江苏银行股份有限公司徐州分行、徐州圆方物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)苏0302民初834号 原告：江苏银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市云龙区绿地商务城（B6-1地块）2号楼。 负责人：**，该分行行长。 委托诉讼代理人：***，女，1972年9月1日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：**，江苏盛仪律师事务所律师。 被告：徐州圆方物业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区数字产业园（奔腾大道7号）7号楼202室。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴娟，江苏淮海正大律师事务所律师。 被告：佳和养老产业发展(徐州)有限公司，住所地：徐州市鼓楼区米兰国际广场loftl号楼203室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴娟，江苏淮海正大律师事务所律师。 原告江苏银行股份有限公司徐州分行（以下简称江苏银行徐州分行）与被告徐州圆方物业管理有限公司(以下简称圆方公司）、被告佳和养老产业发展(徐州)有限公司（以下简称佳和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏银行徐州分行的委托诉讼代理人***、**，被告圆方公司及被告佳和公司共同委托诉讼代理人柴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏银行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的房屋租金396万元及解约违约金132万元，合计5381640元（从2021年3月9日计算至2021年12月8日，其后支付金额按照合同约定计算至被告实际全额**之日止）；2、判令解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告于2021年12月9日前搬离，将承租房屋交还原告，并支付逾期腾房期间的占有使用费（费用同租赁标准）；3、本案诉讼费、保全费、律师费由二被告负担。事实和理由：2018年5月8日，被告徐州圆方物业管理有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定由徐州圆方物业管理有限公司承租原告位于徐州市（使用面积为11341.24平方米）。根据合同约定，原告履行了交付房产手续，同时给予了7个月的免租期，之后被告徐州圆方物业管理有限公司多次拖欠原告房屋租金。后经原告了解，被告徐州圆方物业管理有限公司未经原告书面同意，擅自将承租房产转租给了佳和养老产业发展(徐州)有限公司。根据《房屋租赁合同》第六条第1款规定：租金支付为先付后租，每期租金的支付日期为每3个月的第一个月首15个工作日内。《房屋租赁合同》第三条第2款规定：若承租方需转租或与他人共同使用出租房产的，必须事先征得原告的书面同意。现承租方未经原告书面同意，擅自转租，佳和养老产业发展(徐州)有限公司作为实际承租人应当与被告承担连带责任。《房屋租赁合同》第十一条第4款规定：承租方未经原告事先书面同意，擅自将出租房产借予他人使用或转租的；承租方拖欠租金15日以上的或者应付其他费用中任一项累计达30日以上的，原告均有权提前解除房屋租赁合同，收回出租房产，且承租方应向原告支付相当于出租房产3个月租金（132万）的违约金，若该违约金不足以抵付原告实际经济损失的，还应当补足该部分损失。原告多次对被告进行电话、上门催收无果后，曾起诉至徐州市鼓楼区人民法院（案号2021苏03**民初52]号），判决书生效后，被告仍拒不履行生效的裁判文书，且持续不支付后续房租，毫无诚信可言，己经彻底丧失了合作的基础。综上，被告违反合同约定，多次长期不履行支付租金义务，给原告造成了巨大的经济损失，己构成严重违约。为维护原告的合法权益，维护公平正义，特向贵院提起诉讼请求。 被告圆方公司、佳和公司辩称，1、二被告欠付房屋租金属实，欠付租金的数额396万元属实。但二被告并非恶意违约，实属经营困难。2、原告诉请的违约金过高，原告作为银行金融机构，其损失也仅仅是存款的利息损失。3、原告诉请解除房屋租赁合同，被告不同意，被告并非恶意违约，也在积极解决资金困难的情况，现在被告帐户已经存入了40万元，用于偿还原告房屋租金。4、目前佳和养老已经实际入住了80余位老人，如果解除房屋租赁合同，不仅仅对二被告的经营造成打击而且对老人的利益也会造成影响，会造成社会不稳定。 经审理查明，2018年5月8日，原告与被告圆方公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于本市进行经营，租赁期限为10年至2028年5月8日止，免租期3个月，租金从2018年8月9日开始计算（补充协议免租期延长1个月），出租房产建筑面积为11341.24平方米，按实际租赁天数每平方米每天1.1594元计算租金，第一年租金总额4800000元，自起租日至2020年5月8日租金不变，后每2年上涨10%，自起租日始3个月为一期支付租金，每期为每3个月的第一个月首15个工作日内，若逾期支付租金，每逾期一天应按应付未付租金的5%/天支付逾期付款违约金，拖欠租金15日以上原告有权提前解除合同收回房产，解除合同通知自送达被告之日起生效，且被告应支付相当于3个月租金的违约金等内容。合同履行中因被告圆方公司拖欠租金原告诉来本院，2020年6月12日本院作出（2020）苏0302民初2327号民事调解书，载明：被告欠原告房屋租金550万元（自2019年7月9日计算至2020年9月8日）及利息（自2019年7月9日计算至2020年8月31日，金额为312112.5元，若被告于2020年8月31日前**所欠房屋租金，则利息按照实际天数，按年利率8.7%计算），该款被告于2020年8月31日前一次性给付原告；若被告逾期付款，则原、被告双方之间的房屋租赁合同关系于2020年8月31日解除，原告有权就全部欠款（扣除已给付部分）申请人民法院强制执行。后该民事调解书已履行完毕。 另查明，2021年4月13日，本院依法作出(2021)苏0302民初521号判决书，该判决书载明：徐州圆方物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内一次性支付给江苏银行股份有限公司徐州分行租金2640000元及利息（分别以1320000元为基数自2020年9月16日、12月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至**之日；以50820元为上限）；驳回江苏银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。该判决书被告未履行完毕。 被告佳和公司从被告圆方公司处承租了上述房屋，且被告佳和公司同意与被告圆方公司共同向原告承担责任。 以上事实有原告提交的房屋租赁合同、补充协议、催款微信截图予以证明。结合原被告陈述，本院依法予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于原告要求解除房屋租赁合同及补充协议问题。原告要求于2021年12月9日解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议。原被告在房屋租赁合同中约定被告拖欠租金15日以上的或根据合同被告应付其他费用中任一项累计达30日以上的，原告有权解除上述合同。被告已迟延向原告支付租金超过15日，且原告数次起诉被告要求支付租金，至本案法庭辩论终结之日，被告仍有判决书未履行完毕。当事人约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。合同约定被告逾期支付租金，原告享有解除权，现原告要求解除房屋租赁合同及补充协议有事实与法律依据，被告佳和公司同意与圆方公司共同向原告承担责任，但其亦未向原告支付圆方公司拖欠的租金以抗辩原告的合同解除权。综上，本院依法支持原被告于2018年5月8日签订的房屋租赁合同、于2018年8月29日签订的房屋租赁合同补充协议、于2018年12月1日签订的房屋租赁合同补充协议于2021年12月9日解除。 关于原告要求被告支付租金的问题。原告将本市交付给被告使用，被告应该按照合同约定向原告及时足额支付租金，原告要求被告支付自2021年3月9日至2021年12月8日的租金396万元，被告对该数额亦予以认可，另被告在租赁合同签订时向原告支付50万元押金，被告要求予以冲减租金，本院依法予以冲减2021年3月9日至2021年6月8日的租金，故本院依法支持被告向原告支付自2021年3月9日至2021年12月8日的租金346万元（396万元-50万元）。 关于原告要求被告支付占有使用费问题。原告要求被告自2021年12月9日向原告支付逾期支付腾空房屋期间的占有使用费。本院依法判令双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2021年12月9日解除，故合同解除后，被告应将涉案房屋交还给原告，被告未能搬离，且继续占有使用，故应向原告支付对涉案房屋的占有使用费。占有使用费的标准参照双方约定的租金数额计算，综上，本院依法支持被告向原告支付占有使用费【[以44万元（132万元/3个月）为基数，自2021年12月9日起计算至2022年5月8日止）]+[自2022年5月9日起至交付房屋之日止，现按每月48.4万元（44万元×110%）计算，标准按双方约定的每两年上涨幅度10%]】。 关于原告要求被告支付违约金132万元。原告要求被告支付解约违约金132万元，被告辩称其约定过高，请求调整以不超过原告实际损失的1.3倍为原则进行调整。合同约定租赁期内，被告迟延支付租金的，原告要求解除合同后，被告应向原告支付相当于3个月的租金解除合同违约金，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，现原告按照合同约定要求被告支付解约违约金具有事实与法律据。违约金为原告与被告圆方物业关于合同解除违约责任的约定，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，考虑到被告履行合同的实际情况、原告再行出租房屋的“空窗期”损失、原告的租金损失，故本院依法支持原告的违约金请求132万元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、原告江苏银行股份有限公司徐州分行于被告徐州圆方物业管理有限公司于2018年5月8日签订的房屋租赁合同、于2018年8月29日签订的房屋租赁合同补充协议、于2018年12月1日签订的房屋租赁合同补充协议于2021年12月9日解除； 二、被告徐州圆方物业管理有限公司、被告佳和养老发展（徐州）有限公司于本判决生效后的三十日内搬离本市并向原告江苏银行股份有限公司徐州分行交付； 三、被告徐州圆方物业管理有限公司、被告佳和养老发展（徐州）有限公司于本判决生效之日起30日内向原告江苏银行股份有限公司徐州分行支付自2021年3月9日至2021年12月8日的租金346万元； 四、被告徐州圆方物业管理有限公司、被告佳和养老发展（徐州）有限公司向原告支付占有使用费； 五、被告徐州圆方物业管理有限公司、被告佳和养老发展（徐州）有限公司向原告支付违约金132万元【[以44万元（132万元/3个月）为基数，自2021年12月9日起计算至2022年5月8日止）]+[自2022年5月9日起至交付房屋之日止，现按每月48.4万元（44万元×110%）计算，标准按双方约定的每两年上涨幅度10%]】。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64160元，减半收取32080元、保全费5000元，合计37080元，由被告徐州圆方物业管理有限公司、被告佳和养老发展（徐州）有限公司负担；原告已预交49550元，本院退还原告17470元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年五月十六日 书记员　　夏　琳