某某、贵州省社会科学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)黔01民终5558号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1973年9月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。

委托诉讼代理人：周礼超，贵州泽行律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州省社会科学院，住所地贵阳市南明区。jh

法定代表人：吴大华，职务：院长。

委托诉讼代理人：胡长兵，该院职工。

上诉人***与被上诉人贵州省社会科学院（以下简称省社科院）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初2904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人***向本院提出上诉请求：请求撤销贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初2904号民事判决书，依法改判，支持上诉人的反诉请求。事实及理由：一、国家政策调整不属于不可抗力，归家政策变化不应影响涉案合同效力。故涉案《房屋租赁合同》合法有效。应按合同约定续签；二、被上诉人出租给上诉人的房屋在上诉人租赁前便以出租给他人开办酒店，用途已经改变，不属于办公用房。三、《房屋租赁合同》第十条第一项约定上诉人不应对房屋进行重大装修装饰的前提是房屋可能已经拆迁，但一直未拆迁，一审认定上诉人违约系断章取义；四、上诉人装修前，被上诉人明确告知房屋不会拆迁，已进行报备。而被上诉人明知党中央已经禁止行政事业单位出租房屋而未对上诉人的装修行为进行禁止，存在过错，应当承担赔偿责任。五、上诉人投入数百万进行装修，被判决收回，上诉人及酒店其他股东背负数百万债务，父母妻儿流落街头，影响社会稳定，带来严重社会问题。综上，提其上诉，请求二审法院支持上诉人如前诉请。

被上诉人省社科院答辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，国家政策法律的调整属于不可抗力，是不可比避免、不可预见的；《房屋租赁协议》第十条第4款的续签约定，和《党政机关厉行节约反对浪费条例》、《贵州省<党政机关厉行节约反对浪费条例>实施细则》等行政法规中有关“禁止租借公房”的条文相悖，因此失效。二、房屋的用途不影响国家有权机关对涉案房屋为公房性质的认定。三、涉案《房屋租赁协议》第十条第1款明确约定，限制***于合同期内作重大装修，上诉人已构成违约。四、法律是公开的，被上诉人不负有相关法律变动的单方告知义务，且***未经被上诉人同意擅自装修，当自承损失。上诉人所称向被上诉人报备，并无证据证明，且于情于理不合。综上，上诉人上诉理由均不成立，应予维持。

被上诉人贵州省社会科学院向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于贵阳市某某号图书馆北侧、老办公楼西侧的房屋（面积约2200平方米、共七层、73间）腾空并交回原告；2、诉讼费用由被告承担。

上诉人***向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告与反诉原告续签《房屋租赁合同》，继续将其位于贵阳市南明区房屋租赁给反诉原告使用。如不能续签，则判令反诉被告赔偿反诉原告酒店装修、天井土建工程、广告牌工程、外墙亮光工程及酒店用品等损失3102958元；2、本案（本诉和反诉）诉讼费、评估费由反诉被告承担。

一审法院认定事实：贵州省社会科学院是位于贵阳市某某路某某号房屋的管业单位，房屋用途为办公，建筑面积2572.71平方米。2012年4月1日，贵州省社会科学院（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁协议》，内容为：“一、房屋的坐落、面积、结构、附属设施：甲方将位于贵阳市某某号图书馆北侧、老办公楼西侧，面积约2200平方米办公楼一栋，共七层（不含一层车库及七层已出租的四间房屋）73间出租给乙方……六、租赁期限：房屋租赁期限原则上三年，从2012年5月1日起至2015年4月31日止。但在租期内，甲方如进行拆迁，应提前三个月通知乙方。七、房屋维修责任：房屋屋面及外墙的维修由甲方负责，费用甲方承担；附属设施（含楼内水电线路等）、电梯、室内及门窗由乙方负责，费用乙方承担。……九、违约责任：乙方应按约定的期限支付租金，如逾期支付租金，每逾期一天，按日期向甲方支付应交纳租金金额5‰逾期违约金；超过15天，甲方有权终止本协议，给甲方造成的损失，从乙方的保证金中先予扣抵。2、甲方如进行拆迁，不提前三个月通知乙方，经乙方造成的损失甲方负责赔偿。十、其他约定：1、甲方出租的房屋有可能拆迁，乙方不应对承租房屋进行重大装饰装修，否则造成的损失乙方自行承担。2、乙方对房屋进行必要的装饰装修时，不得违规装修，并将装饰装修方案报甲方同意。3、乙方对房屋的装饰装修在本协议到期时，如双方不再续签，不得拆除。4、本协议到期后，如该房屋未拆迁，则按本协议续签。5、如遇意外的事件或不可抗力或拆迁等事件，双方可提前终止协议，相互不承担赔偿责任。乙方多交的租金由甲方退还，协议签订后，贵州省社会科学院将上述房屋交给***经营酒店使用至今。2013年，中共中央、国务院印发《党政机关厉行节约反对浪费条例》，规定：“严禁出租出借办公用房，已经出租出借的，到期必须收回；租赁合同未到期的，租金收入应当按照收支两条线管理。”《房屋租赁协议》到期后，贵州省社会科学院未与***续签房屋租赁协议，并要求***交回租赁房屋未果，遂起诉来院。审理中，***提起反诉，并要求对位于贵阳南明区个体商务酒店一至七层的装修、天井土建工程、广告牌工程、外墙亮光工程及酒店物品的市场价值进行评估，经贵州中正价格评估有限责任公司评估，共价值3102958元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。贵州省社会科学院与***于2012年4月1日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方在协议中约定：“本协议到期后，如该房屋未拆迁，则按本协议续签。”但在合同履行期间，因国家政策规定“党政机关办公用房严禁出租出借，已经出租出借的，到期必须收回。”该情形属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，已不能实现合同目的。贵州省社会科学院根据上述政策规定在租赁期满后要求收回房屋，符合情势变更情形的法律规定，其请求被告将租赁的房屋腾空交回，本院予以支持。***反诉请求贵州省社会科学院与其续签租赁协议，有悖国家政策的规定，本院不予支持。***反诉请求贵州省社会科学院赔偿其装饰、装修的损失3102958元，根据《房屋租赁协议》中的约定：“乙方不应对承租房屋进行重大装饰装修，否则造成的损失乙方自行承担。”、“乙方对房屋进行必要的装饰装修时，不得违规装修，并将装饰装修方案报甲方同意。”双方已约定***不应对承租房屋进行重大装饰装修，***反诉认为自己对承租房屋的内部、天井、广告牌、外墙亮光等装修费用达3102985元，显属“重大装饰装修”，已违反了双方的约定；且***无证据证明自己的装修行为已取得贵州省社会科学院的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故***反诉请求贵州省社会科学院赔偿装修损失3102958元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、***于本判决生效之日起十日将位于贵阳市某某号图书馆北侧、老办公楼西侧的房屋（面积约2200平方米、共七层、73间）腾空交给贵州省社会科学院；二、驳回***的反诉请求。案件受理费30元、反诉受理费13800、评估费21600元，由***负担。

二审中，双方当事人无新证据提交，二审查明的事实与一审一致。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。贵州省社会科学院与***于2012年4月1日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。但是《房屋租赁协议》第十条第4款的续签约定，和《党政机关厉行节约反对浪费条例》、《贵州省<党政机关厉行节约反对浪费条例>实施细则》等行政法规中有关“禁止租借公房”的条文相悖，出现了签订合同时不可预见的情形，符合情势变更的法律规定。因此，上诉人请求续签的上诉理由不能成立；根据涉案《房屋租赁协议》第十条第1款明确约定，限制***于合同期内作重大装修，否则造成损失由乙方（***）承担。而上诉人称向被上诉人进行报备，却未提交证据证明。因此，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13830元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　喻厚智

审判员　　衷进全

审判员　　刘　佳

二〇一八年八月十三日

书记员　　罗　艳