某某与日照市港西建筑工程有限公司、某某排除妨害纠纷一审民事判决书

山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1103民初1631号 原告：***,女，1986年4月27日出生，汉族，居民，住山东省莒县。 委托诉讼代理人：***，山东名律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东名律律师事务所实习律师。 被告：日照市港西建筑工程有限公司，住所地日照市岚山区岚山头街道办事处***子，组织机构代码16839862-2。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，山东东方太阳律师事务所律师。 被告：胡珊珊，女，1985年4月12日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 被告：日照市岚山区**培训学校有限公司，住所地日照市岚山区砚台山二路南段东侧沿街001幢1**（01）101号，统一社会信用代码91371103MA3EMF4YXR。 法定代表人：胡珊珊，经理。 被告：日照市安世达房地产开发有限公司，住所地日照市岚山区岚山圣岚路，统一社会信用代码91371103730676360F。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，江苏元齐律师事务所律师。 原告***与被告日照市港西建筑工程有限公司（以下简称港西建筑公司）、胡珊珊、日照市岚山区**培训学校有限公司（以下简称**培训学校）排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理。诉讼过程中，港西建筑公司申请追加日照市安世达房地产开发有限公司（以下简称安世达房产公司）为本案共同被告，并经本院准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理本案。原告***及其委托诉讼代理人***、***，被告港西建筑公司的委托诉讼代理人**、被告安世达房产公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼；被告胡珊珊、**培训学校经本院传票传唤，无正当理由未到庭诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止侵害，腾空违法占用的涉案房屋；2.港西建筑公司赔偿原告租金损失5万元。事实和理由：原告于2012年4月6日与安世达房产公司签订合同，购买该公司开发的位于岚山区房屋，并在银行办理了按揭贷款，因经济困难无力偿还贷款，贷款银行起诉至法院，法院裁判原告偿还银行贷款本息，该裁判已进入执行程序。该房屋现却由港西建筑公司非法占用，并租赁给胡珊珊用于经营**培训学校。港西建筑公司、胡珊珊及**培训学校的上述行为，侵犯原告对涉案房屋的权益。 港西建筑公司辩称，第一，涉案房屋所属房产项目由安世达房产公司开发建设，由我公司承建，施工完毕后，因安世达房产公司欠付我公司工程款，双方协商将涉案房屋抵顶给我公司。第二，原告原系安世达房产公司的会计，因安世达房产公司资金短缺，该公司与原告协商，决定由原告以购买涉案房屋为名，自银行办理按揭贷款，所贷款项由安世达房公司实际使用，并由该公司向银行偿还贷款本息。第三，原告与安世达房产公司就涉案房屋签订买卖合同后，双方未曾办理该房屋的交付，且涉案房屋一直由我公司占有使用。并且，原告亦未就涉案房屋办理登记。因此，原告的起诉无事实及法律依据，请求法院予以驳回。 胡珊珊、**培训学校未作答辩。 安世达房产公司辩称，涉案房屋并非原告房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据： 1.商品房买卖合同复印件及（2015）岚商初字第124号民事判决书一份，用以证实原告于2012年4月6日购买涉案房屋，并自银行办理按揭贷款的事实。 2.收款收据一份，用以证实原告于2012年4月1日向安世达房产公司支付房屋首付款的事实。 3.（2015）岚民保字第94-1号民事裁定书一份，用以证实因原告经济困难，贷款银行将原告的涉案房屋予以保全的事实。 4.房屋租赁协议手机拍照打印件一份，用以证实港西建筑公司将涉案房屋租赁给胡珊珊的事实。 5.**培训学校营业执照手机拍照打印件一份，用以证实胡珊珊租赁涉案房屋经营**培训学校的事实。 6.银行还款明细一宗，用以证实涉案房屋的按揭贷款系原告支付，以及安世达房产公司通过原告的账户进行资金周转，用于该公司经营，涉案房屋贷款并非该公司偿还。 7.（2014）莒民初字第4204号民事调解书，用以证实因该房屋未办理登记手续，原告离婚时并未涉及涉案房产。 8.**培训学校企业登记信息查询打印件一份，用以证实该学校系胡珊珊个人独资公司。 被告对上述证据发表如下质证意见： 港西建筑公司对原告提交的商品房买卖合同、借款合同、民事裁定书、民事判决书、民事调解书、租赁协议手机拍照打印件的真实性均无异议。对**培训学校的登记信息不予质证。对收款收据的真实性未予当庭确认，但表示即便真实，原告应当提交相应的转账付款记录予以印证实际支付了首付款。民事调解书证实在双方离婚时，对其他未办理登记的房产进行了分割，对涉案房屋却未涉及，足以证实涉案房屋并非原告实际购买的房屋。原告提交的上述证据均不能证实涉案房屋系原告实际购买及所有。 安世达房产公司认为，1.对商品房买卖合同、借款合同的真实性无异议，但买卖房屋并非双方真实意思表示，因该公司资金困难，原告时任该公司会计，为获得银行贷款，该公司决定以原告名义，以购买涉案房屋为由申请银行按揭贷款，并因此取得相应贷款，贷款由该公司实际使用及偿还贷款本息。因此，原告提交的上述两合同不具有合法性，与本案亦无关联性。2.对银行交易明细，因原告认可该个人账户用于该公司的资金往来，可以证实原告主张的贷款偿还，实系该公司偿还，对此在账务凭证上均有客观记载予以印证。3.对首付款单据，因原告未能提交相应的银行转账记录，无法确定其真实性。4.对民事调解书无异议，能够证实涉案房屋并非原告的房屋。5.对租赁协议无异议，对营业执照及企业登记信息不予质证。 港西建筑公司提交安世达房产公司、日照**房地产开发有限公司（以下简称**房产公司）偿还涉案房屋按揭贷款的明细表及相应记账凭证复印件一宗。原告对该证据的真实性无异议，但认为仅能证实原告与安世达房产公司存在资金往来，且**房产公司的相应款项，并未支付至***的涉案贷款账户，因此，上述证据不能否定涉案商品房买卖合同的效力。安世达房产公司对上述证据无异议。 对上述证据，结合双方当事人的质证意见，本院分析认证如下： 1.对原告提交的商品房买卖合同、借款合同、民事裁定书、民事判决书、民事调解书、租赁协议打印件、银行还款明细的真实性，港西建筑公司及安世达房产公司均无异议。因上述证据记载的内容与本案存在关联，且形成及取得方式均合法，本院均予以采信。 2.原告提交的首付款单据，加盖有安世达房产公司的财务专用章，对其真实性及与本案的关联性，本院予以确认；但因原告未能提交相应的款项交付证据，且对款项支付的过程、来源陈述不一，因此，该单据不能证实原告实际交付了该首付款。 3.港西建筑公司提交的安世达房产公司的记账凭证、中国建设银行转账支票存根、银行电汇凭证、进账单等证据，原告及安世达房产公司对其真实性无异议，因记载内容与本案具有关联性，且形成及取得方式合法，本院予以采信。对该公司提交的**房产公司记账凭证、网上银行电子回单、个人贷款还款凭证，因绝大多数系该公司与安世达房产公司之间借款往来，且个人贷款还款凭证中所显示的***的收款账户，并非其涉案贷款的还款项账户，均不能证实与本案具有关联性，本院不予采信。 4.原告提交的个人银行账户交易明细，港西建筑公司、安世达房产公司对其真实性无异议，因原告认可该账户被用于安世达房产公司的资金往来，且结合上述本院采信的安世达房产公司的记账凭证及银行汇款凭证等证据，该公司自2012年5月至2014年8月，每月均向该账户存入相应数额资金，因此，仅凭该交易明细不能证实原告实际偿还涉案按揭贷款的事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2010年开始担任安世达房产公司的出纳，直至2014年。原告原系安世达房产公司的法定代表人***的儿媳妇。2010年9月12日原告与***之子***举行结婚仪式并开始共同生活，2012年3月23日补办结婚登记手续。2014年11月27日经山东省莒县人民法院主持调解，原告与***离婚。 2012年4月6日，原告与安世达房产公司签订《商品房买卖合同》，其中记载，原告购买安世达房产公司开发的位于岚山区，建筑面积317.13平方米，每平方米5900元，总金额1871067元。原告在签订本合同时交付首付款1071067元，余款80万元办理银行按揭。安世达房产公司应于2012年6月30日前向原告交付上述房屋。2012年4月1日，安世达房产公司给原告出具收款收据，其中记载，收款事由：交首付款，收款方式：转账，金额：1071067元。原告未能提供相应的款项转账记录，开庭时陈述首付款由***垫付，后来又分批偿还给***，亦未能提供相应的偿还款项证据。对于款项来源，原告陈述系来源其与前夫婚姻存续期间经营所得等，未提供相应证据。 另查明：2012年4月13日，原告与中国建设银行股份有限公司日照岚山支行（以下简称建行岚山支行）签订《个人住房（商业用房）贷款合同》，约定由原告向该行贷款80万元，用于购买涉案房屋，并以该房屋作为本次借款的抵押担保。贷款发放至原告指定的安世达房产公司在该行尾号为1392的账户，原告以其在该行尾号为2445的账户作为还款账户，采取等额本息的还款方式，每月应归还的本息金额为9602.95元。合同签订当日，建行岚山支行向上述原告指定的收款账户发放贷款80万元。 上述原告的偿还贷款账户，自2010年11月开始用于安世达房产公司的资金往来。自2012年5月至2014年8月，安世达房产公司均会定期向该账户汇入数万元资金，在该公司的记账凭证中，均备注有“还***按揭1万元”或“还贷款1万元”的字样，部分银行票据存根上还有原告的签名。自2014年9月，因上述贷款未能如期偿还，2015年2月10日，经建行岚山支行申请，本院裁定将上述房屋查封。2015年2月11日，建行岚山支行将***起诉至本院，本院于2015年4月27日作出（2015）岚商初字第124号民事判决书，判决***偿还该行借款本金640135.40元及利息。 还查明，原告主张涉案房屋于2013年办理了交付手续，但未能提供相应证据。2018年9月5日，港西建筑公司将涉案房屋出租给胡珊珊。自2019年6月27日起，胡珊珊在涉案房屋经营**培训学校。港西建筑公司辩称因安世达房产公司欠付其工程款，双方协商以涉房屋抵顶工程款，对此亦未能提供相应证据。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，原告需举证证明其对涉案房屋享有直接支配及排他性权利。从本案查明的事实来看，原告与被告安世达房产公司就涉案房屋虽签订了商品房买卖合同，且贷款银行按原告指定的该公司的账户实际发放了按揭贷款80万元，但原告未能提供证据证实其依约支付了首付款，以及实际偿还涉案房屋的银行按揭贷款，即依合同约定履行付款义务。原告亦未能提供证据证实安世达房产公司向其交付了涉案房屋并占有使用涉案房屋，即原告实际占有、直接支配该房屋的事实。原告就涉案房屋尚未办理权属登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，其对涉案房屋不享有不动产物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，房屋买受人在同时具备签订合法有效的房屋买卖合同、实际支付绝大部分房款，并实际占有房屋、非因自身过错未办理登记手续等情形下，方能对所购买房屋享有支配及排他性权利，从上述分析的事实来看，原告并不具备上述条件，故对涉案房屋不能享有支配及排他性权利。因此，无论被告安世达房产公司、胡珊珊、**培训学校占有、使用、支配涉案房屋是否具有合法依据，均不能构成对其原告法权益的侵害，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 被告胡珊珊、**培训学校经本院传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的不利后果。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费525元，由原告***负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员　　赵　昕 二〇二〇年八月二十七日 法官助理　　*** 书记员　　***