***、亓华民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书

山东省济南市莱芜区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）鲁0116执异15号

异议人（案外人）：***，男，汉族，1968年10月5日出生，住所地：济南市莱芜区。

异议人（案外人）：亓华，女，汉族，1971年5月19日出生，住所地：济南市莱芜区。

申请执行人：山东正泰电缆有限公司（原山东科虹线缆科技有限公司），住所地：济南市莱芜区和庄镇驻地。

法定代表人：胡寒立，总经理。

委托诉讼代理人：高珊珊，山东圣宏律师事务所律师。

被执行人：莱芜银弘房地产开发有限公司，住所地：济南市莱芜区长勺北路（张家洼办事处东芹村）。

法定代表人：王谢飞，董事长。

委托诉讼代理人：刘勇，济南莱芜衡平法律服务所法律工作者。

在本院执行山东正泰电缆有限公司（以下简称“正泰电缆公司”）与莱芜银弘房地产开发有限公司（以下简称“银弘公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人***、亓华对本院预查封银弘公司名下已办理预售许可证但未出售的坐落于莱芜区长勺北路286-16号8幢西2单元701室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

异议人***、亓华称，2015年7月25日异议人与银弘公司签订《房屋认购协议》，购买坐落于济南市××区长××号××西××单元××室房产，合同约定房屋单价为4170/㎡，房产面积为120.47平方米，房款总价为502360元。2015年7月25日、8月6日异议人分别交款5万元、10.6457万元。随后，异议人按照银弘公司的要求向该公司提供了银行贷款所需的全部资料及文件，但之后该公司却一直未为异议人办理银行贷款及网签等手续，房产也一直未交付。异议人认为，涉案房产的查封不是异议人的原因和过错，在法院查封涉案房产之前，异议人已与银弘公司签订了合法有效的书面合同，并按约定支付了部分购房款，涉案房产系异议人购买的唯一的房产。根据相关法律规定，故请求法院解除对涉案房产的查封。

本院查明，关于正泰电缆公司与银弘公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月29日作出（2016）鲁1202民初2040号民事调解书，确认一、银弘公司于2016年8月31日之前偿还正泰电缆公司借款利息86.97万元及诉讼费42400元，律师费25万元；于2016年9月30日之前偿还本金200万元及产生的利息（利息自2016年8月1日至2016年9月30日以本金871万元按月利率2分计算）；于2016年10月31日前偿还本金300万元及产生的利息（利息自2016年10月1日至2016年10月30日以本金671万元按月利率2分计算）；于2016年11月30日前偿还本金200万元及产生的利息（利息自2016年11月1日至2016年11月30日以本金371万元按月利率2分计算）；于2016年12月31日偿还剩余本金171万元及产生的利息（利息自2016年12月1日至2016年12月31日以本金171万元按月利率2分计算）。二、银弘公司应按期支付上述款项，正泰电缆公司放弃其他诉讼请求。如银弘公司逾期偿还任何一笔款项，正泰电缆公司有权在2016年10月份之后立即就上述全部款项申请强制执行。本案在审理过程中，于2016年6月1日作出（2016）鲁1202民初2040号民事裁定，裁定预查封银弘公司名下已办理预售许可证但未出售的坐落于莱芜区长××号××东××单元××房产；8幢西1单元101/302/402/501/502/601/602/702/802/901/902/1601/房产；西2单元501/701/702/802/1402/1502/1602等19套房产。因银弘公司未履行生效法律文书确定的义务，正泰电缆公司向本院申请强制执行，执行案号（2017）鲁1202执1084号，本案在执行过程中，继续查封该涉案房产。

另查明，银弘公司与***、亓华于2015年7月25日签订《房屋认购协议》，约定***、亓华以502360元的价格认购银弘公司销售的[天泰绿城]8号楼东1单元702室房产。银弘公司分别于2015年7月25日、2015年8月6日给***、亓华出具收款收据两份，载明收到定金、购房款共计156457元。上述认购房屋及支付房款事实经银弘公司出具的情况说明予以认可，载明：“……4、特别说明该涉案房屋在双方签订《认购协议》时单元号、房号按照常规顺序排列，自东向西排列；2016年初原莱芜市房管局对该房屋所在8号楼实际测绘后，单元号、房号排列，自西向东依次排列；本案涉案房屋坐落为原为8号楼东1单元702室现改为8号楼西2单元701室。”***、亓华在执行异议审查过程中，将剩余购房款345903元交至法院执行专户。***、亓华提交房产查询报告，证明其双方名下无不动产登记记录。***、亓华系夫妻关系。山东科虹线缆科技有限公司于2019年4月30日变更为山东正泰电缆有限公司。根据不动产协助查封情况表查询，涉案房产在不动产登记为：莱芜区长勺北路286-16号8幢西2单元701室。

以上事实由异议人提供的房屋买卖协议合同、收款收据、银行交易明细及不动产产权情况表等证据在案佐证。

本案争议焦点：异议人***、亓华是否是涉案房产权利人,对于作为执行涉案房产是否具有足以排除强制执行的民事权益。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”；第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”银弘公司与***、亓华基于合意签订房屋认购协议，该房屋认购协议签订日期在法院查封之前，在***、亓华支付部分购房款后，该涉案房产即被法院查封，涉案房产未办理过户登记非因***、亓华自身原因，且***、亓华已将涉案房产剩余价款345903元交至法院账户，***、亓华的异议理由能够产生阻却执行的效力，故其异议应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：

中止对济南市莱芜区长勺北路286-16号8幢西2单元701室房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　毕玉胜

人民陪审员　　田　云

人民陪审员　　陶　玲

二〇二〇年四月八日

书　记　员　　朱丽芝