某某、某某市第四建筑安装工程公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省**市人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）鲁0481执异202号 案外人：***，女，1967年12月5日出生，汉族，居民，住枣庄市市中区。 申请执行人：***，男，1963年2月21日出生，汉族，居民，住**市。 被执行人：**市第四建筑安装工程公司。住所地：**市龙泉路与青啤大道交汇处东路北、花卉市场东侧。 法定代表人：**，经理。 被执行人：山东善国房地产开发有限公司。住所地：**市望荆街12排17号。 法定代表人：***，执行董事。 在本院执行申请执行人***与被执行人**市第四建筑安装工程公司、山东善国房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对查封**市××期综合楼11号营业房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。 案外人***称，2016年5月1日，案外人与山东善国房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发建设的**市名仕豪庭小区二期综合楼11号（即1011号）营业房，并按照合同约定支付全部984510元房款，到监管部门登记备案。后被执行人将房屋交付，案外人装修使用至今，因被执行人的原因不能办理分户产权证书。（2016）鲁0481民初5013号民事裁定书、（2019）鲁0481执2260号之一执行裁定书查封上述房屋查封，因案涉房屋系案外人自身购买，系合法购买，属于案外人所有，不属于被执行人财产。请求依法解除案外人所有的名仕豪庭沿街商铺1011号营业房的查封。 本院查明，在执行申请执行人***与被执行人**市第四建筑安装工程公司、山东善国房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2016年9月5日作出（2016）鲁0481民初5013号民事裁定书、协助执行通知书，预查封被申请人山东善国房地产开发有限公司开发建设的位于**市××期综合楼1号、11号、13号、16号营业房四套；1号楼102室、105室、2号楼2**2402室商品房三套。当日向**市房地产交易监理所送达该执行裁定书及协助执行通知书。2019年8月9日，本院作出（2019）鲁0481执2260号之一执行裁定书、协助执行通知书，查封被执行人山东善国房地产开发有限公司开发建设的位于**市××期综合楼1号、11号、13号、16号营业房四套；1号楼102室、105室、2号楼2**2402室商品房三套。当日向**市房地产开发管理办公室送达该执行裁定书及协助执行通知书，送达回证备注：名仕豪庭二期综合楼1号、11号、13号、16号营业房，1号楼102室、105室、2号楼2**2402室商品房已办理网签备案。案外人***遂提出书面异议，请求解除（2019）鲁0481执2260号之一执行裁定书对案外人房屋名仕豪庭二期综合楼11号营业房的查封执行措施。2019年11月7日，本院作出（2019）鲁0481执异128号执行裁定书，驳回案外人***的异议请求。案外人***遂向本院提起执行异议之诉。2020年3月11日，本院作出（2019）鲁0481民初7380号民事裁定书，认为（2016）鲁0481民初5013号民事裁定的查封属于轮候查封，并未生效，不符合起诉条件，裁定驳回起诉。***不服提起上诉。2020年3月11日，枣庄市中级人民法院作出（2020）鲁04民终1331号民事裁定书，驳回上诉维持原裁定。2020年12月15日，本院作出（2019）鲁0481执2260号之一执行裁定书、协助执行通知书，查封被执行人山东善国房地产开发有限公司开发建设的位于**市××期综合楼1号、11号、13号、16号营业房四套；1号楼102室、105室、2号楼2**2402室商品房三套。当日向**市不动产登记中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，回执备注：查封。2022年，***又提出案外人执行异议，请求依法解除案外人所有的名仕豪庭沿街商铺1011号营业房的查封。并提交1.2016年5月1日商品房买卖合同、补充协议（买受人***购买出卖人山东善国房地产开发有限公司建设的**市名仕豪庭1011号商业用房，建筑面积109.39平方米，总价款984510元）。2.收据、银行业务凭证（2010年12月28日山东善国房地产开发有限公司收***路东门市3＃会员费20万元的收据、中国工商银行个人业务凭证、青岛银行电子回单、2016年5月1日山东善国房地产开发有限公司收***综合***路东11＃门市984510元的收据）。3.2014年12月31日房屋租赁合同、收到条（出租人***，承租人山东善国房地产开发有限公司，租赁房屋综合楼11号门市，租赁期2014年12月31日至2016年12月31日，租金36000元；2014年12月31日***收到售楼处2014-2015年房租36000元；2016年1月1日***收到售楼处16年房租36000元）。4.名仕豪庭交房巡签单（综合楼1101室交房签字，***签字领钥匙，无日期）。 另查明，原告**市第四建筑安装工程公司六分公司与被告山东善国房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2016年7月12日作出（2016）鲁0481民初3799号民事裁定书、协助执行通知书，查封山东善国房地产开发有限公司开发建设的位于**市××街商铺××号房产一处。2019年7月10日，本院作出（2019）鲁0481民初1515号民事裁定书、协助执行通知书，续行查封山东善国房地产开发有限公司开发建设的位于**市××街商铺××号房产一处。 上述事实，有书证强制执行申请书、本院（2016）鲁0481民初5013号民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书，（2019）鲁0481执2260号、2260号之一、2260号之二执行裁定书、协助执行通知书，（2019）鲁0481民初7380号民事裁定书、枣庄市中级人民法院（2020）鲁04民终1331号民事裁定书，（2016）鲁0481民初3799号民事裁定书、协助执行通知书等证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020**）》第七条规定“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”依据上述规定，虽然（2016）鲁0481民初3799号民事裁定对涉案房产的查封时间在前，但是其效力不得对抗本案已经办理了登记手续的查封行为。案外人对涉案房产主张实体权利，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，虽然在本院查封涉案房产之前，案外人与被执行的房地产开发企业签订了商品房买卖合同，已支付购房款，但是案外人提交的房屋租赁合同、收条、交房巡签单不能充分有效证明查封之前其已合法占有该不动产，不符合上述规定的全部情形；而且网签登记备案不具有创设权利的功能，不产生商品房预售合同预告登记的法律效力，其权利不能排除执行。因此，案外人提出的异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　颜　伟 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年十一月十七日 书记员　***