原告***与被告莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司等租赁合同纠纷一案一审民事判决书

山东省莱州市人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鲁0683民初4475号

原告：***，女，1964年7月23日出生，汉族，住山东省莱州市。

委托诉讼代理人:吕小宁，北京市京师律师事务所律师。

被告：莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司，住所莱州市，统一社会信用代码91370683MA3CQJ1DX8。

负责人：崔振贵，总经理。

被告：莱州金运房地产开发有限公司，住所莱州市，统一社会信用代码913706837275508047。

法定代表人：杨云新，董事长。

委托诉讼代理人（以上两被告共同委托）：所鑫，山东嘉程律师事务所律师。

被告：莱州印象城商业管理有限公司，住所莱州市，统一社会信用代码91370683573933545Q。

法定代表人：崔振贵，总经理。

委托诉讼代理人：赵洪涛，山东文景律师事务所律师。

被告：莱州建设集团有限公司，住所莱州市，统一社会信用代码91370683169831117R。

法定代表人：杨云新，总经理。

委托诉讼代理人：孙国良，该公司职工。

原告***与被告莱州金运房地产开发有限公司印象城分公司（以下简称金运分公司）、莱州金运房地产开发有限公司（以下简称金运公司）、莱州印象城商业管理有限公司（以下简称商管公司）、莱州建设集团有限公司（以下简称建设集团）房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，与其他67起类似案件并案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕小宁、被告金运分公司和金运公司的委托诉讼代理人所鑫到庭参加了诉讼，被告商管公司、建设集团经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***提出诉讼请求：1、解除原告与被告金运分公司签订的商品房预售合同；2、解除原告与被告商管公司签订的商铺租赁合同；3、判令被告金运公司返还原告购房款149369元、利息31315.31元；4、判令被告金运公司、商管公司支付原告租金收益16434.50元；5、判令金运公司、商管公司支付原告违约金959.05元；6、判令被告建设集团对以上第3、4、5项承担连带责任。事实和理由：原告在被告金运分公司、金运公司的大力宣传下，与金运分公司签订了商品房预售合同，投资购买了金运印象城商铺。签订合同前，金运公司在宣传中向原告承诺5年40%和10年80%的收益回报。为兑现该收益回报，在售房的同时，金运公司让原告签署了一份商铺租赁合同，由商管公司具体实施。后原告所购商铺由金运公司交商管公司统一经营，并由商管公司向原告支付租金收益。原告依照合同履行了交付房款义务后，金运公司及商管公司未依约履行支付租金义务，经过原告催告，两被告仍然拒不履行，致使原告购买房屋获取租金收益的合同目的无法实现。同时，金运公司至今未为原告办理所购房屋的产权证。上述被告的行为已构成违约，要求解除房屋买卖及租赁两个合同，返还购房款、赔偿利息损失、支付所欠租金及违约金。被告建设集团作为金运公司唯一股东，不能证明其与金运公司财产各自独立，应对金运公司的合同义务承担连带责任。

被告金运分公司、金运公司辩称，一、原告所诉法律关系混乱。按照原告的主张，本案涉及商品房买卖与房屋租赁两个不同的法律关系，不能在一案中处理。原告之前曾起诉商管公司索要租金，法院已作出处理，原告索要租金与本案中请求解除合同相互矛盾，原告不能再要求解除房屋买卖合同；二、我方从未向原告承诺过租金回报，也没有向原告出具过相关的材料。原告所称的关于租金回报的宣传，系商管公司所为，金运公司与商管公司是相互独立的法人；三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，买受人请求解除商品房买卖合同必须同时满足三个条件：一是约定的期限届满后超过一年，二是必须是出卖人的过错，三是最终结果必须是无法办理房产证。首先，我方所售商铺各种手续齐全，并且在所售出的商铺中，已有5户业主办理了房屋所有权证。我方开发的项目是位于同一地块的商场和住宅。其中商场部分已经通过竣工验收，住宅部分尚未验收。莱州市全面实施不动产统一登记后，因两证合一，办理不动产证需同一地块的整个项目整体综合验收后才能办理，这与之前的规定不同，因政策变动造成原告办证可能产生暂时困难，责任不在我方。办理不动产登记应当由原告向不动产登记机关提出申请并提交契税和完税凭证，而原告至今未向不动产登记机关提出过任何办证申请，更未缴纳办证前应当缴纳的契税等税费，错在原告，不在我方。即使不动产登记机关不能办理，原告也应当提起行政诉讼，而不应当要求我方为其办证；其次，商品房预售合同中约定综合验收后360日报备材料，若因相关房屋没有整体综合验收，则约定期限尚未届满，更没有超过一年之谈；最后，因政策变动只是暂时不办证，不是不能办，依据现行政策，在整个项目整体综合验收后是可以办证的，莱州市人民法院已经生效的其他类似案件的民事判决，也确认了因不动产登记政策变化导致房屋尚未完成综合验收，待条件具备后仍可继续办理的事实；四、原告诉状中称合同目的无法实现是错误的，买房的目的仅仅是购买房屋而不是办理产权证，出租房屋的目的是收取租金。事实证明不办证并不影响获取租金，原告的租金未兑现是因为商管公司未按租赁合同足额支付，不应要求解除与我方之间的买卖合同。综上，我方不同意解除商品房买卖合同，不同意返还房款及利息。支付租金与违约金等事宜是原告与商管公司的事情，与我方无关，原告要求我方承担责任没有事实和法律依据，请求驳回原告对金运分公司和金运公司的诉请。

被告商管公司提交书面答辩意见称，我公司曾向原告承诺过10年租金80%回报等内容，也散发过相关宣传资料。我公司与金运公司是不同的企业法人，租赁合同系我公司与原告所签，有几名业主的租赁合同错盖了金运分公司的公章，是因为原告等几百名业主的买房合同和租赁合同都是同一天签订、签约的人多、业务繁忙等原因造成的。租赁合同签订后，由于经营状况不好，我公司无力依约支付租金，但我公司愿继续履行租赁合同，积极想办法解决租金问题。

被告建设集团提交书面答辩意见称，原告的主张没有法律依据，我公司与金运公司、商管公司是各自独立的法人，我公司不应当承担责任。

经审理查明，被告金运公司、商管公司、建设集团均为具备法人资格的有限责任公司，其中金运公司成立时的股东为建设集团及另外4个自然人，2015年6月16日变更为建设集团一个股东。被告金运分公司系金运公司的分支机构，不具备法人资格。

2013年2月17日，原告与金运分公司签订商品房预售合同，购买金运公司建设开发的位于金运星光园的商铺。合同主要内容为：第二条，所购商品房位于金运星光园印象城商铺20334号，为开放式商铺，水泥地面，四至以地钉划界，无墙壁，建筑面积约7.4平方米，其中含公共部位与公用房分摊建筑面积；第三条，计价方式与价款：价款按建筑面积计算，该商品房含装修单价为（人民币）每平方米20185元，总金额（人民币）149369元；第五条，付款方式及期限：签订购房合同时，一次性支付金额人民币149369元；第七条，交付期限：该商品房经验收合格后30日内交付买受人，如遇不可抗力，除买卖双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人有权据实延长交付时间，但出卖人应当在发生之日起15日以内告知买受人；第十一条，出卖人应在该商品房综合验收后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

2013年2月17日，原告与被告商管公司签订商铺租赁合同，约定将购买的上述商铺租赁给商管公司用于合法经营，租赁期限自2013年12月31日至2023年12月31日,租金从2015年12月31日起按季度每季度支付3557元，每季度初七个工作日内付清。商管公司逾期支付租金，按当期欠付租金额的日万分之三给付违约金。租赁合同签订后，商管公司占有和使用原告购买的商铺，但未依约支付租金。

上述事实，有原告提交的商品房预售合同和商铺租赁合同、原告及被告金运分公司、金运公司提交的工商档案材料等证据证实。

另查明，莱州市金运星光园商场、沿街商业及地下车库、地下储藏室工程系由金运公司开发建设的项目，办理了相关的建设审批手续，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，并经过了竣工和消防验收。其中的金运星光园商场办理了房屋所有权证，证号为莱房权证城区字××7号。该事实为本院已经发生法律效力的多份民事判决所确认，原告及被告金运分公司、金运公司对此均无异议。

为证实己方的主张，原告向本院提交了以下证据：

1、原告与金运分公司签订的商品房预售合同。

原告主张预售合同是格式合同，因为该预售合同涉及的标的物为商铺，与一般的商品房不同，合同是由金运公司单方事先拟定好的，是向不特定的公众发出的，是重复利用的，并未与原告进行过任何协商，事先也未将合同当中减轻以及免除其自身责任条款的事项向原告作出特别说明以及强调，而且金运公司与原告的地位实际上也是不平等的，因此该合同中涉及减轻和免除金运公司责任的条款无效。该预售合同中开发商金运公司只有权力没有义务，而业主只有义务没有任何权力，不是一个完整且公平的合同，开发商的义务以及业主的权利体现在商铺租赁合同以及广告宣传资料、核算单、营业执照等一系列的证据中。合同第一条是预售许可证号的约定。第二条是商铺具体情况的约定，该商铺系开放式商铺，无墙壁、面积小、根本没有办法独立使用。第三条是价款的约定，是业主的义务条款。第四条是关于面积的约定，但是由于开放式商铺根本没有办法办理产权证，也并不是独立的空间，因此该条中约定的无论是按套计价，还是合同约定面积与产权登记面积有差异，都只是虚设的条款，没有任何意义。第五条是付款方式及期限的约定，是业主的义务条款。第六条是关于买受人逾期付款的违约责任，是业主的违约责任条款。第七条是关于交付期限的约定，但是由于业主购买产权式商铺的目的在于通过金运公司统一招商运营获取租金收益，只要金运公司能够按照约定支付租金，就等同于交付，实际交付与业主占有，没有实际意义。第八条是关于出卖人逾期交房的违约责任，由于开发商金运公司将商场进行统一分割，并且通过大量的广告宣传活动对外出售商铺，目的就是为了回笼资金，因此为了达到这一目的，在签订合同后的初期，金运公司返还租金收益不会出现任何问题，实际上也就是一定会交付，所以该条约定实际上也没有任何意义。第九条是关于买受人退房的违约责任，又是加在业主身上的责任条款。第十条是关于商品房交接的条款约定，该条款实际上也没有任何意义，因为条款中所涉及的都是关于住宅的具体交付，但是产权式商铺与住宅明显不同。第十一条是开发商唯一的义务条款，但是按照一般的商品房买卖合同或者预售合同，办理产权证是开发商最重要的义务之一，而该条只是规定了金运公司仅有对材料进行报备的义务，明显减轻了金运公司自身的责任，甚至免除了办理产权证的义务。前面已经提到该合同是格式合同，此条款由于在签订合同时开发商没有进行任何的提示说明，根据合同法关于格式条款的规则，该条款无效。第十二条是保修责任条款，是关于住宅保修的约定，而案涉商铺没有墙壁，只是一个平面，不涉及保修问题。第十三条关于买受人的商铺使用用途的约定，也是业主的义务条款。第十四条是一般的规定。综上，从整个合同来看，开发商只有收钱的权利，没有办证的义务，也没有其他义务，而业主只有付钱的义务，没有任何权利，可见该合同并非一个完整合同，合同虽应遵守约定优先于法定的原则，但合同法规定的民事活动应当坚持公平原则和诚实信用原则，才是合同的帝王条款。

被告金运分公司、金运公司对原告提交的预售合同的真实性没有异议，认为该合同不是格式合同，价款、面积、交房等内容是双方经过充分协商后在合同上填写的，并不是原告主张的未经协商。该合同约定了双方各自的权利和义务，是合法有效的，并且原告在此前要求索要租金的案件中也是依据该合同主张权利，足以说明原告对于合同内容是明知和认可的。案涉商铺是可以办理产权证的，已有5名业主办理了产权证，原告提供该证据不能证明其主张。

2、原告与商管公司签订的商铺租赁合同。

原告主张该租赁合同同样是格式合同，证实租赁合同与预售合同共同构成了一个完整的整体，该合同所规定的商铺、租赁标的、涉及的主体、以及不能解除条款的约定、权利义务的约定等，都在表明该租赁合同与一般的租赁合同有明显的不同，是金运公司及商管公司承担付租金义务的一个形式上的载体。该合同虽然是商管公司所签，但是实际上的合同相对人还有金运公司。

被告金运分公司、金运公司认为租赁合同与金运公司无关，租赁合同与房屋预售合同是相互独立的。

3、加盖金运分公司公章的不动产销售专用票据。

原告主张该票据证实原告履行了付购房款义务，从专用票据缴款时间来看，交付定金是在业主与金运公司及商管公司签订合同之前，恰恰说明金运公司与商管公司事先向业主做过承诺，业主也正是看中了金运公司所承诺的零风险、高回报，才交付了定金，并签订了房屋买卖及租赁合同。金运公司收取了房款，应当按照规定向业主开具正规发票，以备业主办理产权证之需，但时至今日，金运公司仍未向业主开具正规发票，这也是业主无法办理产权证的原因。

被告金运分公司、金运公司对票据真实性无异议，但认为该票据证实不了原告的主张。从时间来看，定金交于购房和签订租赁合同之前，说明原告是先缴纳定金购房后出租，双方是独立的，否则在交纳定金的同时就应该签订租赁合同。关于开具发票，需原告本人携带身份证以及此前分次缴纳的收据来金运公司确认信息，而原告之前从未提出开具发票的要求，如果原告现在要求我方随时可以开具。

4、多名业主手中持有的金运印象城价格核算单。

原告主张该核算单证实金运公司有支付租金回报的义务。从核算单内容来看，核算单载明的回报率就是金运公司承诺的8%，核算单是金运公司在签订预售合同之前交给业主的，核算单上的置业顾问是金运公司的人，证明金运公司与商管公司同样负有支付租金收益的义务，证明金运公司与商管公司之间业务混同。从租赁合同看，商管公司是支付租金回报的主体，而该核算单上又约定了金运公司支付租金回报的义务，可见两个公司之间业务混同。

被告金运分公司、金运公司认为，原告提交的核算单中，部分为复印件，不具备证据效力。曹永良、赵凛的核算单虽为原件，但曹永亮的核算单除了曹永良信息外，没有出具人签字。赵凛的核算单姓名处为空白，无法确认关系。另外，在核算单上签字的任安娜并非金运公司的工作人员，金运公司没有出具过上述核算单，没有承诺过返租事宜。

5、销售广告及宣传资料一宗。

原告主张上述销售广告及宣传资料中，明确载有租金回报5年40%和10年80%，并且强调是零风险和全程托管，金运公司在宣传册中称我们开发商做最大的商家，有专业的运营团队，带租约销售，还表示宣传材料最终解释权归开发商。从宣传资料整体上来看，对于开发商的名称、项目位置、交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件、占地、功能、结构、所有权人、升值或者投资回报的承诺、招商运营理念及方式等，都进行了具体确定的说明和允诺，该对于业主购买商铺有着重大影响，根据最高人民法院关于审理商品房买卖的司法解释第三条的规定，宣传资料中关于租金回报率等内容应当视为要约，为合同的组成部分，金运公司也是应当向业主支付租金回报的合同相对人。

被告金运分公司、金运公司主张，销售广告及宣传资料并非金运公司出具，宣传资料上印制的“金运印象城JINYUNYINCIYY”及花形图案，是商管公司的注册商标，即使原告提交的宣传资料是真实的，也系商管公司招商所为，与金运公司无关。原告提供的宣传资料中载明的租金回报是5年40%，而其与商管公司签订的租赁合同约定的租期是10年，二者相互矛盾，并且这个宣传资料中大多数都是关于招商引资的信息，不能依据宣传资料来认定案件事实。

6、四被告的工商登记信息。

原告认为，金运分公司与商管公司的成立时间相近，可以看出商管公司成立的目的就是为了配合金运公司出卖商铺，商管公司实际上是金运公司的管理团队在运营。建设集团与金运公司地址相同，且是其唯一股东，可以认定两者混同，应当共同承担责任。

被告金运分公司、金运公司主张，工商登记信息证实几个公司的成立时间、经营范围及股东等均不相同，是相互独立的。

7、印象城业主租金解决方案。

8、商铺抵顶协议及租金收益回报协议。

原告主张上述两份证据进一步证明商管公司与金运公司财产混同。在证据7的第一条，商管公司提出以印象城三楼商铺抵偿租金，而三楼商铺产权人是金运公司；证据8第三条，商管公司作了一下备注，声称三楼商铺是由金运公司出借给商管公司，这是违反常理的，且没有任何证据。商管公司有权以金运公司的商铺抵偿租金，进一步说明二者财产混同。另外以三楼商铺抵偿租金的做法违反诚实信用原则，损害了其他业主的利益，因此前金运公司曾承诺负一层与三层属于开发商所有，不会对外出售，并且三层商铺现处于抵押状态，商管公司无权处分，这进一步证明了金运公司与商管公司违约的事实。

被告金运分公司、金运公司不认可上述两份证据，认为上述两份证据记载的内容是商管公司与业主就欠付租金如何解决进行协商的内容，没有金运公司的任何签字或盖章，与金运公司无关。

9、租金支付凭证。

原告主张该凭证证实对方在支付一部分租金后不再支付，构成违约。业主获取租金的合同目的既已不能实现，合同就应当依法解除。另外该凭证记载向业主支付租金是通过孙坚玲账户，孙坚玲是商管公司的财务人员，同时孙坚玲账户也接受过一部分业主转账支付的购房款，这足以说明金运公司与商管公司人员混同。

被告金运分公司、金运公司认为该证据是商管公司与业主支付租金的凭证，与金运公司无关。孙坚玲是商管公司的工作人员，不是金运公司的工作人员，有部分购房款汇入孙坚玲账户是因为其与金运分公司负责人崔振贵是亲戚，金运分公司借用其账户收过款。

10、商铺现场照片。

原告主张产权是商铺的具体特征，而照片上所显示的仅是商场地面上标注一些黑色圆点，是开发商所打的地钉，客观上无法办理产权证，特别是有些业主购买的商铺的位置处于电梯走廊处，业主的权利无法独立行使。印象城商铺生意应当说是比较红火的，但金运公司及商管公司并没有按照之前的承诺及合同约定履行回报租金义务，说明其最初承诺的高达8%的回报率是根本不可能实现的，合同早期就带有欺诈的性质。

被告金运分公司、金运公司对照片的真实性无异议，但认为不能证实原告的主张，案涉商铺完全可以办理房产证，并非如原告所说不能办理。

11、落款时间为2016年11月11日、加盖莱州市国土资源局公章的《信访事项处理意见书》复印件，内容为“×××：您于2016年09月27日反映要求办理金运印象城商铺房产证问题。我局于2016年10月10日受理，并送达《受理告知书》。2016年10月17日送达《信访听证告知书》，当日放弃听证。经查，金运星光园（包括印象城商铺）系莱州金运房地产开发有限公司的开发项目，于2012年、2013年申请办理土地登记，领取了总土地使用证，2015年只申请办理了其中印象城商铺的总房产证，然后5户业主在莱州市住房管理中心申请办理了分户的房产证。星光园的其它部分因未验收结束，没申请办理房产手续。2016年9月20日我市施行不动产登记以后，依据《不动产登记暂行条例》的规定：要求将房产、土地信息进行整合，不再单独发放房产证、土地证，统一发放集房产、土地信息于一体的不动产证。开发商应在建设项目全部竣工验收合格后，提交相关材料，申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，然后才能申请办理分户的不动产证。因开发商的相关手续未完善，所以我局认为目前该项目不具备办理分户不动产证的条件。为方便群众，我们召开了金运星光园开发企业负责人会议，告知了业主的诉求，督促开发企业及时完善相关手续。现依据《不动产登记暂行条例》的规定，处理意见如下:待开发商将相关手续完善后，如您需办理分户的不动产证，应与开发商共同申请办理。如不服本处理意见，可自收到本处理意见之日起30日内向莱州市人民政府提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。”

原告主张，该证据肯定了作为开发商的金运公司负有办理产权证的义务，金运公司至今未予办理产权证，符合解除合同的法定情形。不能办理产权证的原因并不是因为不动产登记政策发生变化以及综合验收等问题。

被告金运分公司、金运公司主张，我方并未收到过该信访回复，该证据不能证实原告主张的我方负有办证的义务，而且该证据中也载明了已有5户业主办理了房产证、现在不再单独办证是政策变化导致、条件具备后仍可以办证等事实。

12、多份支付购房款的银行凭证复印件。

原告主张多份凭证载明，部分业主签订购房合同后，将购房款汇入孙坚玲账户，而孙坚玲同时又是支付租金收益的商管公司的财务人员，进一步说明两个公司的人员、业务混同，金运公司是带租约销售的。

被告金运分公司、金运公司认为，收取购房款发生于2012、2013年，而租金的支付是在2016年之后，二者不是同一时间发生。而且，收取房款的孙坚玲账户与商管公司支付租金的孙坚玲账户明显是不同的账户。当初，金运公司成立金运分公司销售房屋，因分公司不能办理银行开户，分公司的负责人崔振贵借用其亲戚孙坚玲的银行卡收取了部分购房款，后陆续付给金运公司，金运公司也出具了相应的收据和发票，因此该证据并不能证实原告主张的两个公司之间混同。法律也没有关于两公司之间混同的规定，只有股东与公司混同的规定，原告主张两公司混同没有法律依据。

13、案外人牟庆哲的商品房预售合同复印件。

14、案外人牟庆哲商铺租赁合同复印件。

15、案外人牟庆哲交纳购房款的不动产专用票据复印件。

16、案外人牟庆哲的金运印象城价格核算单复印件。

原告主张，牟庆哲的商品房预售合同签订时间为2015年6月11日，租赁合同签订时间为2013年1月8日，可以证实业主是基于金运公司关于租金回报的承诺才签订的预售合同，租赁合同载明的租金回报才是缔约的关键。上述核算单的时间为2012年12月25日，租赁合同时间为2013年1月8日，进一步还原了事实真相，即金运公司在大量的宣传资料中承诺零风险、高回报，并且经过总体规划对商铺进行分割，计算出每个人的租金回报金额。业主基于对金运公司统一招商、统一经营管理、带租约销售宣传的信赖，签订了商品房预售合同与租赁合同。至于两个合同的签订时间，绝大多数都是同时签订，有个别业主先签订租赁合同，后签订预售合同。后来有业主发现金运公司更换了管理团队对其询问时，金运公司仍答复称两者是一回事。业主完全是基于对金运公司及其股东建设集团经济实力的无比信赖，才购买了案涉商铺，其中证据16核算单上盖有金运分公司的公章，更加印证了上述事实。

被告金运分公司、金运公司认为，牟庆哲非本案及相关系列案的当事人，上述合同、票据、核算单与本案无关。另外，上述证据为复印件，不具有证明力。

17、韩金秀的商铺租赁合同，合同文字内容载明承租人为商管公司，合同末页盖有金运分公司的公章。

18、刘吉旭的商铺租赁合同，合同文字内容载明承租人为商管公司，但合同末页盖有金运分公司和商管公司两个单位的公章。

原告主张，韩金秀的租赁合同加盖有金运分公司的公章，刘吉旭的租赁合同加盖金运分公司与商管公司两个公司的公章，说明签订合同时，两个公司的公章在一起，合同在一起，是同时办理的，如果当时合同和公章由不同主体持有，绝无可能出现上述情况。这进一步证实两个公司业务混同，金运公司也是租赁合同的相对人，负有向业主支付租金的义务。

被告金运分公司、金运公司主张，当天办理业务的人员众多，如果个别合同加盖了金运分公司的公章，应系错盖。租赁合同的首页、末页载明的乙方（承租人）均为商管公司，不是金运分公司，足以证明是错盖，商管公司的答辩意见中，也认可了错盖情况的存在。并且韩金秀在之前的索要租金的诉讼中，从未主张过租赁合同是与金运分公司签订。刘吉旭的租赁合同是盖了两个相互交叉的印章，这完全不符合加盖公章的惯例，并且商管公司手中持有的刘吉旭的租赁合同，仅盖有商管公司一个印章，也可以证实是错盖。

本院查明，韩金秀曾于2016年12月12日以金运分公司、金运公司和商管公司为共同被告向本院起诉，要求三个公司共同支付租金9846元。韩金秀在该案中向本院提交的证据即为上述加盖金运分公司公章的证据17，但其在诉状事实和理由部分自述是与商管公司签订了商铺租赁合同。本院经审理作出（2016）鲁0683民初6347号民事判决，认为韩金秀要求金运分公司和金运公司对租金承担共同给付责任，证据不足，理由不当，判决商管公司付款的同时驳回了其对金运分公司和金运公司的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。

19、214名业主对商管公司的维权函。

原告主张该证据证实了金运公司与商管公司根本违约的事实。

被告金运分公司、金运公司主张，我方此前没有见过该函，原告等业主之前也从未向我方提出过要求支付租金或我方是租赁合同相对方的主张。维权函中主张的是商管公司违约未支付租金，并没有主张我方也是租金合同相对人的内容，故该维权函反而证实业主在当时未获取租金的情况下，并不认为我方有支付租金的责任，原告的主张与函中的主张相互矛盾。

20、案外人张淑丽与金运分公司签订的商品房预售合同复印件。

21、案外人张淑丽与金运公司签订的商品房买卖合同复印件。

原告主张，两份合同证明，案涉商铺有“一铺二卖”之嫌，其中，商品房买卖合同当中，张淑丽的所购买的商铺号为A329号商铺，而在此前的商品房预售合同当中，所购买的商铺号为10329号，同样的商铺，前后的编号出现了变更。据我方了解，此种情况不止张淑丽一人，在此前的宣传资料当中，金运公司宣传的该商铺分割的起点为8平米，后又出现6平米，因此我方怀疑该商铺有可能进行过多次的重新分割，这在很大程度上会影响到其他业主的利益。上述商品房买卖合同当中，建筑面积为10.94平方米，其中套内建筑面积为5.74平方米，分摊面积为5.2平方米，但是在商品房预售合同当中，商品房建筑面积为11.03平方米，就独占的面积与分摊的面积没有明确写明，因此，涉案商铺有可能被重复买卖。在商品房买卖合同当中，附件一为房屋平面图及在整个楼中的位置图，附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，但是该买卖合同后面并没有附件具体内容。在此前的宣传资料中，也有金运公司出具的商场平面图，业主购买商铺所依据的正是商场平面图，我方对平面图分割的数量进行过加总，数量远远小于目前的业主数量，因此，商铺有可能涉及一铺多卖。开庭之前，我们曾收集过关于所有商铺的预售合同，但是只收集到了非常少的一部分，而该证据同时由金运公司所持有，金运公司应当具体指出每个业主商铺所在的位置以及面积大小，此是业主的基本权利，因为本质上虽然涉案商铺没有办法办理产权证，但是业主对所购买的商铺拥有绝对的物权。

被告金运分公司、金运公司认为，张淑丽并非本案及其他系列案的当事人，其合同对本案不具有证明意义。另外，上述证据为复印件，无证明力。实际上该两份合同的商铺编号是同一房屋，金运公司不存在一房多卖情形，商铺面积是以办理房产证时具体测量为准，实行多退少补，这一点在合同中也有载明。我方可以指出每个商铺的具体面积和位置，但是现在商铺经过统一装修，需要实地查看。由于原告要求解除合同，其要求我方指出商铺具体位置和面积已无实际意义，除非原告同意继续履行合同。

22、加盖商管公司公章、落款时间为2016年7月14日的《致印象城业主的一封信》。

原告主张该信载明商管公司提出的解决方案中，称可以把商场三楼的商铺给业主以抵偿租金，说明商管公司与金运公司同时拥有对三楼商铺的所有权、处置权，证明两家公司财产混同，金运公司与商管公司都是负有支付租金收益义务的租赁合同相对人。

被告金运分公司、金运公司认为该证据是商管公司与业主之间的事情，没有金运公司的任何签名或盖章，与金运公司无关。

23、甲方栏为商管公司、乙方栏空白的《合同解除协议书》和《委托租赁合同》样本，主要内容为双方解除之前签订的商铺租赁合同，与商管公司重新签订委托租赁合同，将商铺委托商管公司对外租赁。

原告主张该系金运公司、商管公司与业主解除商铺租赁合同时使用的空白格式合同，证实了金运公司与商管公司违约的事实。两份证据当中，在商管公司无法招商到商铺承租人的情况之下，业主不仅没有权利收取租金，还要向商管公司支付管理费用，足见金运公司与商管公司根本没有继续履行合同的诚意。

被告金运分公司、金运公司认为上述两份合同样本上没有任何签名或者盖章，合同内容与金运公司没有任何关系。

被告金运分公司、金运公司为反驳原告的主张，向本院提交了以下证据：

1、刘吉旭与商管公司的租赁合同。该合同与原告方提交的刘吉旭手中持有的商铺租赁合同（原告提交的证据18）文字内容完全一致，但合同末页乙方（承租人）栏仅加盖了商管公司的公章。

被告金运分公司、金运公司主张，该租赁合同的乙方栏仅有商管公司盖章，进一步证实刘吉旭手中的租赁合同之所以出现两个印章是因为错盖，租赁关系的主体为刘吉旭与商管公司，而非金运公司。

原告对该证据的真实性、关联性、合法性和证明目的均不认可，认为商铺租赁合同上同时加盖金运公司与商管公司两个公章，并且有刘吉旭亲笔签字及手印，是三方真实意思表示，金运公司同样为合同相对人，同样负有支付原告方租金的义务。同时，虽然绝大多数业主的租赁合同仅加盖商管公司的公章，但买卖合同与租赁合同均为带租约销售的格式合同，整个事件从招商、销售、买卖、返租四个环节以及两份合同反映的权利义务关系，其他业主与刘吉旭都是相同的，因此其他租赁合同中虽然形式上未加盖金运公司公章，但是并不妨碍认定金运公司系租赁合同相对方。

2、国家工商行政管理总局商标局网络查询信息单，载明“金运印象城JINYUNYINCIYY”商标（注册号12842831）和花形图案商标（注册号12842784）的申请人为商管公司。

被告金运分公司、金运公司主张，原告提交的宣传材料、画册上均印有这两个商标，证明宣传材料、画册等为商管公司出具，与金运公司无关。

原告对查询信息单的真实性、关联性、合法性均认可，对证明目的不认可，认为己方提供的标注有“金运印象城”及图形的宣传材料、画册为金运公司所出具。理由为印象城商铺产权属于金运公司，而宣传资料中以第一人称对此进行表述，并载明宣传资料的解释权属于开发商。并且，提及金运印象城，自然让人联想到金运公司，如果不是有合同交易，没有业主会注意到商管公司。而金运印象城被注册为商标，商管公司为商标权人，更加说明金运公司与商管公司实为一家。

3、国家企业信用信息公示系统中四被告的工商登记信息。

被告金运分公司、金运公司主张，金运公司成立于2000年8月9日，商管公司成立于2011年5月3日，金运分公司成立于2011年12月15日，金运公司与商管公司在成立时间、经营范围及股东等方面均不相同，各自独立，商管公司在本案租赁纠纷发生之前就已经独立自主从事租赁类服务；金运公司的经营范围是开发销售房屋，商管公司是房屋租赁、服务策划等，经营类别各不相同；金运公司的股东既有个人又有法人，商管公司的股东为崔振贵、邓新、傅增丽等，说明商管公司是多人经营，且与金运公司的股东不重合。

原告对工商登记信息的真实性、关联性、合法性均认可，对证明目的不认可，认为判断两个公司是否构成人格混同的标准绝非是要求成立时间、经营范围、股东均相同，而是两个公司是否在人员、业务、财务上构成混同关系。人员上，主要人员之一崔振贵是金运分公司的负责人，同时又是商管公司的法定代表人，孙坚玲是商管公司的财务人员，同时又兼职金运公司的财务工作；业务上，金运公司负责将商场进行分割后出售，并承诺向业主返还租金收益，商管公司法定代表人及财务人员等公司人员全程参与、负责此次售铺返租工作。两个公司财产混同，公司住所都在金运印象城。另外，商管公司营业执照上显示经营范围为企业自有房屋租赁。租金解决方案、商铺抵顶协议、致业主的一封信等多份证据，均证实商管公司有处置属于金运公司的财产的情形，两家公司在购房款与租金回报上相互抵偿，充分证明两个公司为关联公司，人格混同。

4、商管公司为孙坚玲发放工资的银行明细。

被告金运分公司、金运公司主张该证据证实孙坚玲为商管公司工作人员，而非金运公司人员。

原告对证据的真实性、关联性、合法性均认可，对证明目的不认可，认为商管公司出具的证据证明孙坚玲系其公司财务人员，同时孙坚玲在金运公司出售商铺时代表金运公司收取业主购房款，证明金运公司与商管公司人员、财务混同。

审理过程中，本院就莱州市国土资源局《信访事项处理意见书》中提及的5户业主办理了分户房产证××事，到该局所属不动产登记中心调阅了相关不动产登记信息，查明金运星光园出售的商铺中，有A174号、B400号、B90号、B110号、B343号5处商铺办理了房屋所有权登记。

对于上述本院调取的证据，原告认为上述5个商铺办理了产权证不能证明金运公司向本系列案原告履行了办理产权证的义务，业主曾到登记部门咨询过，有关部门表示是因金运公司有关的手续没有履行完毕，无法办理产权证。原告方不清楚该5位业主是如何办下产权证的，既然5位业主能够办理产权证，为何在相当长的时间之内，原告未办下产权证？被告金运分公司、金运公司认为该足以证实涉案房屋能够办理产权证书，不存在原告所讲的无法办证情况。

由于原告请求同时解除房屋买卖和房屋租赁两个合同。审理过程中本院征询原告方意见，考虑到本院作出判决前，诉讼结果是不确定的，若买卖合同无法解除，是否单独主张解除租赁合同？原告表示，两个合同应当同时解除，如果解除买卖合同无法得到法院的支持，则租赁合同不能解除。

对于原告主张的租金和违约金的数额，原告委托诉讼代理人通过其电子邮箱向本院提交了一份包括本案在内的68起系列案件的《诉讼标的额计算表》，详细列明了原告主张的租金和违约金数额的计算方法，其中2107年第三季度的违约金自2017年7月3日起算，主张至2017年7月17日。审理过程中，本院将该明细表通过电子邮箱发送给四被告进行核对，仅被告商管公司对此提交了书面意见，认为：1、2017年第三季度的违约金的起算时间为2017年7月3日有误，依照商铺合租赁合同，起算时间应为2017年7月12日，违约金数额应据此进行调整。2、68起系列案中的部分原告之前已经起诉过的租金和违约金，法院已经作出处理，而计算表中又重复进行了计算。本院查明，原告***曾于2017年3月16日曾以金运分公司、金运公司和商管公司为被告向本院起诉，要求三被告给付2016年第三季度至2017年第一季度的商铺租金及违约金。本院于2017年5月26日作出(2017)鲁0683民初1693号民事判决，判令商管公司给付原告***2016年第三季度至2017年第一季度租金9995.75元及自应给付之日起至实际给付之日止按合同约定的违约金，同时驳回了其对金运分公司和金运公司的诉讼请求。而原告委托诉讼代理人提交的《诉讼标的额计算表》中，原告起诉的数额包括2016年第三、第四季度和2017年前三个季度欠付租金及违约金，对前案已处理完毕的2016年第三、第四季度及2017年第一季度的租金及违约金并未扣除。原告方认可《诉讼标的额计算表》中2017年第三季度违约金的起算时间有误，认可被告商管公司关于该季度违约金应从2017年7月12日起算的主张；对于重复起诉，原告委托诉讼代理人的解释是，本系列案中委托其代理诉讼的业主比较多，自己曾通过微信群询问过租金支付情况，但很多业主都没有回复，一一核对的话工作量太大无法实现，更重要的原因是虽然之前起诉过部分租金，但是一直并未得到有效执行，租金纠纷与本案纠纷主体不同，诉讼请求不同，事实与理由也不同，并非同一案件，因此在征得相关业主的同意之后，未将之前已经起诉过的租金和违约金从诉讼请求中扣除。本院对包括原告在内68起类似案件的业主之前起诉租金的情况进行了核查，将相关案号、诉讼请求、判决结果等信息制作成表格，当庭进行了核对，原告委托诉讼代理人认可本院的反馈结果，并进行了补充说明。被告金运分公司、金运公司表示原告之前是否起诉租金与己无关，对此不发表意见。

本案双方当事人的争议焦点为，一、现有证据能否认定金运公司和商管公司人格混同？二、能否认定在金运星光园商铺的销售、租赁过程中，金运公司、商管公司共同实施了带租约销售的行为？金运公司应否对原告未能出租获益担责？三、相关资料中关于租金回报的宣传能否认定为金运公司对业主作出的承诺？承诺内容能否视为合同条款？四、原告主张所购商铺无法办理产权登记的证据是否充足？即使是无法办理产权登记，过错是否在金运公司？目前未能办理产权登记是否达到解除房屋买卖合同的条件？

原告对上述争议焦点的辩论意见为，1、金运公司与商管公司人格混同。两者在人员、业务、财产上混同，应当否定各自的独立人格，就本案承担连带责任。建设集团作为金运公司唯一股东，如果其无法证明与金运公司相互独立，也应当承担连带责任；2、金运公司为出售商铺对外进行了大量的广告宣传，承诺一是带租约销售，二是商铺的零风险及8%高投资回报率。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，金运公司的宣传承诺应当视为要约，业主对此做出了承诺后，业主与金运公司之间就成立了业主向金运公司支付房款、金运公司依承诺的回报率向业主定期返租的合同；3、因金运公司和商管公司未依约支付租金，其承诺的8%的租金回报率无法实现，合同目的已经无法实现，应当依法解除；4、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人在自房屋交付使用之日起９０日届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案无论自签订合同抵顶两年房款起算，还是自商管公司开始返租金或是2015年4月29日验收签字起算，均已超过了办证期限。尽管合同只是规定了金运公司的报备义务，但是该条款显然减轻了甚至免除了开发商的责任，将属于开发商的义务转嫁给业主，应属无效。综上，包括原告在内的业主至今未取得商铺的产权证书，合同应当解除。

被告对上述争议焦点的辩论意见为，1、金运公司与商管公司的工商登记、财产、人员、住所均不相同，各自独立，非原告主张的人格混同。原告主张金运公司、商管公司为关联企业应共同担责并无法律上的依据；2、租金回报是商管公司作出的承诺，金运公司并未承诺。原告主张适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，指的是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺，房屋及相关设施仅指物的特征或特性，并不是原告认为的购买后出租获利；3、原告提交的信访意见书不是其向有关登记部门申请办证的证明材料。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定了解除合同的三个条件，原告并未满足这三个条件。综上，请求驳回原告对金运公司和金运分公司的诉讼请求。

本院认为，一、工商登记信息表明，金运公司、商管公司均为具备法人资格并相互独立的有限责任公司。原告主张两个企业人员、财产、业务等混同，提供的价格核算单、销售广告及宣传资料、印象城业主租金解决方案、商铺抵顶协议及租金收益回报协议等证据，无法证实与金运公司有关；提交的韩金秀、刘吉旭两份商铺租赁合同虽加盖了金运分公司的公章，但两份合同的文字内容均明确载明承租人为商管公司，而非金运分公司，韩金秀已在前案起诉时也自认租赁合同系与商管公司所签，同时被告金运公司提交的刘吉旭商铺租赁合同上只加盖了商管公司的盖章。综合分析原告提交的证据，未达到足以否定金运公司和商管公司各自独立人格、认定两企业混同的程度，对于原告关于金运公司和商管公司应共同担责之主张，不予支持；二、原告所称的投资回报等内容并未载入买卖合同，原告提交的载有投资回报内容的宣传资料和价格核算单等证据中，没有相关签名或印章，原告未能举证证明宣传资料和价格核算单系金运公司出具，而金运公司已举证证明宣传资料中印制的商标图案的权利人为商管公司。另外，投资房产获取租金回报具有不确定性和投资风险，相关材料中关于租金回报的宣传或者承诺，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的情形，应视为要约邀请，不应视为合同内容。对于原告主张因无法实现租金收益之合同目的要求解除房屋买卖合同的主张，不予支持；三、原告与金运公司均认可案涉商铺办理了相关的开发建设、对外销售的审批手续，通过了竣工和消防验收，办理了房屋所有权证，5户业主办理了分户房屋所有权证。该证实案涉商铺在对外销售时是符合办证条件的，被告金运公司依约履行了房屋买卖合同第十一条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。原告主张目前无法办证，仅向本院提交了有关部门出具的信访事项处理意见书，未向本院提交依照《房屋登记办法》或《不动产登记暂行条例》规定的程序向有关部门申请办理不动产登记而不能办理的相关证据。并且，原告提供的信访事项处理意见书中，有关部门对暂不能办理分户证的情况进行了解释和说明，称金运星光园商铺之前已部分办理了分户证，2016年9月20日施行不动产统一登记后因需两证合一，在金运星光园项目全部竣工验收合格之前，不能办理不动产登记。因此即使案涉商铺目前不能办理分户证，也系法规和政策变化所致，不能归责于金运公司。原告以不能办证系金运公司未履行合同义务为由要求解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记”的条件，不予支持；四、因原告方明确表示若解除房屋买卖合同得不到支持，租赁合同不能解除，故对原告要求解除租赁合同之主张，应一并驳回；五、因对原告要求解除房屋买卖合同的请求不予支持，其要求返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求相应也不予支持；六、商铺租赁合同系原告与商管公司所签，原告要求商管公司给付租金及违约金，理由正当，应予支持。其中2017年第三季度的违约金应当自2017年7月12日起，计算至原告主张的2017年7月17日。本案起诉前生效法律文书已经作出处理的租金和违约金，原告重复起诉的部分，应当从原告主张的数额中扣除。金运公司不是租赁合同的义务人，原告要求金运公司共同承担给付租金义务，不予支持；七、建设集团系金运公司的股东，原告要求建设集团共同担责是以本案中金运公司对原告负有义务为前提。由于对原告要求金运公司担责的请求未予支持，原告对建设集团的请求亦应一并驳回。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告莱州印象城商业管理有限公司给付原告***2017年第二、第三季度的租金6438.75元，违约金106元（计算至2017年7月17日），共计6544.75元，限本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4262元，原告***负担4121元，被告莱州印象城商业管理有限公司负担141元，限本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审判长　　林绍光

审判员　　邱志霞

审判员　　国树强

二〇一八年一月三十日

书记员　　张入益

书记员　　秦榕檠