某某与水富金江房地产开发经营有限责任公司破产债权确认纠纷一审民事判决书

云南省水富市人民法院 民 事 判 决 书 (2022)云0630民初690号 原告：***，男，1988年7月16日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：***，云南华泰律师事务所律师。 被告：水富金江房地产开发经营有限责任公司，住所地云南省水富市云富街道办事处临江中路。统一社会信用代码91530630778551452B。 法定代表人：***。 诉讼代表人：云南意衡律师事务所，系被告破产管理人。 负责人：***，云南意衡律师事务所主任。 委托诉讼代理人：***、**，云南意衡律师事务所律师。 第三人：四川金源建设有限公司，住所地四川省成都市新津县五津镇正西街津西公寓。统一社会信用代码915101326218××××。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 第三人：四川新恒轲商贸有限公司，住所地四川省成都市高新区高新大道创业路14号。统一社会信用代码9151010068459307X5。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 原告***与被告水富金江房地产开发经营有限责任公司（以下简称金江公司）、第三人四川金源建设有限公司（以下简称金源公司）、四川新恒轲商贸有限公司（以下简称新恒轲公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2022年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告金江公司的委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼，原告***、被告金江公司的法定代表人***、第三人金源公司的法定代表人***、新恒轲公司的法定代表人***经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告交付盐津观唐.津城一景3-1-201号、3-1-204号、3-1-301号、3-1-504号、3-1-604号、1-1-201号、1-1-206号；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：新恒轲公司向金源公司供应钢材，金源公司差欠新恒轲公司钢材款未付。金源公司系盐津“津城一景”项目的施工单位，被告金江公司差欠金源公司建设工程款，金江公司便允许金源公司对盐津“津城一景”的房屋进行处置，其进行配合，所以金源公司便用案涉房屋向新恒轲公司抵债，故金源公司与新恒轲公司于2016年3月14日签订以房抵债的《协议》，确认津城一景项目差欠新恒轲公司钢材款项，用1、3号楼共计7套商品房抵款，此次抵款商品房价值为3005100元。该协议经双方公司**，原告为新恒轲公司的代表人在《协议》中进行签字。另因所抵房屋价值超过欠付钢材款项10万元，2016年3月11日，新恒轲公司法定代表人***以银行转账的方式将差欠10万元支付给了金源公司的项目负责人***，***向***出具了收条。后新恒轲公司将该笔债权转由原告***享有，金源公司将原告带至被告处，由被告金江公司积极配合与原告***签订了7套商品房的《商品房购销合同》及出具收款收据，并办理商品房权属预登记。原告向金江公司破产管理人申报债权，其中本金3005100元，利息694900元，共计3700000元（备注：要求交房），2022年8月29日，管理人对该笔债权审查后向原告发出债权审查意见书，审查确认***与金江公司盐津分公司之间签订的7份《商品房购销合同》于2018年4月12日已解除，对其要求交房的请求不予确认。原告认为，因金江公司差欠金源公司建设工程款，便允许金源公司对其开发的盐津“津城一景”部分房子进行处置，其进行配合，金源公司又差欠新恒轲公司钢材款，用盐津“津城一景”项目中的7套房屋进行抵债并由金江公司与原告完善商品房买卖的一系列手续，再由金江公司申请办理预告登记（并非备案登记），预告登记具有准物权效力且具有破产保护效力，案涉房屋现已具备交付条件，破产管理人无权解除案涉7份《商品房购销合同》，被告应当将观唐.津城一景3-1-201号、3-1-204号、3-1-301号、3-1-504号、3-1-604号、1-1-201号、1-1-206号房屋交付给原告。综上所述，请求支持原告的诉讼请求。 金江公司辩称，一、案涉商品房购销合同已解除。金江公司破产重整一案于2018年2月11日已经水富市人民法院受理审理，并指定云南意衡律师事务所为破产管理人。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，管理人对未履行完毕的合同有权决定解除，二个月内未通知继续履行的，视为解除。案涉《商品房购销合同》未经管理人通知继续履行，已自动解除。二、原告未取得《商品房购销合同》项下房屋所有权，其享有的依然是债权请求权，房屋仍属于破产财产，原告应当依照《中华人民共和国企业破产法》的规定进行债权申报，并与其他债权人共同“公平受偿”。《企业破产法》第30条规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。截止2018年2月11日，案涉合同项下的房屋仍在修建之中，未具备交付使用条件，未办理产权登记，即该财产仍属于债务人的破产财产。按照《企业破产法》第44条“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利”之规定，原告应当进行债权申报。《企业破产法》规定了债权人的债权受偿程序，同类债权的债权人“公平获得清偿”，金江公司如受理时进行破产清算，全部破产财产变价后普通债权获得的清偿比例为0,如案涉合同项下的房屋判决交付给被答辩人，则使其债权单独获得了全部清偿，构成“个别清偿”行为，违反了破产法的规定。三、《重整计划》中债权调整方案规定了“非消费者购房人”不予交付房屋，债权清偿方案规定了“抵偿债务的购房人，不予交付房屋”，该规定对全体债权人具有约束力。《中华人民共和国企业破产法》第九十二条规定“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力”。金江公司《重整计划》于2019年7月12日经全体债权人会议表决通过、7月26日经水富市法院裁定批准执行，其内容对包括被答辩人在内的全体债权人具有约束力，被答辩人应当进行债权申报并按同类债权获得清偿。综上，破产管理人依照《中华人民共和国企业破产法》对被答辩人作出的《债权审查意见书》事实清楚、适用法律正确，请求人民法院确认案涉《商品房购销合同》已解除，驳回原告的全部诉讼请求。 第三人金源公司未作**。 第三人新恒轲公司提交书面《情况说明》述称，新恒轲公司于2014年6月份左右与金源公司签订钢材供应合同，并于当年年底前按照合同约定供应了盐津县津城一景项目钢材。双方约定供货单价以钢材出厂价，加上供货日至付款日的资金占用费进行结算。新恒轲公司供货后，金源公司一直无力支付货款，金源公司当时承包了金江公司的盐津“津城一景”房地产项目施工，金江公司差金源公司工程款，用一部分房屋抵债，所以双方协商以金源公司获得的“津城一景”项目的房屋抵债，双方确定的钢材款是250万元左右，加上资金占用费合计2905100元。在获得金江公司同意并愿意配合签订购房合同和办理预告登记的情况下，于2016年3月10日签订了《商品房购销合同》，同日由金江公司申请办理预告登记，3月11日，金江公司向***出具收据，3月14日，金源公司与金江公司签订了以房抵债协议，3月15日，盐津县房管所办理预告登记，由于抵债的房屋价值为3005100元，新恒轲公司随后把差价10万元支付给了金源公司的负责人***。***是新恒轲公司法定代表人***的儿子，***是新恒轲公司100%股份的股东，新恒轲公司把对金源公司的债权转让给了***，因此购房合同是以***的名义签订的。 经审理查明，原告系新恒轲公司法定代表人***之子。2016年3月11日，***向金源公司项目负责人***转款10万元，***于同日出具收条，载明收到***津城一景项目房屋冲抵钢材款差价10万元。2016年3月14日，金源公司作为甲方与新恒轲公司作为乙方签订《协议》约定：鉴于甲方所欠乙方钢材款项未能按合同支付，甲方用观唐.津城一景1、3号楼共计7套商品房作为支付乙方钢材款项并到盐津县房管所登记备案，此次抵款商品房价值共计为3005100元。该协议经双方公司**，原告为新恒轲公司的代表人在《协议》中签字。新恒轲公司将该笔债权转由原告享有。2016年3月10日，原告***与被告金江公司盐津分公司签订7份《商品房购销合同》，约定原告购买被告分公司开发的位于盐津县盐井镇黄角槽社区政通路观塘·津城一景3幢1**201号、3幢1**204号、3幢1**301号、3幢1**504号、3幢1**604号、1幢1**201号、1幢1**206号房屋，该7份《商品房购销合同》均约定2016年3月10日前付全款，2016年6月30日前交房，且均于2016年3月15日在盐津县房地产管理所备案，被告分公司向原告出具了收到购房款的收据7份，共计3005100元。截止2018年2月11日，案涉合同项下的房屋仍在修建之中，不具备交付使用条件。该案涉房屋至今未向原告交付。 另查明，金江公司盐津分公司是金江公司设立的分公司，无 独立法人资格。2018年1月31日金江公司向本院申请破产重整，本院于2018年2月11日裁定受理，并指定云南意衡律师事务所担任金江公司破产重整管理人。管理人在破产案件受理之日起两个月内（即2018年4月11日前）未向原告发出《继续履行合同通知书》。***向管理人申报债权，要求交付案涉房屋。2022年8月29日，金江公司破产管理人作出债权审查意见书确认：债权申报人***与盐津分公司之间签订的7份《商品房购销合同》于2018年4月12日解除，对其要求交房的请求不予确认。该《债权审查意见书》载明若债权人有异议的，应当在收到本审查意见书之日起十五日内向管理人申请复议或向人民法院提起债权确认之诉。原告于2022年10月4日收到该《债权审查意见书》。 上述事实，有原告、被告、第三人新恒轲公司的**及各方当事人出示的下列证据证明：1.原告提交的原告身份证、被告及第三人的企业信用信息公示报告，证明原、被告及第三人基本情况。2.原告及第三人新恒轲公司均提交的金源公司与新恒轲公司于2016年3月14日签订的《协议》，证明盐津津城一景项目金源公司差欠新恒轲公司钢材款，用1、3号楼共计7套商品房抵款，此次抵款商品房价值共计为3005100元，原告作为新恒轲公司的代表人在该《协议》上签字的事实。3.原告及第三人新恒轲公司均提交的7份《商品房购销合同》、7张《收据》以及7份《商品房屋权属预登记申请表》，证明2016年3月10日原告与被告签订案涉7份《商品房购销合同》，并向盐津县房地产管理所申请房屋权属预登记，盐津县房地产管理所于2016年3月15日准予预登记，被告于2016年3月11日向原告出具收取案涉7套房屋购房款的收据的事实。4.原告提交的《中国工商银行借记账户历史明细（电子版）》1页及《收条》1张，证明因所抵房屋价值超过欠付钢材款10万元，2016年3月11日，新恒轲公司法定代表人***以银行转账的方式将差欠10万元支付给金源公司的项目负责人***，***向***出具了收条的事实。5.原告提交的《债权审查意见书》及快递物流签收情况，证明原告于2022年10月4日收到《债权审查意见书》，金江公司破产管理人审查确认原告与金江公司盐津分公司之间签订的7份《商品房购销合同》于2018年4月12日已解除，对其要求交房的请求不予确认的事实。6.被告金江公司提交的云南省水富县人民法院（2018）云0630破字1号《民事裁定书》及（2018）云0630破字1号《决定书》复印件，证明金江公司于2018年1月31日向原水富县人民法院申请破产重整，原水富县人民法院于2018年2月11日受理了破产重整，并同时指定云南意衡律师事务所作为破产管理人。7.被告金江公司提交的《金江公司破产重整计划草案》、水富市人民法院（2018）云0630破字1-03号民事裁定书，证明金江公司破产管理人依据金江公司的资产情况制定了《重整计划草案》，2019年7月12日召开的第三次债权人大会通过了该草案。2019年7月22日，管理人向水富市人民法院申请批准该草案。水富市人民法院于2019年7月26日裁定批准了该重整计划。按照重整计划，津城一景的清偿方案为：对虽然签订《商品房购销合同》并办理备案登记，但有证据证明不属于消费型购房，而是抵偿债务的购房人，不予交付房屋。本案***明显属于此种类型，故不应交付房屋。前列证据来源合法，内容客观，与本案有关联性，予以采信。 关于被告金江公司提交的《清偿能力分析》，欲证明当初经测算，普通债权的清偿比例只有13%，如果将房屋交付给原告，就违反了破产法公平清偿的基本原则的事实。经质证，二原告对该证据的三性无异议，不认可证明目的。本院认为，该证据系被告自行制作，不符合证据的形式要件，不予采信。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，自原告与被告盐津分公司签订并备案的7套《商品房购销合同》起至今，案涉房产均未发生物权的变动，属于法律规定的债务人财产即被告金江公司的财产。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”之规定，本案金江公司破产管理人享有解除案涉《商品房购销合同》的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，原告自述系受让债权与被告签订案涉7份《商品房购销合同》，故其与被告签订的案涉7份《商品房购销合同》明显不属于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，在被告金江公司经法院裁定批准的重整计划中，原告也不属于应交房的消费者买受人。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”之规定，本案原告与被告盐津分公司自签订商品房购销合同起至被告金江公司申请破产重整止，案涉房产未发生物权的变动，属于法律规定的债务人财产，即被告金江公司的财产。该财产应在破产程序中公平地用于清偿全体债权人。综上所述，本案被告金江公司系破产重整企业，在破产重整申请前，被告金江公司尚未向原告交付案涉商品房，管理人确认原告与被告盐津分公司签订的七份《商品房购销合同》已解除符合法律规定。合同解除后，尚未履行的义务，应终止履行。故原告要求被告继续履行案涉《商品房购销合同》，按合同约定向原告交付案涉房屋的请求无事实和法律依据，不予支持。被告金江公司提出原告与被告盐津分公司签订的《商品房购销合同》已解除，请求驳回原告诉讼请求的抗辩意见合法，予以采纳。第三人金源公司的法定代表人***、新恒轲公司的法定代表人***经本院合法传唤未到庭，视为自动放弃抗辩权，本院将依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费36400元，由原告***负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　黄　芳 审判员　　廖　敏 二〇二二年十二月二十六日 书记员　　郭熙娟