武汉昊康健身器材有限公司与武汉科源兴业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）鄂武经开民初第01105号

原告（反诉被告）：武汉昊康健身器材有限公司，住所地武汉经济技术开发区车城大道127号。

法定代表人：张培飞，该公司董事长。

委托诉讼代理人：耿婷，湖北敏讷律师事务所律师。

被告（反诉原告）：武汉科源兴业有限公司，住所地武汉市经济技术开发区汉强街200号。

法定代表人：刘菊阳，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘振坤，该公司行政部经理。

委托诉讼代理人：胡俊，湖北阳阳律师事务所律师。

武汉昊康健身器材有限公司诉武汉科源兴业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2015年11月2日依法裁定转为普通程序再次公开开庭进行审理。昊康公司的委托代理人耿婷、科源公司的委托代理人刘振坤、胡俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

昊康公司向本院提出诉讼请求：1、科源公司返还租赁押金人民币100，000元；2、科源公司向昊康公司支付逾期还款违约金（以人民币100，000元为基数，依中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年8月17日计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由科源公司承担。事实和理由：昊康公司与科源公司于2013年8月签订《工业园厂房租赁合同》。协议约定：科源公司将其位于武汉经济技术开发区创业五路汉强街200号，建筑面积为5，300平方米的厂房租赁给昊康公司，租赁期限自2013年8月10日至2014年8月9日止。合同签订后昊康公司依约向科源公司支付了租赁保证金人民币100，000元。租赁期满后，科源公司收回了租赁物，但经昊康公司多次催要，科源公司均拒绝返还租赁保证金。昊康公司催款未果，故诉至法院，请求判如所请。

科源公司辩称：按照合同约定，退租时，必须保证厂房原样，否则应承担维修的责任，昊康公司退租时已经大面积损坏了厂房，请求法院驳回本诉诉请。

科源公司向本院提出反诉请求：1、昊康公司支付恢复原状的费用人民币160，055.85元；2、昊康公司赔偿科源公司因修复房屋期间房屋租金损失人民币150，000元；3、本案诉讼费由昊康公司承担。事实和理由：科源公司与昊康公司于2013年8月签订一份《工业园厂房租赁合同》，合同约定租赁期间为一年，租赁期满后昊康公司应当完整、原装退还科源公司出租的房屋。合同签订后科源公司将房屋交付昊康公司经营使用，2014年9月10日科源公司收到昊康公司退还的房屋后，即发现昊康公司在承租期间，擅自改变原厂房结构，并且损害承重结构安装其他构件，科源公司即通知昊康公司，要求其在2014年9月20日前恢复原状，昊康公司收到通知后至今不履行此义务，导致科源公司厂房至今无法正常使用。故科源公司向法院提起反诉，请求判如所请。

昊康公司对科源公司的反诉辩称，根据《租赁合同》第八条第四款，承租人有权根据自己的经营特点进行装修，出租方有权进行定期和不定期检查并行使监督权，承租人对厂房进行隔断是经过了出租人事先同意及默许，且隔断材料是随时可以拆除恢复原状的。承租人并未改变厂房的结构也未对厂房进行破坏，合同期满后，承租人提出拆除隔断后原材料归承租人所有，但是因出租人拒绝返还拆除的材料导致无法恢复原状，所以出租人要求承租人赔偿损失无事实及法律依据，应予以驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于真实性有争议的证据，本院认定如下：科源公司提交的2014年9月10日工作联系函，因该联系函上有昊康公司员工的签名，该证据本院予以采信；科源公司提交的2015年1月30日工作联系函、工程量汇总、平面图、顺丰速运单、2015年1月10日工作联系函、电子邮件截图，因科源公司未提供其他证据佐证，以上证据本院不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月11日，科源公司（甲方）与昊康公司（乙方）签订《工业园厂房租赁合同》（合同编号：bgsm2013D004），合同约定：甲方将坐落于沌口经济开发区创业五路汉强街200号建筑面积为5300平方米厂房租赁给乙方存放货物及生产，厂房租赁期限自2013年8月10日至2014年8月9日止，租赁期暂定两年，每年每平方米递增2元。厂房月租金第一年为人民币17元／平方米，每月共计租金人民币90，100元，第二年按单价19元／平方米执行，租赁方式为先租后用，按季度支付租金；合同生效之日，乙方向甲方交付房屋租赁保证金人民币100，000元，甲方收取保证金后向乙方开具收据；厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但必须经甲方同意，原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，甲方不作任何补偿；租赁期满后，乙方不得拆除房屋内一切固定装修物，消防器材及消防设备（移动设备、办公设备除外），并保证房屋电力和水源畅通，恢复房屋原状；租赁期限届满，在乙方向甲方缴清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后七个工作日内，甲方无息退还租赁保证金等内容。合同签订后，科源公司向昊康公司交付了出租厂房，履行了出租人的义务。2013年8月22日，昊康公司向科源公司支付租赁保证金人民币100，000元，科源公司于当日出具收款收据。2014年8月，昊康公司从涉案厂房中腾退。2014年9月10日，科源公司向昊康公司发出《工作联系函》，要求昊康公司于2014年9月20日前拆除厂房二楼的隔板房及钢管，修复一楼承重柱、墙面及地坪，否则将自行修复，并将修复的实际费用从昊康公司的保证金中扣减。2014年10月8日，昊康公司向科源公司发出《关于一号厂房修复费用的回函》，认可一楼地坪损坏系其生产经营中造成。本案庭审中，昊康公司承认厂房二楼的隔板房及钢管系其搭建，但是对一楼承重柱、墙面的损坏不予认可。昊康公司要求科源公司退还保证金未果，故诉至本院，请求依诉予判。科源公司就厂房修复问题与昊康公司协商未果，故向本院提起反诉，请求判如所请。

另查明：2015年7月1日，科源公司向本院申请对涉案厂房一楼恢复地坪、墙壁及承重柱所需要的费用和二楼拆除钢管及板房所需要的费用进行司法鉴定。2015年8月24日，湖北益信工程咨询有限公司出具编号为鄂益信造价JD2015-006号司法鉴定意见书，鉴定意见为：拆除及恢复部分工程人民币30，257.18元，一楼地坪工程人民币129，798.67元。科源公司为此支付鉴定费人民币3，000元。2015年9月18日，科源公司向本院申请对厂房墙壁及梁柱受损程度以及是否需要加固进行质量鉴定。2016年2月19日，广东仲恒房屋安全鉴定有限公司出具编号为仲恒鉴字（2016）SW0062号鉴定报告，鉴定结论：武汉市经济技术开发区车城大道创业五路200号科源公司厂房首层2~3×A~D、3~6×A~B区域的墙壁及梁、柱螺栓的安装不影响该房屋的主体结构安全，该区域的墙壁及梁、柱不需要加固。科源公司为该鉴定支付鉴定费人民币9，600元。

本院认为，科源公司与昊康公司签订的《工业园厂房租赁合同》系当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对合同当事人具有法律约束力。昊康公司承认厂房二楼的隔板房及钢管系其搭建并愿意自行拆除，但考虑到涉案厂房已移交科源公司，昊康公司应支付拆除厂房二楼的隔板房及钢管的相应费用。2014年10月8日昊康公司的回函中对一楼地坪的损坏亦予以了认可，该部分亦应由昊康公司修复。昊康公司虽然对一楼承重柱、墙面的损坏不予认可，但在双方往来函件中未曾进行过否定，且昊康公司未能举证证实其腾退时不存在以上损坏，故本院认为一楼承重柱、墙面的损坏亦应由昊康公司修复。又因鄂益信造价JD2015-006号司法鉴定意见书中认定拆除及恢复部分工程人民币30，257.18元，一楼地坪工程人民币129，798.67元，故昊康公司应支付科源公司修复费用合计人民币160，055.85元。科源公司要求昊康公司赔偿因修复房屋期间房屋租金损失人民币150，000元的请求，因仲恒鉴字（2016）SW0062号鉴定报告认定厂房首层2~3×A~D、3~6×A~B区域的墙壁及梁、柱螺栓的安装不影响该房屋的主体结构安全，该区域的墙壁及梁、柱不需要加固，科源公司可将该厂房正常出租，故该请求本院不予支持。昊康公司交纳的租赁押金人民币100，000元，应优先冲抵其应支付给科源公司的修复费用，冲抵后昊康公司还应向科源公司支付修费费用人民币60，055.85元。故昊康公司要求科源公司返还租赁押金人民币100，000元的请求，本院不予支持。昊康公司要求科源公司支付逾期还款违约金的请求，因昊康公司租赁期间对厂房造成了损坏，科源公司拒不退还押金系其行使正当权利，该请求本院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：

武汉昊康健身器材有限公司自本判决书生效之日起十日内向武汉科源兴业有限公司支付厂房修复费用人民币60，055.85元；

驳回武汉昊康健身器材有限公司的诉讼请求；

驳回武汉科源兴业有限公司的其他反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币1，150元，由武汉昊康健身器材有限公司负担；反诉费人民币2，975元，由武汉昊康健身器材有限公司负担人民币1，750元，由武汉科源兴业有限公司负担人民币1，225元；鉴定费人民币12，600元，由武汉昊康健身器材有限公司负担人民币3，000元，由武汉科源兴业有限公司负担人民币9，600元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　熊　婧

人民陪审员　　陈仁亮

人民陪审员　　龚　赢

二〇一六年十月十三日

书　记　员　　黄　辉