阳谷县房地产服务中心、山某某建筑工程有限公司确认合同效力纠纷民事二审民事判决书

山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁15民终4842号 上诉人（原审被告）：阳谷县房地产服务中心。住所地：山东省阳谷县城谷山中路90号。 法定代表人：**，主任。 委托诉讼代理人：**，山东联森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，男，1978年5月1日出生，汉族，阳谷县房地产服务中心职工，住山东省阳谷县。 被上诉人（原审原告）：山***建筑工程有限公司。住所地：山东省阳谷县博济桥办事处司营商业街。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，****（聊城）律师事务所律师。 上诉人阳谷县房地产服务中心因与被上诉人山***建筑工程有限公司确认合同效力纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院(2022)鲁1521民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人阳谷县房地产服务中心上诉请求：1.依法撤销山东省阳谷县人民法院(2022)鲁1521民初2543号民事判决，改判被上诉人向上诉人作出的《物业管理运营承诺函》合法有效；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当，应当予以改判。一、被上诉人在投标文件中作出《物业管理运营承诺函》是其自愿根据上诉人的招标文件的要求作出，不存在显失公平的情况，不应当撤销。2021年8月份上诉人根据上级文件要求，就阳谷县老旧小区改造项目进行招标，招标文件明确要求：“本项目竣工验收后由施工总承包单位委托具备相应条件的物业管理单位进行物业管理和运营并承担物业管理和运营费用。运营期限：三年。投标单位必须单位做出承诺。”被上诉人依据招标文件的要求进行招标，并在投标文件中对上诉人作出单独的《物业管理运营承诺函》：“山***建筑工程有限公司(投标人名称)参与的阳谷县老旧小区改造项目，该项目竣工验收后由施工总承包单位委托具备相应条件的物业管理单位进行物业管理和运营并承担物业管理和运营费用。运营期限：三年。”在本案的招标活动中，上诉人与被上诉人的法律地位是平等的，被上诉人作为投标人对物业管理的要求是明知的且在投标文件中有明确的承诺，是正常的商业行为，上诉人的招标与被上诉人的投标不存在不公平现象。假如被上诉人认为投标的条件不合理，完全可以不进行投标，一旦进行投标，就应当遵循投标文件的要求。被上诉人依法进行投标，其应当将施工完毕后的物业管理费用核算到工程预算中去，被上诉人不核算物业管理成本，也是其自主行为，由于本案的投标活动涉及到民生，上诉人完全有理由相信被上诉人进行投标不仅考虑到商业利润，更会考虑到被上诉人完成老旧小区物业管理改造对以后的投标也会产生重要的影响，对被上诉人会产生重大的积极影响。被上诉人没有任何理由在承诺承担物业管理费用后中标并将承揽工程施工完毕后再行主张撤销《物业管理运营承诺函》，假如被上诉人有权撤销，则是对其他投标人的严重不公平，也会对正常的招投标活动产生重大消极影响，也严重背离了《中华人民共和国民法典》第六条规定的公平原则。二、一审法院适用《中华人民共和国民法典》第一百五十一条的规定处理本案也属适用法律不当。《中华人民共和国民法典》第一百五十一条明确规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”首先本案双方在进行招投标活动中被上诉人不存在危困状态，被上诉人是依法注册的建筑公司，对招标文件内容及条件是明知的，不存在危困状态或缺乏判断力的情况，所以被上诉人不存在请求人民法院或仲裁机构予以撤销相关条款的法律依据。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条的规定撤销被上诉人作出的《物业管理运营承诺函》属适用法律错误。三、被上诉人出具的物业合同收费价格是其自行填写，不符合市场价格，阳谷县目前多层住宅小区的收费价格为0.2元/平方米-0.5元/平方米，与被上诉人签订的家苑物业公司所管辖的国泰花园小区在门岗、保洁、维修、客服人员配置齐全的情况下仅收取0.4元/平方米的物业费，而没有门岗的老旧小区家苑物业公司与被上诉人签订的合同却高达0.6元/平方米，明显不符合市场价格，23个老旧小区中有大部分属于有人实施物业管理，其余几个小区由上诉人安排其他物业公司人员现场查看物业管理成本，每年仅需要三万元就可以落实物业管理，被上诉人出具的合同不具有参考价值。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人山***建筑工程有限公司辩称，根据本案实际情况，如果要求被上诉人承担案涉23个老旧小区三年的物业管理运营费用成本过高，明显违背了公平原则。一审认定事实正确，法律适用得当，依法应予维持。 山***建筑工程有限公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销《物业管理运营承诺函》；2.判令阳谷县房地产服务中心承担本案诉讼费、鉴定费。 一审法院认定事实：2021年8月阳谷县房地产服务中心发布《阳谷县2021年老旧小区改造项目招标文件》，对阳谷县23个老旧小区进行改造，计划总投资为4886153.64元。招标文件在《投标人须知》中备注专项条款第五项，重要说明：“本项目由竣工验收后有施工总承包单位委托具备相应条件的物业管理单位进行物业管理和运营并承担物业管理和运营费用。运营期限：三年。投标单位必须单位做出承诺（详见附件）。”山***建筑工程有限公司于2021年9月10日签署《物业管理运营承诺函》。2021年9月24日，山***建筑工程有限公司中标，并于当日与阳谷县房地产服务中心就阳谷县2021年老旧小区改造项目签订《建设工程施工合同》，约定签约合同价为4690912.77元。2022年6月底，山***建筑工程有限公司根据合同和变更签证约定，完成施工任务，阳谷县房地产服务中心已支付工程款3752730.22元，剩余工程款尚未支付。在案件审理过程中，山***建筑工程有限公司提交了两份《阳谷县2021年老旧小区物业管理报价单》，由两家物业管理公司对23个小区（总建筑面积85000平方米）进行报价：****物业按每平方米0.6元/月收费，三年物业管理费用为1836000元；阳谷北顺物业管理服务有限公司按每平方米0.7元/月收费，三年物业管理费用为2142000元。阳谷县房地产服务中心在庭审中自认并未将物业运营的费用计算到中标工程中。 一审法院认为：民事主体从事民事合同，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。阳谷县房地产服务中心进行老旧小区改造项目改造的目的是改善老旧小区居民的生活环境，为形成一种长效机制，将物业服务管理承诺加入招标承诺。物业服务合同是物业服务企业与业主委员会或业主订立的一种有偿服务合同。阳谷县房地产服务中心要求山***建筑工程有限公司在竣工验收后委托具备相应条件的物业管理单位进行物业管理和运营并承担物业管理和运营费用，却并未将物业管理运营的费用计算到中标工程款中。阳谷县房地产服务中心要求山***建筑工程有限公司提供无偿的物业管理服务，这与物业服务合同有偿性的特性相违背。而且根据阳谷县物业服务行业的价格标准计算，23个老旧小区的三年物业管理运营费用较高，该笔费用由山***建筑工程有限公司承担，违背了公平原则，故本案山***建筑工程有限公司与阳谷县房地产服务中心的《物业管理运营承诺函》显失公平,现山***建筑工程有限公司主张撤销该承诺函,符合法律规定,一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十一条的规定，判决：撤销原告山***建筑工程有限公司向被告阳谷县房地产服务中心作出的《物业管理运营承诺函》。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告阳谷县房地产服务中心负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人阳谷县房地产服务中心提交了阳谷众意物业管理有限公司出具的案涉23个小区的物业成本测算证明，拟证明：23个小区每年的物业费为3万元，该费用明显低于被上诉人在一审中出具的证明，不存在物业管理显著不公平的情况。 被上诉人山***建筑工程有限公司质证认为，对该证明的真实性和合法性不予认可，该证明不属于二审中的新证据，且上诉人并未提交阳谷众意物业管理有限公司的相关资质，23个老旧小区物业成本为每年3万元明显不符合市场行情及基本事实。上诉人作为房地产服务中心，同时也是物业公司的主管单位，其提供的相关物业公司出具的证明不具有代表性和证明力，被上诉人不予认可。 根据双方的举证、质证情况，就上诉人阳谷县房地产服务中心提交的证明，本院分析认定如下：该证明仅系阳谷众意物业管理有限公司作出的物业成本测算，不具有代表性，且被上诉人山***建筑工程有限公司对此不予认可，故对上诉人提交的该证明，本院不予采信。 二审查明的其他案件事实同一审认定。 本院认为，本案争议的焦点问题为，案涉《物业管理运营承诺函》应否予以撤销。2021年8月，上诉人阳谷县房地产服务中心就阳谷县23个老旧小区改造项目进行招标，并发布《阳谷县2021年老旧小区改造项目招标文件》。虽然招标文件中约定由施工总承包单位委托具备相应条件的物业管理单位进行物业管理和运营并承担三年的物业管理和运营费用，但该项目签约的合同价4690912.77元中并未包含上述物业管理和运营费用，上诉人阳谷县房地产服务中心对此亦予以认可。本院认为，上诉人阳谷县房地产服务中心将物业服务管理承诺写入招标文件，系为了建立一种长效的管理机制，但却未将物业管理和运营费用计入合同总价款中，显然对中标单位有失公平。23个老旧小区的总建筑面积为85000平方米，上诉人阳谷县房地产服务中心主张一年的物业费仅为3万元，明显与阳谷县物业服务行业的价格标准不符。一审法院依据公平原则，认定被上诉人山***建筑工程有限公司作出的《物业管理运营承诺函》显失公平并予以撤销，并无不当，本院予以维持。 综上所述，阳谷县房地产服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人阳谷县房地产服务中心负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　赵曙昉 审 判 员　刘　颖 审 判 员　*** 二〇二三年一月三日 法官助理　杜　娟 书 记 员　***