戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司
某某行房地产咨询（上海）有限公司与某某物业服务合同纠纷民事一审案件民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）沪0112民初39816号
原告：***行房地产咨询（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路2111号。
法定代表人：赵锦权，董事长。
委托诉讼代理人：何青广，上海市震旦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓平，上海市震旦律师事务所律师。
被告：**，女，1978年6月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：艾斌，上海君之程律师事务所律师。
原告***行房地产咨询（上海）有限公司（以下简称***行公司）与被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月11日立案后，依法适用简易程序于2021年11月8日公开开庭进行了审理。原告***行公司的委托诉讼代理人何青广、被告**的委托诉讼代理人艾斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***行公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年9月至2020年11月止，合计15个月的物业管理费61,060.50元；2.判令被告支付暂计至2020年11月30日止的滞纳金42,841.40元（滞纳金的计算标准为：以每月4,070.70元为基数，按每日千分之三的标准自2019年9月15日起分段计算至实际支付之日止）；3.诉讼费由被告负担。
事实和理由：原告系上海市闵行区XX路3299弄红庐香颂别墅的物业管理公司，被告则是上述小区17号的业主。根据《上海市商品房出售合同》第二条约定，该套房屋建筑面积及地下附属面积508.84平方米，根据《上海红庐香颂别墅前期物业管理服务合同》第八条规定：物业费为8元/月/平方米；第十一条规定：业主应于每月7日前交付当月之物业服务费，逾期缴纳的，凡逾期七日以上，每逾期一日加收应付金额的千分之三的滞纳金。原告已经依约提供物业服务，被告长期拖欠物业费，经多次催促未果，故原告诉至法院，要求判如所请。
被告**辩称：认可物业费欠费金额，但被告并非恶意拖欠，原告主张的滞纳金标准过高，要求法院予以调整。原告提供的物业服务质量存在问题，未能达到合同约定的服务标准，包括绿化养护管理不到位，养护费占物业服务费比重较高，但树木却成片死亡，草坪改种其他麦冬，小区除草修剪不及时，未对路灯、道路等进行定期维护保养，擅自关闭地下车库及会所，严重影响用户居住体验，故请求驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的上海市商品房出售合同、前期物业服务合同、催款通知书、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年12月30日，原告与上海A有限公司、上海B有限公司签署《上海红庐香颂别墅前期物业服务合同》，为坐落在上海市闵行区XX路的红庐香颂别墅物业提供物业管理服务，合同约定：原告按照建筑面积向业主收取物业服务费，别墅为8元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月7日前支付当月物业费，逾期交纳的，凡逾期7日以上，每逾期1日加收应付金额的千分之三滞纳金；本物业委托管理服务期自本物业交付使用之日起至本物业小区合法成立业主大会，而业主大会已委派新物业管理企业在指定之日接管本物业止。
2013年9月30日，被告作为买方与上海B有限公司签署《上海市商品房出售合同》，其中约定：被告购买XX路XX弄XX号XX层XX幢，其中套内建筑面积324.42平方米、另有地下附属面积184.42平方米。合同另有其他约定。
2020年4月14日，原告曾就物业服务合同纠纷将被告诉至上海市徐汇区人民法院，诉讼期间，被告**缴清了2017年7月至2019年8月的物业服务费105,838.20元。该院于2020年8月10日作出一审判决：**于本判决生效之日起十日内支付***行公司滞纳金12,798.51元。
被告仍未缴纳自2019年9月至2020年11月止的物业服务费，故原告向本院提起诉讼。
2021年4月10日，原告撤出小区的物业管理工作。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此原告与上海A有限公司、上海B有限公司签订的前期物业服务合同，内容于法不悖，应为合法有效，对全体业主具有约束力，原告按照合同约定已对被告物业所在的红庐香颂别墅提供了物业管理服务，被告理某向原告支付物业服务费。至于被告提出原告未尽物业管理职责，绿化养护管理不到位、未对路灯、道路进行定期维护保养等问题，首先被告提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，亦不足以构成拒付物业管理费的理由，故对被告的上述辩称，本院难以采纳。
被告逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，故原告依约要求被告承担逾期交纳物业费的滞纳金的主张，具有事实与法律依据，本院予以支持，但原告主张的滞纳金标准过高，本院予以调整，依据本案情况酌情确定被告按照每日万分之二的标准支付截止至2020年11月30日止的滞纳金，共计2,794.94元。同理，被告还应支付原告以61,060.50元为基数，自2020年12月1日起至被告实际支付之日止按照每日万分之二计算的滞纳金。
综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告***行房地产咨询（上海）有限公司自2019年9月起至2020年11月止的物业服务费61,060.50元；
二、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告***行房地产咨询（上海）有限公司滞纳金2,794.94元；
三、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告***行房地产咨询（上海）有限公司以61,060.50元为基数，自2020年12月1日起至被告**实际支付之日止按照每日万分之二计算的滞纳金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1,189.02元，由**负担458.28元，***行房地产咨询（上海）有限公司负担730.74元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员 叶 岚
二〇二一年十二月二十日
法官助理 吴嘉雯
书 记 员 朱 成
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》
第一条……
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
