龙海市城晖房地产开发有限公司、厦门市宏伟建设集团有限公司合同纠纷一审民事裁定书

福建省龙海市人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）闽0681民初1222号

原告：龙海市城晖房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后村电信分公司办公大楼三楼。统一社会信用代码：913506817821693280。

法定代表人：许木兴，执行董事。

委托诉讼代理人：郑琦瑄，上海段和段（厦门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：金龙泉，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。

被告：厦门市宏伟建设集团有限公司，住所地厦门市湖里区护安路721-723号研究中心11层之二。统一社会信用代码：91350200612323302D。

法定代表人：张水根，执行董事。

委托诉讼代理人：廖惠忠，福建闽隆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘伟彬，福建闽隆律师事务所律师。

原告龙海市城晖房地产开发有限公司（下称：城晖公司）与被告厦门市宏伟建设集团有限公司（下称：宏伟集团）合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法进行了审理。

原告城晖公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《龙海市后港棚户区改造安置房BT项目提前回购金额计算备忘录》第六条约定的“多层均价3600元，高层均价3900元，店面10000元”无效；2、判令被告立即向原告支付安置房房款差额25201032.39元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：龙海市后港棚户区改造安置房小区建设工程项目采用建设-转让（BT）模式投资建设，被告系投资建设人，原告系龙海市国有全资公司。后被告因龙海造纸厂片区地块拆迁安置需要，截止至2016年11月，被告向原告取得用于安置造纸厂片区被拆迁户的后港安置房98套面积8812.96平方米，店面1间面积41.03平方米，双方约定暂时以2016年3月份出台的《龙海市中心城区国有土地上房屋征迁管理办法》第十一条第2点第1小点及第十二条第5点第1小点的安置价格作为参照价格，即多层均价3600元/平方米，高层均价3900元/平方米，店面10000元/平方米的单价暂计，之后再根据实际情况确定最终实际价格。2016年，双方签订《龙海市后港棚户区改造安置房BT项目提前回购金额计算备忘录》，双方对上述情况达成初步意向。之后，原告委托具备相应资质的评估公司进行房产价格评估，经评定，上述安置房住宅均价为5143元/平方米，底层店面均价为8511元/平方米。根据上述评估结果，被告应向原告支付安置房房款差额共计25201032.39元，原告认为，《备忘录》约定房产单价，未经法定评估程序，违反了行政法规的强制性规定，且涉案房产是国有资产又是民生工程，事关社会公共利益，而《备忘录》约定房产单价既损害了社会公共利益，又损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方约定的价格无效，原告依法提起诉讼。

被告宏伟集团辩称，原、被告根据龙海市人民政府的会议纪要，确定讼争安置房价款，签订的《备忘录》相关约定合法有效，各方所签订的合同均已履行完毕，原、被告双已结算清楚。原告主张和提供的各项评估报告均不能作为定案依据，要求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理查明，原告城晖公司系由龙海市人民政府出资设立的国有独资公司。2012年10月27日，原告城晖公司将位于龙海市后港棚户改造安置房小区建设工程BT进行公开招标，被告宏伟集团为中标单位。工程建安中标价290499670.55元，工程总投资回报率15%，项目回购期从项目竣工验收合格交付使用之日起1年。2012年11月12日，原、被告签订一份《项目投资建设合同》（BT方式），约定项目静态总投资约5.9亿元。合同第三章回购价款结算“3.1甲方（指原告）应支付乙方（指被告）回购价款包括安置房的建筑工程费及业主使用的前期费用、投资回报（回报率按乙方总投资的15%计）及回购期利息（祥见3.2条款）。与项目相关的征地费用、房屋征收补偿费、勘察设计费、监理费、工程咨询费、设备购置费等工程建设其他费用，包括在本次BT合作的范围，包含在业主使用的前期费用。”和“3.2回购期及甲方应付乙方回购价款资金成本支付：甲方回购期原则上设定为一年，自乙方安置房项目竣工验收合格之日起计算。回购期资金成本以本协议3.1条款所列前二种款项之和为基数，资金成本费率按中国人民银行公布的商业银行同期一年期贷款基准利率上浮30%执行。如遇逾期回购，逾期12个月内（含12个月）的，其资金成本费率按中国人民银行公布的商业银行同期一年期贷款基准利率上浮50%执行，逾期1年以上的，其资金成本费率按中国人民银行公布的商业银行同期一年期贷款基准利率上浮100%执行。”合同第四章回购价款的支付“4.1甲方根据建设财力平衡情况确定回购方式和回购期限，回购期限原则上以乙方安置房项目竣工验收合格交付使用起开始计算，按一年回购，即验收交付使用之日起6个月后开始第一次回购。第二次回购时间为：第一次回购满6个月后。第一次回购总价款的50%，第二次回购比例为总价款的50%（扣除保修金外，保修金不计回购利息）。每次支付回购款时同时支付相应比例的回购期利息和投资回报，每次回购付款期限为30天。若BT项目业主提前取得项目融资资金，业主可提前支付项目回购款，其提前支付的款项按同期中国人民银行公布的商业银行一年期贷款年基准利率上浮30%计算利息从投资回报中扣回，同时减少应支付回购期利息。”同日，原、被告再签订一份《建设工程施工合同》，约定合同价款采用固定总价（风险系数2%包干）为284650032.94元。上述合同签订后，原、被告双方均按合同约定履行。被告宏伟集团以其控股的龙海市弘伟房地产开发有限公司与原告对接该工程项目的履行事宜。

2012年11月22日，龙海市人民政府发布了《龙海市造纸厂片区旧城改造项目房屋征收补偿安置实施办法》，对该项目国有土地上房屋（建筑物、构筑物、附属物）征收、补偿、安置作出相关规定。2016年3月7日，龙海市人民政府经龙海市第十六届人民政府第五十三次常务会议研究同意，发布了《龙海市中心城市国有土地上房屋征收补偿安置办法》，《办法》第十一条第2点的“就地安置的安置房安置价为多层住宅3500-3700元/平方米、高层住宅3800-4000元/平方米，优惠价为多层住宅3800-4000元/平方米、高层住宅4100-4300元/平方米，市场价为多层住宅4200-4500元/平方米、高层住宅4500-5000元/平方米。”和第十二条第5点的“营业性安置房安置价为10000-20000元/平方米。市场价为12000-25000元/平方米（上下限价指不同项目的地段、路段的标准差异范围）。2016年8月8日，工程接近完工时，龙海市人民政府决定对后港BT项目进行提前回购并召开专题会议（[2016]76号），会议纪要第一条第（二）项内容是“由于造纸厂二期工程属宏伟集团竟得的毛地商业地块，2012年经市政府同意，该地块拆迁安置房由宏伟集团投资建设的西头安置房小区和市政府投资建设的后港安置房小区提供。根据《龙海市人民政府关于印发龙海市中心城区国有土地上房屋征收补偿安置办法的通知》（龙政综[2016]45号）第十一条第2点和第十二条第5点规定的就地安置价对后港安置房小区和西头安置房小区统筹进行结算。会议同意由城晖公司与宏伟集团双方进行安置房安置金额结算并从城晖公司首笔回购款中扣回拆迁安置房建设资金（含相应投资回报）。”根据上述会议内容，原、被告于2016年8月18日签订了一份《龙海市后港棚户区改造安置房BT项目提前回购金额计算备忘录》（下称：《备忘录》），双方根据会议纪要条款确认首笔回购款金额如下：“一、中标价290499670.55元-劳保费甲类改丁类扣减5849637.61元=合同价284650032.94元-甲方预留金27000000元=实际工程包干价257650032.94元；二、实际到位运营金120000000元；三、回购本额257650032.94+120000000=377650032.94元；四、投资回报按13.5%算377650032.94×13.5%=50982754.45元；五、首笔回购金额合计428632787.39元；六、宏伟集团应返还项目60756595.37元：1、2015年6月支付“双过半”税金12000000元；2、2015年2月借款20000000元（借款利息从2015年2月至2016年8月共18个月2000万元×4.35%×1.3×1.5=1696500元；3、后港安置房安置造纸厂拆迁户共7130.54平方米（其中高层7037.24平方米，店面26.14平方米，多层67.16平方米），西头安置房总建筑面积7842.66平方米（其中造纸厂安置3549.01平方米，后港安置2498.11平方米，其他1795.54平方米，政府统筹安置共4293.65平方米）。按2016年3月《龙海市中心城区国有土地上房屋征迁管理办法》第十一条第2点第1小点及第十二条第5点第1小点安置价算：多层均价3600元，高层均价3900元，店面10000元算：（7037.24×3900+26.14×10000+67.16×3600）-4293.65×3600份=27948412-15457140=12491272元，投资回报扣回按13.5算12491272×13.5%=1686321.72元，合计扣回14177593.72元；4、保修金5%257650032.94×5%=12882501.65元；七、实际支付金额367876192.02元。”原、被告均在《备忘录》上加盖公司印章及法定代表人私章确认，并由见证方“龙海市国有资产投资经营有限公司”及“龙海市月港建设发展有限公司”盖章确认。《备忘录》签订后，原告于2016年7月19日支付被告155000000元、2016年7月22日支付100000000元、2016年8月24日支付428632787.39元，合计支付683632787.39元。被告于2016年8月24日返还原告315756595.37元，对抵后，原告实际支付被告367876192.02元，双方按《备忘录》约定已履行完毕。

本院经审查认为，原告以其《备忘录》约定房产单价，未经法定评估程序，违反了行政法规的强制性规定，且涉案房产是国有资产又是民生工程，事关社会公共利益，而《备忘录》约定房产单价既损害了社会公共利益，又损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方约定的价格无效为由，请求确认原、被告签订的《备忘录》第六条约定的“多层均价3600元，高层均价3900元，店面10000元”无效和判令被告立即向原告支付安置房房款差额25201032.39元的诉讼请求，因《备忘录》第六条约定的“多层均价3600元，高层均价3900元，店面10000元”，系龙海市人民政府专题会议纪要（[2016]76号）根据《龙海市人民政府关于印发龙海市中心城区国有土地上房屋征收补偿安置办法的通知》（龙政综[2016]45号）第十一条第2点和第十二条第5点规定，由原、被告双方就地安置价对后港安置房小区和西头安置房小区统筹进行结算。而《龙海市中心城市国有土地上房屋征收补偿安置办法》是龙海市人民政府经龙海市第十六届人民政府第五十三次常务会议研究同意发布的，该《办法》第十一条第2点的“就地安置的安置房安置价为多层住宅3500-3700元/平方米、高层住宅3800-4000元/平方米，优惠价为多层住宅3800-4000元/平方米、高层住宅4100-4300元/平方米，市场价为多层住宅4200-4500元/平方米、高层住宅4500-5000元/平方米。”和第十二条第5点的“营业性安置房安置价为10000-20000元/平方米。市场价为12000-25000元/平方米。”确定了安置房安置价和营业性安置房安置价，《备忘录》是原、被告双方具体执行政府文件及相关规定的体现，故原告请求确认《备忘录》第六条“多层均价3600元，高层均价3900元，店面10000元”无效，实质是对政府文件《龙海市中心城市国有土地上房屋征收补偿安置办法》第十一条第2点和第十二条第5点效力认定以及该条款的合法性审查，不属于合同法调整平等民事主体之间法律关系的范畴。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件”的第（四）项“属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理”的第（三）项“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”的规定，原告的起诉不属于民事诉讼的受理范围，应当由有关机关处理，原告可向相关机关申请解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第三项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：

驳回原告龙海市城晖房地产开发有限公司的起诉。

如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。

审　判　长　　李以强

人民陪审员　　陈淑云

人民陪审员　　高发根

二〇一八年十月十日

书　记　员　　颜小燕