中国水产科学研究院珠江水产研究所、广州市淇兴食品有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0104民初40900号 原告：中国水产科学研究院珠江水产研究所，住所地广东省广州市荔湾****塱兴渔路**。 法定代表人：***，职务所长。 委托诉讼代理人：***，广东正平天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东正平天成律师事务所律师。 被告：广州市淇兴食品有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇天成路****。 法定代表人：***。 原告中国水产科学研究院珠江水产研究所诉被告广州市淇兴食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、***，被告法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2016年12月29日签订的《广州市房屋租赁合同》于2021年5月19日正式解除；2.判令被告立即向原告腾空、返还向原告承租的广州市越秀区XX路572-578号XX里1-3号103房物业；3.判令被告已付的保证金为54000元归原告所有；4.判令被告向原告支付租赁物业2021年1-4月的租金131280元、2021年4月的电费565.74元，支付逾期支付租金违约金（以每月欠租额32820元为基数，按同期LPR的4倍计，从每月6日起算，计至实际付清之日止）；5.判令被告向原告支付场地占用费（场地占用费按2021年度日租金标准的2倍即2188元，从2021年5月27日起计至实际腾空返还租赁物业之日止）。事实与理由：2016年12月29日，原告、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市越秀区XX路572-578号XX里1-3号103房，租期五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，其中2021年1月1日至2021年12月31日租金为32820元，租金按月结算且应在每月的第5日前支付。双方还约定：保证金为54000元，如乙方拖欠租金15日以上的，甲方可单方终止合同，收回场地，等。合同签订后，原告依约交付租赁物业，但被告自2021年1月起拖欠租金和电费，至今已拖欠2021年1-4月的租金和4月电费，已构成违约。2021年5月10日，原告书面通知被告解除租赁合同，要求被告支付欠付的费用及腾空物业，该通知在5月19日送达被告，但被告至今未履行付款及腾空义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。 被告辩称：被告在2021年4月15日已经把涉案场地交给原告，所以应该在该日合同解除。对于保证金，交接时原告已经说保证金抵扣了欠付租金，所以被告认为应予以抵扣。对于电费及租金，电费同意支付，租金同意缴纳2021年1月1日至4月15日的租金，每月按照32820元计算。对于逾期交租的违约金，同意承担，同意按照原告主张违约金的计算标准。对于场地占用费，被告已经交接，故不同意支付。 经审理查明：广州市越秀区XX路572-578号XX里1-3号103房的产权，登记在原告名下。 2016年12月29日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将广州市越秀区XX路572-578号XX里1-3号103房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积78.28平方米；租期从2017年1月1日至2021年12月31日；其中2021年1月1日至2021年12月31日，月租金为32820元；租金按一个月结算一次，由乙方在每月的第5日前支付给甲方；双方合约签订生效后，5个工作日内，乙方向甲方一次性交纳54000元保证金；乙方拖欠租金15日以上的，甲方可单方终止合同，收回该场所，并由乙方赔偿甲方造成的经济损失，保证金不予退还，保证金不得作租金抵扣；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；本合同期满，如乙方不再续租，应在七日内无条件搬出，超期不搬，则以当年租金的200%计交新租金；双方不得擅自终止合同，如有违反合同条款的，则由违约方赔偿对方年租金的两倍；等。 2021年5月10日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，认为被告拖欠2021年1月至4月的租金以及电费，并且擅自转租及进行室内装修，构成严重违约，故通知自本通知送达之日起，《广州市房屋租赁合同》正式解除，已付的押金54000元不予退还，在收到通知之日起七日内支付拖欠的租金及电费及违约金，并将租赁物业腾空交还，逾期，留在租赁物业中的物品、设备视为遗弃物，并按32820元/30日的2倍支付逾期交还期间的房屋占用费。该《解除租赁合同通知书》于2021年5月19日送达给被告。 被告为了证明原告已经收回房屋及同意用保证金抵扣租金，向本院提交了***与**的微信聊天记录。2021年4月9日，***表示：“谈好了，15号中午过来收铺，交还给你们”，**表示：“15号你们收好，锁好门，我们过去换锁”；4月15日，**询问是否可以收铺，***表示在拆在搬，要明天交钥匙。4月16日，陈日称表示钥匙拿到了，**表示要下周一过去。4月19日，**表示今天去拿钥匙，并且换锁。4月28日，**让***通知被告交纳电费。4月30日，**表示：“现在押金是54000，那你看看你们三个半月，扣掉54000，那就是需要补缴的租金，那还欠60870元，五一上班后交”，***表示：“我想你搞错对象了，你要找的应该是广州市淇兴食品有限公司，而不是我，我没有和你们签订任何文件”，**表示：“没事，律师函会同时给你们的”。原告对该聊天记录的真实性认可，**是原告工作人员，是跟进与被告联系涉案房屋的租赁事宜的具体经办人，她所在的科室是负责处理租赁事宜，4月19日，原告人员到租赁物业处，发现租赁物业已经搬空，钥匙放在租赁物业里，未见到***本人，由于未办理交接确认手续，且无被告给***的授权文件，无法确认被告是否同意该物业已经交还给原告，不排除被告反口认为原告强制进场给其造成损失，原告在4月19日为了保护现场，更换了锁具，所以不认可被告在4月15日交回物业，**提到的保证金抵扣的说法，与合同约定不符，而且被告和***也未予确认，故不生效。 本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》，出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。 原告确认在2021年4月19日被告已搬空房屋且原告已换锁，故可以认定原告在该日已实际收回房屋，双方的合同也应于该日实际解除。原告以不知道被告是否有授权***及担心被告反口而不认可收房，与常理不符，本院不予采信。故原告要求确认租赁合同于2021年5月19日解除及要求被告交还房屋的诉请，本院不予支持。 关于拖欠的费用。其中2021年4月的电费565.74元，被告同意支付，本院予以照准。2021年1月1日至2021年4月19日的租金，被告应当按照每月32820元的标准向原告支付。由于原告已经于2021年4月19日收回涉案房屋，被告也无逾期占用场地，故从2021年4月20日起的租金及占用费，被告无需承担。 关于保证金。虽然合同约定了被告违约应当没收，但是原告负责涉案房屋租赁事宜的工作人员已明确表示保证金可以抵扣欠付的租金，即使其没有经过授权，也构成了表见代理，故该承诺有效，现原告要求没收保证金，本院不予支持。保证金可以抵扣上述欠付的租金，故被告还应支付从2021年2月至2021年4月19日的租金（其中2021年2月剩余租金为11640元、3月份租金为32820元、4月1日至19日的租金为20786元）。 关于逾期支付租金违约金。因被告逾期交纳租金，已构成违约，原告主动调整为按同期LPR的4倍计，被告同意按照该标准承担，本院予以照准。 综上所述，依《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起十日内，被告广州市淇兴食品有限公司应向原告中国水产科学研究院珠江水产研究所支付2021年4月的电费565.74元。 二、于本判决生效之日起十日内，被告广州市淇兴食品有限公司应向原告中国水产科学研究院珠江水产研究所支付从2021年2月至2021年4月19日的租金（其中2021年2月剩余租金为11640元、3月份租金为32820元、4月1日至19日的租金为20786元）及逾期支付上述租金的违约金（以每月欠租额为基数，从每月6日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，计至实际付清之日止）。 三、驳回原告中国水产科学研究院珠江水产研究所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3128元，由原告中国水产科学研究院珠江水产研究所负担1423元；被告广州市淇兴食品有限公司负担1705元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二一年十二月三十日 书记员　　***