青岛亚星置业有限公司、某某等建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁02民终7944号

上诉人（原审被告）：青岛亚星置业有限公司

法定代表人：李秀臣，执行董事。

委托诉讼代理人：魏慎礼，山东文康律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘慧源，山东文康律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，住山东省青岛市崂山区。

委托诉讼代理人：冷晶，山东紫南律师事务所律师。

原审第三人：青岛震威建设工程有限公司

法定代表人：辛若录，总经理。

原审第三人：青岛市崂山区亚星枫苑小区业主委员会

负责人：**，主任。

上诉人青岛亚星置业有限公司（以下简称亚星置业公司）因与被上诉人**、原审第三人青岛震威建设工程有限公司（以下简称震威公司）、青岛市崂山区亚星枫苑小区业主委员会（以下简称亚星枫苑业委会）建设工程施工合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初11213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

亚星置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回**的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由**承担。事实和理由：一、本案《折抵工程款协议书》约定，抵债的房屋为14号楼西侧房屋，但对房屋位置、面积及价格等并未作出清楚明确的约定，甚至**主张的19号楼在抵债协议签订时尚未建成，且亚星置业公司与**后续亦未对抵债房屋进行明确，因此该抵债协议对于抵债标的物约定不明，《折抵工程款协议书》未成立。《折抵工程款协议书》第一条约定，“..双方经协商同意甲方以其开发的房屋折抵应支付给乙方的工程款人民币2406080元…”但并未明确14号楼西侧房屋的具体房屋信息，也就是说房屋位置、房屋面积及结构、甚至房屋价格等均不明确。而房屋位置系判断房屋的基本具体指向，房屋面积及房屋结构系明确房屋的具体细节，房屋价值能够反映抵债的价格是否存在利益失衡问题，以上这些重要房屋信息均未明确。**主张的19号楼在抵债协议签订时也尚未建成，也就是说抵债的标的物不存在，而以物抵债有明确的标的物是以物抵债成立的前提和必要条件。一审在判决中也明确指出，一审期间，法院曾于2020年12月28日至涉案房屋勘查现场，“**提交的抵顶协议附图与现场勘验结构不一致，无法证明是**诉求抵顶的房屋。”以上足以证实抵债标的物不明确，且诉争房屋并非**所称抵顶协议附图所指向的房屋。而一审又判令亚星置业公司协助**办理涉案房屋过户手续，令人匪夷所思。另外，一审称双方之前抵顶的1号楼1单元402户房屋单价为7000元/平方米，本案抵顶的两处房屋单价为7610元/平方米，并不低于前述7000元/平方米的单价。但亚星置业公司开发涉案小区时，正是商业网点价格远远超过住宅价格的时期，同期周边商业网点价格普遍在住宅的价格的两倍以上，19号楼(小商场)应为14000元/平方米，其房屋价值至少应在500万元以上。亚星置业公司在一审期间向法院提交了与涉案房屋交易同时间、同地段的住宅房屋价格在1.4万元左右(包含14号楼、15号楼)，如19号楼系两层独栋房屋，单独拥有超过500平方米独立使用的室外广场和小区的最佳独立位置，单价应在4万元以上，其价值当时至少应在1000万元以上，尚不包括涉案的，与折抵协议约定的240万元工程款相差甚远，所以亚星置业公司根本不可能用19号楼(小商场)进行抵顶。19号楼非以物抵债协议约定的房屋，**属恶意诉讼。因此，《折抵工程款协议书》因抵债标的物不存在、不明确而未成立，一审认定事实不清，依法应予改判。二、退一步讲，即使《折抵工程款协议书》成立，但未实际履行，**系非法侵占涉案房屋，一审以其占有使用涉案房屋为由认为双方履行了抵债协议，系认定事实错误、适用法律错误。以物抵债协议的订立会产生新债与旧债并存的状态，因亚星置业公司已向**支付工程款，**接受并开具发票，双方以实际行为履行了旧债，且旧债已履行完毕，双方债权债务关系消灭，物的新债将不复存在，亦无履行的可能及必要。首先，《折抵工程款协议书》并未实际履行，**系非法占有使用涉案房屋。判断是否实际履行的标准包括，双方是否依据《折抵工程款协议书》的约定签订房屋买卖合同、双方是否履行了房屋交接手续、**是否合法占有使用涉案房屋等。而事实是，双方不仅没有签订房屋买卖合同，甚至没有任何房屋交接的书面材料，而所谓的**占有使用涉案房屋也系其非法侵占，对此亚星置业公司曾向公安报案，要求**搬离涉案房屋。因**的父亲系当年山东头村村委书记，震威公司系涉案工程的施工人，**现任业主委员会主任，鉴于多种因素，**依仗在山东头村的各种便利条件侵占涉案房屋，谎称涉案房屋是亚星置业公司向其交付，**非法侵占的行为亦不会因持续侵占其性质由非法转变成合法。其次，《折抵工程款协议书》签订后，在2007年6月11日至2008年2月3日期间，亚星置业公司向震威公司支付工程款，累计3244384.45元，该款项即为抵债协议项下的债务，**也接受该款项，可以证实双方以实际行为履行了原先的债务，并且已履行完毕，《折抵工程款协议书》无履行的必要及可能。再次，一审认为亚星置业公司支付工程款凭证所载数额与抵债协议中折抵工程款数额不符，并且**主张该款项系支付其他工程的工程款，否定亚星置业公司提出的《折抵工程款协议书》无需继续履行的主张完全系荒谬至极。**主张亚星置业公司所付款项系支付其他工程的工程款只是口头抗辩，并未提交其他工程的施工合同、施工资料、付款凭证等证据证明，亚星置业公司系在抵债协议签订后，向震威公司支付工程款，一审在无证据证明其抗辩的情况下认定**的抗辩成立明显错误。此外，在有明确债权债务关系存在的前提下，亚星置业公司支付相应款项，**未提出相反证据证明该款项系支付其他工程的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条规定，应当认定亚星置业公司的付款系履行抵债协议项下的债务。至于亚星置业公司是否超付工程款，系另一法律关系，亚星置业公司可另案主张，不能绕开该事实直接判令亚星置业公司协助**办理涉案房屋权属登记变更手续。另外，青岛市崂山区纪律检查委员会最终未认定与本案相关的腐败犯罪成立，也是因为包括该19号楼(小商场)的抵顶工程款交易根本不存在为前提。甚至**在本案中主张的《折抵工程款协议书》项下债权，除《折抵工程款协议书》这一孤证外，再无其他证据佐证。如法院最终判决亚星置业公司以涉案两处时价即达1000余万元的独栋商场及住宅用以折抵240万元的工程款，推翻各方在国家纪检监察机关的陈述，即有可能涉嫌将非法利益合法化，将黑洗白，变相保护非法贿赂犯罪行为，使非法甚至犯罪行为合法化，引发国家纪检监察机关重新立案调查以房抵债中的腐败行为，不排除存在办案人员因此受到相应责任追究的可能。三、《折抵工程款协议书》仅约定双方须签订买卖合同，协议本身仅为以房抵款意向，并未约定亚星置业公司要为**办理房屋过户手续，在尚未签订房屋买卖合同的情况下，一审判令亚星置业公司协助办理房屋过户手续属认定事实不清，依法应予改判。工程款为普通债权，在没有签订房屋买卖合同的情况下，并不能当然转化为对涉案房屋的物权。**无论系根据新债即抵债协议，还是旧债即原债权债务关系，其对亚星置业公司仅享有债权请求权，而并不享有物权请求权。故，**无权依据《折抵工程款协议书》要求办理过户手续，**无权向亚星置业公司主张协助其办理涉案房屋的权属过户登记手续。正如最高人民法院在评判备受举国关注的榆林市凯奇莱能源投资有限公司与西安地质矿产勘查开发院千亿探矿权纠纷一案中对双方所签《合作勘查合同书》时所认定的那样，《合作勘查合同书》其所述探矿权转让只能是双方的意向性表示，而不是正式的合同权利义务，其探矿权转让合同没有成立。结合本案，亚星置业公司并未与**签订房屋买卖合同，当前法律关系仅为亚星置业公司与震威公司之间的工程款债权纠纷，而非亚星置业公司与**之间基于房屋买卖合同形成的物权纠纷。一审判决亚星置业公司协助办理房屋过户手续于法无据，与理不通。四、以物抵债协议在尚未办理物权转移手续前，亚星置业公司作为债务人有权反悔不履行抵债协议。亚星置业公司与震威公司签订的《折抵工程款协议书》实为债务的清偿，且系以他物替代清偿，代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转让手续前，清偿行为尚不成立，故当事人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的，人民法院应不予支持。根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。抵债行为并未改变原债的同一性，只有物权转移给债权人，债务方消灭。以此仅有合意，未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现，以物抵债应坚持实践性。即使债权人反悔，仍按原债的关系履行，并未损害债权人利益，更未增加债务人的利益。本案以物抵债纠纷自2015年开始审理至今已是六个年头，争议颇多，法院按照原债权债务处理，更符合事实真相，防止利益失衡。五、既然**承担了震威公司债权转让前的全部债权、债务，则其不应只向亚星置业公司主张权利，还应承担与亚星置业公司进行工程款结算的义务。如前所述，退一步讲，即使**取得震威公司对亚星置业公司的工程款债权，在各方签订《折抵工程款协议书》后，亚星置业公司陆续向威震公司累计支付工程款3244384.45元，并由威震公司出具了相应发票，不能仅凭**质证称系其他工程的工程款就能搪塞过去，**应与威震公司一起提供证据对相应工程款进行结算，以证实其主张的以房抵债协议仍具有继续履行的事实基础和必要性。六、本案还存在诸多疑点，一审刻意回避，并未查清。1.关于**的主体资格。亚星置业公司系与震威公司签订《折抵工程款协议书》，且亚星置业公司未与**就14号楼、19号楼两处房屋签订任何房屋买卖合同。并且《情况说明》不能代替债权债务转让协议，更不是**取得震威公司财产的依据。**与本案不存在利害关系，其诉讼主体不适格，无权要求将房屋过户至其名下。2.关于**与震威公司股东与公司财产混同。根据公司法的规定，股东财产与公司法人财产相互独立，涉案房屋若进行债权折抵应属于震威公司财产，与股东个人无关。**在折抵协议签订时系震威公司实际控制人，其根据折抵协议主张涉案房屋的权利，如果没有支付对价，涉嫌公司法第35条禁止的抽逃出资和刑法第271条规定的职务侵占罪；如果支付了对价，涉嫌公司法第21条禁止的关联交易。**无论因什么方式，要求若履行折抵协议应当归属震威公司的财产，都是违法甚至构成犯罪的行为，依法无效，**绝非涉案房屋的利害关系人。崂山区纪委之所以介入调查，也是核实折抵协议是否涉嫌违法犯罪。3.关于《折抵工程款协议书》的附图。**提交的附图上虽盖有亚星置业公司公章，但并不能看出与《折抵工程款协议书》存在关联性，即该两张附图并不能证明系抵债协议约定的附图。事实上，**提供的附图是**以亲戚负责崂山区物业管理工作为由，主动申请为亚星置业公司代为办理物业房屋备案手续，利用该机会取得了亚星置业公司的部分图纸资料，附图实际是以物业用房材料提供给物业办的，并非抵债协议的组成部分。上述附图在亚星置业公司售房合同及建筑主管部门均为公开资料，极易获得。综上，《折抵工程款协议书》并未成立，亦未实际履行。亚星置业公司已向**支付《折抵工程款协议书》项下全部工程款，以房抵债无履行的必要及可能。亚星置业公司与**间的债权债务关系已消灭，**无权再以《折抵工程款协议书》要求履行房屋过户手续。

**辩称，一、2007年亚星置业公司与**及震威公司三方签订的《折抵工程款协议书》系三方真实意思表示，三方均应履行该协议，将涉案房屋过户至**名下。（2015）崂民初字第1099号、（2017）鲁0212民初634号及本案一审均查明该协议约定的抵顶房屋为涉案房屋。目前丽都国际小区（原名亚星枫苑小区）与2007年签订抵顶协议时的房价差距太大，抵顶协议签订时该小区北侧无道路，涉案房屋在该小区最北侧，现在门前有单独小院，地理位置俱佳，房价亦逐年上涨。故亚星置业公司各种理由推诿，拒不履行上述抵顶协议。对于房屋自建成起就交付给**这一事实亦不认可，称**强占该房屋，无证据证明。

二、该抵顶协议签订时系因亚星置业公司资金紧张，故以房屋折抵工程款形式支付，且14号楼其他单元无户型，因将户作为物业用房后物业用房总面积超出法律规定，故亚星置业公司将户单独分户与19号楼一起抵顶给**，实现了利益最大化。综上，亚星置业公司因房价上涨导致涉案房屋目前价格远高于抵顶时约定价格，欲毁约即以各种不合理理由拒不履行该协议。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。

**向一审法院起诉请求：1.判令亚星置业公司协助**将青岛市崂山区的不动产权办至**名下；2.本案诉讼费由亚星置业公司承担。

一审法院认定事实：亚星置业公司作为甲方、震威公司作为乙方于2007年4月18日签订《折抵工程款协议书》，约定：一、鉴于甲方尚欠付乙方工程款，双方经协商同意甲方以其开发的房屋（以下简称该房屋，见附图标识范围）折抵应支付给乙方的工程款2406080.00元；二、折抵工程款房屋情况：该房屋位于青岛市崂山区，房屋总价款人民币2406080.00元；三、自签订本协议之日起，即视为甲方向乙方支付了工程款2406080.00元，该款项计入甲乙双方工程结算额内。本协议签订的同时，乙方向甲方开具与折抵工程款等额的工程发票；四、鉴于甲、乙双方原商定以“亚星枫苑”小区14号楼其他房屋折抵工程款2406080.00元，后来基于乙方的请求又将折抵工程款房屋调换为本协议约定的该房屋及现有结构，因此乙方应承担房屋调换后所带来的规划变更风险及费用；同时，乙方保证不会单方改变该房屋已批准的设计施工方案；五、在本协议约定的折抵工程款房屋完成规划变更手续且具备销售许可条件后，甲方即与乙方指定的第三人（**，身份证号略）按照本协议第二条的有关内容签订该房屋的买卖合同；六、甲方以该房屋折抵乙方的工程款金额为固定价款，不因该房屋的实测面积与预测面积有差异或其他因素而发生变更。同时，甲方与第三人**约定的该房屋购房款也不因该房屋的实测面积与预测面积有差异等因素发生变更；七、自本协议签订之日起，除不可抗力因素或有法律规定外，甲方、乙方及第三人均不得提出解除或终止本协议。甲、乙双方及**均在该协议上盖章、签字。**提交的协议书后附图两张，分别为“亚星枫苑总平面图1:500”、“亚星枫苑14号楼网点平面图1:100”。亚星置业公司与震威公司亦均在两张附图中盖章，且“亚星枫苑14号楼网点平面图1:100”中亚星置业公司及震威公司的公章均盖在图中网点区域。

2007年4月4日，亚星置业公司作为甲方、震威公司作为乙方曾签订《折抵工程款协议书》，约定甲方以“亚星枫苑”小区1号楼1单元402户（以下简称402户房屋）折抵应支付给乙方的工程款，协议签订的同时，甲方与乙方指定的第三人（**）签订《房屋买卖合同》。该房屋位于青岛市崂山区，预测建筑面积173.12平方米，单价人民币7000元/平方米。**称该户房屋现已过户至其名下，亚星置业公司对此无异议。

2015年11月，**就本案涉案房屋以亚星置业公司为被告诉至法院，案号（2015）崂民一初字第1099号，要求将青岛市崂山区香港东路房产证办理至**名下。亚星置业公司经法院依法传唤未到庭，2016年4月11日，法院作出（2015）崂民一初字第1099号民事判决，判决如下：青岛亚星置业有限公司于判决生效后十日内协助**将青岛市崂山区房屋过户至**名下。亚星置业公司不服，提起上诉，青岛市中级人民法院审理后认为一审判决认定基本事实不清且遗漏当事人，于2016年12月23日作出（2016）鲁02民终5891号民事裁定，裁定：一、撤销青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1099号民事判决；二、发回青岛市崂山区人民法院重审。后法院于2017年2月立案，案号为（2017）鲁0212民初634号，法院依法追加震威公司及亚星枫苑业委会作为第三人参加诉讼，上述第三人经法院依法传唤，均未到庭参加诉讼。该案审理过程中，法院至青岛市崂山区及青岛市崂山区了解，涉案房屋现已具备办理房屋产权证条件，且非物业用房，19号楼建筑面积为251.36平方米，103户房屋建筑面积为64.92平方米。2018年8月3日，法院作出（2017）鲁0212民初634号民事裁定，裁定：驳回**的起诉。**不服，提起上诉，青岛市中级人民法院经审查认为，**与亚星置业公司、震威公司于2007年4月18日签订《折抵工程款协议》，震威公司与亚星置业公司在该协议中约定涉案两套房屋在完成规划变更手续且具备销售许可条件后亚星置业公司即与**按照该协议的约定签订涉案两套房屋的买卖合同。上述协议签订后，**实际控制使用涉案房屋至今。虽然**、矫妮娜于2012年9月将震威公司的股权转让给案外人青岛顺水机械设备制造有限公司，但从**提交的其与案外人青岛顺水机械设备制造有限公司于2012年8月27日签订的《股权转让协议》以及震威公司一、二审出具的情况看，**与本案存在直接利害关系，其提起本案诉讼，主体适格。一审以**诉讼主体不适格为由裁定驳回**的起诉不当，本案应予以实体审理。后于2019年4月4日作出（2019）鲁02民终2573号民事裁定，裁定：一、撤销青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初634号民事裁定；二、指令青岛市崂山区人民法院审理。

青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终2573号一案审理期间，**提交震威公司出具的两份情况说明，其中落款日期为2018年8月29日的情况说明载明：“（2017）鲁0212民初634号民事案件中，**所主张的青岛市崂山区房屋和青岛市崂山区房屋折抵工程款事宜，青岛震威建设工程有限公司在签订工程款折抵协议时已经明确将上述房屋过户至**名下，对此青岛震威建设工程有限公司没有异议，也放弃主张与该房屋有关的所有权、使用权等权利”。落款日期为2019年3月25日的情况说明载明：“青岛震威建设工程有限公司原股东为**、矫妮娜，2012年8月27日**、矫妮娜与青岛顺水机械设备制造有限公司签订股权转让协议，将其股权转让给青岛顺水机械设备制造有限公司，约定标的公司（青岛震威）股权转让协议书签订前资产负债归**、矫妮娜所有，所有未清偿债权、债务由**享有，股权转让价为270万元。……在此确认关于股权转让双方权利义务事宜以**、矫妮娜、青岛顺水机械设备制造有限公司2012年8月27日签订的股权转让协议书为准。”

（2015）崂民一初字第1099号一案审理过程中，法院曾至涉案小区14号楼勘查现场。经查，涉案14号楼西侧网点房及房屋中的二个南向房间、卫生间、走廊均由**使用。（2017）鲁0212民初634号一案庭审中，亚星置业公司对《折抵工程款协议书》第二张附图（1:100）体现的区域为本案103户房屋和19号楼予以认可。

本案审理过程中，法院于2020年12月28日至涉案房屋勘查现场，**及亚星置业公司到场，且双方均称涉案房屋所在小区建设时名称为亚星枫苑，现更名为丽都国际。**称涉案19号楼即现在经营超市和酒窖的房屋，涉案户就是从酒窖大门进入后向东通过楼梯到达的两个南向房间、一个走廊、一个卫生间，再往东就是物业用房是分隔开的，102户目前是业委会在使用。亚星置业公司称争议房屋即**所称的位置和范围，但是**提交的抵顶协议附图与现场勘验结构不一致，无法证明是**诉求抵顶的房屋。

**与亚星置业签订《折抵工程款协议书》时，震威公司的股东为**、矫妮娜。2012年9月，**、矫妮娜将震威公司的股权转让给案外人青岛顺水机械设备制造有限公司。

针对**提交的《折抵工程款协议书》，亚星置业公司质证称，对甲方印章的真实性予以认可；对该协议的形成过程不予认可。该协议是尚未具备规划手续及销售条件的情况下签订的，房屋位置及编号、面积均不确定即抵顶房屋没有特定化；该附图与协议书之间没有骑缝章，附图没有注明14或19号楼字样，**主张房屋编号无依据；该附图范围与协议约定不一致，协议约定双方原商定以亚星枫苑小区14号楼其他房屋折抵工程款，说明震威公司与亚星置业公司前后折抵房屋的范围均应限定在14号楼范围内；亚星置业公司与震威公司已对该协议项下的工程款的履行进行变更，已通过货币形式支付了工程款，该协议项下的债权已消灭，该协议不再继续履行。落款处在甲方处签字的人员不能确定为亚星置业公司方员工。**提交青岛中房物业管理有限公司证明一份，欲证明涉案房屋在2007年交付**后，由**占有使用至今，涉案103户房屋独立使用。亚星置业质证称，对该证据真实性无法确认，对证明事项有异议，缴纳物业费不能作为**占有房屋的合法依据。**提交股权转让协议书一份，证明**、矫妮娜2012年8月27日将震威公司的股权全部转让给青岛顺水机械设备制造有限公司。同时约定股权转让前震威公司的全部债权、债务由**个人承担，因此涉案房屋应过户至**名下。亚星置业公司质证称，对真实性不予认可，该股权转让协议与在工商登记备案的股权转让协议不一致，应以备案登记为准。该证据与本案没有关联性，该股权转让的内容仅是新老股东之间的内部约定，对震威公司外部的债权债务关系没有约束力，不具有对抗第三人的效力。因本案协议项下的债权已消灭，即使**受让该债权，也无权向亚星置业主张过户。

亚星置业公司提交中共崂山纪委《介绍信》及其附件《需要提供的资料清单》（复印件）（2008.11.10），证明：2008年11月崂山纪委到亚星置业公司处调查其与山东头之间的经济往来并要求提供有关资料的事实。**质证称，对该证据真实性予以认可，但该证据与本案无关，2008年至亚星置业公司处调查，至今仍未有明确的处理意见。亚星置业公司提交2007年6月11日至2008年2月3日期间其向震威公司支付工程款付款凭证，证明：折抵协议签订后亚星置业公司多次以货币形式向震威公司支付工程款，累计金额3244384.45元，该折抵协议项下的债务亚星置业公司已向震威公司履行完毕，债权消灭，故该折抵协议没有实际履行。**质证称，**还承包亚星枫苑小区的装修、室外亮化、绿化等工程。2007年、2008年双方均有结算，亚星置业公司提交该证据中的工程款是其他工程的工程款，与本案涉及折抵工程款无关。亚星置业公司提交《青岛亚星枫苑小区二期工程总平面图》（2003.6.13），主张该平面图系亚星枫苑小区规划图，加盖青岛市建设工程规划许可证发证专章和青岛市规划设计评审中心规划指标审核专用章。证明：该小区包含14号楼和商场，均为独立建筑。商场的规划名称不是19号楼，与协议记载的名称不同。如果抵顶房源包含商场，抵顶协议应该明确说明是商场，不可能简单的用14号楼西侧指代，该指代不明，所以折抵协议约定的抵顶房源不包含商场。**质证称，对该证据真实性认可，14号楼西侧房屋原规划为1层商场，该小区仅有1处层数为1层的网点，说明**提交的折抵协议的附图位置具有唯一性，即19号楼。亚星置业公司提交青岛市商品房买卖合同三份，证明：该三份商品房买卖合同的交易时间、交易标的房屋与涉案《折抵工程款协议书》为同时间段、同地段（包含14号楼、15号楼），显示购房价格每平方米约为1.4万左右，以此证明亚星置业公司不可能按照7000多一平的价格折抵房屋，更不可能包含250多平的商场。**质证称，对该证据真实性认可，但与本案无关。亚星置业公司在施工过程中资金短缺，以房屋形式折抵应付工程款，价格稍低于对外出售价格。另，**及亚星置业公司均认可目前户房屋及19号楼已具备办证条件，且自房屋建成后至今一直由**占有使用。

一审法院认为，本案争议焦点为**是否有权要求亚星置业将过户至其名下。首先，涉案《折抵工程款协议书》有亚星置业公司及震威公司的公章及**的签字，亚星置业公司对其公章真实性予以认可，且未提出证据证明系违背真实意思签订该协议，故应当认定为各方自愿达成的以涉案房屋折抵应付工程款的协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行。虽然亚星置业公司辩称《折抵工程款协议书》并未实际履行也无须继续履行，但该协议书已载明“自签订本协议之日起，即视为甲方向乙方支付了工程款2406080.00元，该款项计入甲乙双方工程结算额内”，且亚星置业公司并未提交证据证明签订协议各方此后曾协商一致解除或变更该协议。亚星置业公司提交的纪委《介绍信》等证据无法确认与本案所涉《折抵工程款协议书》存在关联性，不足以证明其主张的上述协议并未实际履行；其提交的支付工程款凭证所载数额与上述协议中折抵工程款数额不相符，且**称该款项系其他工程的工程款，与本案所涉折抵工程款无关，故该证据不足以证明亚星置业公司主张的协议无须继续履行；再退一步讲，假使亚星置业公司上述主张属实，则**自房屋建成后长达十余年的时间内一直占有、使用房屋而亚星置业公司一方未主张相关权利，亦与常理不符。其次，《折抵工程款协议书》约定甲方以其开发的“亚星枫苑”小区14号楼西侧房屋折抵应支付给乙方的工程款2406080.00元。据此可知，双方在签订该协议时对抵顶的工程款数额2406080.00元已经明确，用于抵顶的房屋面积、位置亦应相应明确，且用于抵顶的房屋限定在“14号楼西侧房屋”。虽然亚星置业公司主张签订上述协议时两处房屋的价格应高于抵顶工程款的数额，但以房屋抵顶工程款较一般房屋买卖具有其特殊性；亚星置业公司、震威公司及**2007年4月签订的另一份《折抵工程款协议书》中用来抵顶工程款且已过户至**名下的“亚星枫苑”小区房屋单价为7000元/平方米，本案中用来抵顶工程款的两处房屋单价约为7610元/平方米，并不低于前述协议中7000元/平方米的单价。故亚星置业公司有关抵顶房屋没有特定化、两处房屋的价格应高于抵顶工程款数额等主张，缺少依据，不予支持。（2017）鲁0212民初634号一案审理过程中，亚星置业公司对《折抵工程款协议书》第二张附图（1:100）体现的区域为涉案103户房屋和19号楼予以认可。一方面，该附图名称为“亚星枫苑14号楼网点平面图”，图中标有“网点”、“十四号楼”字样，同时将相关区域明确标注，且亚星置业公司及震威公司所盖公章均在该“网点”区域内。另一方面，本案中，亚星置业公司虽不认可《折抵工程款协议书》中的“14号楼西侧房屋”即**所诉的两处房屋，但其亦未明确应以哪一处房屋作为《折抵工程款协议书》中约定的用来抵顶工程款的“14号楼西侧房屋”。综上，结合现场勘查及**使用房屋的情况，**主张的协议所称“14号楼西侧房屋”即指附图所示的房屋，较为可信；亚星置业公司所提附图与协议书之间没有骑缝章、没有关联性以及附图是以物业用房材料提供给物业办的，并不是抵顶协议的组成部分等主张，缺少依据，不予支持。再次，《折抵工程款协议书》明确约定用于折抵工程款的房屋完成规划变更手续且具备销售许可条件后，亚星置业公司直接与震威公司指定的第三人即**签订房屋买卖合同。虽然震威公司的股东后变更为案外人青岛顺水机械设备制造有限公司，但**提交的震威公司出具的情况说明显示，震威公司对**主张将涉案房屋过户至其名下没有异议，也放弃主张与该房屋有关的所有权、使用权等权利。本案中，震威公司经依法传唤未到庭参加诉讼亦未提出异议。综上所述，在涉案两处房屋已具备办证条件的情况下，**依据《折抵工程款协议书》的相关约定，要求亚星置业公司协助其将过户至其名下的诉讼请求，应予支持。

一审判决：青岛亚星置业有限公司于判决生效之日起十日内协助**将青岛市崂山区和青岛市崂山区过户至**名下。案件受理费100元，由青岛亚星置业有限公司负担。

二审中，亚星置业公司提交房地产估价报告一份，证明山东大地房地产土地估价有限公司对崂山区商业房地产市场价值评估，经评估19号楼在价值时点即2007年4月18日的房地产总价值为1000.41万元，单价39800元每平方。另外19号楼系两层独栋房屋，单独拥有超过500平方米独立使用的室外广场和小区的最佳独立位置，与折抵协议约定的240万工程款相差甚远，上诉人不可能用19号楼（小商场）进行抵顶。

**质证称，估价报告系亚星置业公司单方委托的报告，对真实性不予认可，对于报告中的区域状况描述与07年小区的实际情况不符，所以对价值也不予认可。

本院认为，亚星置业公司提交的山东大地房地产土地估价有限公司出具的房地产估价报告系亚星置业公司单方委托作出，**不予认可，对该房地产估价报告的估价结果本院不予认定。

本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，亚星置业公司对涉案《折抵工程款协议书》的真实性没有异议，该协议系亚星置业公司与震威公司双方自愿协商一致达成的以涉案房屋折抵应付工程款的协议，实质是“以房抵债”协议。双方协议约定抵顶工程款2406080.00元，数额确定；抵顶房屋为“亚星枫苑”小区14号楼西侧房屋（见附图标识范围），在（2017）鲁0212民初634号案件中，亚星置业公司对协议第二张附图体现的区域为本案予以认可，且亚星置业公司亦认可14号楼西侧并无其他房屋，可见用以抵顶的房屋也是确定的，即本案双方争议的。亚星置业公司称**提交的附图并不是抵债协议约定的附图，但其不能提交其他抵债协议约定的附图证明其主张，对亚星置业公司该辩称本院不予采纳。综上，双方《折抵工程款协议书》约定抵顶工程款的数额确定，抵顶房屋确定，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照协议约定，全面履行协议义务。亚星置业公司主张抵债协议对于抵债标的物约定不明，《折抵工程款协议书》未成立的理由不能成立，本院不予支持。亚星置业公司二审提交的山东大地房地产土地估价有限公司出具的房地产估价报告系亚星置业公司单方委托作出，同时，涉案房屋建筑面积为64.92平方米，若仅以103户房屋抵顶2406080.00元工程款也不符合常理，由此，亚星置业公司以此估价结果主张双方抵债标的物不包括涉案19号楼的理由不能成立，本院不予支持。

双方协议书载明：“自签订本协议之日起，即视为甲方向乙方支付了工程款2406080.00元，该款项计入甲乙双方工程结算额内。”

虽然协议签订后亚星置业公司又向震威公司支付了工程款累计3244384.45元，但因协议约定抵顶的并非双方之间的全部工程款，

且双方存在其他业务关系，亚星置业公司支付的工程款数额与抵债协议项下的工程款数额也不一致，亚星置业公司不能证明其后支付的工程款3244384.45元中包括抵债协议项下的工程款，其主张该款项即为抵债协议项下的债务，双方已实际履行了原先的债务，《折抵工程款协议书》已无履行必要的理由不能成立，本院不予采纳。

亚星置业公司认可涉案房屋自建成后一直由**占有使用，可见协议约定抵顶的房屋已经交付。亚星置业公司称**系非法占用涉案房屋，但未能举示证据证明其主张，对此，本院不予采信。亚星置业公司主张以物抵债协议在尚未办理物权转移手续前，其作为债务人有权反悔不履行抵债协议，但自**占有使用涉案房屋后，亚星置业公司并未向**主张任何权利,且《折抵工程款协议书》载明：“自本协议签订之日起，除不可抗力因素或有法律规定外，甲方、乙方及第三人均不得提出解除或终止本协议。”为了平等保护双方的利益，一审判令亚星置业公司协助**办理涉案房屋的不动产权属登记手续并无不当。

《折抵工程款协议书》约定：“在本协议约定的折抵工程款房屋完成规划变更手续且具备销售许可条件后，甲方即与乙方指定的第三人（**，身份证号略）按照本协议第二条的有关内容签订该房屋的买卖合同。”因亚星置业公司未按照约定与**签订该房屋的买卖合同，**提出本案诉求并不违反该约定，且本院（2019）鲁02民终2573号民事裁定亦认定**与本案存在直接利害关系，系本案适格的原告，亚星置业公司主张**主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，亚星置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人青岛亚星置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　楷

审 判 员　　孙向东

审 判 员　　潘红艳

二〇二一年八月九日

法官助理　　张　菁

书 记 员　　孔　怡

书 记 员　　庞连捷