西安德威思源标识有限公司、陕西恒宇科技发展有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0116民初898号 原告：陕西恒宇科技发展有限公司。 统一社会信用代码：91610000755245794E。 住所地：陕西省西安市长安区XX街XX道XX街XX号。 法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***、***，陕西华格律师事务所律师。 被告：西安德威思源标识有限公司。 统一社会信用代码：91610103663180866A。 住所地：陕西省西安市高新区XX街XX广场XX座XX楼XX**。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，陕西启坤律师事务所律师。 原告陕西恒宇科技发展有限公司（以下简称“恒宇公司”）与被告西安德威思源标识有限公司（以下简称“德威思源公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒宇公司委托诉讼代理人***、***，被告德威思源公司委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金110992.35元（年租金597400元，自2020年6月5日计算至2020年8月12日）；2、被告向原告支付拖欠水电费、物业费17195元；3、被告向原告支付违约金179220元（以年租金597400为基数，按照30%计算）；4、被告承担合同解除后的场地占用费每月10255元，计算至实际搬离之日，暂计算至11月12日为30765元（以293平方米计算，每月租金35元/平方米，自2020年8月13日起计算至实际搬离之日），以上四项暂计338172.35元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月27日原被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于长安区XX街XX村村南生产基地的1#、2#厂房和一楼办公室南边4间及一间库房出租给被告，双方确认租赁面积为2161平方米，租赁期限3年，即从2019年6月6日起至2022年6月5日止，首年租赁费为580000元，房屋租金递增模式为每年递增3%。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了租赁房屋，被告按约向原告支付了第一年租金。 被告违反合同约定，未在约定的2020年5月30日前向原告支付第二年的租金597400元，按照合同第二条约定，被告应承担年租赁费30%的违约金，被告尚拖欠原告物业费等总计17195元。在原告多次追讨后双方于2020年8月13日将租赁合同解除，但时至今日被告仍未将办公物品搬离原告租赁场地，因此产生场地占用费用，应由被告承担，原告诉至法院。 被告辩称，认可欠付原告租金38000元及拖欠原告水电费及物业费17195元。对原告要求被告承担解除协议后的场地占用费不认可，双方签订解除租赁合同协议后，被告一直想取回自己的所有物资，但原告均以被告未支付解除租赁协议约定的房租为由，拒绝被告拉走所有物资，被告向xx机关报警，但并未解决。涉案房屋建设于长安区XX镇XX村，涉案土地为农村集体土地，该场地性质为非工业、商业用途，涉案房屋未取得建设工程规划***等，原、被告签订的《厂房租赁合同》为无效合同。 经审理查明：2019年5月27日，原告恒宇公司与被告德威思源公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将其位于长安区XX街XX村村南生产基地的1#、2#厂房、一楼办公室南边4间及一间库房出租给被告用于生产使用；租赁面积为2161平方米；租赁期限为3年，从2019年6月6日起至2022年6月5日止，原告如不能按照合同约定履行出租义务，须向被告支付该租赁物年租赁费用总额的30%作为违约金，被告如不能按照合同约定履行承租义务，须向原告支付该租赁物年租赁费用总额的30%作为违约金；租金按每平方米22.5元计算，年租金580000元，房租递增模式为每年递增3%，若被告次年一次性交付两年房租时，该3%递增减免，次年5月30日前支付下一年租金，若被告违约支付，向原告支付拖欠天数乘以欠缴租金总额0.1%的滞纳金；卫生费每月830元，电费每度1.3元，水费每月按照被告雇员人数每人每月10元，伙食费每人每天18元（暂定...）,物业费每年20000元，每月10日前交纳上月卫生费、电费、水费、伙食费、卫生费。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了厂房，被告按约向原告交纳了第一年的租金。合同履行过程中，被告未按约向原告交纳第二年租金。2020年8月12日被告撤离原告场地，离场时将物品放置在原告一楼一场地房内，原、被告各上锁一把，将部分物品放置于场地东北角一库房内。2020年8月13日，原、被告签订《解除租赁合同协议》，约定双方同意2020年8月12日解除合同；被告应于2020年8月15日将房屋恢复原状交还原告，具体要求包括设备的搬出现有租赁物、厂房环境卫生的清理，被告交还该房屋时，若原告发现该厂房或装修、设备和设施被损坏或遗失、未达到退房要求的，原告有权要求被告赔偿，原告亦可自行维修或委托第三方处理，并要求被告支付费用，被告逾期未交还厂房的，原告将清理厂房内所有设备及物品，并不负责完好性；被告应于2020年8月15日前，向原告支付剩余部分的租金合计38000元；按照《厂房租赁合同》约定，被告如不能按照合同约定履行承租义务，则须向原告支付该租赁物年租赁费用总额的30%作为违约金，截止2020年8月，按照延期一个月，未能执行条约，所发生的违约金合计人民币94612元；本合同约定的付款方未足额付款的，每逾期一天，应按逾期金额的0.3%向收款方支付违约金，同时仍应履行付款义务；因双方合同履行期间业务合作友好，后续办公室还将继续租赁，鉴于以上原因原告将免除以上费用中违约金部分，后续将从新签订办公室租赁合同；除以上协议明确约定外，就原租赁合同的履行与解除，双方不再要求对方承担其它责任、赔偿或支付其它费用。 2020年8月15日，被告德威思源公司向原告恒宇公司出具付款承诺，内容为：“经双方协商，在2020年8月19日前西安德威思源标识有限公司不能如数执行2020年8月13日签订的《解除租赁合同协议》中相关内容，支付前期欠款：人民币叁万捌仟元整（￥38000.00）,2020年8月21日前支付前期水电费及租金款项：人民币叁万贰仟贰佰肆拾伍元整（￥32451.00）。陕西恒宇科技发展有限公司有权解除2020年8月13日签订的《解除租赁合同协议》中关于减免前期违约金及应付租金部分，以上这两部分所发生的费用合计人民币：贰拾陆万伍仟贰佰贰拾肆元整（￥265224.00）。陕西恒宇科技发展有限公司将通过法律诉讼程序追讨此笔费用，西安德威思源标识有限公司必须配合执行。特此承诺！”被告作出此承诺后并未按照该承诺约定时间支付款项。2020年11月6日，原、被告发生争执，被告报警。另查，涉案场地系原告租赁案外人长安区XX街XX村土地，建盖了案涉厂房，建盖厂房至今未取得建设工程规划***。原告以上述诉请诉至本院，庭审中，经本院释明，原告撤回要求被告支付违约金179220元之诉请，变更诉请为：1、判令被告向原告支付占用房屋使用费110992.35元（年租金597400元，自2020年6月5日计算至2020年8月12日）；2、被告向原告支付拖欠水电费、物业费17195元；3、被告承担场地占用费每月10255元，计算至实际搬离之日，暂计算至11月12日为30765元（以293平方米计算，每月租金35元/平方米，自2020年8月13日起计算至实际搬离之日）；4、本案诉讼费由被告承担。因双方分歧较大，未能调解。 上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、《厂房租赁合同》，《解除租赁合同协议》、付款承诺、报警回执等证据在卷为凭，予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，使用其规定……”，第二条“出租人就未取得建设工程规划***或者未按照建设工程规划***的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划***或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。”参照该条规定，本案案涉房屋并未取得建设工程规划***，原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效，因被告实际使用原告场地，应向原告支付实际使用期间的费用。原、被告在《解除租赁合同协议》约定被告支付原告租金38000元，而被告未按解除协议约定支付该款，被告于2020年8月15日向原告出具付款承诺，该承诺系其真实意思表示，因其并未按承诺内容向原告支付款项，故原告要求被告按照《厂房租赁合同》约定支付2020年6月5日至2020年8月12日的场地使用费110992.35元，于法有据，本院予以支持。被告认可尚欠原告水电费、物业费17195元，对原告要求被告支付该款项，予以支持。关于原告要求被告承担场地占用费用每月10255元至实际搬离物品之日，因原告庭审中陈述系因被告未支付租金而行使留置权，故其要求被告支付占用费用证据不足，本院不予支持。因被告主张另案处理其要求原告返还物品之诉请，故本案不涉。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告西安德威思源标识有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西恒宇科技发展有限公司厂房使用费110992.35元； 二、被告西安德威思源标识有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西恒宇科技发展有限公司水电费、物业费17195元； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如未在本判决指定期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的的债务利息。 本案受理费6372元，原告已预交，退还原告2893元，由原告承担600元，被告承担2879元，与支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　古　帅 人民陪审员　　*** 二〇二一年九月二十八日 书　记　员　　*** 1