郑州煤矿机械集团股份有限公司、河南联兴百年建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民事案件判决书

（2021）豫01民终2973号

上诉人郑州煤矿机械集团股份有限公司（以下简称“郑煤机公司”）因与被上诉人河南联兴百年建设工程有限公司（以下简称“联兴公司”）、郑州市中原区久久缘餐饮店（以下简称“久久缘餐饮店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郑州煤矿机械集团股份有限公司委托诉讼代理人王晓强、李甜、被上诉人河南联兴百年建设工程有限公司、郑州市中原区久久缘餐饮店的委托诉讼代理人聂建、韩方方、郑州市中原区久久缘餐饮店的负责人畅肖琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

郑煤机公司上诉请求：1.撤销郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5138号民事判决书；2.依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.依法改判驳回被上诉人的全部反诉请求；4.本案一、二审诉讼费、鉴定费、反诉费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，对本案责任比例划分不当。出租人郑煤机公司、承租人联兴公司之间与联兴公司、久久缘餐饮店之间系不同的法律关系，各自对应的权利义务责任不同。联兴公司不是久久缘餐饮店的注册成立主体，二者系独立的民事主体，依法各自承担义务。久久缘餐饮店产生的损失不应由出租人郑煤机公司赔偿，更不应当赔付给承租人联兴公司。本案系联兴公司、久久缘餐饮店存在违约且违反法律强制性规定的行为，才导致郑煤机公司行使法定解除权，双方之间的房产租赁合同已于2019年8月10日解除。2019年8月7日，郑煤机公司依法向联兴公司邮寄了解除合同通知函，2019年8月10日联兴公司收到解除合同通知函，双方之间的租赁合同自联兴公司收到解除合同通知函之日起已经解除。故联兴公司依法应当支付至2020年7月31日的3277632元房屋占有使用费，一审法院认定郑煤机公司违约，解除合同的时间为2020年7月31日系事实认定不清。联兴公司、久久缘餐饮店擅自将合同约定的工字楼楼外东侧空地装修改造为酒店大厅和临街门面房（临时建筑）作为酒店大厅和酒店门面，将工字楼西侧空地改造为厨房并加建了部分临时彩板房，违规加装电梯，改造房屋导致房屋结构发生改变，造成重大安全隐患，违反法律强制性规定，故郑煤机公司行使法定合同解除权，合理有据，因联兴公司、久久缘餐饮店违约而造成的损失，不应由郑煤机公司承担。拆除违法建筑系郑煤机公司受中原区综合执法局指示履行法律义务，具有正当性，并非违法强制拆除，合法的行为不应当承担责任。一审判决郑煤机公司承担工字楼外临时建筑扩建费用50%的损失，系肆意行使裁量权，无任何法律依据。联兴公司为本案纠纷的违约方，其要求郑煤机公司退还保证金、赔偿损失的反诉请求无法律和事实依据。一审法院酌定郑煤机公司赔偿联兴公司3个月的经营利润616686元与免除联兴公司3个月房租241500元裁判标准采用双标行为，明显偏袒联兴公司。

联兴公司、久久缘餐饮店辩称，久久缘餐饮店是联兴公司和畅肖琳共同经营的，本案反诉主张赔偿的主体适格。联兴公司在投标时便明确表明承租涉案房屋后聘请原蜀香轩酒店管理团队即畅肖琳管理团队经营餐饮，评标时也是由畅肖琳团队代表联兴百年公司参评，涉案租赁合同也是由畅肖琳代表联兴公司签订的。联兴公司、久久缘餐饮店不存在擅自扩建、改造行为，也未损坏房屋建筑主体和承重结构。加装电梯、扩建建筑物是经过郑煤机公司默认和同意的，不曾损害到任何公共利益。联兴公司、久久缘餐饮店是经郑煤机公司同意后使用的涉案房屋前后空地，涉案房屋原唯一入户门在郑煤机老厂区院内，为实现与老厂区分离之要求，必需另行改设入户门。联兴公司、久久缘餐饮店是根据郑煤机的要求另设的入户门，并在装修改造之初，在郑煤机划定的涉案房屋西侧的一排树外安装的栅栏，以作分离之用。郑煤机公司要求联兴公司、久久缘餐饮店履行分离义务后也已将前后空地划给联兴公司、久久缘餐饮店，由联兴公司、久久缘餐饮店作大堂扩建、厨房建造之用，郑煤机公司在长达六年时间里也从未向联兴公司、久久缘餐饮店主张过空地使用费，郑煤机公司现为解除合同之目的主张所谓的空地使用费显然不能成立。郑煤机公司于2020年7月31日凌晨3点指使近二百名社会人员强行将久久缘餐饮所有人员赶出涉案房屋并自此阻止久久缘餐饮人员进入，酒店内的所有物品、设施均脱离联兴公司、久久缘餐饮店的掌控至今，现涉案房屋已重新装修改造，所有装饰装修物品均不知去向。本案联兴公司、久久缘餐饮店不存在违约行为，郑煤机公司以联兴公司、久久缘餐饮店违约为由发出的解除合同通知不发生解除合同的效力,故双方合同于2020年7月31日解除。联兴公司、久久缘餐饮店支付的应为租金，不存在所谓的房屋占有使用费。因联兴公司、久久缘餐饮店不存在违约行为，郑煤机公司应承担因其单方撕毁合同给联兴公司、久久缘餐饮店造成的全部损失及退还收取的租房保证金。一审法院支持赔偿联兴公司三个月经营利润是针对郑煤机公司的根本违约行为应赔偿的可得利益损失，是对郑煤机公司恶意解约行为的惩罚。而免除联兴公司部分房租，是根据国家在疫情期间对国有企业带头履行社会责任的特别政策规定，并不存在双标行为。

郑州煤矿机械集团股份有限公司向一审法院起诉请求：1、确认与被告签订的《房产租赁合同》（编号：ZHZL12-02）已经解除；2、判令被告立即腾空、搬离租赁房屋、恢复原状，返还房屋于原告；3、判令被告、第三人支付逾期搬离房屋占有使用费3277632元（自2019年8月17日起按9528元／天支付至实际搬离之日，暂计至2020年7月31日）；4、判令第三人搬离租赁房屋；5、判令被告、第三人支付因占用租赁楼房之外空地的使用费3975950元（自2013年10月1日按0.8元／平方米／天支付至实际搬离之日，暂计算至2020年7月31日）；6、判令被告、第三人赔偿原告将租赁房屋及所占用场地恢复原状所支出的费用约300万元；7、判令被告、第三人赔偿原告经济损失200万元；8、诉讼费用由被告负担。

一审法院认定事实：一、经招投标程序后，郑煤机（甲方）与联兴公司（乙方）于2013年3月13日签订《房产租赁合同》一份，合同主要约定：（一）甲方同意将属于自有的位于郑州市华山路105号北办公楼（以下简称工字楼）租赁给乙方有偿使用；（二）租赁期限15年，自2013年10月1日至2028年9月30日（如有拆迁即为合同截止日）。免租装修期：2013年4月1日至2013年9月30日，共6个月；（三）租房用途：经营办公、住宿、餐饮；（四）租金、有关费用缴纳期限、方式。乙方租赁时间不满一个月时按整月计算租金，租金半年结算一次，每次租金在承租期开始前，提前15日付清，第一次租金在合同签订后15日内付清，共计46万元。本合同签订后15日内乙方向甲方缴纳履约保证金共计18万元。租赁期满后，在乙方缴纳完毕各项费用后，甲方退还租房履约保证金；（五）甲方的责任和义务。考虑乙方拆迁、停业遇到的实际困难，甲方同意在甲方能力范围内积极协助乙方另寻经营场所；（六）乙方的责任和义务：1、承租房屋与甲方老厂区的分离工作由乙方负责完成；2、乙方如需对内部线路和管道进行增设改造应向甲方备案，费用由乙方自理；3、乙方保证承租期间房屋结构完整。乙方如需对房屋内部改造应书面报甲方，甲方应10日内书面回复，逾期视为同意；4、乙方如需对相邻部分及租房外部进行改造、装饰、装修、维修或依法自行设置外部广告等，应不影响相邻他方或不得违法，否则由乙方承担责任；5、合同到期后，乙方自行改造、装饰、装修、维修增设的物品，可分离部分，在不影响和损坏建筑主体和环境的情况下，归乙方所有。其余部分归甲方所有，甲方不予补偿；6、乙方不得整体转租、转借承租房屋。根据经营需要，在不改变租房用途范围的前提下，允许乙方联合经营和部分房屋出租。（七）合同的变更、解除、终止与赔偿：1、双方经协商可以变更或终止本合同，另行签订补充协议确认；2、房屋租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方视为乙方违约，甲方有权要求限期整改，若整改不合格时可以解除合同：整体转租、转借承租房屋；未经甲方书面同意，改变租房建筑结构；损坏房屋主体结构，在甲方提出合理期限内仍未修复的；未经甲方书面同意，改变合同约定的房屋租赁用途；利用房屋存放危险物品或进行违法活动；逾期一个月未缴纳应缴房租费用的。3、房屋租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方视为甲方违约：合同期内，甲方不得将承租房屋再次出租给第三方；甲方不承担租房维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（八）房屋交付及收回的验收：1、甲方按合同约定将出租房屋交付给乙方，双方代表明确交付状态明细，并签字确认；2、租赁期满后，乙方应将房屋及附属设施、设备交还甲方；3、房租到期或终止合同后7日内，由双方按照初始日交付状态明细进行交接，如有损坏、缺失等情况，折价赔偿；4、乙方交还房屋应保持房屋设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品甲方有权处置；5、本合同期内乙方的因经营需要的投入甲方不负担补偿，并不能因其他原因向甲方提出任何要求；（九）违约责任：1、按照本合同第七条所列情形解除本合同，应当书面通知对方，解除条件成就时，具有解除权一方不承担因解除合同而给对方造成的损失，且不免除不具有解除权一方的违约责任；2、提前终止本合同（法律规定和合同第七条所列情形除外），提出终止的一方应提前三十日通知对方；3、乙方出现本合同第七条第二款约定的解除合同的情形时，甲方有权收回出租房屋，没收履约保证金，要求乙方赔偿相应损失；4、甲方出现本合同第七条第三款约定的违约情形时，乙方有权解除合同；（十）免责条件：1、因不可抗力致使合同不能履行的，按合同法及相关法规处理；2、因国家政策拆迁的，甲、乙双方互不承担责任互不赔偿损失。 合同签订后，郑煤机将涉案房屋交付给联兴公司，联兴公司将涉案房屋用作婚庆酒店使用，并为此在工商行政管理部门注册成立久久缘餐饮店，该餐饮店经营者畅肖琳向郑煤机缴纳了18万元履约保证金。联兴公司、久久缘餐饮店投资将所租赁的工字楼房屋内部进行了装修，在工字楼内改造加装了电梯，将工字楼所在区域（含工字楼外相邻空地）以栅栏围栏形式围成四方形与郑煤机其他厂区予以分离，将工字楼外东侧空地装修改造为酒店大厅和临街门面房（临时建筑）作为酒店大厅和酒店门面使用，将工字楼西侧空地改造为厨房并加建了部分临时彩板房，在购买了婚庆酒店所用的设施物品后开始经营，租赁合同开始履行。2013年至2019年上半年，双方合同均正常履行，期间联兴公司、久久缘餐饮店多次出现未按期交纳租金的情况，后均补足了租金（租金标准增至每半年483000元），郑煤机予以接受。 另查明：久久缘餐饮店所扩建的临时建筑均在郑煤机厂区土地范围内，该临时建筑未取得有关部门的审批登记手续。对该部分扩建临时建筑物，郑煤机未另行收取租金等费用。久久缘餐饮店将所租的工字楼隔离后形成四方形区域并对区域内空地进行使用，郑煤机未另行收取空地租金等费用，空地使用未经过招投标程序，双方也未为此签订书面协议。 2019年5月14日，郑煤机向联兴公司、久久缘餐饮店发出《告知函》，以被告、第三人在厂区办公楼私搭乱建为由要求恢复原状。2019年5月21日，郑煤机向联兴公司发出《告知函》，以被告擅自改变房屋主体结构为由，要求限期整改。2019年8月7日，郑煤机向联兴公司发出《告知函》，以联兴公司拒不整改为由通知解除合同。联兴公司、久久缘餐饮店对《告知函》均予以书面回复，认为自己遵守了合同约定，不存在《告知函》所称的违约事项，要求继续履行合同或要求郑煤机协商解决问题。双方纠纷未能协商解决，郑煤机遂提起本案诉讼。 原审诉讼中，久久缘餐饮店向郑煤机缴纳了2019年10月1日至2020年3月31日的租金483000元，郑煤机收到款后又将该部分租金予以退回。郑煤机依据双方所签合同约定第九条第2项坚持要求解除合同，联兴公司、久久缘餐饮店认为，如郑煤机单方解除合同应依法赔偿其所受到的各项损失。该损失包括：装修改造涉案房屋的损失、酒店设施物品损失、合同履行期限内的经营损失、解除劳动合同经济补偿金、预售的充值卡损失及预售的婚宴违约金损失。 2019年12月5日，河南省豫华价格事务所有限公司根据郑煤机的申请，就久久缘餐饮店所占用的租赁房屋外部2020.3平方米土地的价值作出豫价评估【2020】中原区法院0301号《价格评估结论书》，郑煤机为此次鉴定支出鉴定费用17万元，评估结论如下：2013年10月至2019年12月，郑煤机被占用的2020.3平方米土地租金损失价值为3158604元。 2019年12月5日，河南省豫华价格事务所有限公司根据郑煤机的申请，对郑煤机所有的位于郑州市华山路105号北办公楼房屋的装修损失、饭店的物品价值、经营损失及恢复原状费用作出豫价评估【2020】中原区法院0302号《价格评估结论书》，对涉案承租房屋酒店现装修价值、酒店设施物品价值、恢复原状费用进行了评估，郑煤机为此支付该项鉴定费用35万元，评估结论如下： 第一部分装修损失价值（1）工字楼内装饰装修现值，包括：茶室、婚纱馆、新娘房、花海厅。花样年华房间。中式大厅、童话世界厅等，价值为3694925元；（2）工字楼外及有争议部分装饰装修现值1824168元。有归属争议部分包含房间内木地板价值82119元，公共部分地板砖、墙砖价值63519元，房间木门及门套现值51240元，房间窗套18865元，房间包暖气153012元，防盗网（窗户）1796元。庭审后，针对有争议部分归属问题，本院组织各方现场进行查看、现场询问，确定：第一、有争议部分的装修均位于工字楼内；第二、木地板价值82119元系郑煤机出租前即存在属于郑煤机出资；公共部分地板砖墙砖63519元，其中11632元系久久缘餐饮店一方出资、51887元系郑煤机出资；房间木门，郑煤机、久久缘餐饮店一方各出资一半计25620元（51240/2=25620元，门和门套各按一半价值计算）；防盗网1796元，郑煤机出资1196元，久久缘餐饮店一方出资600元，其他包窗套、包暖气为久久缘餐饮店一方出资。以上久久缘餐饮店一方出资共计：地板砖11632元、房间木门25620元、防盗网600元、房间窗套18865元、包暖气153012元，共计209729元。 第二部分饭店内物品价值共计2482461元，包含：（一）舞台灯光、音响等设备包含中国风厅、童话世界厅等828067元；（二）婚庆道具类162942元；（三）酒店家具类362390元；（四）厨房设备、排烟系统等227980元；（五）厨具、餐具、洁具类134397元；（六）电梯设备99000元；（七）空调设备237500元；（八）监控、安保设备23000元；（九）婚纱服115150元；（十）其他物品等包括鱼缸、台式电脑、冰柜、壁画饮水机、灭火器、盆栽等价值139710元；（十一）各种酒类152326元。 第三部分经营损失，评估机构根据久久缘餐饮店提供的资料进行了评定，结果为：久久缘餐饮店年经营利润为2466747元，月经营利润205562元。 第四部分房屋恢复原状费用价值为1021831元，包含：1、大厅地板砖及垫层拆除19400元；2、大厅地面找平9700元；3、大厅及宴会厅钢结构拆除36676.5元；4、工字楼内装修拆除150804.5元；5、工字楼内与原状基本相同的装修保护43097元；6、拆除后修补及水电修复3万元；7、重新粉刷乳胶漆250650元；8、走道吊顶44994.6元；9、卫生间恢复原状3万元；10、原墙体、窗、门口恢复6万元；11、原木地板恢复48755元；12、工字楼周边房屋及附属物拆除25351.2元；13、电梯拆除2万元；14、外墙漆50150元；15、大树（含运输、吊装、栽种等费用）2万元；16、工字楼西侧六角砖42252元；17、垃圾清运14万元。 诉讼中，经双方确认：前述第1-3项以及12-16项属于工字楼外拆除恢复费用，总计19400元+9700元+36676.5元+25351.2元+2万元+50150元+2万元+42252元=223529.7元；前述第4-11属于工字楼内恢复费用，总计150804.5元+43097元+3万元+250650元+44994.6元+3万元+6万元+48755元=658301.1元。前述第17项为工字楼内外全部垃圾清运费用14万元，按照比例计算工字楼外恢复形成的垃圾清运费为223529.7元÷（223529.7元+658301.1元）×14万元=35488元。工字楼外临时建筑恢复费用为：223529.7元+35488元=259017.7元。 2020年5月8日，郑州市中原区城市综合执法局对当事单位久久缘餐饮店作出限期拆除决定书，限该餐饮店在收到决定书之日起三日内拆除位于郑州市中原区××路与岗坡路向北××西紧邻郑煤机北办公楼的两处两层砖混钢结构违法建筑物。 2020年7月30日，郑州市中原区城市综合执法局对当事单位郑煤机作出（中原综执）现拆字【2020】第16042号限期拆除决定书，查明郑州市中原区××路与岗坡路向北××西，紧邻郑煤机北办公楼存在两处两层砖混钢结构建筑物，该两处砖混钢结构建筑物归郑煤机，上述建筑物范围内的土地使用权归郑煤机所有，上述建筑物严重影响其周围原有合法建筑物的安全和使用。经向郑州市自然资源和规划局中原分局去函查询，上述砖混钢结构建筑物，未取得《建设工程规划许可证》，违法状态持续至今。特责令郑煤机在收到本决定书之日起7日内自行拆除上述违法建筑物。逾期不拆除的，将报请中原区人民政府强制拆除该违法建筑物。2020年7月31日凌晨，郑煤机将上述改建扩建部分建筑物强制拆除，并将涉案房屋圈以围挡，阻止承租人进入使用涉案房屋。 另查明：郑煤机向本院提交：1、编号为ZMJZL2020-014租赁合同（承租方为河南柒策置业有限公司）、编号为ZMJZL2020-015租赁合同（承租方为河南滴滴出行科技有限公司）、编号为ZMJZL2020-016租赁合同（承租方为悦来悦喜便利店）等证据，用以证明因被告及第三人迟迟未搬离，芝麻街开园延迟给其造成经济损失远远大于200万元，郑煤机要求联兴公司、久久缘餐饮店赔偿经济损失200万元。联兴公司、久久缘餐饮店认为双方之间的租赁纠纷正在诉讼中，法院并未判定租赁合同解除，郑煤机索要该损失无事实根据和法律依据；2、久久缘餐饮桐柏南路店餐费发票、久久缘餐饮桐柏南路店考察报告、久久缘餐饮店会员卡、电话录音光盘及文字资料各一份，用以证明：久久缘餐饮店于2018年7月13日在郑州市中原区桐柏南路设立分店，称原餐饮店承接的婚宴都已在桐柏路店安排，原餐饮店会员均可在桐柏路店消费，久久缘餐饮店员工也安排在桐柏路店工作，久久缘餐饮店主张的经营损失、会员充值卡损失、婚宴预定违约金、员工补偿金均无事实根据。联兴公司、久久缘餐饮店向本院提交久久缘餐饮店员工考勤表和补偿金明细清单，用以证明因郑煤机的违约行为导致餐饮店入不敷出，再无经营可能，餐饮店只能与员工解除劳动合同并陆续支付补偿金1206438元。郑煤机认为该清单系单方制作、补偿金的支付每月相应转款凭证，不能证明员工已经收取补偿金，且员工于餐饮店有利害关系，本案系租赁合同纠纷，不是劳动争议，二者不具有因果关系。

一审法院认为，一、关于合同的效力问题。郑煤机与联兴公司之间签订的《房产租赁合同》系经过招投标程序之后双方在自愿平等协商的基础上签订的，不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合法有效，受法律保护，双方当事人均应严格按合同约定履行自己的义务。

“提前终止”合同的条款并未就合同解除后违约责任问题进行约定，根据合同双方在合同整体文意表示情况，也不能引用其他违约责任条款，本院依照法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因“提前终止”合同后，联兴公司无法继续经营该酒店，郑煤机坚持要求解除合同的情况下，应承担违约责任，赔偿联兴公司的合理损失，联兴公司应在合理期限内从承租房屋中搬离。合同解除后，郑煤机收取联兴公司的履约保证金18万元应予退还。郑煤机主张因联兴公司及久久缘餐饮店未及时搬离给其造成经济损失200万元并要求赔偿，因郑煤机单方解除合同造成本案纠纷，在法院对纠纷未作出生效裁判前，联兴公司及久久缘餐饮店占用涉案房产进行经营依然有合同依据，其从租赁房屋中搬离的时间有待法院判定，在此情形下，郑煤机自行确定芝麻街开园时间并与他人另行签订租赁合同，由此带来的损失由其自行承担。联兴公司及久久缘餐饮店搬离承租房屋之前可按合同约定（或实际执行）的租金标准向郑煤机支付租金或场地占用费，郑煤机要求联兴公司及久久缘餐饮店赔偿损失200万元证据不足、理由不成立，本院不予支持。 关于恢复原状问题。郑煤机提前终止合同，应承担违约责任，且其未尽到及时制止和纠正的职责，如需拆除租赁屋内的装修装饰部分及工字楼外临时建筑并恢复原状，所产生的费用应由其自行负担，其主张由联兴公司赔偿将租赁房屋及所占用场地恢复原状所支出的费用300万元的诉讼请求，本院不予支持。根据本院查证事实，郑煤机已于2020年7月31日实际拆除工字楼外临时建筑，并通过围挡方式控制联兴公司工作人员进入承租房屋，其已实际将出租给联兴公司的房屋收回，故本院对郑煤机主张由联兴公司及久久缘餐饮店腾空、搬离租赁房屋、恢复原状、返还房屋及要求久久缘餐饮店搬离租赁房屋的请求，不再作出裁判。 联兴公司在诉讼中提出的要求郑煤机赔偿的损失包括装修改造涉案房屋的损失、酒店设施物品损失、经营损失、解除劳动合同经济补偿金损失、预售的充值卡损失及预售的婚宴违约金损失。本院分析如下： 关于工字楼内的装修赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。郑煤机提前终止合同属于违约行为，联兴公司在工字楼内的装修系依据合同约定所为，事实上也取得了郑煤机的同意，该部分装修与工字楼形成附合，故根据上述规定郑煤机应赔偿联兴公司工字楼内装修残值损失。经评估工字楼内属于联兴公司装修现值无争议部分为3694925元；对有争议部分经双方确定也属于工字楼内范围，属于联兴公司的装修价值为209729元，两项共计3904654元，郑煤机应予赔偿。 关于工字楼外临时建筑的赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持；第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。在城市规划区内扩建、改建建筑依法应办理建设手续。工字楼外的扩建行为因未办理合法建设手续，该扩建临时建筑系违法建筑，本案合同解除后，该部分扩建费用系联兴公司的损失。联兴公司在未取得合法手续的前提下便实施扩建行为，郑煤机一方作为涉案资产的管理者，未尽到及时制止和纠正的责任，放任上述违法结果的发生，双方对违法扩建结果的造成均存在过错，联兴公司支出的工字楼外扩建部分费用为：1824168元（工字楼外及双方争议部分装饰装修现值）-争议部分价值370551元（82119元+63519元+51240元+18865元+153012元+1796元）=1453617元，郑煤机应赔偿联兴公司该扩建费用的50%计726808.5元。 关于酒店设施、物品赔偿和经营损失赔偿问题，在原一审诉讼中，双方均不主张酒店设施、物品的所有权。本案中，郑煤机提前解除合同存在违约行为，且其在法院尚未就本案纠纷作出生效裁判的情况下已强行拆除涉案扩建部分建筑物并收回出租房屋，且联兴公司明确表示不再使用餐饮店内相关设施，故本院确定餐饮店内的相关设施按评估价作价归郑煤机所有，由郑煤机向联兴公司支付相应的赔偿款，郑煤机支付赔偿款后获得前述设施、物品的所有权，可对相关设施、物品自行处理。经评估，酒店设施、物品现值为2482461元；根据日常经验法则，物品中的酒水（现值152326元）移动或保存并不会对其使用价值造成明显贬损，联兴公司、久久缘餐饮店也同意自行利用，并表示对该部分物品及其他未纳入鉴定的物品的返还事宜愿与郑煤机调解解决，若调解无果，其表示通过另行诉讼方式解决，故该部分酒水对应的价款应从上述赔偿款额中予以扣除，扣除后，郑煤机应支付联兴公司酒店设施、物品赔偿款2330135元。 郑煤机提前解除合同，必然给联兴公司经营酒店带来损失，综合各方面因素，本院酌定由郑煤机按照河南省豫华价格事务所有限公司作出的豫价评估【2020】中原区法院0302号《价格评估结论书》结论（月经营利润205562元）按三个月利润标准予以赔偿，赔偿金额为616686元。 联兴公司除租用郑煤机房产经营久久缘餐饮店外，还在郑州市中原区桐柏南路设立分店，原餐饮店承接的婚宴可在该分店予以安排，原餐饮店的充值会员可在该分店消费，对联兴公司、久久缘餐饮店主张的预订婚宴违约金损失和充值卡损失，并非其必然损失，本院不予支持。联兴公司、久久缘餐饮店主张由郑煤机赔偿因解除劳动合同产生的员工补偿金损失，郑煤机对其所举证据的真实性不予认可，加之联兴公司、久久缘餐饮店未提供相应劳动合同予以证明，其所举证据不充分，本院对该部分请求不予支持。 关于空地占用费问题，在郑煤机与联兴公司签订《房产租赁合同》前，涉案房屋楼前空地为闲置状态，且郑煤机将承租房屋与其老厂区的分离工作交由联兴公司负责完成，在区域分离之前，该空地没有对外出租，郑煤机也未因此取得任何租金收益，联兴公司对该空闲区域的利用也不会给郑煤机造成任何损失，且该区域的利用价值（租赁物位置、环境等优势）在《房产租赁合同》约定的租金中应有所体现，加之该空地应当为联兴公司使用租赁房屋预留进出通道、停车位等附加使用空间，联兴公司对该空地进行使用，郑煤机也持默认的态度，故郑煤机要求联兴公司支付该空地占用费证据不足、理由不充分，本院不予支持。 关于郑煤机提出支付租金或租金损失的意见，支付租金系承租方在合同期内应尽的合同义务，在合同期内，联兴公司仅支付租金至2019年9月30日，2019年10月1日至2020年7月31日合同解除前的租金805000元，联兴公司应予支付。根据豫发改服务业【2020】487号《关于印发的通知》的精神和要求，上述租金或场地占用费应按每月80500元的标准免除三个月，共计应免除241500元，扣减该免除数额后，联兴公司还应支付郑煤机租金及场地占用费563500元，郑煤机主张的租金及场地占用费应以此为限，其请求过高部分，不予支持。 综上，涉案《房产租赁合同》于2020年7月31日解除，联兴公司应支付郑煤机租金563500元，郑煤机其他及过高部分的诉讼请求，证据不足，应予驳回。郑煤机应赔偿联兴公司的数额为3904654元（工字楼内装修现值）+726808.5元（工字楼外扩建损失）+2330135元（酒店设施物品现值）+616686元（经营损失）=7578283.5元。联兴公司其他及过高部分的反诉请求，证据不足，应予驳回。关于鉴定费负担问题。本案纠纷系郑煤机违约解除合同所致，为查明案件事实对有关事项进行评估导致鉴定费发生，除联兴公司应对工字楼外临时建筑负相应责任外，其大部分鉴定费用应由郑煤机予以负担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、自2020年7月31日解除原告郑州煤矿机械集团股份有限公司与被告河南联兴百年建设工程有限公司于2013年3月13日签订的编号为ZHZL12-02号《房产租赁合同》；二、被告河南联兴百年建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州煤矿机械集团股份有限公司租金563500元；三、驳回原告郑州煤矿机械集团股份有限公司其他及过高部分的诉讼请求；四、原告郑州煤矿机械集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告河南联兴百年建设工程有限公司履约保证金18万元；五、原告郑州煤矿机械集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告河南联兴百年建设工程有限公司经济损失7578283.5元；六、驳回被告河南联兴百年建设工程有限公司、第三人郑州市中原区久久缘餐饮店其他及过高部分的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费96321.8元，原告郑州煤矿机械集团股份有限公司负担86886.8元，被告河南联兴百年建设工程有限公司负担9435元；反诉费111284.35元（减半收取），原告郑州煤矿机械集团股份有限公司负担33054元，由被告河南联兴百年建设工程有限公司负担78230.35元；鉴定费52万元，原告郑州煤矿机械集团股份有限公司负担45万元，被告河南联兴百年建设工程有限公司负担7万元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于郑煤机公司上诉称，因联兴公司于2019年8月10日收到其发出的解除合同通知函，双方签订的《房产租赁合同》应于2019年8月10日解除，联兴公司应向其支付自2019年8月10日至实际搬离之日的房屋占用费的意见，经查，案涉房屋经招投标程序后，郑煤机公司与联兴公司于2013年3月13日签订《房产租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定的内容，对双方具有法律约束力。联兴公司依据合同约定将涉案房屋租金缴纳至2019年9月30日，并由久久缘餐饮店实际使用涉案房屋，郑煤机公司虽于2019年8月7日向联兴公司发出《告知函》，以联兴公司拒不整改为由通知解除合同。但联兴公司、久久缘餐饮店对《告知函》予以书面回复，认为其不存在违约行为，且《房产租赁合同》履行过程中也未出现法定解除合同的事由，郑煤机公司没有权利解除合同。后郑煤机公司于2020年7月31日将涉案工字楼外临时建筑拆除并将租赁房屋进行围挡，以实际行为导致联兴公司合同目的无法实现，故一审判决认定《房产租赁合同》于2020年7月31日解除，联兴公司向郑煤机支付2019年10月1日至2020年7月31日的租金并无不当。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。关于上诉人郑煤机公司上诉称，因联兴公司在合同履行过程中存在违约，而涉案房屋的实际使用人为久久缘餐饮店，故其不应赔偿联兴公司任何损失的意见，经查，涉案《房屋租赁合同》系久久缘餐饮店的经营者畅肖琳作为联兴公司的代表人与郑煤机公司签订，合同签订后，由久久缘餐饮店实际使用涉案房屋，该餐饮店经营者畅肖琳向郑煤机公司缴纳了18万元履约保证金。双方在一审中提交了投标书、授权委托书等证据，结合的《房屋租赁合同》签订及履行情况，可以看出郑煤机公司对联兴公司承租房屋用途及联兴公司与久久缘餐饮店之间的关系是明知的，联兴公司于2013年3月13日开始承租、使用涉案房屋，在此期间久久缘餐饮店将所租的工字楼楼外东侧空地装修改造为酒店大厅和临街门面房，将工字楼西侧空地改造为厨房并加建了部分临时彩板房，并将工字楼所在区域以栅栏围栏形式与郑煤机公司其他厂区分离。合同履行长达6年之久，郑煤机公司一直未对涉案房屋状态的改变提出异议，应当视为对涉案房屋状态改变的默认，且《房屋租赁合同》解除系因郑煤机公司将临时建筑拆除并进行围挡导致，一审法院结合上述事实认定郑煤机公司存在违约行为，依据《房屋租赁合同》、《价格评估结论书》等在案证据，对联兴公司应当支付的租金及郑煤机公司应当承担联兴公司各项损失的计算均无不当。 综上所述，郑州煤矿机械集团股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

对涉案工字楼外临时建筑部分出租使用问题，因该建设未办理合法审批登记手续，且未经过招投标程序，双方也未签订协议予以约定，对该部分事实行为的效力，本院不予认定；对工字楼外空地出租问题，因涉及国有资产且未经过招投标程序，对该部分事实行为的效力，本院不予认定。 二、关于诉讼主体问题。本案租赁合同系郑煤机与联兴公司所签，根据合同的相对性原则，联兴公司系涉案房产的承租人，在租赁合同履行过程中，久久缘餐饮店作为涉案租赁物的实际使用人代联兴公司直接向郑煤机履行义务，郑煤机虽予以接受，但该代交行为不产生承租方增加的法律后果，依据租赁合同约定，承租人的权利和义务依法应由联兴公司享有和承担，久久缘餐饮店不享有承租人的权利。 三、关于合同的解除问题。双方在合同第七条约定了两种解除方式（协商一致解除、违约条件成就解除）和一种终止方式（到期终止）；合同第九条违约责任部分对出现第七条违约情形导致合同解除约定了违约责任，但同时又约定了“提前终止合同”条款，内容为：提出终止的一方应提前三十日通知对方。合同未就该种“提前终止”方式出现后如何解决双方利益问题进行约定。郑煤机在诉讼中坚持解除合同，并在开庭中也引用“提前终止合同”条款要求解除合同，对此分析如下： 该条款文字表述为“提前终止本合同”，应当理解为提前解除合同的意思，系为双方约定的“任意解除权”，故郑煤机主张引用该条款解除合同有相应合同依据；同时联兴公司也在抗辩中表达了如郑煤机单方解除合同要赔偿各项损失的意见；诉讼中，双方也主要争议在赔偿数额问题上；从郑煤机提供的新项目规划来看，双方合同履行事实上已陷入僵局，郑煤机于2020年7月31日将涉案工字楼外临时建筑拆除并将租赁房屋进行围挡，导致联兴公司及久久缘餐饮店无法继续经营使用，综合以上情形，本院对涉案《房产租赁合同》解除的时间确定为2020年7月31日。 四、关于违约主体的认定。 “提前终止”合同条款规定在第九条违约责任中，按照文字和文序理解，应认定“提前终止”合同一方系违约方；根据合同约定，合同租赁期限为十五年，任何一方不得无故提前终止合同，现合同仅履行了6年左右，郑煤机单方解除合同后，联兴公司无法再继续经营，故本院认定郑煤机提前解除合同的行为系违约行为。郑煤机认为违约方系联兴公司的理由和证据不能成立，对此分析如下： 郑煤机认为联兴公司存在的违约行为包括违约转租、违约占用租房外空地、违约扩建附属设施、违约改造房屋主体结构、违法经营、延付租金等，对此本院认为，合同第三条约定“租房用途为经营办公、住宿、餐饮”，合同第六条第6项约定“在不改变租房用途的前提下允许乙方联合经营和部分房屋出租”，现联兴公司、久久缘餐饮店联合经营婚庆酒店，符合合同约定的用途和经营方式，且郑煤机对此默认，故不能据此认定联兴公司存在违约转租。根据合同第六条第3项约定，联兴公司如需对房屋内部进行改造应书面报甲方郑煤机，郑煤机应在10日内书面回复，逾期视为同意。对该验收问题，庭审中联兴公司陈述装修完毕口头申请验收，郑煤机予以验收；郑煤机称其没有收到通知，未验收。根据合同已经实际履行的情况，联兴公司、久久缘餐饮店装修完毕后，对工字楼内进行装修完毕至今已经6年左右，现虽无证据显示书面申请郑煤机验收，但在6年左右的正常履行中，郑煤机对装修情况应当是知晓的，其并未提出任何异议，根据“逾期回复、视为同意”的合同约定，应认定联兴公司工字楼内所进行的改造取得了郑煤机的同意，郑煤机以此为由称联兴公司违约不符合事实情况。郑煤机在2019年5月以后发函要求联兴公司就此进行整改并据此解除合同的行为，发生在郑煤机为新项目规划急需解除合同的背景下，是对自己此前事实同意行为的否定，不能认定联兴公司违约。根据本案查明的情况和现场情况，联兴公司装修改造后酒店所处空间与郑煤机厂区形成了相对隔离的区域，对其他方未造成影响，也无证据显示联兴公司、久久缘餐饮店存在违法经营行为。联兴公司虽存在数次延期支付租金的违约情形，但郑煤机事后予以接受，该情况不构成联兴公司根本违约，属于合同履行中配合协商范畴，不足以产生解除合同的法律后果。 关于是否存在违约扩建、违约占用空地问题，《房产租赁合同》第六条第4项约定：乙方如需对相邻部分及租房外部进行改造、装饰、装修、维修或依法自行设置外部广告等，应不影响相邻他方或不得违法，否则由乙方承担责任。郑煤机、联兴公司在《房产租赁合同》中未对“租房外部”的具体范围进行明确，亦未签订补充协议进行约定。庭审中双方对该约定中“租房外部”的理解出现分歧，郑煤机认为租房外部仅仅只工字楼建筑面外部墙面紧邻部分，联兴公司占用空地及进行建设属于违约；联兴公司认为“租房外部”包括工字楼外的空地部分，联兴公司进行扩建和占用符合约定。对此本院认为该条款属于约定不明，不能据此条款认定联兴公司违约。但联兴公司对工字楼外进行扩建的行为、对工字楼外空地进行利用的行为，因未经行政审批、未经招投标程序进行，非双方自行约定的范畴，对联兴公司的扩建和占用行为的效力本院不予认定，对由此引起的法律后果另行予以论述。综上，郑煤机认为联兴公司违约的意见，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。 五、关于合同解除后的财产退还和赔偿问题。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费96321.8元，由郑州煤矿机械集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　徐卫岭 审判员　　蒋德军 审判员　　任　璐

书记员　　王文华