某某铀、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终13154号 上诉人（原审被告）：**铀，男，汉族，1972年10月16日出生，身份证住址广州市越秀区。 被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1986年11月8日出生，身份证住址广东省佛山市禅城区。 被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1972年10月13日出生，身份证住址广东省汕尾市城区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖奕颖，广东法制盛邦律师事务所律师。 原审被告：广州市***床上用品有限公司，住所地广州市越秀区沿江东路429号第1-4层内第四层D88铺。 法定代表人：**才。 原审第三人：中国水产科学研究院珠江水产研究所，住所地广州市荔湾****塱兴渔路1号。 法定代表人：***，职务：所长。 委托诉讼代理人：***，广东正平天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东正平天成律师事务所律师。 上诉人**铀因与被上诉人***、***及原审被告广州市***床上用品有限公司（以下简称***公司）、原审第三人中国水产科学研究院珠江水产研究所（以下简称珠江水研所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初47881号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条之规定，经各方当事人同意，本案由审判员***独任审理。上诉人**铀,被上诉人***、***的共同委托诉讼代理人廖奕颖，原审第三人珠江水研所的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。原审被告***公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 **铀上诉请求：一、将一审判决第一项和第三项判决中的“**铀”变更为“广州市***床上用品有限公司”；二、将一审判决第二项和第四项中的“**铀、广州市***床上用品有限公司”变更为“广州市***床上用品有限公司”。三、将一审判决第二项判决中的“向***、***支付2021年1月1日起至2021年4月19日期间的租金”变更为“向***、***支付2021年2月1日起至2021年4月19日期间的租金”。事实与理由:一、**铀是***公司的员工，**铀与***、***签订和履行合同的行为是其职务行为，**铀并不是合同的当事人，因此一审法院认定本案所涉纠纷为“***、***与**铀之间的租赁合同关系。”是错误，而事实上本案所涉纠纷应为“***、***与***公司之间的租赁合同关系。”，故此二审应予以纠正。具体理由如下,1.从**铀在一审时提供的证据,1.劳动合同和社保缴款明细，可以证明**铀在签订合同时是广州市***床上用品有限公司的员工。2.从***、***提供的证据4***公司的公示信息，可以证明**铀在签订合同时是***公司的员工(监事）。3.从***、***提供的证据2和证据6可以证明，**铀一直用“***”的微信昵称与***、***沟通交流。并且在签订合同时，***、***是知道承租的商铺是用于经营“***”品牌的床上用品。从***、***提供的证据2-2，**铀在微信中陈述“我让老板明天跟你沟通吧”，可以知道,***、***是清楚知道**铀只是***公司的员工，**铀履行的是职务行为，所有事情的决定权都在其老板上。4.基于事实，***公司在法庭上已明确承认，**铀是其员工，**铀与***、***签订和履行合同的行为是其职务行为。综上所述，**铀不是本案的当事人，不应承担本案的法律责任。二、关于疫情期间租金问题，一审认定是错误，二审应予以纠正。具体理由如下，1.***、***在法庭上已确认，疫情期间没有减免***公司的租金。2.第三人珠江水研所在一审提供的证据，《租金减免补充协议》可以知道，第三人给予承租人减免了2020年2月1日至2020年4月30日三个月的租金。而本案的租赁合同是从2020年4月1日开始计算租金，故此根据公平原则和不可抗力的规定，***、***应当减免1个月租金。况且，***公司提出的因疫情而减免租金的请求并没有超过诉讼时效，法院应予以处理。希望二审法院支持**铀的上诉请求 ***、***答辩称：不同意**铀的全部上诉请求。1.涉案联合经营合同的承租方为**铀，**铀作为合同签订主体，在合同履行过程中也向我方履行了支付租金的义务，故我方有充分理由相信**铀是合同的履行方，其理应对合同项下权利承担责任。2.**铀要求减免2020年4月份的租金，并在2021年1月份的租金中进行抵扣，该诉请不属于本案的审查范围，一审庭审时经办法官已明确向**铀提出询问是否需在本案中提出反诉，而**铀当时明确答复称不提出反诉，因此关于租金减免的诉请不属于本案的审查范围。并且**铀要求免除2020年4月份的租金，没有任何事实依据。新冠××疫情在2020年2月份开始全市范围内已经逐步有序恢复生产，**铀是在2020年3月份开始承租涉案房屋，于2020年4月份开始支付租金，已经避开了受疫情影响的时段。并且**铀经营的是床上用品，该行业受疫情影响不大。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 珠江水研所答辩称：**铀的上诉请求与珠江水研所无关，请二审法院依法作出认定。但我方对涉案联营合同的合法性提出异议。本案***、***均无权取得租赁物的相关权益，故***、***与**铀所签订的联营合同无效，请二审法院对联营合同的效力作出更正处理。 ***、***于2021年12月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认***、***与**铀签订的《联合经营合同》于2021年4月19日解除；2.**铀、***公司向***、***支付2021年1月1日至2021年4月30日止的房屋租金135400元（按联合经营合同约定的租金标准计算）及逾期支付前述租金的滞纳金（以当月应付未付租金为基数，从应付当月租金6日起至实际付清之日止的违约金按千分之一计算）；3.**铀已付的履约保证金67600元归***、***所有；4.**铀、***公司支付2021年4月份的电费565.74元。 一审法院查明，广州市越秀区××号××里××号××房的产权，登记在珠江水研所名下。 2016年12月29日，珠江水研所（出租人、甲方）与案外人淇兴公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将广州市越秀区××号××里××号××房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积78.28平方米；租期从2017年1月1日至2021年12月31日；其中2021年1月1日至2021年12月31日，月租金为32820元；租金按一个月结算一次，由乙方在每月的第5日前支付给甲方；双方合约签订生效后，5个工作日内，乙方向甲方一次性交纳54000元保证金；乙方拖欠租金15日以上的，甲方可单方终止合同，收回该场所，并由乙方赔偿甲方造成的经济损失，保证金不予退还，保证金不得作租金抵扣；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；本合同期满，如乙方不再续租，应在七日内无条件搬出，超期不搬，则以当年租金的200%计交新租金；双方不得擅自终止合同，如有违反合同条款的，则由违约方赔偿对方年租金的两倍；等。 2019年7月16日，***、***（乙方、联营方）与***（原租方、甲方）签订《联营经营合同》，其中约定：甲方提供位于越秀区××号××里××号××房的商铺现状给乙方作为商业使用，场地建筑面积为90平方米，该场地联营经营期限自2019年8月1日至2021年12月31日止，乙方联营场地用途为商业；每月场地联营固定利润为30870元；等。该合同头部载明“甲方”处为淇兴公司。 2020年3月9日，***、***（甲方、原租方）与**铀（乙方、联营方）签订《联合经营合同》，其中约定：甲方提供位于越秀区××号××里××号××房的商铺现状给乙方作为商业进行联合经营使用，场地建筑面积为90平方米，该商铺由甲方与该商铺产权方合法承租而来，乙方对此以作为充分知悉和了解，商铺原有物品所有权归甲方，甲方承诺乙方在联营期间可无偿使用；该场地联营期限为二年，自2020年4月1日至2022年3月30日止，乙方联营场地的用途为商业；签订本合同时，乙方即向甲方支付联营履约保证金67600元，履约保证金由甲方不计利息保存，履约保证金在联营期限届满时，***守约，则甲方在乙方完好归还场地及缴清各项费用后，甲方7天内将履约保证金无息退还给乙方，联营期限内乙方向甲方支付联营固定保底收入，其中2020年4月1日至2021年3月30日期间每月固定保底收入33800元，2021年4月1日至2022年3月30日期间每月固定保底收入34000元，乙方从签约后的次月（每月5日前）需自行以银行划账的方式交纳固定保底收入及所有发生的费用，***逾期交付固定保底收入及其他费用，每逾期一天，甲方向乙方按应收款的0.1%加收滞纳金；乙方必须按时向甲方支付固定保底收入、履约保证金和缴交经营期间由该场地产生的一切费用；乙方在联营使用该场地期间，经营所发生的费用均由乙方承担（其中包括水电费、物业管理费、办理租赁登记费、工商税务费、治安联防和环境卫生等），乙方表示无异议；联营期限届满或本合同解除时，乙方缴清应付费用和无违约行为后，甲方在7天内无息将履约保证金退回给乙方，在联营期限内，如乙方单方解除合同时，履约保证金全部归甲方，乙方表示无异议；在联营期限内，如因办理租赁登记需要签订政府统一印制的备案租赁合同，则本合同作为备案合同的补充，备案合同与本合同相冲突时，以本合同为准，办理备案手续的费用，由乙方承担；***逾期15天不付固定保底收入和其他由该场地产生的费用，则视乙方违约，每逾期一天，甲方除按乙方应交款的3%增收滞纳金外，甲方有权单方面终止本合同，并可采取停止供水、供电的措施，收回联营场地，甲方有权按本协议第七条的第1点处理；本合同一式两份，甲乙双方各执一份具同等效力，本合同自双方签字、**之日起正式生效，在乙方办齐退还场地手续后本协议自行失效；等。该合同签订后，**铀向***、***支付装修补偿费50000元、合作保证金67600元。 2021年5月10日，珠江水研所向淇兴公司发出《解除租赁合同通知书》，认为淇兴公司拖欠2021年1月至4月的租金以及电费，并且擅自转租及进行室内装修，构成严重违约，故通知自本通知送达之日起，《广州市房屋租赁合同》正式解除，已付的押金54000元不予退还，在收到通知之日起七日内支付拖欠的租金及电费及违约金，并将租赁物业腾空交还，逾期，留在租赁物业中的物品、设备视为遗弃物，并按32820元/30日的2倍支付逾期交还期间的房屋占用费。该《解除租赁合同通知书》于2021年5月19日送达给淇兴公司。 2021年9月2日，珠江水研所以淇兴公司（法定代表人为***）为**铀、***公司向一审法院提起诉讼，诉请要求确认双方于2016年12月29日签订的《广州市房屋租赁合同》于2021年5月19日解除及淇兴公司向其腾空、返还广州市越秀区××号××里××号××房物业、没收租赁保证金54000元及支付欠付的租金等。一审法院经审理，于2021年12月30日作出（2021）粤0104民初40900号民事判决，认为：珠江水研所确认在2021年4月19日淇兴公司已搬空房屋且珠江水研所已换锁，故可以认定珠江水研所在该日已实际收回房屋，双方的合同也应于该日实际解除。珠江水研所以不知道淇兴公司是否有授权***及担心淇兴公司反口而不认可收房，与常理不符，一审法院不予采信。故珠江水研所要求确认租赁合同于2021年5月19日解除及要求**铀、***公司交还房屋的诉请，一审法院不予支持。遂判决：一、于判决生效之日起十日内，淇兴公司应向珠江水研所支付2021年4月的电费565.74元。二、于判决生效之日起十日内，淇兴公司应向珠江水研所支付从2021年2月至2021年4月19日的租金（其中2021年2月剩余租金为11640元、3月份租金为32820元、4月1日至19日的租金为20786元）及逾期支付上述租金的违约金（以每月欠租额为基数，从每月6日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，计至实际付清之日止）。三、驳回珠江水研所的其他诉讼请求。该判决已于2022年1月29日发生法律效力。 一审诉讼中，关于合同的履行情况。***、***称：我方提交的《联合经营合同》项下的保底收益实际由**铀转账支付给我方的。**铀、***公司称：是***公司指使**铀通过多个个人账户（包括其本人及***公司的法定代表人的账户）转账给***、***，联营合同约定的承租人的权利、义务由***公司承担。 关于租金支付情况。***、***与**铀、***公司一致确认：**铀、***公司向***、***支付租金至2020年12月31日。 关于涉案房屋的转租情况。***、***称：珠江水研所明知淇兴公司已将涉案房屋转租给我方。珠江水研所称：我方与淇兴公司签订租赁合同后，对于涉案房屋的实际使用情况不清楚，***、***及淇兴公司从未向我方告知转租情况。 关于电费问题。***、***称：依据上述40900号民事判决第一项判项，虽然我方并无向淇兴公司或珠江水研所支付，但不排除淇兴公司向我方主张。***公司称：我方同意支付电费565.74元。 关于租金减免问题。***公司称：我方就2020年租金减免没有协商一致，我方已足额支付2020年应付租金，故2020年因疫情影响应减免两个月租金应在2021年应付租金中作出减免。***、***回应称：2020年的租金已结算完毕，***公司要求减免2021年两个月租金没有依据，且与本案无关。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”，本案纠纷发生在民法典施行后，故本案的处理应适用民法典的相关规定。 淇兴公司向珠江水研所承租涉案商铺，后淇兴公司的法定代表人***又将涉案商铺转租给***、***，***、***与**铀于2020年3月9日签订《联合经营合同》，经审查双方协议权利义务的约定，该《联合经营合同》名为联合经营实为租赁。本案所涉纠纷为***、***与**铀之间的租赁合同关系。鉴于***公司明确表示其同意承担**铀与***、***签订的上述合同项下关于承租人的权利和义务，故***、***要求**铀与***公司共同承担本案责任，一审法院予以支持。***、***已举证证明其已依约将涉案商铺交付给**铀、***公司使用且**铀、***公司已向***、***交纳履约保证金及租金等费用，故双方签订的《联合经营合同》合法有效，对双方均具有约束力。**铀、***公司及珠江水研所均抗辩该合同为无效合同，欠缺理据，一审法院不予采纳。 鉴于生效的（2021）粤0104民初40900号民事判决已经认定珠江水研所已于2021年4月19日收回涉案商铺，因此，***、***与**铀之间的《联合经营合同》亦丧失了继续履行的前提和基础，***、***据此要求确认双方签订的《联合经营合同》亦于该日解除，理据充分，一审法院予以支持。 上述《联合经营合同》约定“乙方应于每月5日前向甲方支付相关费用，每逾期一天，甲方向乙方按应收款的0.1%加收滞纳金”，**铀、***公司自认其未向***、***支付自2021年1月1日起的租金，但其并未举证证明其就迟延支付租金问题与***、***协商一致，***、***现主张**铀、***公司构成违约，具有合同依据，一审法院予以采纳。***、***据此要求**铀、***公司支付2021年1月1日起至2021年4月19日止的租金，合理合法，一审法院予以支持。如上述，涉案商铺已于2021年4月19日由珠江水研所收回，***、***诉请**铀、***公司支付2021年4月20日至2021年30日期间的租金，于法无据，一审法院不予支持。对于逾期缴纳租金的违约金，在***、***与**铀、***公司均没有提交相应证据证明**铀、***公司迟延交纳租金造成的实际损失的情况下，考虑到本案为房屋租赁合同纠纷，***、***的实际损失为**铀、***公司逾期支付租金所造成的资金占用损失，***、***诉请要求按日加收所欠缴金额1‰计付违约金，显属过高。综合衡量涉案合同的履行情况、**铀、***公司的过错程度及公平原则，本案违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算为宜，并以不超过**铀、***公司应付的租金总额为限。关于电费，**铀、***公司同意予以支付，是其自行处分其权利，一审法院予以照准。 如上文所述，**铀、***公司逾期交纳租金构成违约，即使涉案商铺现已由珠江水研所收回，但**铀、***公司逾期交租的违约事实发生在珠江水研所强制收回商铺之前，***、***据此主张其有权没收**铀、***公司交纳的履约保证金，合法合理，一审法院予以支持。**铀、***公司主张应将2020年因疫情影响获得减免的两个月租金在2021年应付租金中予以扣除，鉴于***、***不同意且双方此前已就2020年的租金结算完毕，在此情况下，本案不宜对此再进行审查，故对**铀、***公司的相关抗辩，一审法院不予接纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，于2022年4月13日判决如下：一、确认***、***与**铀于2020年3月9日签订的《联合经营合同》于2021年4月19日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，**铀、广州市***床上用品有限公司向***、***支付2021年1月1日起至2021年4月19日期间的租金（合同约定的计付标准：2020年4月1日至2021年3月30日期间按每月33800元计，2021年4月1日至2022年3月30日期间按每月34000元计）及逾期缴纳前述租金的违约金（2021年1月至3月的违约金分别以当月应付未付的租金33800元为基数，2021年4月的违约金以当月应付未付的租金21533元为基数，均从同期欠租当月的6日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，违约金数额以不超过所欠款项本金为限）；三、**铀交纳的履约保证金67600元，归***、***所有，不予退还；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，**铀、广州市***床上用品有限公司向***、***支付2021年4月的电费565.74元；五、驳回***、***的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3464.80元，由***、***负担1667.80元，**铀、广州市***床上用品有限公司负担1797元。 本院二审期间，各方当事人均无提交新证据 经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查，当事人没有上诉的，二审不予审查。针对**铀的上诉请求和理由，本院认定如下： 关于**铀应否承担合同责任问题。根据本案证据显示，涉案《联合经营合同》一方当事人为**铀，合同中并无**铀系代表***公司签订合同的说明，本案亦无证据显示**铀曾向合同相对方披露其仅为***公司签约代表且经对方同意或默认的事实。而且，在合同履行过程中，**铀也曾以其个人账户向***、***转款。因此，**铀上诉主张其无须承担合同责任，不能成立，本院不予支持。 关于**铀上诉主张减免疫情期间1个月租金问题。本案双方合同签订于2020年3月9日，**铀、***公司自2021年1月开始拖欠租金，对于2020年期间的租金双方已经结算完毕。**铀认为应减免2020年疫情期间1个月的租金，并在2021年应付租金中扣减，该主张缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，**铀上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4110.66元，由**铀负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二二年八月二十二日 法官助理　*** 书 记 员　***