***、成都龙泉驿蓝光和骏置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终14121号

上诉人（原审原告）：***，男，1988年1月19日出生，汉族，住成都市成华区。

委托诉讼代理人：龚志立，四川法之识律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高健，四川法之识律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：成都龙泉驿蓝光和骏置业有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道群益路**。

法定代表人：余驰。

委托诉讼代理人：

原审第三人：四川鸿翔建筑装饰工程有限公司。。住所地：四川省成都市高新区芳草东街**附**

法定代表人：黎辉。

原审第三人：梁璐，女，1992年11月13日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。

上诉人***因与被上诉人成都龙泉驿蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司），原审第三人四川鸿翔建筑装饰工程有限公司、梁璐房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员赵锋适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销原判；2.改判支持***在一审中提出的全部诉讼请求或将本案依法发回重审；3.蓝光公司承担本案一审、二审诉讼费及保全费。

事实和理由：一审法院认定事实错误，应当予以纠正。

（一）梁璐通知***转款的行为是代表蓝光公司做出的，其代理行为是职务行为，应当认定有效。

通过一审庭审调查可以确认梁璐系蓝光公司销售房屋的置业顾问，梁璐作为执行蓝光公司销售房屋任务的工作人员，就其职权范围内负责引导客户交定金、交房款、签合同等事项，是以蓝光公司的名义实施的民事法律行为，应对蓝光公司发生效力。故，梁璐通知***把购房款转到指定账户的行为对蓝光公司发生效力，而且蓝光公司在确认收到房款之后向房管局申请备案、签订合同、开具发票、通知***收房等一系列行为也表示出对置业顾问梁璐行为的认可。梁璐代表蓝光公司通知***转帐到指定账户的行为是一个民事行为，对于同一个行为蓝光公司不能进行选择性认可，一方面确认收到房款，另一方面又否认这个行为的有效性。因此，***完全有理由认为梁璐的代理行为有效并且已经得到蓝光公司的认可。故，梁璐的行为构成表见代理，其行为代表蓝光公司，应对蓝光公司发生效力，一审法院认定梁璐的行为不构成表见代理是错误的。

（二）一审法院在判决书中没有对***所提交的证据材料进行评判，反而认定***未能举证证明蓝光公司存在多收取购房款的事实，明显属于事实认定错误。

1、***提交的2019年9月7日与蓝光公司的代表文玮琦、周婷婷会谈的录音证据也能够印证蓝光公司确实收到了***支付的2755150.00元购房款。

2、《公园华府x-x-x、x-x-x沟通会议纪要》以及多份录音证据证实了***与蓝光公司就多收房款如何退还的事宜分别在成都和南充进行了多次协商，在协商过程中，蓝光公司从来没有否认收到了***的2755150.00元房款的事实，如果正如蓝光公司所称并没有多收***房款，那蓝光公司还有什么必要多次与***协商?多次与***协商的主题又是什么?

3、梁璐作为蓝光公司的销售代表通知***转款2755150.00元至指定账户的事实得到了蓝光公司的确认，因为蓝光公司是在确认收到以上全部款项以后才与***签订的《商品房买卖合同》，所以，蓝光公司对于***所支付的款项应当整体认可而不是只选择性认可一部分。蓝光公司既然认可收到了***的合同款项就应该认可收到了***支付的全部款项。

因此，***有理由相信并确认蓝光公司已经收到***支付的全部2755150.00元购房款。故，一审法院认定的***未能举证证明蓝光公司存在多收取购房款的事实是错误的。

（三）一审法院错误地认定《抵偿协议》的效力。

1、***是直接与蓝光公司发生的商品房买卖合同关系并支付房款，与四川鸿翔建筑装饰工程有限公司（以下简称“鸿翔公司”）并没有建立合同关系也没有任何约定。***作为购房者，在购买商品房的过程中并不知晓“鸿翔公司”，更不知道蓝光公司与“鸿翔公司”的关系。

蓝光公司依据所谓《抵偿协议》认为其是受“鸿翔公司”的指定与***签订合同的主张不能成立。首先，该合同的真实性***不认可，因为***对此并不知情，也没有在协议上签字，不排除蓝光公司与“鸿翔公司”串通伪造。其次，该《抵偿协议》与本案商品房买卖的法律关系没有关联性，所谓《抵偿协议》纯属蓝光公司与第三方之间的关系，该协议内容与***无关，***也不认可。再次，***是基于第一次在蓝光公司处购房建立的信任，第二次在蓝光公司处购买商品房，并按照蓝光公司销售人员梁璐的指引进行转账、签合同等行为。***转账给廖永华只是转给蓝光公司指定的收款账户，并不清楚蓝光公司与“鸿翔公司”以及廖永华的真实关系，所以***是直接与蓝光公司发生商品房买卖关系，从未与“鸿翔公司”发生过任何交易往来。

2、蓝光公司与他人签订《抵偿协议》是为了规避法律、违反限价规定。

在***于2018年4月20日已经支付完毕2755150.00元购房款的情况下，蓝光公司于2018年4月24日与成都成华正惠房地产开发有限公司、四川鸿翔建筑装饰工程有限公司签订《抵偿协议》约定把案涉房屋以1656014.00元的低价抵偿给“鸿翔公司”，明显不符合常理。蓝光公司的这一行为违反诚实信用原则，既承诺把案涉房屋卖与***，之后又在***不知情的情况下把房屋抵偿给“鸿翔公司”，其真实目的是想通过先把案涉房屋卖给“鸿翔公司”，再由“鸿翔公司”卖给***的方式规避法律，以达到违反限价规定以高出备案价66.37%（1099136.00元）的高价卖房而获利的非法目的，但***并未与“鸿翔公司”签订任何协议，而是与蓝光公司签订的商品房买卖合同，所以蓝光公司的非法目的不能实现。

二、一审法院在程序上多处违背法律规定。

1、为了利于查清本案事实，***多次申请追加收款人廖永华为本案的第三人，但一审法院并没有同意，也没有做出回应。

2、为了证明自己的主张，***提交的补充证据，一审法院既没有组织质证，也没有对补充证据做出回应即匆忙下判显然违反程序。

三、***与蓝光公司双方的所有约定应均以《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件为准。

1、案涉房屋底跃的存在与否对确定房屋的价格及是否订立买卖合同有重大影响。

***在签订合同之前，不能直观地对房屋的户型、楼层等进行了解，主要借助于蓝光公司的宣传资料、样板房及工作人员的口头说明。***在打算购买房屋时，蓝光公司的宣传资料是“叠溪底跃”，明确是有底跃的；样板房也是有底跃的；蓝光公司的销售人员梁璐也承诺可以建底跃。基于对该房有底跃、价格等情况的总体考量，***才决定以2755150.00元的价格购买案涉房屋。虽然***在签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时，发现合同中案涉房屋并无底跃，且价格为1656014.00元，明显不同于之前***认为的双方达成合意的“有底跃”的案涉房屋以“2755150.00元”的价格交易，但因为合同中该商品房的户型平面图中显示，小区3幢一层每户都有两个采光井，该配置明显不同于无底跃的正常房屋设计，且基于***对蓝光公司销售人员梁璐的信任，所以只要蓝光公司交付的房屋如之前承诺的有底跃，***并不打算追究蓝光公司出于避税或是其他目的而不在合同中约定有底跃并另行约定价格的行为。

2、商品房应明码标价，应按合同约定价即房屋备案价交易。

商品房销售价格备案的主要目的是房管局为防止开发商无原则性地调整价格，避免因价格过度上涨或下调造成对房地产市场的不良冲击，依据《成都市物价局关于印发的通知》第十一条的规定，不按本规定明码标价或有价格欺诈的违法行为，由各级价格行政主管部门依照中华人民共和国《价格法》、《价格违法行为处罚规定》等有关价格法律、法规予以查处。所以蓝光公司未明码标价行为违法，且应按照合同约定收取购房款。

3、房屋面积及价格都应严格按照《商品房买卖合同》的约定履行。

蓝光公司交房时，***发现案涉房屋无底跃，与蓝光公司多次交涉未果后，根据《商品房买卖合同（补充协议）》第二十二条（二）的约定，“......双方所有约定均以《商品房买卖合同》及其附件为准……”不论是房屋面积、有无底跃、房屋价格都应严格按照《商品房买卖合同》的约定履行，所以案涉房屋价格为1656014.00元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。***多支付给蓝光公司的购房款1099136.00元及资金占用利息，蓝光公司收取无法律依据，应予返还。

综上，***在一审中所提全部诉讼请求均有充分的事实和法律依据，请二审法院纠正一审错误判决，改判为支持一审原告的全部诉讼请求，一、二审诉讼费及保全费全部由蓝光公司承担，以维护社会的公平与正义。

蓝光公司答辩称，一、针对***所称一审法院认定的事实部分：1、蓝光公司的房屋系抵偿给鸿翔公司即一审案件的第三人，同时签订了相应的《抵偿协议》，在《抵偿协议》的附件中鸿翔公司将抵偿的房屋直接指定给***，因此蓝光公司根据鸿翔公司的指定直接与***签订了《商品房买卖合同》，双方的法律关系并非一手房销售关系，而是蓝光公司为了配合后续***顺利办理产权等手续而执行的签约以及后续手续办理的关系，***实际与鸿翔公司及其员工发生了房屋买卖关系。

2、***所有的款项均未支付给蓝光公司，全部275万余元均是在与蓝光公司签订《商品房买卖合同》之前多次转账支付给鸿翔公司的员工廖永华，相应的转账记录可以证明双方的法律关系，商品房买卖关系实际发生于***与鸿翔公司以及廖永华。

3、***所称蓝光公司收到了全部款项没有事实和法律依据，也没有提供相应的证据，一审法院认定梁璐的行为不构成表见代理，***有过失没有尽到谨慎义务，相应的认定准确，适用法律正确。

4、在一审中鸿翔公司以及梁璐均认可相应的款项并非蓝光公司收取，尤其是鸿翔公司认可所有的275万元均由其收取，其高出《商品房买卖合同》签约价格的部分系第三人房屋交易的合法收益。

二、关于程序，***在审理程序之后所举示的证据，因此应当承担举证不利的法律后果，一审法院在程序上合法。

三、鉴于***与蓝光公司，蓝光公司并未收取***的任何费用，因此***所称的要求蓝光公司返还购房款的诉讼请求没有法律和事实依据，应予以驳回。

***向一审法院起诉请求：1.判令蓝光公司返还多收取的购房款1099136元，并承担自2018年4月29日起至实际返还之日止的资金利息；2.本案诉讼费用由蓝光公司负担。

一审法院认定事实：2018年4月28日，***与蓝光公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定***购买蓝光公司开发的项目“蓝光翡翠澜庭”房屋，建筑面积141.11平方米，购房总价款1656014元。同日，蓝光公司向***出具《收据》两份，一份载明收到购房款1656014元，一份载明收到维修基金3880.53元。合同签订后，蓝光公司将《商品房买卖合同（预售）》备案登记至***名下，备案号7xx4号。

另查明：1.***向案外人廖永华建设银行账号×××59于2018年4月13日转款30万元，于2020年4月17日至20日分五笔转款2455150元，共计六笔转款金额为2755150元。

一审庭审中，***补充陈述，***的爱人曾于2017年在同一楼盘通过蓝光公司的销售人员梁璐购买过一套住房，为此，***的家人与销售人员梁璐彼此建立了信任关系。后来，梁璐打电话声称还有其他房源可以销售，***基于之前与梁璐建立的信任关系，有意再购一房。购买案涉房屋的过程均是在蓝光公司的售楼处，与蓝光公司销售人员梁璐进行的联系，梁璐称案涉房屋户型为叠溪底跃，房款是按照梁璐的指定转给了案外人廖永华。***对为什么会将购房款转给廖永华的情况，向梁璐也提出过异议，梁璐解释称因案涉房屋需改成叠溪底跃户型，廖永华是施工方代表，该款就直接由施工方代表收取。***在每次转款完毕后，都通过微信联系梁璐进行了确认。另外，双方在签订书面合同时，唐县古对合同中载明的购房款金额为什么是165万余元而不是***实际支付的275万余元时，梁璐解释称案涉房屋加下沉两层的面积约有400余平方米，实际单价不算贵，相当于别墅了，今后可以一大家人都可以住进去。***听信于梁璐的解释后未作处理，直至2018年12月蓝光公司通知***接房，***实地查看案涉房屋时才发现，并没有开发商当初宣传的叠溪底跃户型，***就此提出异议，其间，***多次与蓝光公司协商退还多收取的房款，直至***准备提起诉讼时，***才于2019年11月接收了案涉房屋。

蓝光公司在庭审中认可梁璐为其公司销售顾问，但从未授权指定***将购房款转给案外人廖永华。

2.***为购买案涉房屋，通过pos机向蓝光公司账户刷卡支付了10万元诚意金，在双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，蓝光公司将诚意金全数返还给了***。

3.蓝光公司（甲方）、鸿翔公司（丙方）及成都成华正惠房地产开发有限公司（乙方）三方于2018年4月24日签订《抵偿协议》，该协议载明：“一、各方同意，甲方用其合法拥有的房屋（具体明细详见附件）抵偿乙方应付丙方的工程款。二、各方同意上述用于抵偿乙方应付丙方工程款的房屋，由甲方与乙方指定客户（具体详见附件）签订《商品房买卖合同》，甲方协助该指定客户办理该房屋备案登记手续。三、乙方、甲方与丙方指定客户签订商品房买卖合同后，即视为乙方向丙方支付完毕对应工程款项，丙方（含丙方及丙方指定客户）承诺届时不得以未取得抵偿的房屋产权为由，而要求乙方另行向其支付对应工程款或者向乙方主张任何权利。四、……”。该协议附件载明案涉房屋抵扣工程价款1656014元，丙方指定客户为***并列明其身份证号。***针对该份《抵偿协议》质证称，***在与销售人员梁璐协商购房事宜过程中，梁璐从未提及案涉房屋为工程抵款，***也从未与鸿翔公司有过接触，直至案涉诉讼发生后***才得知有该抵偿协议的存在，且该协议未经***的签字认可，协议内容对***不具有约束力。

一审法院认定上述事实，有***与蓝光公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、房屋合同备案摘要、***向廖永华转款的转账凭证、微信聊天记录、抵偿协议、双方当事人陈述等证据在案证实。

本案争议焦点：***按照梁璐的指示，向案外人廖永华转账付款的行为，对蓝光公司是否具有约束力。***认为，购买案涉房屋的交易地点在蓝光公司售楼处，经办人梁璐为蓝光公司销售人员，向案外人廖永华账户转款是基于梁璐的指定，因此，梁璐作为蓝光公司销售人员，指示***向案外人转款的行为，构成职务行为或者表见代理。蓝光公司认为，虽然梁璐属于蓝光公司销售人员，但并不是梁璐所有的销售行为都属于职务行为或者代表蓝光公司，***未尽到合理审慎注意义务，梁璐指示***向案外人廖永华转款的行为，与蓝光公司无关，对蓝光公司不产生约束力。

一审法院认为，1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，案涉房屋的签约地点在蓝光公司售楼处，以及梁璐系蓝光公司销售人员，双方并无争议。认定***受梁璐指示向案外人廖永华转账，是否构成表见代理的关键是***是否属于善意且无过失。庭审中，***陈述基于此前购房过程中对梁璐产生的信任，在购买案涉房屋时按照梁璐的指示向案外人廖永华转款并听信了梁璐解释的理由。对此，一审法院认为，***作为完全民事行为能力人，在选择交易对象、支付大额款项时应当尽到合理审慎的注意义务。***先后分六次向案外人廖永华转款共计2755150元，且在对收款人主体提出异议后，仍轻信于梁璐所作出的解释，继续向案外人账户转款，***未能尽到合理审慎的注意义务，存在一定的过失。因此，***按照梁璐的指示向案外人廖永华转账的行为，不构成表见代理。2.《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。本案中，梁璐作为蓝光公司销售人员，向***推荐销售案涉房屋，促成***与蓝光公司签订《商品房买卖合同》，属于履行职权范围内的职务行为，《商品房买卖合同》中载明的房屋价款对双方当事人具有法律约束力。***在未签订案涉房屋的《商品房买卖合同》之前，基于对梁璐产生的信任，按梁璐的指示向案外人廖永华多次转款的情况，与***就案涉房屋向蓝光公司支付10万元诚意金的事实，显然不符，***作为购房人是知晓购房款应当支付给蓝光公司，但***轻信于梁璐将购房款直接支付给了案外人廖永华，有违日常生活经验。因此，***向案外人廖永华转款的事实，不属于梁璐履行职权范围内的事项，不构成梁璐的职务行为。

综上所述，当事人对自己提出的主张，应当承担相应的举证证明责任。***与蓝光公司签订的《商品房买卖合同》，对双方当事人具有法律约束力，蓝光公司亦按合同约定价格向***出具收款收据。***提供的转账凭证印证的是向案外人廖永华转账的事实，未能举证证明蓝光公司存在多收取购房款的事实，***主张的诉请，缺乏事实基础，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回***的全部诉讼请求。一审案件受理费14692元，减半收取7346元，保全费5000元，由***负担。

本院二审期间，***向本院提交11张照片，拟以此证明蓝光公司销售人员梁璐带***及其家属看房屋的情况，当时承诺房屋是有底跃的。

蓝光公司发表质证意见称：照片仅为施工工地照片，与本案的蓝光公司是否应当向***返还相应的款项没有关联。即使***是为了证明其沟通过程亦无法证明照片所示的房屋系前期以及后续蓝光公司与***之间签订的《商品房买卖合同》所涉的房屋样板。

本院审查认为，上述照片系***拍摄，拟用于证明案涉房屋应由底跃。但本案中***系主张蓝光公司多收取合同约定之外的款项，故与本案代证事实并无关联，本院不予采信。

经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

二审另查明：案涉合同第八条约定：所购商品房总价款合计壹佰陆拾伍万陆仟零壹拾肆元零角零分。

第九“付款方式及期限”约定：买受人在2018年4月28日前支付该商品房全部价款。

第十一条“预收款监管”中约定：（一）出售该商品房的全部价款专户存入预售资金监管账户，专项应用于本工程建设。（二）该商品房的预售机关资金监管机构为中国民生银行股份有限公司成都分行，预售资金监管账户为成都龙泉驿蓝光和骏置业也有限公司，账号为6991××××7867，已交购房款金额壹佰陆拾伍万陆仟零壹拾肆元。

本院认为，根据上诉人***的上诉请求与被上诉人蓝光公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：蓝光公司是否应向***退还1099136元款项。

本案中，***主张蓝光公司应退还款项，主要理由为其多多支付了款项。根据一审法院查明的事实，***与蓝光公司在2018年4月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议中约定的房款为1656014元。在签订合同的当日，蓝光公司向***出具《收据》中载明收到购房款亦为1656014元。

而***向案外人廖永华转款的时间为2018年4月13日、2020年4月17日至20日日分六次转款2755150元，转款时间早于案涉合同签订之日。

而本案中，***主张其多支付了款项的金额，系合同约定价款与其向案外人廖永华转款金额之间的差额，即1099136元。本院认为，首先，***向案外人转款的时间早于案涉合同的签订时间，即在签订合同之前***已对其支付款项的具体金额清楚知晓。但签订的合同中以打印的字体明确约定了案涉房款的金额，显著低于***在合同签订之前向案外人转款的金额。在此情况下，***仍然签署合同、对房款金额予以确认，明显与其在本案中主张的款项不符。

其次，在签订合同当日，蓝光公司即出具收据，载明的房款与合同约定的房款一致，亦显著低于***向案外人转款的金额。但本案中，***并未举证证明其在接收该收据时即对金额提出异议，而是在合同签订后近两年的时间方提起诉讼，明显与常理不符。

再次，根据一审法院查明的事实，案涉房屋系经蓝光公司、鸿翔公司及成都成华正惠房地产开发有限公司三方于2018年4月24日签订的《抵偿协议》协议中，明确以房抵债的方式就蓝光公司所欠鸿翔公司工程款项予以清偿，且在抵偿协议中明确了案涉房屋抵扣工程价款1656014元，***为鸿翔公司的指定客户。在本案中，***否认该《抵偿协议》对其具有约束力，从未与鸿翔公司有过接触，但***购买案涉房屋的房号与抵偿协议一致、合同约定的房款与《抵偿协议》一致。***主张其不知晓《抵偿协议》的内容，但作为买受人与《抵偿协议》确定的指定客户一致，其选择的房号与《抵偿协议》约定的房号一致，其签订合同约定的价款与《抵偿协议》》一致。且蓝光公司与鸿翔公司就所欠工程款进行结算，即便《抵偿协议》的内容对***不发生拘束力，但***在本案中支付的款项，并无相应证据证明由蓝光公司全额收取，故***主张应由蓝光公司退还多余款项缺乏事实依据。

最后，关于***主张梁璐的行为构成表见代理的理由。本院认为：***主张系梁璐指令其向案外人廖永华转款而非向蓝光公司转款、梁璐向其承诺房屋为叠溪底跃。***对其主张该项事实的存在，应提交相应证据予以证明。结合在本案中，***确认其家人第一次购房系签订合同后给付房款，本次交易付款方式明显与其家人第一次付款方式不同；且双方签订的合同中也未就案涉房屋为叠溪底跃户型、或交付应以样板房为准进行约定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院对***主张蓝光公司多收取款项、退还责任应由蓝光公司承担的理由不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费14692元，由***负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　赵　锋

二〇二〇年十一月二日

书记员　龙春光