新化县某某建设集团有限公司与吴某荣一审民事判决书

湖南省新化县人民法院 民事判决书 (2023)湘1322民初7467号 原告：新化县某某建设集团有限公司，住所地新化县上渡街道。 法定代表人：刘某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，居民，住新化县，系该公司某某部部长，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：***，湖南人和（娄底）律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告：***，男，汉族，居民，住新化县。 原告新化县某某建设集团有限公司与被告***合同纠纷一案。本案于2023年12月11日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告***经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新化县某某建设集团有限公司请求本院判令：1、确认合同自解除通知2023年10月27日到达被告***时解除，判决被告***腾空房屋，将房屋返还给原告；2、判决被告***向原告支付管理费58，233元和逾期付款滞纳金（以51，480元为基数从2023年8月20日起至实际支付之日止每天按万分之五计算逾期付款滞纳金），并从2023年11月8日起至房屋返还之日止每天按282元向原告支付房屋逾期占用费；3、判决履约保证金12，000元归原告所有；4、判决被告***向原告交纳水费5，188.76元；5、本案诉讼费和律师代理费12，000元由被告承担。事实与理由：2022年9月19日原告（甲方）新化县某某建设集团有限公司与被告（乙方）***签订《某某镇公房管理使用合同》，合同第一条中约定，门面（房屋）位于新化县向东街原某某超市房屋。该门面（房屋）建筑面积429平方米。甲方以签订合同时的现状供用，乙方已对该门面（房屋）结构进行了现场察看无异议。第三条使用期为10年，从2022年9月19日至2032年9月18日。第四条管理费及交纳时间、方式，第一使用年度（12个月为一个年度）免交管理费（第一年免交管理费的前提是：乙方必须使用满五年。如乙方使用未满五年，乙方必须按51，480元／年的标准交纳第一年度的管理费），第二使用年度的管理费为人民币51，480元，乙方必须在每年度使用期满的一个月前将下一使用年度的管理费一次性支付给甲方。第五条本合同签订之当日，乙方向甲方交纳履约保证金12，000元。该保证金不计息，若乙方无任何违约行为，该履约保证金在本合同到期时由甲方一次性退还给乙方。第八条乙方必须依约交纳管理费及其他应由乙方承担的费用，乙方逾期支付或拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按应付管理费及其他费用万分之五的标准收取，如逾期支付管理费15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方通知乙方解除合同收回供用门面（房屋），并有权要求乙方支付实际发生的应缴费用，同时甲方可要求乙方承担赔偿责任。合同期间，乙方必须保证门面（房屋）正常营业。未经甲方认可，乙方未营业的，视同乙方违约，乙方每天应向甲方支付违约金贰佰元（200元／天），违约金由甲方从乙方交纳的履约保证金中扣除；乙方停业天数累计超过15天的，甲方有权单方通知乙方解除本合同，收回门面（房屋），不退管理费、履约保证金，并有权要求乙方支付实际发生的应缴费用，并且乙方装修及其他损失甲方不作任何赔偿。使用期满或合同解除，乙方必须按时将使用门面（房屋）以及装修无偿交给甲方。使用期满或合同解除后，乙方如逾期不搬迁，甲方有权从门面（房屋）中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。第十条使用期满或因乙方违约后甲方行使合同解除权的，乙方均应在10天之内返还供用物给甲方。乙方逾期不返还的，甲方有权采取强制清场措施收回供用物，由此导致的全部后果（如物品损失等）和法律责任（如物品保管费、运输费、诉讼费、执行费、律师代理费、公证费等清场费用）由乙方承担，且按合同期满前按管理费2倍的标准承担逾期占用期间的占用费等。 合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用，被告交纳了交纳履约保证金12，000元，但被告经营了一段时间后既不按合同约定在2023年8月19日底前交纳管理费51，480元，又关门停业。被告***在经营过程中欠水费5，188.76元未交。原告于2023年10月9日向被告发送《管理费催缴通知》，被告也不按该通知执行，没有交纳管理费和恢复营业，已构成根本违约。2023年10月27日原告向被告送达《解除合同通知》，解除双方签订的《某某镇公房管理使用合同》，收回门面（房屋），并要被告在10天之内将门面（房屋）返还给原告，被告仍置之不理。 综上，被告不按约交纳管理费和关门停业的行为，已构成根本违约，应承担违约责任。原、被告双方的合同于2023年10月27日已依法解除，被告***应腾空房屋，将房屋返还给原告，被告***应交纳所欠水费5188.76元。房屋使用未满五年，被告应向原告支付2022年9月19日至2023年11月7日期间的管理费58233元（51480元／年／365天＝141元／天＊（365+48)天）和逾期付款滞纳金（以2023年8月19日底前应交纳管理费51480元每天按万分之五计算至实际支付之日止）。被告停业天数累计已超过15天，履约保证金归原告所有。被告未在合同解除之日起10天之内返还供用物，应承担由此产生的诉讼费和律师代理费12000元，并从2023年11月8日起至房屋返还给原告之日止按合同期满前管理费2倍的标准即每天282元（51480元／年／365天＊2)支付逾期占用房屋期间的占用费。 被告***未予答辩。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 2022年9月19日原告与被告签订《某某镇公房管理使用合同》，合同载明：“原告新化县某某建设集团有限公司作为甲方将其所有的位于新化县向东街原某某超市的429平方米门面租赁给（乙方）被告***用作餐饮使用，使用期限为10年，从2022年9月19日至2032年9月18日，并约定第一使用年度（12个月为一个年度，下同）免交管理费（第一年免交管理费的前提是：乙方必须使用满五年。如乙方使用未满五年，乙方必须按51，480.00元／年的标准交纳第一年度的管理费），第二使用年度的管理费为人民币（大写）伍万壹仟肆佰捌拾元（￥51，480.00元），第三使用年度的管理费不变，从第四年开始，每年度的管理费在上年度基础上增长5%，管理费的交纳时间在被告每年度使用期满的一个月前将下一使用年度的管理费一次性支付给原告。并约定签订协议后被告缴纳逾约保证金12，000元，水电费和物业费由被告自行向有关部门交纳，由被告造成的设施损毁维修费由被告负责。约定双方权利义务中乙方必须依约交纳管理费及其他应由乙方承担的费用，乙方逾期支付或拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按应付管理费及其他费用万分之五的标准收取，如逾期支付管理费15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方通知乙方解除合同收回供用门面（房屋），并有权要求乙方支付实际发生的应缴费用，同时甲方可要求乙方承担赔偿责任。合同期间，乙方必须保证门面（房屋）正常营业。未经甲方认可，乙方未营业的，视同乙方违约，乙方每天应向甲方支付违约金贰佰元（200元／天）（2022年9月13日至2022年9月16日期间停业的，乙方每天应支付违约金500元），违约金由甲方从乙方交纳的履约保证金中扣除；乙方停业天数累计超过15天的，甲方有权单方通知乙方解除本合同，收回门面（房屋），不退管理费、履约保证金，并有权要求乙方支付实际发生的应缴费用，并且乙方装修及其他损失甲方不作任何赔偿。…使用期满或因乙方违约后甲方行使合同解除权的，乙方均应在10天之内返还供用物给甲方。乙方逾期不返还的，甲方有权采取强制清场措施收回供用物，由此导致的全部后果（如物品损失等）和法律责任（如物品保管费、运输费、诉讼费、执行费、律师代理费、公证费等清场费用）由乙方承担，且按合同期满前按管理费2倍的标准承担逾期占用期间的占用费。”。 2022年9月19日，被告向原告交纳了12，000元租赁押金。案外人供水公司向原告送达欠费催缴信息，即截止至2023年9月1日，被告租赁使用的向东街某某楼（原百货公司），欠费水费1，013吨，水费5，188.76元（不含违约金及余额）。 2023年10月9日，因被告停止营业一个月且未按合同期限支付管理费，原告在被告租赁的门面张贴送达管理费催缴通知，催告被告于2023年10月15日前交清管理费51，480元，并立即恢复营业。 2023年10月30日，因被告未按《某某镇公房管理使用合同》履行，且经《管理费催缴通知》后，仍未交纳管理费并恢复营业，原告在被告租赁的门面张贴送达解除合同通知，通知解除双方签订的《某某镇公房管理使用合同》，限被告在10天之内将门面（房屋）返还给原告。 2023年11月13日，原告与湖南人和（娄底）律师事务所签订委托代理合同，约定律师代理费为12,000元；2023年12月5日，湖南人和（娄底）律师事务开具了12,000元诉讼代理费的湖南增值税专用发票。 判决的理由与结果 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订《某某镇公房管理使用合同》，此系双方真实意思表示，亦未违反相关法律规定，依法成立的合同对双方产生约束力，双方均应按照该合同履行。案涉合同约定了合同解除的条件，即逾期支付管理费15天，视为被告根本违约，原告有权单方通知乙方解除合同收回供用门面，或被告停业天数累计超过15天的，原告有权单方通知乙方解除本合同，收回门面（房屋），现被告逾期未支付管理费及停业天数超过15天，且经原告书面通知限期交纳管理费并恢复营业，被告仍未交纳管理费并恢复营业，双方约定的合同解除事由已发生，被告未支付管理费、未恢复营业的行为构成了根本违约，原告有权解除合同。而根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”。原告于2023年10月30日向被告送达解除合同通知，故本院认定双方2022年9月19日签订的《某某镇公房管理使用合同》于2023年10月30日解除合同通知送达时解除。 因合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故合同解除后，被告基于合同占有、使用的租赁物即位于新化县向东街原某某超市房屋应当返还给原告。对于原告要求被告支付2022年9月19日至2023年11月7日期间的管理费58，233元，并以51，480元为基数从2023年8月20日起按照日万分之五的标准计算逾期付款滞纳金至被告实际支付之日止的诉讼请求，基于双方签订的合同，因被告违约导致合同解除，被告需要补交第一年度（2022年9月19日至2023年9月18日）免交管理费51，480元，依据合同计算2023年9月19日至2023年11月7日已产生的管理费为6，769.97元（51，480元/年/365天*48天），该管理费计算未超过原告主张，本院予以照准；对于原告主张的逾期付款滞纳金的请求，因双方合同存在约定，且系被告违约导致，故对原告要求被告按照日万分之五的标准计算逾期付款滞纳金的请求，本院予以支持，但对于原告主张的从2023年8月20日开始计算的主张，因合同自2023年10月30日解除合同通知送达之日起解除，至此原告才具备要求被告给付第一年度免交管理费的请求权。综上，对原告要求被告支付至2023年11月8日管理费58，233元的请求，本院予以支持，对于原告主张的逾期付款滞纳金经本院核准在以51，480元为基数从2023年10月30日起按照日万分之五的标准计算至被告实际支付之日止的部分，本院予以支持。 原告主张要求被告从2023年11月8日起至房屋返还之日止每天按282元支付房屋逾期占用费并承担律师代理费12,000元的请求，因双方合同约定合同终止后被告需在10天内返还供用物，逾期不返还的，法律责任如诉讼费、执行费、律师代理费等由被告承担，并按合同期满前管理费2倍的标准承担逾期占用期间的占用费，现因被告违约导致合同于2023年10月30日被解除，经过10日返还期限后，原告有权要求被告支付逾期占用期间的占用费，故对原告要求被告支付房屋逾期占用费按282元/天的标准从2023年11月10日起至房屋返还之日止的部分，本院予以支持；对于原告主张的律师代理费12,000元的请求，基于双方对律师代理费的约定，且原告支付的律师代理费12,000元未明显超过合理范畴，故对原告要求被告承担律师代理费12,000元的请求，本院予以支持。 对于原告主张被告交纳的履约保证金12,000元归其所有的诉讼请求，因双方合同约定若被告违约停业天数累计超过15日，原告不退管理费、履约保证金，现被告出现合同约定的违约情形，导致合同被解除，故对原告主张被告交纳的履约保证金12,000元归其所有的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告主张要求被告向其交纳水费5，188.76元的诉讼请求，被告基于合同使用该租赁房屋，并在合同期限内欠下水费5188.76元，虽原告暂未交纳该拖欠的水费，但拖欠的水费系在原告名下，原告作为名义债务人，对该笔水费具有偿还义务，在合同解除后，原告有权要求被告向其补交其在合同解除前所欠的水费，故对原告主张要求被告向其交纳水费5188.76元的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席判决。基此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 原告新化县某某建设集团有限公司与被告***于2022年9月19日签订的《某某镇公房管理使用合同》自2023年10月30日起解除； 由被告***在本判决书生效之日起三日内将位于新化县向东街原某某超市的房屋腾空并返还给原告新化县某某建设集团有限公司，并从2023年11月10日起按照282元/天的标准计算逾期占用费至房屋返还之日止； 由被告***在本判决书生效之日起三日内支付原告新化县某某建设集团有限公司管理费58,233元，并以51,480元为基数按照日万分之五的标准从2023年10月30日起计算逾期付款滞纳金至被告***付清之日止； 被告***交纳的逾约保证金12,000元归原告新化县某某建设集团有限公司所有； 由被告***在本判决书生效之日起三日内支付原告新化县某某建设集团有限公司水费5,188.76元、律师代理费12,000元 驳回原告新化县某某建设集团有限公司的其他诉讼请求。 上述款项汇至：新化县人民法院非执行案款专户，开户银行：湖南新化农村商业银行股份有限公司，账号8201********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1，986元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行全部义务。如未履行义务，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。本案进入执行程序的，本内容即为执行通知，履行义务人应当如实向本院报告财产，本院可依法对其财产采取强制措施，并视其情节轻重采取限制高消费、纳入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。享有权利的当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审判员*** 二〇二四年四月二十八日 法官助理*** 代理书记员*** 附本判决适用的相关法律条文： 对《中华人民共和国民法典》的适用 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。