某某与福建某某电力工程有限公司、郑某租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省霞浦县人民法院 民事判决书 （2022）闽0921民初878号 原告（反诉被告）：***，女，1963年7月15日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：***，福建方厚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建某某电力工程有限公司，住所地：福建省霞浦县。 法定代表人：***。 被告（反诉原告）：郑某，男，1957年5月18日出生，汉族，住福建省霞浦县。 共同委托诉讼代理人：***，福建爱尚律师事务所律师。 原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）福建某某电力工程有限公司（以下简称某某公司）、郑某租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***的委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）某某公司、郑某的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：判决某某公司、郑某继续履行《房屋租赁合同》。事实和理由：2020年1月18日，***与郑某签订《房屋租赁合同》，约定由***承租位于**街道**路**段**号**宾馆营业使用，租期至2025年1月18日，每年租金70000元，***已支付2022年租金。2022年2月，***接到霞浦县供电公司城区供电服务中心《暂拆表计告知书》，得知郑某将上述房屋出售给某某公司，该房屋将于2022年2月21日停电，将严重影响***正常经营。***与郑某间的租赁系双方真实意思表示，租赁合同成立有效，根据买卖不破租赁的规定，某某公司申请表计暂拆业务的行为严重损害了***的合法权益。 某某公司、郑某辩称，***逾期支付租金，郑某与***的《房屋租赁合同》已于2022年1月18日解除。 某某公司、郑某向本院提出反诉请求：1.确认***与郑某与2020年1月18日签订的租赁合同已解除；2.判令***立即搬离霞浦县**街道**路**号的房屋；3.判令***支付某某公司房屋占用使用费6904元、电费3564.2元。事实与理由：***承租的坐落于霞浦县**街道**路**号的房屋属于郑某、***所有，双方在2020年1月18日签订上述房屋的租赁合同，因***未按租赁合同约定及时支付下年度的房屋租金，租赁合同已在2022年1月18日解除。2022年1月19日郑某、***将案涉房屋出售给某某公司，双方签订《存量房买卖合同》并办理了不动产权转移登记手续。2022年2月24日，***自行将承租的房屋大门锁住并停止经营。租赁合同解除后，***仍继续使用租赁房屋至2022年2月24日，36天的房屋占用使用费为6904元（70000元／年÷365天＊36天），该款至今未支付；***拖欠的电费3564.2元，某某公司已为其垫付，***未归还某某公司。 ***辩称，1.其未收到过郑某解除合同的通知，且郑某的反诉诉请为确认双方的《房屋租赁合同》已解除，而非请求解除该合同，该合同未解除；2.其与郑某间的《房屋租赁合同》继续履行，其不存在占用使用费6904元；3.郑某、某某公司私自变更电费缴费账户，致其无法缴纳电费。 本院经审理认定事实如下：2020年1月18日，***与郑某签订《房屋租赁合同》，约定：郑某将其坐落于霞浦县**街道**路**段**号的房屋出租给***；租期自2020年1月18日至2025年1月18日；租金为每年70000元，于每年11月18日前一次性缴清下年度租金，否则按照退租处置，郑某有权收回并转租，所造成损失由***承担；租赁期间，郑某有权转让该房屋，转让后合同对新的房屋所有人有效，新的房屋所有人若不履行该合同，所造成的损失由郑某承担。2021年11月26日***通过***向郑某中国邮政储蓄银行账户转账70000元，2022年3月13日郑某将该70000元退回***。2022年1月19日，郑某与某某公司签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出卖给某某公司，并办理了不动产权变更手续。2022年2月25日，***、郑某在社区组织下，就涉案房屋租赁事宜进行协商，未能达成一致。截止2022年3月18日，某某公司共缴纳涉案房屋电费3564.2元。现涉案房屋由***占有使用。 对上述当事人没有争议的事实，本院予以确认。 本案当事人争议的焦点问题是：1.涉案《房屋租赁合同》是否于2022年1月18日解除；2.郑某、某某公司是否应继续履行涉案《房屋租赁合同》。 ***主张，其与郑某间的《房屋租赁合同》成立有效，郑某同意其延迟给付租金且未提出异议，其已支付2022年租金，郑某、某某公司应继续履行涉案《房屋租赁合同》，并提供《房屋租赁合同》、手机银行电子回单予以证明。 郑某、某某公司认为，《房屋租赁合同》约定***应于2021年11月18日前支付2022年度租金，否则按照退租处置。***逾期支付，其无需催告，可径行直接解除合同，该合同已解除，其不应继续履行该合同。 对涉案《房屋租赁合同》是否于2022年1月18日解除。本院认为，《房屋租赁合同》约定逾期支付租金按照退租处置，属于合同约定解除条款。郑某主张解除合同，应当通知对方。***于2021年11月26日向郑某转账70000元租金，逾期8日，逾期期间，郑某未通知***解除涉案租赁合同，涉案房屋仍由***继续使用，至2022年2月25日，双方才就涉案租赁事宜进行协商，应认定涉案合同于2022年1月18日未解除。 对郑某、某某公司是否应继续履行涉案《房屋租赁合同》。本院认为，虽然《房屋租赁合同》约定***未于11月18日前一次性缴清下年度租金，按照退租处置，但***在2022年度租期开始前已全额支付该年度租金，逾期8日，违约程度显著轻微，且该逾期支付租金的行为，不影响郑某实现合同目的。结合***承租涉案房屋系用于宾馆营业使用，双方约定租期5年，逾期支付租金时租期尚未满一年，合同解除后将会造成双方利益严重失衡，郑某以***存在轻微违约为由而径行行使合同解除权有悖于公平与诚信原则，依法不发生合同解除的效力，郑某应继续履行涉案租赁合同。2022年1月19日，郑某将涉案房屋出卖给某某公司，该房屋在尚在***按照租赁合同占有限期内，所有权的变动不影响租赁合同的效力，郑某的权利义务相应地由某某公司承继。故某某公司应继续履行涉案《房屋租赁合同》。 本院认为，***与郑某签订的《房屋租赁合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。***逾期8日支付租金，违约程度显著轻微，不影响郑某合同目的的实现，郑某不能径行行使合同解除权，郑某将在***按照租赁合同占有限期内的房屋出卖给某某公司，其权利义务相应地由某某公司继受，某某公司应继续履行涉案租赁合同。故***请求某某公司继续履行《房屋租赁合同》，本院予以支持；郑某、某某公司请求确认涉案《房屋租赁合同》于2020年1月18日已解除及***立即搬离涉案房屋、支付某某公司房屋占用使用费6904元，本院不予支持。某某公司缴纳涉案房屋由***占有使用期间的电费3564.2元，***应予支付。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十二条、第五百六十五条、第七百二十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、福建某某电力工程有限公司应继续履行***与郑某于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、***应于本判决生效之日起三日内支付福建某某电力工程有限公司代垫电费3564.2元； 三、驳回***的其他诉讼请求； 四、驳回郑某、福建某某电力工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关的当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费100元，减半收取计50元；反诉受理费100元，减半收取50元，由郑某、福建某某电力工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员*** 二〇二二年三月三十一日 书记员*** 附： 一、主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。