福建省建瓯佳日置业有限公司与福建建瓯武夷房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

福建省建瓯市人民法院

民 事 判 决 书

（2016）闽0783民初173号

原告（反诉被告）：福建省建瓯佳日置业有限公司（以下简称佳日公司），住所地建瓯市，统一社会信用代码913507837937646400。

法定代表人：王仁智，总经理。

委托诉讼代理人：陈龙民、曹雅容，福建仁胜律师事务所律师。

被告（反诉原告）：福建建瓯武夷房地产开发有限公司（以下简称建瓯武夷公司），住所地建瓯市，组织机构代码66508436-8。

法定代表人：郑官塘，董事长。

第三人：中国武夷实业股份有限公司（以下简称中国武夷公司），住所地福州市，组织机构代码15814309-5。

法定代表人：丘亮新，董事长。

被告及第三人共同委托诉讼代理人：钟彬，徐军，北京大成（福州）律师事务所律师。

原告佳日公司与被告建瓯武夷公司、第三人中国武夷公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用普通程序。审理过程中，被告建瓯武夷公司提起反诉，本院依法予以受理并与本案合并，公开开庭进行了审理。原告佳日公司的委托诉讼代理人陈龙民、曹雅容，被告建瓯武夷公司与第三人中国武夷公司的共同委托诉讼代理人钟彬、徐军到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告佳日公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付经政府批准增加建筑面积的土地款20810088.3元及利息，利息从2013年10月23日开始按月利率0.8%计算至付清款项之日止；（暂计至2016年1月23日利息为4494980元）。2、判令被告支付拖欠的土地款200万元及利息，利息从2016年1月14日开始按月利率1%计算至还清欠款之日止；3、判令被告向原告支付逾期支付土地款利息，计至2016年1月13日共计人民币2586164元；事实与理由：2007年8月20日，原告与第三人签订《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》（以下简称《设立合同》），合同约定：原告与第三人在建瓯市设立福建建瓯武夷房地产开发有限公司（公司，即被告），公司注册资本12500万元，第三人以货币出资人民币7500万元，占60%，原告以司训连地块土地使用权出资人民币5000万元，占40%。合作开发建设司训连地块商品房项目，小区名称暂定为“建瓯武夷花园”。鉴于第三人具有专业房地产投资开发管理的优势，双方同意将被告作为第三人的控股子公司，委托第三人对被告公司进行全面管理与监督。全权操盘项目经营管理。包括项目策划、施工建设、销售、主持公司日常事务等全面经营管理工作。原告不参与公司的经营管理。被告受让司训连地块110亩土地，受让价为15700万元（含作价入股的5000万元）。其中10500万元以受让土地支付土地款方式支付（实际支付应扣除5000万元作价入股款）。其余5200万元由公司在项目后期以税后利润或其他方式支付给原告。原告提供给公司的项目用地，获得政府批准的规划建筑面积不少于18万平方米。如果规划建筑面积少于18万平方米，则按差额比例扣减支付给原告的土地款；如果规划建筑面积大于18万平方米，则按增加比例增加支付给原告的土地款。合同除上述约定外还约定其他内容。2007年8月23日被告公司成立，原告依合同约定将司训连地块土地全部过户给被告开发建设“建瓯武夷花园”小区。截止2012年9月20日，被告在政府规划面积18万平方米内共支付给原告的土地款10500万元（不包括作价入股5000万元），尚欠原告土地款200万元未付，且已付款项未按合同约定期限支付。2014年1月16日，原告与第三人签订协议将30%股份作价6800万元转让给第三人。现原告持有被告公司10%股权，第三人持有被告公司90%股权。根据建瓯市规划局2013年10月22日批准的《建瓯武夷花园总平面图》，建瓯武夷花园项目建筑面积共计203858.70平方米，大于原告与第三人约定的18万平方米，依合同约定被告应按增加比例增加支付给原告土地款20810088.3元【计算方式：（203858.70㎡-180000㎡）×（157000000÷180000㎡）=20810088.3元】。原告与第三人于2007年8月20日签订《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》，约定项目计划用四年全面完成，总计48个月，按照前、中、后三段划分，项目后期应为2010年2月20日至2011年8月19日，即从2010年2月20日起被告负有支付其余5200万元的义务，延迟付款理应支付相应利息。被告延期支付的土地款应支付给原告利息，利息暂计至2016年1月13日（按月利率1%计算）合计2586164元。

被告建瓯武夷公司辩称：1、程序上，原告根据《建瓯武夷花园总平面图》来主张增加支付土地款已经超过2年诉讼时效。2、原告依据《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》向被告主张权利缺乏法律依据。《设立合同》的签订方是原告与中国武夷，双方共同约定的内容是被告的义务，但是被告却从始至终没有在《设立合同》中签章，被告对其双方为被告设立的义务并不认可。3、原告与被告签订的《建瓯司训连土地使用权转让合同》中约定的土地转让款为10500万元，原告主张土地转让款是15700万元缺乏事实依据。4、原告以涉案地块总建筑面积为203858.7平方米超过18万平方米为由向被告主张增加支付土地款是完全错误的。被告认为，首先，该面积应以计容面积来认定规划建筑面积，原告所出让的是土地，土地的总面积为73611.5平方米始终没有改变，只有在容积率调整的情况下，计容面积发生调整才会导致被告开发的地产所能出售的房产面积增加，由此才有增加支付土地款的问题，该增加支付的土地款实际是对增加计容面积所增加盈利的分红。而涉案地块的容积率始终都没有发生变化，根本不存在增加计容面积的问题；其次，《关于进一步明确“武夷花园”项目用地相关规划指标的函》可知，总建筑面积为197401.8平方米，而不是原告所主张的203858.7平方米，原告所主张的总建筑面积已经被后续的政府文件所更改，原告所主张的总建筑面积明显与事实不符；第三，原告在诉状中计算增加土地款的计算公式明显错误，原告以土地价款总价15700万元除以18万平方米计算出建筑面积均价后乘以所谓的增加土地面积来计算应付增加土地款是错误的。如上所述，涉案土地总价是10500万元不是15700万元。5、原告以被告尚欠其18万平方米以内的土地款200万元的观点明显错误。首先，如上所述，涉案土地的转让总价款是10500万元，而不是原告所主张的15700万元，被告已经按照《土地转让合同》的约定全额支付了全部土地款，不存在拖欠原告土地款的问题；其次，事实上，原告以预支、预借的方式已经从被告处超领了5000万元土地款。6、原告主张所谓逾期支付土地款利息2586164元，没有事实依据。综上所述，被告从未与原告签订过《设立合同》，涉案土地转让款应以《土地转让合同》中约定的款项为准，原告的各项诉讼请求均缺乏事实及法律根据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

第三人中国武夷公司述称：1、原告与第三人签订的《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》中关于土地转让的约定已经被后续《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》所替代。2、原告以涉案地块总建筑面积为203858.7平方米超过18万平方米为由主张增加支付土地款是完全错误的。3、原告根据《设立合同》来主张所谓逾期支付土地款利息2586164元是对《设立合同》的错误理解。综上所述，第三人认同建瓯武夷公司的各项答辩意见，第三人认为，原告的各项诉讼请求均缺乏事实及法律根据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

反诉原告建瓯武夷公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告福建省建瓯佳日置业有限公司立即向反诉原告福建建瓯武夷房地产开发有限公司返还超领土地款人民币5000万元以及相应利息（以每笔欠款本金为基数，以每笔款项实际付款之日计算至款项实际支付还清之日止，按月利率1%计算，暂计至2016年4月5日利息为人民币3129.55万元）；2、请求判令反诉被告福建省建瓯佳日置业有限公司立即向反诉原告福建建瓯武夷房地产开发有限公司偿还由反诉原告代垫的土地出让金、印花税以及契税共计人民币6211817.63元；3、请求反诉被告福建省建瓯佳日置业有限公司立即向反诉原告福建建瓯武夷房地产开发有限公司偿还由反诉原告代垫的土地边界赔偿款人民币40万元。事实与理由：第一、2007年8月20日，中国武夷实业股份有限公司（下称“中国武夷”）与反诉被告福建省建瓯佳日置业有限公司（下称“佳日公司”）签订《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》约定，中国武夷和佳日公司共同出资12500万元设立建瓯武夷福建建瓯房地产开发有限公司（下称“建瓯武夷”），其中中国武夷出资7500万元以货币形式出资。占股60%，佳日公司出资5000万元以司训连土地使用权出资，占股40%。同日，中国武夷和佳日公司签订《股东合作协议书》约定合资设立建瓯武夷事宜。2007年8月23日，建瓯武夷与佳日公司签订《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》（下称“《土地转让合同》”），约定：佳日公司将座落于建瓯市原南京军区空勤部建瓯司训连地块（下称“项目用地”）的土地使用权有偿转让给建瓯武夷，宗地总面积为73611.5平方米，总地编号为001/01/040164，宗地用途为住宅用地，宗地土地证编号为“瓯国用（2007）第329号”，土地转让价为人民币10500万元（含佳日公司土地使用权作价入股的5000万元），此转让价包含：土地出让金、地面物的各种补偿、土地过户的所有税项、土地部门收取的土地配套费和管理费等；第一期土地款于佳日公司建土地使用权转移至建瓯武夷名下时，建瓯武夷向佳日公司支付6000万元（扣除作价入股款2400万元，实际支付现金3600万元）；第二期土地款于建瓯武夷取得土地使用证后时，支付4500万元（扣除作价入股款2600万元，实际支付现金1900万元）；佳日公司交付的项目用地必须是净地且无权属纠纷，若由于权属纠纷或拆迁补偿造成的额外成本支出从支付给佳日公司的土地款中扣除；佳日公司负责承担土地转让过程中所有的税项、费用（包含土地出让金、地面物的各种补偿、土地过户的所有税项、土地部门收取的土地配套费和管理费等）。合同尚就其他事项进行了约定。合同签订后，建瓯武夷依约将土地转让款10500万元支付给佳日公司，其中扣除5000万元作价入股款外，另实际支付土地转让款人民币5500万元。从2008年8月6日起，佳日公司以经营资金紧张为由从建瓯武夷超领土地款，并出具相应承诺函或报告等领款凭证，共计超领土地款人民币2550万元。另，在项目开发过程中，佳日公司以资金紧张为由又先后从建瓯武夷处超领土地款人民币2450万元，但佳日公司以各种理由拒绝出具债务凭证，由此，佳日公司从建瓯武夷以提起支付土地款的名义共计超领土地款人民币5000万元。第二、根据《土地转让合同》的约定，土地转让款中包含了土地出让金、地面物的各种补偿、土地过户的所有税项、土地部门收取的土地配套费和管理费等，涉案土地项下的土地契税应由佳日公司向政府相关部门缴纳，但因佳日公司拒不履行合同义务，导致项目无法继续开发，2009年2月26日，建瓯武夷代佳日公司向建瓯市财政局转账支付涉案土地契税人民币740625元。2012年1月10日，建瓯武夷代佳日公司向福建省建瓯市地方税务局缴纳印花税人民币52500元、契税人民币2409375元，合计人民币2461875元。2015年3月3日，建瓯武夷代佳日公司向建瓯市国土资源局缴纳土地出让金292.025万元。2015年3月12日，建瓯武夷代反诉被告向福建省建瓯市地方税务局缴纳印花税人民币1460.13元、契税人民币87607.5元，上述建瓯武夷为佳日公司代为向政府相关部门缴纳税费共计人民币6211817.63元，上述款项依约应由佳日公司缴纳，在建瓯武夷代为缴纳后应由佳日公司返还。第三、因项目用地临界村豪栋村第十二小组借款土地界址有争议，不断扰乱项目施工现场的正常秩序，为解决土地边界争议、促进“武夷花园”项目建设的顺利进行，建瓯武夷经董事会决议批准，向土地总承包人豪栋村第十二小组和土地实际承包人范名明各支付人民币20万元，共人民币40万元。根据《土地转让合同》约定。佳日公司出让的土地为净地，土地转让款中包含了地面物的各种补偿，因佳日公司未能处理好土地纠纷，导致建瓯武夷在开发过程中支付了40万元的补偿费用应由佳日公司承担。

反诉被告佳日公司辩称：1、反诉被告并未超领5000万元，更不存在支付利息问题。反诉原告支付的5000万元系根据《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》约定而应支付的土地转让款。反诉原告主张应按《建瓯司训连地块使用权转让合同》约定支付10500万元土地款，显然错误。《建瓯司训连地块使用权转让合同》系反诉被告与反诉原告为办理土地产权过户手续而签署，反诉原告在提供给反诉被告的《承诺函》中明确双方关于司训连地块合作开发事宜以佳日公司与第三人签订的《福建建瓯武夷房地产有限公司设立合同》约定为准，根据《设立合同》的约定土地受价是15700万元，其中10500万元以受让土地支付土地款方式支付，支付时佳日公司提供合法有效的土地款财务凭证，其余5200万元由公司在项目后期以税后利润或其他方式支付，反诉被告应提供财务凭证（并未要求提供土地款发票）是以签订《建瓯司训连地块使用权转让合同》并未改变原设立合同的约定。建瓯武夷系佳日公司与第三人设立合同而成立2007年8月20日佳日公司与第三人签订设立合同，2007年8月23日就与建瓯武夷签订放弃自身巨额利益的合同显然有违常理。建瓯武夷事实上土地款按设立合同约定实际履行了15500万元，尚欠200万元也可证实。2014年12月10日反诉原告《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回函》及土地款明细表，建瓯武夷与佳日公司之间的争议仅为契税315万元归谁承担的问题。退一步讲即使反诉被告应支付利息，反诉原告的主张也是超过诉讼时效，依法不应得到支持。2、契税归谁承担的问题，反诉被告认为应由反诉原告承担。反诉原告是契税及印花税的缴纳人，即使合同约定了反诉被告承担，因该约定违反了相关法律规定，所以该约定无效。土地转让金及相关契税，该款是由反诉被告在土地使用权转让以后，反诉原告改变了土地的使用性质，该款项应由反诉原告承担。3、关于反诉原告要求反诉被告返还边界赔偿款，根据合同约定反诉被告要处理的是权属纠纷和拆迁造成的赔偿情况。临界村是借口造成纠纷。反诉原告在向临界村和实际承包人商议赔偿款时并未征求反诉被告的同意或委托。在起诉状以及答辩意见、举证清单自认临界村豪栋村第十二小组借口界址有争议而索赔的，反诉原告仍向总承包人和实际承包人赔偿40万元，该行为未经反诉被告的同意或授权，应自行承担。

审理过程中，原告（反诉被告）就其主张提供证据材料16份：1、《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》，证明：2007年8月20日，原告与第三人签订合同设立被告，由被告受让原告司训连地块土地，开发建设“建瓯武夷花园”小区，受让价为15700万元，原告提供给被告的项目用地，获得政府批准的规划建筑面积不少于18万平方米。如果规划建筑面积少于18万平方米，则按差额比例扣减支付给原告的土地款；如果规划建筑面积大于18万平方米，则按增加比例增加支付给原告的土地款。项目计划用四年全面完成项目开发的事实。2、《国有土地使用权出让合同》合同编号：2007026；3、《建瓯市国土资源局补充合同》，共同证明：原告依《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》约定将建瓯司训连地块转让给被告的事实。4、2007年9月30日《建瓯司训连地块土地使用权转让合同补充协议》；5、被告2007年9月30日《承诺函》。证据材料4、5共同证明：①证明原被告司训连地块合作开发事宜以原告与第三人签订的《福建建瓯武夷房地产有限公司设立合同》约定为准，土地转让款为15700万元而非10500万元。②证明被告以原被告为办理土地过户手续需要而签订的《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》计算土地转让款提起反诉请求，其主张违背双方约定，不应得到支持。6、建瓯市人民政府文件【瓯政综[2013]37号】；7、建瓯市住房保障和城乡规划建设局文件【瓯规（编）函[2014]82号】；8、建瓯市住房保障和城乡规划建设局2013年10月22日根据市政府瓯政综[2013]37号文件审批的规划经济技术指标表及建瓯武夷花园总平面图。证据材料6-8共同证明：原告提供给被告的项目用地（即建瓯武夷花园项目），获得政府批准的规划建筑面积共计203858.70平方米，大于原告与第三人约定的180000平方米，增加部分为23858.70平方米，依合同约定被告应按增加比例增加支付给原告土地款20810088.3元的事实。9、2014年1月16日《福建建瓯武夷房地产开发有限公司股权转让协议》；10、原告《电子银行交易回单（付款方）》；11、被告《关于收到福建省建瓯佳日置业有限公司借款和利息的报告》闽瓯武[2014]34号文件证据材料9-11共同证明：①证明原告与第三人约定，原告持有的被告30%股权转至第三人名下，且原告向被告偿还借取的全部周转款本金及利息后第二个工作日内，第三人向原告支付剩余的股权转让款人民币肆仟捌佰万元整。②证明原告于2014年1月23日向被告归还借款本息14515303.25元。③证明被告向第三人报告截止2014年1月23日被告已全部收回原告欠款的事实。④证明被告在反诉中主张原告返还超领被告土地款5000万元及支付相应利息没有事实依据。12、原告2014年12月3日《土地款支付要求》函件；13、被告2014年12月10日《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回复》的函件及附件《2007-2013预付福建佳日置业有限公司土地款明细表》；14、2014年12月16日原告回函《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回复>的反馈意见》及2014年1月21日契税完税证明；15、2009年1月5日支付100万元、2011年1月21日支付支付100万元、2011年1月27日支付100万元、2011年9月15日支付200万元四张银行回单（附言均注明土地款）。证据材料12-15共同证明：①证明原告于2014年12月3日发函要求被告支付尚欠的土地款214万元，被告2014年12月10日回函确认按《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》规定，司训连地块受让价为15700万元（含作价入股5000万元，另外再支付10700万元）。②证明被告支付给原告10500万元土地款，尚欠原告200万元土地款未付的事实。③证明被告主张其支付的315万元契税系代原告垫付，其支付土地款10815万元，已经超过10700万元，原告回函不予认可，双方仅对315万元契税归谁承担存在争议的事实。④证明被告已按《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》约定的15700万元土地受让款实际履行了10500万元的事实。⑤证明被告在2008年8月7日至2012年9月20日间对原告支付的5000万元均为土地款，被告反诉主张原告返还超领土地款5000万元及支付相应利息没有事实依据。16、建瓯市国土资源局文件瓯国土资函【2014】69号，证明：证明被告2015年3月3日支付的292.025万元土地出让金，2015年3月12日缴交的89067.63元契税、印花税均系原告将土地使用权过户给被告后，被告改变土地性质产生的支出，应自行承担，与原告无关。

被告（反诉原告）的质证意见：证据1：《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》。对该证据的真实性无异议，对关联性和证明对象均有异议。①该协议的签订方是原告和中国武夷，被告并未在该协议上盖章，该协议中约定的条款对被告不产生法律效力，本案是土地转让款纠纷，该协议与本案无关，被告对其关联性不予认可；②该协议第七章购地专门条款中约定的土地转让款等条款已经由原告与被告签订的《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》所替代，就土地转让款问题并未实际履行，已经失去法律效力；③该协议中约定的18万平方米规划建筑面积并未指明是总建筑面积，该建筑面积应为规划计容面积；④、该协议约定的公司经营目的中虽然约定计划用四年时间完成项目开发，但协议中明确写明是计划，项目的进度应按实际进度为准，不能以此来推定2010年2月20日是项目后期。证据2：《国有土地使用权出让合同》。对该证据的真实性无异议，对关联性和证明对象均有异议。①该出让合同是佳日公司从国土局取得土地使用权的出让合同，与本案讼争的土地转让纠纷并无关联性，被告对其关联性不予认可；②该合同可以证明佳日公司在2007年6月通过土地出让的方式以2468.75万元的出让金取得了涉案土地使用权，同一年，佳日公司将涉案土地转让给被告，佳日公司居然主张1.57亿元，先后时间不足半年的情况下，价格居然提高了近8倍之多，佳日公司主张的转让价款明显与其缴纳的土地出让金相差甚远，其主张根本不合常理；③该《国有土地使用权出让合同》第24条明确规定，土地使用权转让的，转让双方应在相应合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让合同及《国有土地使用权证》到土地部门申请办理土地登记，佳日公司将土地转让给被告时双方签订的转让合同依法应在土地部门备案，双方土地转让价款应以备案合同为准。证据3：《补充合同》。对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性和证明对象均有异议。①按照土地转让的法律程序和上述土地出让合同的规定，应当由佳日公司将双方签订的土地转让合同交由国土局备案，而不是再签订出让合同的补充协议，因此，该补充协议的签订违反了土地出让和转让的法律规定程序，被告对其合法性不予认可；②该补充合同是对原告与建瓯市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》的补充，但是被告并不是《国有土地使用权出让合同》的当事人，该协议中并未约定合同价款，并不是土地转让合同，该协议与本案无关。③事实上，佳日公司与被告就土地转让签订了土地转让合同，该转让合同就是被告提交的证据2《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》该合同在土地部门和税务部门备案，作为缴纳税金的依据，《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》才是在政府部门备案确认的合同；④该《补充协议》不能用于证明原告将涉案土地使用权转让给了被告，土地使用权的转让应以权证变更为依据，被告对其证明对象有异议；⑤该《补充协议》可以证明被告是土地受让人，土地转让价款应以备案土地转让合同为依据，《设立合同》中的土地价款约定对被告不发生法律效力。证据4：《建瓯司训连地块土地使用权转让合同补充协议》。对证据的真实性无异议，对其合法性、关联性及证明对象均有异议。①从佳日公司提交的证据5《承诺函》可知，该补充协议仅仅作为办理相关手续使用，不作其他用途，不具法律效力的文件，该补充协议并不是双方真实意思表示，该协议是不具有法律效力的无效文件，被告对其合法性、关联性均不认可；②该协议并未在土地部门和税务部门进行备案，该协议中约定的补充增加土地转让款4600万元并未实际履行，从佳日公司缴纳的土地增值税等税收缴纳凭证可知，佳日公司并未缴纳该部分税款，双方也并未根据该协议进行履行，该协议实际就是为了佳日公司办理手续而签订，该协议对双方并无法律效力。证据5：《承诺函》。对证据的真实性无异议，对其关联性及证明对象均有异议。①该承诺函与佳日公司提交的证据4《建瓯司训连地块土地使用权转让合同补充协议》是同一天2007年9月30日签订的，该承诺函中明确写明补充协议不具有法律效力，目的就是为了否定补充协议中增加土地转让款相关约定的效力，佳日公司将其作为证据提交也是确认其真实性，该承诺函的真实性可以确定就意味着佳日公司证据4的补充协议的效力应当依法否定；②该《承诺函》中仅承诺司训连地块合作开发相关事宜以设立合同约定为准，合作开发相关事宜指的就是合作设立项目公司、双方占股比例等，该《承诺函》并未提及土地转让价款，更不能证明佳日公司主张土地款为1.57亿元。相反，《设立合同》中两个股东之间对土地的作价与土地转让过程中出让方与受让方之间对土地转让款的约定完全是两个不同的概念，以土地价款出资而对土地的作价是投资股本的价值评估，土地转让价款应由土地出让方和受让方进行议定，《设立合同》中的出资作价条款对被告无效，《承诺函》也不能证明双方约定了土地价款，因此，涉案土地价款应以双方签订的土地转让合同中的约定为准。证据6：建瓯市人民政府文件【瓯政综[2013]37号】；证据7：建瓯市住房保障和城乡规划建设局文件【瓯规（编）函[2014]82号】；证据8：《建瓯武夷花园总平面图》，该对三份证据的真实性无异议，对证明对象有异议。①佳日公司和被告均提交了建瓯市住房保障和城乡规划建设局文件【瓯规（编）函[2014]82号】，该文件作出时间是2014年，该文件中明确写明2013年的规划指标和项目总平面图以及瓯规（编）函[2014]78号文同时废止，因此，证据6和证据8属于废止文件，该文件已经失效。②佳日公司主张总建筑面积为203858.7平方米缺乏依据，从被告提交的证据7《关于进一步明确“武夷花园”项目用地相关规划指标的函》可知，总建筑面积为197401.8平方米，而不是原告所主张的203858.7平方米；③总建筑面积与土地转让合同中约定的规划建筑面积完全是不同的两个概念，规划建筑面积是指计入容积率的总建筑面积，由总建筑面积减去不计容积率的建筑面积加上特殊多倍计容积率的建筑面积，又称为计容面积。佳日公司将总建筑面积当做规划建筑面积来计算是明显错误的。证据9：2014年1月16日《福建建瓯武夷房地产开发有限公司股权转让协议》；证据10：《电子银行交易回单》；证据11：《关于收到福建省建瓯佳日置业有限公司借款和利息的报告》；对证据9、10的真实性无异议，对证据11的真实性不认可，对证据9、10的关联性不认可，对三份证据的证明对象有异议。①证据11佳日公司未提供原件核对，对其真实性不予认可；②证据9、10是双方股权转让的约定，被告已经依约支付了股权转让款，该两份证据与本案无关。上述两份证据不能证明佳日公司还清了借款，佳日公司共向被告借款伍仟多万元，佳日公司提供的该份证据正好可以佐证佳日公司以资金紧张为由向被告借款的事实，佳日公司并对借款支付了一定的利息。③《福建建瓯武夷房地产开发有限公司股权转让协议》第5.4条中明确规定了建瓯武夷与豪栋村村民土地边界纠纷由佳日公司处理，被告因处理纠纷所支付的款项应由佳日公司承担，并由佳日公司依约承担违约责任、赔偿损失。证据12：《土地款支付要求》；证据13:《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回复》、及附件《2007-2013预付附件佳日置业有限公司土地款明细表》；证据14：《关于对《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回复》的反馈意见》及2014年1月21日契税完税证明。对证据12、13、14中《关于对《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回复》的反馈意见》的真实性、关联性和证明对象均有异议，对2014年1月21日契税完税证明的真实性无异议。①《土地款支付要求》没有任何印章，不具备证据形式要件，故对其真实性不予认可，《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回复》是财务人员对土地款总价的误认、误识，不是被告真实意思表示，《关于对《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回复》的反馈意见》没有任何印章，不具备证据形式要件，仅是佳日公司单方主张对其真实性不予认可；②《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回复》并不能证明涉案土地的总价款是15700万元，该函件是财务部门发出的文件，是财务部门对合同总价款的误认、误识，土地总价款应以双方签订的《土地转让合同》为依据，该函件仅能证明被告从始至终认为被告已经完全支付了土地款；③佳日公司发出的函件从未提及过所谓超过18万平方米应增付土地款的问题，双方在合同履行过程中从未就该方面存在任何争议，被告始终认为已经足额支付了土地款，不存在拖欠的问题。④2014年1月21日契税完税证明与法院调取了税务部门留存缴税凭证一致，足以证明佳日公司缴纳税费的基数是按照土地总价款1.05亿元来缴税，该土地价款与备案的土地转让合同一致。证据15：银行回单。对该证据真实性无异议，对证明对象有异议。四张银行转账回单的款项性质不应以回单中的附言来认定，被告已经提交了由佳日公司出具的借条和承诺函等借据文件，上述款项的性质就是借款，佳日公司还在借据中约定了利息，如果是土地款支付根本不存在利息，且佳日公司之前的证据证明其有支付了利息，更加可以印证佳日公司向被告借款五千多万元的事实。证据16：建瓯市国土资源局文件瓯国土资函【2014】69号。对该证据真实性无异议，对证明对象有异议。根据被告与佳日公司达成的土地转让合同的约定，承担所有的土地税费，补交土地出让金和税费本身就是佳日公司的合同义务。一方面因土地用途变更而导致建筑总面积变化，佳日公司由此来主张增加土地款，另一方面，因土地用途变更而补交土地出让金和税费，佳日公司却以土地用途变更与其无关而拒不承担合同义务。佳日公司对同一事件却采取完全不同的态度，其主张毫无事实依据。

第三人的质证意见与被告相同。

被告（反诉原告）建瓯武夷公司就其主张提供证据材料20份：1、《股东合作协议书》，证明：2007年8月20日，佳日公司与中国武夷签订《股东合作协议书》，约定：双方共同设立建瓯武夷公司作为项目公司，完成建瓯司训连地块商品房项目，佳日公司出资5000万元，占股40%，中国武夷公司出资7500万元，占股60%。2、《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》，3、《福建省土地增值税清算纳税申报表》，共同证明：①2007年8月23日，佳日公司与建瓯武夷签订《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》，约定：佳日公司将座落于建瓯市原南京军区空勤部建瓯司训连地块的土地使用权有偿转让给建瓯武夷公司，宗地总面积为73611.5平方米，宗地编号为001/01/040164，宗地用途为住宅用地，宗地土地证编号为“瓯国用（2007）第329号”，土地转让价为人民币10500万元（含佳日公司土地使用权作价入股的5000万元），此转让价包含：土地出让金、地面物的各种补偿、土地过户的所有税项、土地部门收取的土地配套费和管理费等；第一期土地款于佳日公司将土地使用权转移至建瓯武夷名下时，建瓯武夷向佳日公司支付6000万元（扣除作价入股款2400万元，实际支付现金3600万元）；第二期土地款于建瓯武夷公司取得土地使用证后时，支付4500万元（扣除作价入股款2600万元，实际支付现金1900万元）；佳日公司交付的项目用地必须是净地且无权属纠纷，若由于权属纠纷或拆迁补偿造成的额外成本支出从支付给佳日公司的土地款中扣除；佳日公司负责承担土地转让过程中所有的税项、费用（包含土地出让金、地面物的各种补偿、土地过户的所有税项、土地部门收取的土地配套费和管理费等）。合同尚就其他事项进行了约定。②佳日公司向建瓯市地税局申报“武夷花园”项目的土地增值税中的计税基础土地转让款为人民币10500万元。4、《建设项目选址意见书》，证明：建瓯市城乡规划局核准“武夷花园”项目的规划主要技术指标：容积率≤2.5，建筑密度≤26%等。说明从土地出让到建设容积率都没有发生变化。5、《建瓯市发展和改革局关于福建武夷房地产开发哟徐公司建设“武夷花园”项目立项的批复》发布瓯发改[2007]112号，证明：①建瓯市发展和改革局于2007年9月18日发布瓯发改[2007]112号《建瓯市发展和改革局关于福建武夷房地产开发有限公司建设“武夷花园”项目立项的批复》，批复：同意“武夷花园”项目立项，项目总建筑面积为184000平方米，容积率为2.5，建筑密度26%等内容。②“武夷花园”项目地块的总建筑面积为184000平方米经过建瓯市发展和改革局同意批复，是建瓯市政府部门研究通过且确认的。6、《函告》，证明：①2008年10月22日，建瓯武夷向佳日公司送达《函告》，告知：由于佳日公司尚欠市政府土地转让金，“建瓯武夷花园”项目的修建性详细规划和总体方案至今未得到批准。项目工程前期工作进度已拖延长达三周，严重影响了项目后期工作。②佳日公司在履行项目土地转让过程中，存在严重违约行为。7、《关于进一步明确“武夷花园”项目用地相关规划指标的函》瓯规（编）函[2014]82号，证明：建瓯市住房保障和城乡规划建设局于2014年10月17日发布瓯规（编）函[2014]82号《关于进一步明确“武夷花园”项目用地相关规划指标的函》，确认：2007年6月，佳日公司与国投资源部门签订了国有土地使用权出让合同，约定“武夷花园”项目地块总计容面积不超过184028.75㎡；2008年12月31日，原规划局审批了“武夷花园”项目修建性详细规划，项目总计容面积为184028.75㎡；2010年3月17日，原市规划局审核批准了“武夷花园”项目总平面调整方案，确定项目总计容面积为184028.75㎡。对“武夷花园”项目用地相关规划指标的说明以本函为准；2013年10月22日，规划局根据瓯政综[2013]37号文件和市政府[2012]87号会议纪要审核批准“武夷花园”项目的总平面调整方案，修改后的主要规划技术指标如下：项目总计容面积为184028.75㎡；“武夷花园”项目用地改变土地用途前的规划指标如下：项目总建筑面积为197401.8㎡，其中总计容面积为184028.75㎡。8、《一般缴款书（收据）》、《记账凭证》；9、《中国建设银行电子缴税付款凭证》、《税收转账专业完税证》、记账凭证；10、《福建省政府非税收人缴款通知书》、《福建省国有土地使用权出让金票据》；11、《中国建设银行单位客户专用回单》、《税收完税证明》，证据材料8-11共同证明：①2009年2月26日，建瓯武夷代佳日公司向建瓯市财政局转账支付涉案土地契税人民币740625元。②2012年1月10日，建瓯武夷代佳日公司向福建省建瓯市地方税务局缴纳印花税人民币52500元、契税人民币2409375元，合计人民币2461875元。③2015年3月3日，建瓯武夷代佳日公司向建瓯市国土资源局缴纳土地出让金292.025万元。④2015年3月12日，建瓯武夷代佳日公司向福建省建瓯市地方税务局缴纳印花税人民币1460.13元、契税人民币87607.5元，合计人民币89067.63元。12、《租园合同》；13、《福建建瓯武夷房地产开发有限公司会议纪要》；14、《福建建瓯武夷房地产开发有限公司工程拨款审批单》、《中国建设银行单位客户专用回单》四张；15、《福建建瓯武夷房地产开发有限公司工程拨款审批单》、《中国建设银行单位客户专用回单》四张、范名明身份证复印件。证据材料12-15共同证明：①2006年12月31日，豪栋十二小组与范名明签订《租园合同》，约定：豪栋十二小组将“城墙头边园，座落在汽车连门口”位置的土地使用权租赁给范名明使用，租赁期间自2006年1月1日至2028年12月31日。②2015年12月29日，建瓯物业召开会议，会议主要内容为：因建瓯武夷花园地块北向边界20#-22#部分土地争议问题严重影响武夷公司工程建设的进行，临界村豪栋村第12小组借款界址有争议，不断扰乱施工现场的正常秩序。为促进“武夷花园”项目建设的顺利进行，向土地总承包人豪栋村第12小组和土地实际承包人各支付20万元，共40万元。与会人员陈凌蔚、刘建红、陈全省、郑友好、李建春、张世建在该会议纪要上签名。③2015年12月29日，建瓯武夷内部出具《福建建瓯武夷房地产开发有限公司工程拨款审批单》，同意向豪栋村第十二小组村民支付土地边界赔偿款人民币20万元，款项由村民代表杨祖金代为收取。2015年12月30日，建瓯武夷代佳日公司向豪栋村第十二小组支付土地边界赔偿款人民币20万元。④2016年1月5日，建瓯武夷内部出具《福建建瓯武夷房地产开发有限公司工程拨款审批单》，同意向范名明支付土地边界赔偿款人民币20万元。2016年1月12日、13日，建瓯武夷代佳日公司向范名明支付土地边界赔偿款共计人民币20万元。16、《账户历史交易清单》、《进账单》八张、《借款及代付土地收益金报告》、《进账单》、《国有土地使用权出让金专用票据》、《进账单》两份、中国农业银行流水账单、《进账单》、中国农业银行流水账单、《承诺函》两份、中国农业银行流水账单、《进账单》、《中国银行对账单》、《一般缴款书》、《对账单》、《承诺函》、中国建设银行流水账单、中国农业银行流水账单、《进账单》四份、《承诺函》、《进账单》八张，共同证明：①2007年8月24日至2008年3月21日期间，建瓯武夷共向佳日公司转账支付土地出让金人民币5500万元。建瓯武夷已根据《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》之约定向建瓯公司支付全额土地出让金。②2008年8月7日至2012年9月20日期间，佳日公司以经营资金紧张为由向建瓯武夷借款并出具《承诺函》或《借款及代付土地收益金报告》等借款凭证，建瓯武夷均以通过银行转账方式向佳日公司支付上述款项，上述出借款项共计人民币2300万元。③在项目开发过程中，佳日公司以资金紧张为由又先后从建瓯武夷处借款人民币2700万元，但佳日公司以各种理由拒绝出具债务凭证。④佳日公司从建瓯武夷处以预借土地款或借款的名义共计借款人民币5000万元，建瓯武夷在支付土地使用款时主张将上述借款冲抵土地使用款，佳日公司又以日后会归还上述借款为由不同意冲抵，导致上述借款至今仍未清偿。17、《承诺函》两张，共同证明：1、2012年1月12日，佳日公司向建瓯武夷出具《承诺函》，佳日公司以资金困难要求提前支付土地款为由从建瓯武夷领取100万元，按月利率1%计息，计息日期从实际付款日算起。18、建瓯市住房保障和城乡规划局的文件，证明：1、武夷花园项目用地相关指标的批复和改变的过程。2、该文件已经被证据七文件废止，废止的理由是总建筑面积发生了变更。19、武夷山市设计研究院的说明，证明：从专业的角度对合同中所指的规划建筑面积进行了说明。福建省建设厅的容积率计算方法。明确的说明规划建设面积就是计入容积率的计容面积。20、申请法院调取的税务缴纳凭证及税收通用缴款书、完税凭证、土地增值税清算发票，证明涉案土地的转让款总价是1.05亿元。

原告（反诉被告）的质证意见：对证据材料1《股东合作协议书》三性均有异议，没有提供原件。对证据2《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》形式上的真实性没有异议，但对关联性有异议。该转让合同是因需要办理相关手续需要而签订的，2007年9月30日签订了《建瓯司训连地块土地使用权转让合同补充协议》，建瓯武夷出具《承诺函》给佳日公司，承诺该补充协议仅作为办理相关手续使用，不作其他用途，不具法律效力；同时承诺司训连地块合作开发相关事宜以中国武夷实业股份有限公司与佳日公司签订的《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》约定为准。对证据材料3《福建省土地增值税清算纳税申报表》对真实性和关联性有异议。对证据材料4《建设项目选址意见书》真实性没有异议。对证据材料5《建瓯市发展和改革局关于福建武夷房地产开发有限公司建设“武夷花园”项目立项的批复》瓯发改[2007]112号文的真实性和合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议。发改局只是对武夷花园项目立项进行批复，其并无权对建筑面积进行审批。建瓯市政府及建瓯市住房保障和城乡规划局最终审批确认项目总建筑面积为203858.7㎡而非184000㎡。对证据材料6《函告》真实性、关联性有异议。系建瓯武夷单方文件，未经佳日公司确认，对证明内容有异议。对证据材料7《关于进一步明确“武夷花园”项目用地相关规划指标的函》瓯规（编）函[2014]82号真实性无异议。该函件恰好证明了“武夷花园”项目用地获得政府规划面积203858.7㎡，项目总建筑面积包括项目总计容建筑面积和不计容建筑面积的事实。对证据材料8-11的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议。根据相关法律的规定，建瓯武夷公司为契税、印花税的纳税人。而被告改变土地性质交纳的292.025万元土地出让金，应自行负担。对证据材料12-15的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明对象有异议。佳日公司于设立合同签定后按合同要求将司训连地块依法完整过户给建瓯武夷（详见建瓯市国土局红线图所标范围），建瓯武夷已经取得该地块土地使用权，不存在土地争议问题。建瓯武夷在反诉状及提交的证据材料13《福建建瓯武夷房地产开发有限公司会议纪要》亦自认是村民借口土地界址争议，不断蚕食项目用地，扰乱施工现场的正常秩序。建瓯武夷自行与村民达成协议支付的40万元赔偿款应自行承担。对证据材料16真实性和合法性没有异议，关联性有异议，对证明内容有异议。①2008年8月7日至2012年9月20日期间，建瓯武夷向佳日公司支付的均为土地款，而非佳日公司的借款。建瓯武夷支付佳日公司款项部分银行回单2009年1月5日支付100万元；2011年1月21日支付100万元；2011年1月27日支付100万元；2011年9月15日支付200万元。上述回单用途均为土地款。2014年12月10日，建瓯武夷财务部回复函、建瓯武夷闽瓯武[2014]34号《关于收到福建省建瓯佳日置业有限公司借款和利息的报告》：“公司已经全部收回福建省建瓯佳日置业有限公司的欠款”，以及在建瓯武夷多次支付佳日置业土地款及股权转让款均未对此提出异议或要求也可证实佳日公司不存在向建瓯武夷借款问题。②建瓯武夷提出2008年8月7日至2012年9月20日支付佳日公司的款项5000万属于借款。若其主张成立，那么其提出“在支付土地使用款时主张将上述借款冲抵土地使用款，佳日公司又以日后会归还上述借款为由不同意冲抵，导致上述借款至今仍未清偿。”如按建瓯武夷所述，2007年8月24日至2008年3月21日已支付佳日公司土地款5500万，相当于土地款已付清，那么建瓯武夷在支付土地使用款时主张将上述5000万借款冲抵土地使用款，指的是什么款？2014年1月23支付佳日公司股权转让款时为何又不结算收回？显然建瓯武夷的主张是虚假的，不能成立的。对证据材料17《承诺函》两张，没有证据原件，对其三性均有异议。如果是经核对有原件，我方认为是为了支付土地款需要而出具的手续而已，不具有实际的借款意义。对证据材料18真实性无异议，也证明规划总面积包括计容和不计容面积。对证据材料19合法性和关联性有异议，出具的是单位主体不适格，没有说明建筑面积是否包含计容面积和不计容面积的资质。从佳日公司向法庭提交的政府文件和被告提交的文件均能证实建筑面积就是包含了计容面积和不计容面积。不应作为认定案件事实的依据。关于建筑说明是无效的。对法庭依被告建瓯武夷公司申请调取的证据材料20的真实性没有意见，但根据《设立合同》双方约定的价款是15700万元，10500万元是作为土地款，要求提供土地款的发票的部分，另5200万元以利润和其他方式支付，并非象被告说的是转让价款为10500万元。

第三人中国武夷公司对被告提供的证据均无异议。

本院的认证结论和理由：

对于原告提供的证据材料，被告除对其中的证据材料11、12及14中的《反馈意见》的真实性有异议外，对其他的证据材料的真实性均无异议，这些证据材料取得合法，与本案具有关联性，予以采信。但部分证据材料不能直接证实原告的部分证明对象。证据材料11的内容系处理双方的借贷关系，与本案缺乏关联性，不予采信；证据材料12《土地款支付要求》，虽未加盖原告公章，但其内容与证据13能相互印证，予以采信。对证据材料14中的《反馈意见》，被告的质证理由成立，不予采信。

对于被告提供的证据材料，原告除对其中的证据材料6、12、13、14、15的真实性有异议，以及证据材料8的关联性有异议外，对其他的证据材料的真实性均无异议，这些证据材料取得合法，与本案具有关联性，予以采信。但部分证据材料不能直接证实被告的部分证明对象。证据材料1虽无原件，但其内容与《设立合同》的部分内容基本一致，予以采信。证据材料6为被告单方制作的文件，且与本案缺乏关联性，不予采信。证据材料12、13、14、15，虽均系被告的单方行为，但证据之间能相互印证，与本案具有关联性，原告也未提供反驳证据，故本院予以采信。但这些证据仅能证明被告处理纠纷及支出的赔偿费用，不能直接证明所支出的赔偿费应由原告负担。证据材料8被告缴纳契税740625元的收据，缴款单位为被告，其内容不能体现与本案的关联性，且无其他证据相互印证，不予采信。

根据所采信的证据结合当事人陈述，查明本案事实如下：

（一）“武夷花园”项目用地的基本情况

“武夷花园”项目位于建瓯市司训连，原属部队军事用地。2006年11月1日，原告佳日公司与部队签订了该地块的《军用土地使用权转让合同》，转让价款为2468.75万元。其后办理了相关批准手续。2007年6月27日，建瓯市国土资源局与原告签订了《国有土地使用权出让合同》，原告以2468.75万元的价格受让该国有土地使用权（出让金由部队收取），宗地用途为住宅用地，出让年限为70年。合同约定的主要规划指标为：项目用地面积73611.5㎡，用地性质为住宅用地，容积率≤2.5，建筑密度≤26%，绿地面积≥30%。按照该指标要求，该项目总计容面积不超过184028.75㎡。2008年12月31日，原建瓯市规划局根据相关规定审批了该项目修建性详细规划，主要规划技术指标为：容积率为2.5，建筑密度为17.8%，绿地率为32%，总计容面积为184028.75㎡，总不计容面积为13373.1㎡。2010年3月17日，原建瓯市规划局审批了该项目总平面图调整方案，主要规划技术指标为：容积率为2.5，建筑密度为21.33%，绿地率为32%，总计容面积为184028.75㎡，总不计容面积为19830㎡。2013年3月26日，建瓯市人民政府作出批复，同意在总建筑面积（203858.7㎡=总计容面积184028.75+总不计容面积19830㎡）、总计容面积、容积率、建筑密度、和绿地率不变的前提下，适当调整项目的建筑户型、标高等规划指标。

“武夷花园”项目于2010年7月取得动工许可证，并开始动工建设。目前，该项目已进行三期销售。

（二）被告建瓯武夷公司的设立和土地使用权转让情况

2007年8月20日，原告与第三人签订《福建建瓯武夷房地产开发有限公司设立合同》，合同约定：原告与第三人在建瓯市设立福建建瓯武夷房地产开发有限公司，公司注册资本12500万元，第三人以货币出资人民币7500万元，占60%，原告以司训连地块土地使用权出资人民币5000万元，占40%。合作开发建设司训连地块商品房项目，小区名称暂定为“建瓯武夷花园”，计划四年完成。鉴于第三人具有专业房地产投资开发管理的优势，双方同意将被告作为第三人的控股子公司，委托第三人对被告公司进行全面管理与监督。全权操盘项目经营管理。包括项目策划、施工建设、销售、主持公司日常事务等全面经营管理工作。原告不参与公司的经营管理。被告受让司训连地块110亩土地，受让价为15700万元（含作价入股的5000万元。受让价包括土地出让金、地面物的各种补偿、土地过户的所有税项、土地管理部门收取的配套费和管理费等）。受让的土地必须是净地，且无权属纠纷。土地转让价款分三期支付：第一期在受让方取得土地使用权时，支付6000万元（其中：作价入股2400万元，现金支付3600万元）；第二期在受让方取得土地使用权后一个月内支付4500万元（其中：作价入股2600万元，现金支付1900万元）。第三期，其余5200万元在项目后期以税后利润或其他方式支付给原告。原告提供给公司的项目用地，获得政府批准的规划建筑面积不少于18万㎡。如果规划建筑面积少于18万㎡，则按差额比例扣减支付给原告的土地款；如果规划建筑面积大于18万㎡，则按增加比例增加支付给原告的土地款。合同除上述约定外还约定其他内容。

2007年8月23日被告公司成立。当日，原告与被告建瓯武夷公司订立了《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》，合同约定原告将上述司训连地块的土地使用权以10500万元的价款转让给被告（与《设立合同》相比，少了第三期应付的5200万元）。其他内容与《设立合同》中的相关内容基本相同。

2007年8月30日，建瓯市国土资源局与原、被告双方订立的《补充合同》，合同约定，建瓯市国土资源局与原告订立的前述《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》的权利义务由被告建瓯武夷公司承继。2007年8月31日，原告将司训连地块土地的土地使用权过户至被告建瓯武夷公司名下。

2007年9月30日，原告与被告建瓯武夷公司又订立了《建瓯司训连地块土地使用权转让合同补充协议》，协议约定：因拆迁难度加大，成本大幅增加，土地转让价款在《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》的基础上增加4600万元。同日，被告向原告出具了一份《承诺函》，主要内容为：承诺2007年9月30日双方订立的《建瓯司训连地块土地使用权转让合同补充协议》仅作为办理相关手续使用，不具有法律效力。司训连地块合作开发事宜以第三人中国武夷公司与原告订立的《设立合同》为准。

（三）土地使用权转让价款的履行情况。

自2007年至2013年，被告累计向原告支付土地价款10500万元，加上以部分土地价款入股的方式支付5000万元，共计15500万元。其中后期多以预支、预借等方式支付。

2014年12月3日，原告向被告递交了《土地款支付要求》的函件，称被告尚欠原告土地款214万元，请求支付。被告公司的财务部于2014年12月10日向原告做出了《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回复》。回复称：司训连地块受让价15700万元（包括作价入股5000万元，另外再支付10700万元），包括被告代缴的税款315万元在内，已实际支付10815万元，超过了10700万元。回复函件随附了《预付土地款明细单》，均加盖了被告公司的财务专用章。

（四）土地使用权转让税款及部分土地出让金的缴纳情况

根据原告与第三人订立的《设立合同》的约定，土地过户的所有税项、土地管理部门收取的配套费和管理费包括在土地受让价款之中。

税务部门对土地使用权转让征收的税费，按征收对象划分为两个部分，即向出让方征收的税费和向受让方征收的税费。

向出让方征收的税费，由原告于2014年1月21日缴纳。原告申报的转让土地使用权收入总额以及国土部门的缴款通知书中体现的计税金额均为10500万元。

向受让方征收的税费，由被告于2012年1月10日缴纳契税、印花税2461875元。缴款通知书中体现的计税金额为10500万元。

2015年3月6日、12日，被告因申请改变司训连地块土地用途补交土地出让金2920250元，及相关契税、印花税89067.63元。

另，被告于2009年2月26日缴纳契税740625元。据被告称：该契税为原告从部队受让土地应缴纳的税款，由税务管理部门让被告代缴，但被告未提供充分的证据予以证明。

（五）被告处理土地纠纷及支付款项的情况

2015年12月29日，被告建瓯武夷公司召开会议，并形成了会议纪要。会议纪要内容为：司训连地块北边临界村豪栋村第十二小组借口界至有争议，不断地通过种植农作物、乱搭建等方式蚕食项目用地，扰乱施工秩序，索赔170万元。为促进项目建设的顺利进行，经公司领导与村民多次协商，双方达成一致意见：由建瓯武夷公司向豪栋村第十二小组和土地的实际承包人各支付20万元，共40万元。此后，被告通过银行转账向第十二小组和实际承包人支付了该40万元款项。

本案经本院审委会讨论，针对本诉与反诉的争议焦点问题，逐一予以分析评判：

（一）关于原告与第三人订立的《设立合同》及原、被告之间订立的《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》的效力及约定转让价款数额的问题。

1、《设立合同》是原告佳日公司与第三人中国武夷公司签订的。虽然合同的内容涉及被告建瓯武夷公司的权利义务，但原告与第三人始终是被告公司的全资股东，其所订立《设立合同》的目的是为设立被告公司而签订。被告公司成立后，土地使用权转移至被告名下并由被告进行房地产开发，被告亦向原告支付了15500万元（含以部分转让价款入股的5000万元）的土地使用权转让价款，实际享有了《设立合同》中关于土地转让相关内容的权利并履行相关合同义务。同时，原、被告之间订立的《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》，除转让价款外，其内容与《设立合同》基本一致，是对《设立合同》关于土地使用权转让内容的确认。根据公司法的相关规定，原告请求被告公司承担合同责任，本院予以支持。

2、在《设立合同》签订之后，原告与被告建瓯武夷公司订立的《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》及《建瓯司训连地块土地使用权转让合同补充协议》，改变了《设立合同》约定的土地使用权转让的价款数额（即从15700万元减为10500万元）。但从被告出具的《承诺函》的内容看，不仅否定了《建瓯司训连地块土地使用权转让合同补充协议》的效力，同时还承诺司训连地块合作开发事宜以第三人中国武夷公司与原告订立的《设立合同》为准。也即当《建瓯司训连地块土地使用权转让合同》内容与《设立合同》抵触时，应按《设立合同》的约定履行。

3、从被告财物部门出具的《关于福建佳日置业有限公司土地款支付要求的回复》的内容看，其认可转让价款为15700万元，且被告也已实际向原告支付了土地使用权转让款15500万元（含以部分土地使用权转让价款入股的5000万元）。被告认为这是公司的财务人员对土地使用权转让款的误解，从而让原告超领了5000万元的土地款。对此，本院认为，如此巨大的土地使用权转让款数额不可能是由公司的财务部门擅自理解决定的。被告作为国有控股公司，应有严格的企业财务管理制度，让原告超领5000万元的土地款，有违常理。

综上，涉案土地使用权转让的价款应以《设立合同》的约定为准，即15700万元。

（二）《设立合同》中约定的“规划建筑面积”是指总建筑面积，还是指总计容建筑面积？

首先，在原告佳日公司与第三人中国武夷公司订立《设立合同》之前，原告与建瓯市国土资源局已经签订了《国有土地使用权出让合同》，该合同约定项目总占地面积73611.5㎡，容积率≤2.5，总计容建筑面积不超过184028.75㎡（73611、5×2.5）。这就意味着，在将来该项目实际规划时，总计容建筑面可能低于18万㎡，也可能高于18万㎡，但不会超过184028.75㎡。而总建筑面积在订立《设立合同》时并没有可供参考的基数。原告对此是明知的，而第三人作为专业房地产开发的上市公司，对此也应当是明知的。其次，合同标的土地面积73611、5㎡是确定的，而合同双方却不以此确定固定的转让价款，其本意应是在容积率尚未确定的情况下，设定18万㎡为双方可接受的预期计容面积，以此为基础，参照实际审批的计容建筑面积上下浮动调整相应的转让价款，以此平衡双方的利益。再次，计容建筑面积是将来办理建筑物产权的依据。对开发商而言，不计容面积的多少并不能直接影响在交易中产生利润的变化。因此，18万㎡应是双方对将来实际规划时总计容建筑面积的期待结果，这也应当是《设立合同》中约定的“规划建筑面积”的真实意思表示。根据合同约定，低于该数量，应当按比例扣减土地转让款，高于该数量，则应当按比例增加土地转让款。从之后实际规划的结果看，是按最高上限予以审批，即容积率为2.5，总计容建筑面积为184028.75㎡。这一数据在该项目的历次规划调整中均未变动。因此，原告认为《设立合同》中约定的“规划建筑面积”应为总建筑面积203858.7㎡的主张，与合同当事人的真实意思表示不符，不予采纳。但实际规划总计容建筑面积184028.75㎡，超出18万㎡的4028.75㎡部分，被告应按比例支付相应的转让款3513965.28元（15700万元÷180××28.75）。

（三）被告缴纳的税款、土地出让金是否应当由原告承担？

根据《设立合同》约定，受让价包括土地出让金、地面物的各种补偿、土地过户的所有税项、土地管理部门收取的配套费和管理费等。因此，因办理土地过户所需缴纳的所有税项、土地管理部门收取的配套费和管理费等应由原告负担。虽然，国家税收管理法规规定了受让方应缴纳的税费，但这并不禁止民事主体之间就税款的实际承担进行约定。原告以合同关于土地过户的所有税项由出让方承担的内容约定违反法律规定而无效的主张，不能成立。

被告称其代原告缴纳其从部队受让土地应征收的税款740625元，证据不足，且与涉案的原、被告之间的土地转让关系缺乏必要的关联性。故被告反诉请求原告承担该款项，本院不予支持。

被告在土地使用权变更之后，自己申请改变土地用途而缴纳的税费和土地出让金，不在合同约定的范围内，应自行负担。

（四）被告支付的处理临界纠纷的款项是否应由原告负担？

《设立合同》约定受让的土地必须是净地，且无权属纠纷。但从被告提供的本公司的会议纪要的时间看，所谓的“临界纠纷”发生在土地使用权转让为被告所有之后。被告接受土地使用权的转让，应视为转让的土地为净地，且无权属纠纷。从会议纪要的内容看，被告本身也认为纠纷对方是“借口界至有争议”，只是“为促进项目建设的顺利进行”，经被告公司的领导与对方协商后，达成协议，作出让步的处理决定，并未经原告同意。因此，被告为此支出的款项不应由原告负担。

综上所述，原告与第三人签订的《设立合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，对合同当事人以及被告公司具有法律约束力。合同签订后，原告已依约转让了土地使用权，完成了合同主要义务。被告尚欠原告200万元转让款。从被告支付转让款的情况看，已经进入合同约定的第三期的付款阶段，应当继续履行。同时被告还应按照约定支付超出18万㎡的4028.75㎡的转让款3513965.28元。合同未约定增加面积转让款的具体履行期限，原告主张从2013年10月23日起按月利率0.8%计算利息没有合同依据，不予采纳。原告以《设立合同》计划完工的时间推定被告支付后期5200万元土地款的期限为2011年8月19日的主张与事实不符。原告作为被告的股东之一，应当知晓该项目的实际进展情况，在2013年间原告还在向被告提出提前支付土地款的请求。因此，原告以被告逾期付款而主张违约金的诉请没有事实依据，对原告该项诉请，本院不予支持。反诉原告为办理涉案土地使用权过户而支出的税费应由反诉被告负担。双方当事人对对方的诉讼请求提出的诉讼时效抗辩，均不能成立，本院不予采纳。本诉原告及反诉原告的其他诉讼请求，没有法律和事实依据，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于<适中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告福建建瓯武夷房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省建瓯佳日置业有限公司支付土地使用权转让价款人民币2000000元。

二、被告福建建瓯武夷房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省建瓯佳日置业有限公司支付超出合同约定面积部分的土地使用权转让价款3513965.28元。

三、反诉被告福建省建瓯佳日置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建建瓯武夷房地产开发有限公司支付依合同约定代缴的税款2461875元。

四、驳回原告的其他诉讼请求。

五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费191256元，由原告负担171256元，被告负担20000元；反诉案件受理费239400元，由反诉原告负担232856元，反诉被告负担6544元。均应于判决生效之日向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。

审　判　长　　徐云龙

审　判　员　　杨国荣

人民陪审员　　吴伟荣

二〇一七年十二月十五日

书　记　员　　潘丽娟

本判决依据的主要法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）

第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。

公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。

申请执行提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第215条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。