何小云、贺新建等物权保护纠纷民事二审民事判决书

湖南省娄底市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘13民终731号

上诉人（原审被告）：何小云，女，1958年5月3日出生，汉族，住湖南省新化县。

上诉人（原审被告）：贺新建，男，1958年8月27日出生，汉族，住湖南省新化县。

上诉人（原审被告）：贺翔，男，1985年2月6日出生，汉族，住湖南省新化县。

委托诉讼代理人：黄满峰，湖南迪坤律师事务所律师。

上述二上诉人的委托诉讼代理人：何小云，住湖南省新化县。

上诉人（原审被告）：新化县芦茅江新区业主委员会，住所地湖南省新化县芦茅江新区综合楼。

业委会主任：邹品双。

委托诉讼代理人：伍向红，湖南六言律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：新化县安居建设集团有限公司，住所地湖南省新化县枫林街道鑫泰农贸市场5楼，统一社会信用代码证：91431322MA4R9GNP23。

法定代表人：刘元清，公司董事长。

委托诉讼代理人：周介华，湖南人和（娄底）律师事务所律师。

上诉人何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会因与被上诉人新化县安居建设集团有限公司物权保护纠纷一案，不服新化县人民法院（2021）湘1322民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

何小云、贺翔、贺新建上诉请求：撤销一审判决第（一）、（二）项,改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、新化县住房保障管理中心（以下简称“新化住保中心”）与被上诉人恶意串通将门面转让给被上诉人的行为违反了国家对安置房的相关管理政策,侵犯了芦茅江安置区所有业主的合法权益,系无效行为。因此被上诉人不享有芦茅江安置区第1-44栋一楼门面（案涉第31栋7号门面包括在内）的所有权。1、根据《湖南省人民政府关于对中央下放煤矿棚户区实施改造的通知》（湘政发【2010】5号、《娄底市涟邵矿区中央下放煤矿棚户区改造工程管理办法》（娄煤棚改发【2010】1号）等文件精神,原芦茅江煤矿棚户区实行整体搬迁改造、由新化住保中心承建建成芦茅江安置区,案涉第××栋××楼××号门面是芦茅江煤矿棚户区改造项目的一部分。芦茅江煤矿棚户改造项目是一项利民工程,所占用土地由国家直接划拨,该项目建设资金来源于中央财政补助及居民个人出资。2、鉴于该工程立项、规划、土地性质和建设资金来源等的特殊性,决定了该项目所有住宅房屋、门面不能作为商品在市场上交易,只能采取定向销售或租赁的方式。新化住保中心作为该项目的承建单位,不能充当开发商的角色享有该项目房屋及门面的所有权,对门面进行处分、转让并获得收益。新化住保中心只能对安置区所有门面进行定向销售或租赁,购买方或承租方应为芦茅江煤矿职工,而不能是芦茅江煤矿职工以外的第三人。3、芦茅江安置区居民此前多次向新化住保中心表达购买或租赁小区内门面的诉求,但新化住保中心为谋利不顾及小区居民的利益在小区居民不知情的情况下,违反国家政策对外销售安置门面。新化住保中心与被上诉人恶意串通,损害了安置区所有业主的合法权益,此转让行为无效。4、被上诉人在一审阶段提交的案涉第××栋××楼××号门面不动产权证系伪造。芦茅江安置小区配套设施未按规划配置,房屋未达到验收的条件,小区所有房屋及门面不具备办理产权证的条件。二、三上诉人没有任何侵占该门面的行为。1、新化县芦茅江新区业主委员会成立后多次向新化住保中心提交报告要求解决业委会办公场地及居民活动中心场所的问题。新化住保中心领导同意新化县芦茅江新区业主委员会占用一门面作临时办公及居民活动场所。新化县芦茅江新区业主委员会选择案涉第××栋××楼××号门面作为办公场所,其在门面内摆放了桌椅及活动设施、安装了卷闸门,平日小区居民在该门面内休闲娱乐。2、新化县芦茅江新区业主委员会占用案涉门面是合法占有,诉前被上诉人从未要求业委会腾房。被上诉人在一审提交的《2021年1月社区居委会在案涉门面张贴腾房通知》的证据与客观事实不符。3、何小云、贺新建、贺翔未占用涉案门面作为家庭生活场所,不存在侵权行为。由于新化县芦茅江新区业主委员会没有经费,何小云无偿从自家搭电线为居民提供便利。基于何小云是新化县芦茅江新区业主委员会成员,业委会同意由何小云保管门面钥匙。由于贺新建中风行动不便,新化县芦茅江新区业主委员会同意何小云在门面内修建简易厕所作为公共厕所,给予贺新建和其他居民方便。三、一审法院认定“门面占用费按同地段门面租金标准8元／平方米／月计算”明显不合理。涉案门面系安置房的一部分,不是商品房商铺,因此不能按同地段门面租金标准计算门面占用费。

新化县芦茅江新区业主委员会答辩称同意上诉人何小云、贺新建、贺翔的上诉意见。

新化县安居建设集团有限公司辩称，何小云、贺新建、贺翔的上诉理由和请求没有事实和法律依据，不能成立。新化住保中心与新化县安居建设集团有限公司转让门面不存在恶意串通，不违反国家对安置房的相关管理政策，不存在侵犯芦茅江安置区所有业主的合法权益;转让门面的行为不但合法有效，而且已依法进行了不动产变更登记，新化县安居建设集团有限公司系该门面的合法所有权人。业委会、何小云、贺新建、贺翔未经门面所有权人同意占用门面，系侵权行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审法院判决腾空案涉门面，恢复原状，归还所占门面，按同地段门面租金8元/平方米/月计算门面占用费公平合理。

新化县芦茅江新区业主委员会上诉请求：撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉第××栋××楼××号门面的所有权不属于被上诉人所有。根据中央、省、市、县棚户区改造项目文件,新化县芦茅江新区由中央和省、市、县区政府和企业、棚户区居民多方主体共同出资建设。因此新化住保中心无权单独将有棚户区居民参与投资的第××栋××楼××号门面出售给被上诉人。二、根据建设工程规划审批意见，首层非住宅面积均不能做商业用户使用。现在小区首层改做商业门面对外出售出租,违背政府规划要求。三、新化县芦茅江新区小区幼儿园、社区活动中心都没有动工建设。根据建设工程规划审批意见配套设施未建好之前不予验收的规定，现在小区还没有综合验收,非住宅面积不能转让或出售,故新化住保中心与被上诉人的转让合同不成立,被上诉人将门面出租违法。四、即使新化县芦茅江新区小区验收合格,根据棚改政策,入住不满5年的,不能直接上市交易;现在小区没有验收合格,入住也不满5年,因此不能将非住宅面积违规出售给被上诉人。五、即使门面能对外出售,由于棚改小区有多方参与投资,门面收益应当属于小区全体业主所有,被上诉人应当将买房款交给上诉人。1、假如新化县芦茅江新区小区的门面是国有资产,小区系划拔地,那么对外转让,应当通过拍卖的合法途经才能有效,否则视为违法购买,暗箱操作。上诉人作为小区的自治组织,对小区门面的买卖毫不知情,被上诉人没有通过合法途经购买门面,买卖行为无效,不享有涉案门面的所有。2、鉴于该工程立项、规划、土地性质和建设资金来源等的特殊性,决定了该项目所有住宅房屋、门面不能作为商品在市场上交易，只能采取定向销售或租赁的方式，购买方或承租方应为原芦茅江煤矿职工或子弟,而不能是原芦茅江煤矿职工或子弟以外的第三人。3、芦茅江安置区居民此前多次向新化住保中心表达购买或租赁小区门面的诉求,但新化住保中心为谋利不当利益,在小区居民不知情的情况下,违反国家政策对外销售门面，与被上诉人恶意串通,损害了安置区所有业主的合法权益,此转让行为无效。六、上诉人占用涉案门面供办公及居民休闲娱乐系经过新化住保中心领导同意，业委会占用一门面作临时场地、安装了卷闸门,平日小区居民在该门面内休闲娱乐,系合法占有。诉前被上诉人从未要求上诉人腾房。一审法院认为上诉人实际占用案涉第××栋××楼××号门面的行为,侵犯了被上诉人的权利,系认定事实错误。

何小云、贺新建、贺翔答辩称同意上诉人新化县芦茅江新区业主委员会的上诉意见。

新化县安居建设集团有限公司辩称，业委会的上诉理由和请求没有事实和法律依据。根据湖南省人民政府《关于对中央下放煤矿棚户区实施改造的通知》(湘政发(2010)5号)第四条第(二)项;“住房产权方面。新建住宅面积原则上控制在80平方米以内-入住不满5年的，不能直接上市交易”之规定，是指住宅，而不是指非住宅，且是指住宅的购买人在购买后入住不满5年的不能转售。新化住保中心将门面转让给新化县安居建设集团有限公司不违反该规定。安置区住宅、门面由政府投资建设，符合安置条件的原芦茅江煤矿居民可按政策规定购买该住宅。业委会主张“由于棚改小区的投资主体有多方参与投资，那么门面收益应当属于小区全体业主所有，被上诉人应当将买房款交给上诉人”没有任何依据。新化住保中心与新化县安居建设集团有限公司系依法转让门面，不存在恶意串通;门面转让行不违反国家对安置房的相关管理政策；转让门面不存在侵犯芦茅江安置区所有业主的合法权益;转让门面的行为合法有效，已依法进行了不动产变更登记，新化县安居建设集团有限公司系该门面的合法所有权人。未经所有权人同意占用门面系侵权行为，一审法院认定事实清楚，证据确凿，判决腾空门面，恢复原状，归还所占门面公平合理。

新化县安居建设集团有限公司向一审法院起诉请求：1、被告何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会立即腾空门面、停止侵害、排除妨害、恢复原状，将门面返还给原告；2、被告何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会立即向原告支付门面占用费3751.44元和从2021年7月7日起至实际将门面退回给原告为止以66.99平方米按8元/平方米/月继续计算门面占用费；3、本案的诉讼费用由被告方承担。

一审法院认定事实：一、各方无争议的事实。1.为加强新化县中央下放地方煤矿棚户区改造工程的管理，保障项目顺利实施，根据《湖南省人民政府关于对中央下放煤矿棚户区实施改造的通知》（湘政发［2010］5号）、《娄底市涟邵矿区中央下放煤矿棚户区改造工程管理办法》（娄煤棚改发〔2010〕1号）等文件精神，以及国家相关的法律、法规和政策规定，结合新化县实际，原芦茅江煤矿和煤炭二处棚户区被纳入改造范围。对原芦茅江煤矿棚户区实行整体搬迁、异地新建，对煤炭二处棚户区实行原地改造，就地安置。2.原芦茅江煤矿棚户区改造安置地点选址位于新化县原上梅镇上田、坪山垅等村（现为枫林街道办事处辖区内），原工程名称为新化县芦茅江煤矿棚户区坪山垅安置小区，共建44栋房屋，建设单位为新化县住房保障管理中心，建成后该安置区坐落地址名称改为新化县枫林街道办事处坪山垅安置区及新化县枫林街道办事处芦茅江安置区。2020年12月23日，经新化县人民政府新政函〔2020〕143号批复，同意将枫林街道上田安置区（包括廉租房安置区、芦茅江安置区、金矿安置区等）析出，新设立枫林街道芦新社区居民委员会。新化县枫林街道办事处坪山垅安置区现名为新化县枫林街道办事处芦茅江新区安置住房小区。3.2020年12月6日，新化县住房保障管理中心将新化县枫林街道办事处坪山垅安置区（芦茅江安置区）第1至44栋房屋一楼的门面全部转让给原告新化县安居建设集团有限公司，原告新化县安居建设集团有限公司于同日取得了不动产权证，其中包括案涉的位于新化县枫林街道办事处坪山垅安置区31栋101｛不动产权证号为湘（2020）新化县不动产权第0××1号｝的07号门面。4.被告贺新建、何小云以被告贺新建的名义于2017年9月27日与新化县住房保障管理中心签订《芦茅江棚户区改造安置房购买合同》，购买了新化县枫林街道办事处坪山垅安置区第31栋1单元2层2号房。5.经新化县芦茅江新区业主代表大会选举，新化县芦茅江新区业主委员会成立。该业主委员会于2019年4月23日在新化县住房保障服务中心正式备案，主任为邹品双，副主任为邹文长，同时，还有何小云等九名业主委员会成员。6.从2019年2月份左右开始，为筹备新化县芦茅江新区业主委员会成立及成立后因办公和开会需要，新化县芦茅江新区业主委员会一直占用案涉第××栋××楼××号门面。该门面被安装了卷闸门，钥匙现由业委会成员何小云保管。门面内有由业主委员会成员搬来的旧桌椅及新买来的桌子等。7.被告贺新建、贺翔均是视力残疾人，为方便被告贺新建、贺翔生活，被告何小云一家出资在案涉第××栋××楼××号门面内出资修建了厕所，并摆放了一张竹床。该门面内使用的水电系从二楼何小云家接出。8.原告取得新化县枫林街道办事处坪山垅安置区（芦茅江安置区）第1至44栋门面的所有权后，曾多次要求占用门面的人腾出门面，如需继续使用门面，应征得原告的同意与原告签订租合同并支付租金，但案涉第××栋××楼××号门面至今未被腾出。9.新化县安居建设集团有限公司成立日期为2020年4月26日，类型：有限责任公司（国有独资），注册资本：叁亿元整，经营范围：保障性安居工程（含棚户区改造及安置区、老旧小区改造）的建设、经营、管理、土地综合利用开发、基础设施建设等。

二、当事人有争议的事实。1、被告何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会是否侵占了原告新化县安居建设集团有限公司所有的门面。一审法院认为，原告提交了其从新化县自然资源局复印的湘（2020）新化县不动产权第0××1号不动产权证、《房地抵押登记清册》及其从中国农业发展银行新化县支行复印的《不动产登记证明》、《房地抵押登记清册》，复印件上分别加盖了新化县自然资源局及中国农业发展银行新化县支行的公章以证明复印属实，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”、第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第二百一十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”之规定，可以确认原告于2020年12月6日取得了案涉第××栋××楼××号门面的所有权。被告方虽不认可该权属登记，但其没有提交充分的证据推翻原告的该证据，法院对被告方的该抗辩主张不予采纳。被告新化县芦茅江新区业主委员会陈述已打过报告要求为其解决两个门面作为办公用房，且其占用门面在先，其系依法使用门面，但其没有提交相关证据证明该门面原来的权利人新化县住房保障中心及现在的权利人原告已同意由其使用案涉第××栋××楼××号门面，故该抗辩主张无事实和法律依据，法院不予支持，被告新化县芦茅江新区业主委员会使用案涉第××栋××楼××号门面的行为已构成侵权。被告何小云虽系业主委员会成员，但综合其为方便贺新建、贺翔生活需要，其一家人在未经门面原权利人及现权利人允许的情况下在门面内修建了厕所，放置了竹床，被告新化县芦茅江新区业主委员会亦陈述门面钥匙由被告何小云保管一方面是因为她是业主委员会成员，另一方面也是为了方便何小云一家的情况，可以认定被告何小云、贺新建、贺翔实际也有占用案涉第××栋××楼××号门面的行为，其与被告新化县芦茅江新区业主委员会共同构成了侵占案涉第××栋××楼××号门面的事实，共同侵犯了原告的权利。2、被告方侵占案涉第××栋××楼××号门面是否应支付占用费及费用如何计算。一审法院认为，（1）被告何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会共同侵权案涉第31栋07号门面的行为，已经损害了原告的物权，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十八条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任”之规定，原告有权要求被告方支付门面占用费。门面被占用的损失,应当参照租金损失予以认定。（2）原告主张门面占用费应从其取得门面所有权的次日即2020年12月7日起按8元／平方米／月乘以建筑面积66.99平方米计算每月租金，被告方对此不认可，被告新化县芦茅江新区业主委员会认为那时候门面没有通水电，且大部分业主都是从2021年4月10日开始收取租金，且被告新化县芦茅江新区业主委员会提交的《关于进一步完善芦新社区门面租赁会议的备忘录》也证明最多只能按实际使用面积收取租金，而不是按建筑面积收取。一审法院认为，被告新化县芦茅江新区业主委员会提交的《关于进一步完善芦新社区门面租赁会议的备忘录》虽属复印件，原告在庭审中对其真实性有异议，但庭后原告补交了其认可的《关于进一步完善芦新社区门面租赁会议的备忘录》作为本案参考依据，两份备忘录内容一致，可以作为本案定案参考的依据。根据该《备忘录》及庭审查明的情况，一审法院认为，原告无证据证明其在取得门面所有权时已将门面水电接通，达到了可以按行情价收取租金进行出租的标准，原告提交的三份其与其他租户签订的合同中计算的起始时间也不是从其取得门面所有权时计算，故宜从被告新化县芦茅江业主委员会认可的其接通了水电且大部分租户开始交租的时间即2021年4月10日开始计算；至于费用计算标准，参照该《备忘录》中所定的交租档次及与案涉门面位置地段相当的标准，可按照8元／平方米／月计算；计算面积，根据该《备忘录》记载，宜以使用面积为计算依据，案涉第××栋××楼××号门面的使用面积为63.66平方米。综上，案涉第31栋07号门面从2021年4月10日起，按照每月8元／平方米／月×63.66平方米＝509.28元／月的标准计算门面占用损失，计算到2021年12月9日止的门面损失费为4074.24元，该门面损失费可依据509.28元／月的标准计算至被告方将门面返还给原告时止。

一审法院认为，本案属物权保护纠纷。原告于2020年12月6日取得案涉第31栋07号门面的所有权，被告何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会在原告取得该门面所有权之前，即存在共同侵占原告门面的事实，被告新化县芦茅江新区业主委员会在门面内摆放了桌椅、安装了卷闸门，被告何小云、贺新建、贺翔在门面内修建了厕所、摆放了竹床，并从被告何小云家接了水管和电线安装在门面内，经原告要求后被告方仍拒绝搬出门面，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第二百三十七条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状”、第二百三十八条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”之规定，原告有权要求被告方立即腾空门面、将门面恢复原状后，返还给原告，并要求被告方赔偿损失。损失赔偿费用参照门面租金费用进行计算，案涉门面的租金支付标准为509.28元／月，从2021年4月10日起暂计算至2021年12月9日止为4047.24元，并应继续计算至被告方将该门面返还给原告时止。因被告何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会构成了共同侵权，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十八条“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”、第一千一百七十一条“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任”之规定，应由被告何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会共同承担。至于原告要求被告方停止侵害、排除妨害的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》关于物权的保护章节中已将“停止侵害”删除，且法院支持的要求被告方腾空门面、将门面恢复原状后返还给原告之判项，已能达到停止侵害之目的，故法院对原告的该项诉求不予重复支持；至于排除妨害请求权，是指物权存在被妨害的风险，对可能的妨害人请求防止妨害、消除危险的权利。本案中，被告方已构成现实的无权占有，而不是构成影响原告实现物权的危险，故根据《中华人民共和国民法典》第二百三十四条中规定的关于无权占有的救济进行保护更为妥当，且法院已予以支持；综上，法院对原告的诉讼请求予以部分支持。对于被告新化县芦茅江新区业主委员会要求原告新化县安居建设集团有限公司给其解决两个门面做办公场所及支持相关经费的问题，被告新化县芦茅江新区业主委员会没有明确提出反诉，且不符合反诉的条件，本案不作处理，由双方另行解决。基此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十四条、第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十七条、第二百三十八条、第二百三十九条、第二百四十条、第一千一百六十八条、第一千一百七十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会于本判决生效后三日内将位于新化县枫林街道办事处坪山垅安置区（现为新化县枫林街道办事处芦茅江新区安置住房小区）第××栋××楼××号门面腾空、恢复原状后，归还给原告新化县安居建设集团有限公司；二、被告何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会于本判决生效后三日内共同赔偿原告新化县安居建设集团有限公司从2021年4月10日起至2021年12月9日止的门面占用费4074.24元，并继续支付自2021年12月10日起按每月509.28元的标准至该门面归还之日止的门面占用费；三、驳回原告新化县安居建设集团有限公司的其他诉讼请求。上述款项汇至：账户名：新化县人民法院执行款专户，开户银行：长沙银行新化支行，账号：2000********。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由被告何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会负担。

本院二审期间，新化县芦茅江新区业主委员会提交证据:1、新化县国有资产经营使用公开招租确认书,拟证明新化安居建设集团有限公司将所有门面非法转租给刘国辉。2、关于芦茅江煤矿棚户区改造安置户代表上访主要诉求的解释和答复意见，拟证明新化芦茅江新区安置小区没综合验收，门面建设不符合规划要求，所有门面转让非法。何小云、贺新建、贺翔质证称对证据1其真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；证据2中只显示2014年其中一栋验收合格，但小区有44栋房，不等同于安置区整个项目竣工验收，安置小区包括幼儿园等相关配套设施均没有建成，不符合项目整体验收的合格条件。新化县安居建设集团有限公司质证称对证据1、2的三性均有异议，复印件不能证明其真实性，不是新证据，与本案无关联性，也达不到其证明目的；证据2是2014年的就已存在的，已过举证期限，内容存在自相矛盾的情况；项目法人有相应的资格处置，竣工验收于2014年年底，结果已经验收备案。经查，对上述证据结合本案其他证据综合考虑。何小云、贺新建、贺翔、新化县安居建设集团有限公司均没有提交新证据。

经查，一审认定的案件事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案二审中争议的焦点问题：1.新化县安居建设集团有限公司对案涉门面是否具有所有权。上诉人何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会提出新化住保中心与新化县安居建设集团有限公司恶意串通将案涉门面转让，违反了国家对安置房的相关管理政策,侵犯了芦茅江安置区所有业主的合法权益,系无效行为；因此新化县安居建设集团有限公司不享有芦茅江安置区第1-44栋一楼门面（包括案涉第31栋7号门面在内）的所有权。经查，新化县安居建设集团有限公司是国有独资公司。根据《湖南省人民政府关于对中央下放煤矿棚户区实施改造的通知》（湘政发【2010】5号、《娄底市涟邵矿区中央下放煤矿棚户区改造工程管理办法》（娄煤棚改发【2010】1号）等文件精神,芦茅江安置区所占用土地由国家直接划拨,项目建设资金来源于中央财政补助及居民个人出资。新化住保中心完成安置房建设后，与新化县安居建设集团有限公司签订芦茅江安置小区门面转让合同符合政策和法律规定，并非恶意串通,没有损害了安置区所有业主的合法权益。新化县安居建设集团有限公司取得案涉芦茅江安置小区门面的不动产权证，代表国家对国有资产行使所有者权益。上诉人何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会提出安置小区所有门面应当定向芦茅江煤矿职工销售或租赁的意见没有政策和法律依据，提出的门面转让合同无效的上诉意见不能成立，本院不予采纳。2.新化县芦茅江新区业主委员会对案涉门面是否为合法占有。上诉人何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会提出新化县芦茅江新区业主委员会占用涉案门面供办公及居民休闲娱乐系经过新化住保中心同意,系合法占有。经查，芦茅江安置小区不是商品房，而是政策性安置小区。案涉门面的不动产权利属于新化县安居建设集团有限公司，新化县芦茅江新区业主委员会占有案涉门面不是合法占有。上诉人何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会提出的该上诉意见不能成立，本院不予采纳。3.何小云、贺新建、贺翔是否存在占有行为，是否应当归还门面。上诉人何小云、贺新建、贺翔提出门面卷闸门是新化县芦茅江新区业主委员会装的，钥匙授权何小云保管，一方面何小云是业主委员会成员，另一方面为了方便中风行动不便的贺新建、因视力残疾的贺翔,因此三上诉人没有任何侵占该门面的行为。经查，为方便贺新建、贺翔生活需要，何小云一家人未经门面权利人允许在门面内修建了厕所，放置了竹床，门面钥匙由何小云保管，一审认定何小云、贺新建、贺翔实际占用案涉第××栋××楼××号门面并无不当。没有合法的依据占有案涉门面，何小云、贺新建、贺翔与新化县芦茅江新区业主委员会构成了共同侵权行为，依法应当返还门面。上诉人何小云、贺新建、贺翔提出的该上诉意见不能成立，本院不予采纳。4.占用费的计算问题。上诉人何小云、贺新建、贺翔提出涉案门面系安置房的一部分,不是商品房商铺,一审法院认定“门面占用费按同地段门面租金标准8元／平方米／月计算”明显不合理。经查，《关于进一步完善芦新社区门面租赁会议的备忘录》是新化县芦茅江新区业主委员会与新化县安居建设集团有限公司认可的文件，一审法院根据该备忘录及庭审查明的情况，考虑案涉门面位置地段相当的标准，按照8元／平方米／月计算门面占用费并无不当。上诉人何小云、贺新建、贺翔提出的该上诉意见不能成立，本院不予采纳。

综上所述，上诉人何小云、贺新建、贺翔、新化县芦茅江新区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人何小云、贺新建、贺翔和上诉人新化县芦茅江新区业主委员会各负担50元。

本判决为终审判决。

审判长　　王旺山

审判员　　蒋国保

审判员　　王芝芝

二〇二二年六月十四日

书记员　　谢　龙

附适用的有关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。