****建筑工程有限公司与***、朝阳盛泰房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽13民初152号 原告（申请执行人）：****建筑工程有限公司，住所地**市凌河街文化路66号。统一社会信用代码91211382771436320X。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁怡盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，女，1977年2月24日出生，汉族，住**市。 被告（案外人）：***，女，1958年12月25日出生，汉族，住**市。 委托诉讼代理人：***，**市济安法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区营州路三段3－36号。统一社会信用代码9121130273670422XY。 法定代表人：***，经理。 原告****建筑工程有限公司（以下简称鸿岩公司）与被告***，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称盛泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月2日作出（2021）辽13民初5号民事判决。原告****建筑工程有限公司上诉后，辽宁省高级人民法院于2021年10月25日作出（2021）辽民终896号民事裁定，撤销本院（2021）辽13民初5号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿岩公司的委托诉讼代理人***、***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告盛泰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿岩公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行位于**市**××大厦××层××号摊××；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：鸿岩公司与盛泰公司建设工程施工合同一案，2017年1月20日朝阳市中级人民法院作出（2017）辽13财保1号民事裁定书，查封了盛泰公司所有的位于**市**××大厦××摊位。后原告鸿岩公司依据生效的（2017）辽13民初2号调解书向法院申请执行。在执行过程中被告***对涉案的**市**××大厦××层××号摊××提出执行异议，朝阳市中级人民法院作出（2020）辽13执异117号执行裁定书，裁定：中止对位于**市**××大厦××层××号摊××的执行。原告认为，被告***的异议理由不能成立，其并未在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，也未曾实际占有该摊位，其所提供的证据不能阻却法院的强制执行，法院裁定中止执行涉案摊位的证据和法律依据不足。 被告***辩称，2016年1月1日，答辩人与盛泰公司达成购买其开发的**市国贸大厦一层70152号、26.20平方米的商铺协议，全额现金交付购房款，并开具了收款收据，且答辩人和朝阳***购物中心有限公司（以下简称***公司）签订了《商业用房委托投资经营合同》，设立了租赁法律关系，也交付了物业费、水费、电费等其他所有费用，完成了房屋的所有交付行为，以上行为都是在法院查封房屋之前，因此不应被保全和拍卖，应依法解除对上述财产的查封。 被告盛泰公司未到庭发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、鸿岩公司提供《土地登记证书》一份、《建设用地规划许可证》一份、《建设工程规划许可证》一份、《施工许可证书》一份、网办施工许可打印信息一份、《商品房预售许可证》一份，用以证明***与盛泰公司签订的认购协议是在盛泰公司申请土地使用权之前，该认购协议虚假，另证明盛泰公司对**国贸大厦项目最初是在2013年12月2日申请土地使用，该项目2014年4月16日取得了用地规划许可，4月17日取得了工程规划许可，同年7月1日取得了施工许可，2015年8月18日国贸大厦的商铺取得了预售许可。2、盛泰公司在原一审中提供的通用记账凭证一张，用以证明记账凭证中明确记载盛泰公司至少用房屋抵顶了***的出借款400万元，***与盛泰公司之间不存在买卖合同关系，而是借贷关系。3、盛泰公司在原一审中提供的商铺明细表一张，用以证明案涉070152号商铺标注无收据，与***提供的两张收据存在矛盾，***与盛泰公司之间不存在真实的买卖合同关系。4、停工报告一份、复工报告一份、填充墙砌体隐蔽工程检查验收记录二份、建筑工程竣工验收单位（部门）和验收人员验收签字名单，用以证明涉案工程于2015年11月6日因进入冬季停工，于2016年4月具备复工条件开始复工，案涉工程于2016年5月15日负二层开始砌墙，一层于2016年5月23日开始砌墙，于2018年12月20日经过验收竣工，2016年1月案涉工程并未完工，***以其于2016年6月1日与盛泰公司签订认购协议并实际占有，因此时工程还未完工，认购协议是虚假的，***与盛泰公司没有真实买卖，也不存在实际占有。5、***在本案原一审中提交的答辩状和证据清单，用以证明***对案涉商铺未提供资金来源、资金流水、交付凭证。 ***质证意见：1、根据朝阳地区开发店铺和商品房的惯例，通常都是在取得土地使用权后即开工建设，故该组证据不能证明盛泰公司与***的买卖协议虚假。2、该份通用记账凭证证据为复印件，对其真实性、合法性不予认可，退一步讲该证据只能证明盛泰公司欠***的钱，或者有其他的房屋抵账行为，但不能确定与案涉房屋具有关联性。3、对证据商铺明细表的真实性不予认可，且盛泰公司当时出售时的房号和后来统一标注的房号不一致，不存在矛盾。4、对该组证据的真实性不予认可，且不能证明盛泰公司与***的买卖协议虚假。5、购买商铺系现金交付，盛泰公司出具了收据。 ***为佐证其抗辩主张，提供1、其于2016年1月1日与盛泰公司签订的《**国贸大厦铺位认购协议书》一份，协议主要约定“乙方认购国贸大厦070152号商铺，面积26.2平方米（实际面积以相关部门实测为准）；单价为33,180／平米，总价款869,316元；一次性付清全款。”盛泰公司于2013年11月13日出具300,000元的《收款收据》一张，注明“1层A区3号暂定26.63㎡X33180=883,580元，暂收30万，剩余款借贷，面积最后以房产测算为准。”，于2015年12月21日出具510,000元的《收款收据》一张，注明“1层A区3号铺位，面积26.63平方米，此铺位房款已结清，2013年11月份已交30万，单据被***丢失。”，用以证明案涉商铺系***出资全额购买，***与盛泰公司存在真实的房屋买卖关系。2、***（委托方，甲方）于2016年1月1日与朝阳***购物中心有限公司（受托方，乙方）签订的《商业用房委托投资经营合同》一份，合同约定“一、委托标的物：商铺一层070152号，面积26.20平方米；二、甲方就其拥有的***全部投资经营管理权委托乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；四、委托期限13年，委托期2016年1月1日至2029年1月1日；六、租金支付标准：租金计算2016年1月1日至2029年1月1日。年租69,545元。”提供同日与***公司签订的《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该承诺书对商铺回购、升值补偿、回购条件等作出了约定；提供***于2018年3月27日向***公司交纳案涉商铺的手续费2.26元、电费25,500元及上述费用《专用收款收据存根》一张；提供盛泰公司、***公司于2019年12月7日出具的《购房证明》一份，主要内容为“公司开发的国贸大厦商铺项目：***公司。由于公司要统一网签、备案，没能及时给一、二楼大部分商铺办理网签、备案，虽没有出示正式合同，但070152（一层）商铺产权是全款购房者***所有。”提供***公司于2020年10月10日出具的《证明》一份，主要内容“大厦所有商铺统一由***公司经营管理。电费由租户自行承担。070151号***的商铺出租给***。”，用以证明案涉商铺由***实际占有使用。3、案外人***出具的证明两份，身份证复印件一张，主要内容为“***分别于2013年11月13日、2014年12月21日向喀左县旭日铁选厂现金借款30万元、60万元，作为买房用款”，用以证明案涉商铺的购买资金来源。 鸿岩公司质证意见：1、盛泰公司系本案当事人，其出具的证明不发生证据效力，认购书中的面积与收款收据面积不符、认购书中的价款与收款收据价款不符、铺位号亦不符。2、回购承诺书和委托经营合同签订时还没有国贸大厦项目，该证据与本案无关；***公司出具的证明没有时间，也没有制作人及法定代表人的签字，不符合法定证据形式，不能作为证据使用，且***提供的购房证明和投资经营合同与原一审中提供的购房证明和投资经营合同有明显差别，存在伪造嫌疑，不能作为有效证据使用。3、案外人***出具的证明属于证人证言，证人未出庭作证接受质证，不能作为有效证据使用，不认可该证明的真实性，且没有提供银行流水等证据佐证，无法证明***借款的真实性及购买商铺的真实性。 本院对证据的分析与认定：《土地登记证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证书》、网办施工许可打印信息、《商品房预售许可证》，该组证据证明的时间是在盛泰公司取得土地使用权之后，不能佐证盛泰公司与***之间的买卖协议虚假，故本院不予采纳；通用记账凭证不能证明与案涉商铺具有关联性，本院不予采纳；盛泰公司提交的商铺明细表，能够证明案涉070152号商铺标注无收据，与***提供的收据存在矛盾，本院予以采纳；停工报告、复工报告、填充墙砌体隐蔽工程检查验收记录、建筑工程竣工验收单位（部门）和验收人员验收签字名单，不能证明***未实际占有案涉商铺，本院不予采纳；本案原一审中提交的答辩状和证据清单，能够证明***未提供案涉商铺资金来源及如何交付，本院予以采纳；《**国贸大厦铺位认购协议书》，能够证明盛泰公司与***签订了书面认购协议，本院予以采纳；***提交的《收款收据》二张与盛泰公司提交的商铺明细表存在矛盾，不能证明系案涉商铺的交款收据，本院不予采纳；《商业用房委托投资经营合同》、《国贸大厦商铺回购承诺书》、《专用收款收据存根》、《购房证明》、《证明》，能够证明案涉商铺由***占有，本院予以采纳；案外人***出具的证明，不能够证明与案涉商铺买卖具有关联性且证人未出庭接受质证，且未提供交付款项的银行转账流水或支取现金款项记录，本院不予采纳。 根据上述证据的举证、质证意见及分析与认定，本院认定事实如下：2007年9月19日，**市人民政府批复盛泰公司与北京西山产业投资有限公司取得涉案土地使用权，2008年11月5日，**市人民政府批复将涉案土地使用权人变更为盛泰公司。 2016年1月1日，盛泰公司与***签订《**国贸大厦铺位认购协议书》，协议约定“***认购国贸大厦一层070152号商铺，面积26.2平方米（实际面积以相关部门实测为准）；单价33,180／平米，总价款869,316元；一次性付清全款。”。 2013年11月13日，盛泰公司出具300,000元的《收款收据》一张，注明“1层A区3号暂定26.63㎡X33180=883,580元，暂收30万，剩余款借贷，面积最后以房产测算为准。”，于2015年12月21日出具510,000元的《收款收据》一张，注明“1层A区3号铺位，面积26.63平方米，此铺位房款已结清，2013年11月份已交30万，单据被***丢失。”，两张收据所标注的铺位号、商铺面积、价款、给付方式及与《**国贸大厦铺位认购协议书》、盛泰公司提供的商铺明细表记载的事项均不一致，且***未提供案涉商铺交付款项的银行转账流水或支取现金款项记录。 2016年1月1日，***作为委托方、甲方与朝阳***购物中心有限公司（以下简称***公司）作为受托方、乙方签订《商业用房委托投资经营合同》一份，合同主要约定***将070152号商铺全部投资经营管理权委托乙方***公司，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限13年，委托期限2016年1月1日至2029年1月1日；六、租金支付标准：租金计算2016年1月1日至2029年1月1日。年租69,545元。同日，***（乙方）与***公司（甲方）签订《国贸大厦商铺回购承诺书》一份，该回购承诺书对甲方义务（回购、升值补偿）、回购条件等作出了约定。 **国贸大厦铺位统一由***公司经营管理，***公司将涉案商铺出租给***，***于2018年3月27日，向***公司交纳案涉商铺的电费25,502.26元。 2019年12月7日，盛泰公司、***公司出具《购房证明》一份，证明未能及时办理网签、备案手续系盛泰公司原因。 另查明，鸿岩公司与盛泰公司建设工程施工合同纠纷一案，根据申请人鸿岩公司、***的诉前财产保全申请，本院于2017年1月20日作出（2017）辽13财保1号民事裁定，查封了盛泰公司开发的**国贸大厦包括本案涉案铺位在内的145户摊位。2018年6月19日，本院作出（2017）辽13民初2号民事调解书，调解内容“一、双方共同确认盛泰公司欠鸿岩公司工程款3763万元。盛泰公司于2019年6月19日前一次性全部偿还完毕；二、如逾期给付，鸿岩公司有权对拖欠的工程款3763万元及利息申请全额执行。”因盛泰公司未履行调解约定的给付义务，2020年5月18日，本院以（2020）辽13执81号案件立案执行。执行过程中，***对案涉商铺提出书面执行异议，要求解除查封措施。本院于2020年12月14日作出（2020）辽13执异117号执行裁定，裁定中止对位于**市××大厦××层××号摊××的执行。鸿岩公司在法定期限内提起本案之诉。 本院认为，本案争议焦点是***对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院对**国贸大厦一层070152号商铺查封之前，***虽已与盛泰公司签订了买卖合同，同时将涉案商铺出租给***公司，且由于盛泰公司需要统一网签备案，并非***自身原因未能办理过户登记，但***提供的证据不足以证明盛泰公司为其出具的二张收据与案涉商铺载明的商铺号一致，且未提供购买案涉商铺交付款项的银行转账流水或支取现金款项记录，故仅凭二张收据不足以证明案涉商铺已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，应认定***对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告**市鸿岩建筑工程有限公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项规定，判决如下： 准许对位于**市**××大厦××层××号摊××予以执行。 案件受理费12,493元，由被告***、朝阳盛泰房地产开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审 判 长　　*** 审 判 员　　袁　源 审 判 员　　王　阳 二〇二二年五月六日 书 记 员　　王　青 法官助理　　（代）