厦门电力工程集团有限公司与汪正权、厦门市集美区鑫福山餐厅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市集美区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽0211民初4340号

原告：厦门电力工程集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。

法定代表人：吴颖悟，总经理。

委托诉讼代理人：何欢勇，福建开元大同律师事务所律师。

被告：***，男，1983年8月28日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。

被告：厦门市集美区鑫福山餐厅，住所地福建省厦门市集美区。

经营者：高原。

被告：厦门博识教育咨询有限公司，住所地福建省厦门市集美区。

法定代表人：吴秀束。

被告：厦门行知成教育服务有限公司，住所地福建省厦门市集美区。

法定代表人：林丽娜。

被告：厦门一对一教育服务有限公司，住所地福建省厦门市集美区。

法定代表人：李战胜。

被告：厦门市艺点艺文化艺术传播有限公司，住所地福建省厦门市集美区。

法定代表人：陈颖锋。

第三人：厦门市集美区旺建丰家政服务部，住所地福建省厦门市集美区。

经营者：游建丰。

委托诉讼代理人：杨宏文，福建梁峰律师事务所律师。

第三人：张俊宏，男，1967年1月11日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。

委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李世蝶，福建金海湾律师事务所实习律师。

原告厦门电力工程集团有限公司（以下简称“电力工程公司”）与被告***、厦门市集美区鑫福山餐厅（以下简称“鑫福山餐厅”）、厦门博识教育咨询有限公司（以下简称“博识公司”）、厦门行知成教育服务有限公司（以下简称“行知成公司”）、厦门一对一教育服务有限公司（以下简称“一对一公司”）、厦门市艺点艺文化艺术传播有限公司（以下简称“艺点艺公司”）、第三人厦门市集美区旺建丰家政服务部、（以下简称“旺建丰服务部”）第三人张俊宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告电力工程公司的委托诉讼代理人何欢勇、第三人旺建丰服务部委托诉讼代理人杨宏文、第三人张俊宏委托诉讼代理人黄小琴、李世蝶到庭参加诉讼，被告***、鑫福山餐厅、博识公司、行知成公司、一对一公司、艺点艺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告电力工程公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告***立即归还原告厦门市集美区杏西路11号楼二至七层；2.判令被告厦门市集美区鑫福山餐厅将厦门市集美区杏西路11号楼二层归还原告，被告厦门博识教育咨询有限公司将第三层归还原告，被告厦门行知成教育服务有限公司将第四层归还原告，被告厦门一对一教育服务有限公司将第五层归还原告，被告厦门市艺点艺文化艺术传播有限公司将第七层归还原告；3.判令被告厦门市集美区鑫福山餐厅对其占用第二层的占有使用费承担支付责任，被告厦门博识教育咨询有限公司其对占用第三层的占有使用费承担支付责任，被告厦门行知成教育服务有限公司对其占用第四层的占有使用费承担支付责任，被告厦门一对一教育服务有限公司对其占用第五层的占有使用费承担支付责任，被告***对整个楼层支付占用费（2-7层）（占用费标准是从2016年1月1日计算至实际归还房屋之日止，标准为每间房屋租金为120元/月，2-6层租金共计为5600元/月，每层租金为1080元/月）。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月26日原告与被告***签订了《协议书》约定：原告将厦门市集美区杏西路11号楼二至六层共45间房屋租赁给被告***，期限自2013年7月1日起至2015年12月31日止共2年6个月，租金每间120元，月租金5400元，每6个月交一次租金32400元，并约定：“5.经乙方要求，甲方同意在不破坏承重结构的前提下，维持乙方自行出资，经甲方同意的方案实施每个房间设置一个卫生间的布局改造后的现状。协议合同期满后，如不续租，除甲方同意保留外，乙方均应予恢复原状。”“7.乙方应当爱护和合理使用所承租的房屋及附属设施，确需改造装修的，应征得甲方同意，其费用由乙方自理。”其后，被告***将房屋出租给其余被告，第二层出租给了被告鑫福山餐厅，第三层出租给了被告博识公司，第四层出租给了被告行知成公司，第五层出租给了被告一对一公司，并将顶层整修后作为第七层出租给被告艺点艺公司。被告***未经原告同意，擅自给房屋加装电梯并在房屋的外墙面搭设广告。原告与被告***间的《协议书》于2015年12月31日到期，双方没有续签租赁合同，被告***应当将承租的房屋归还原告，但被告***至今拒不归还，其余被告至今仍占有着相应的房屋，其余被告应将其占有的房屋归还原告，并与被告***共同支付占用原告房屋期间的占用费。据此，原告起诉至法院望判如诉求。

被告***、鑫福山餐厅、博识公司、行知成公司、一对一公司、艺点艺公司未作答辩。

第三人旺建丰服务部述称：1.本案原告讼争主体我方认为有异议，对方提供的证据证明吸收合并厦门市杏林电力工程公司等五家公司，没有提供建筑物的产权以及合并企业相关的政府批文；2.本案讼争与我们有利害关系。第三人在2016年3月30日与高原签订五年的租赁合同，签订合同时交付了18万元租金，并且投入资金并进行人员培训，原告要求我们现在返还房屋，损害我们的利益。我方要求租赁到我们租赁期届满为止，即租赁到2021年3月31日止。

第三代张俊宏述称：一、原告不是案涉房屋的合法所有权人，故原告并非本案的适格当事人。原告提交的证据无法证明原告系案涉房屋的合法所有权人。原告提供股东会议纪要拟证明其吸收合并杏林电力工程有限公司这一事实。但原告提供的股东会议纪要仅是原告内部形成的文件，原告并未提供各方签订的合并协议以及吸收合并公告，来证明其吸收合并的合法性，且吸收合并不等同于财产一并转移，原告未提供资产转移经国资委批准的相关批文，故其该项主张不能成立。同时，根据原告提供的《厦门市杏林电力工程公司职人会关于转让公司集体权益给厦门电业局工会社团法人的决议》则证实厦门杏林电力工程公司的集体资产是转让给厦门电业局工会社团法人。而验资报告虽然体现的是厦门电业局工会社团法人将其所承接的包括厦门市杏林电力工程公司等十家企业的净资产作为对原告的追加投资。但与原告提供的《厦门电力工程有限公司股东会议纪要》存在矛盾。在股东会议纪要中体现涉及集体净资产转让的仅有五家企业，而另五家企业（即包括杏林电力工程公司）仅是吸收合并，仅是承接债权债务，并没有包括资产的转移。因此，原告提供的证据存在矛盾，无法证实案涉房屋系其合法所有的财产，故原告并非本案适格当事人。二、答辩人对于案涉房屋的租赁期限尚未届满，故原告诉求返还案涉房屋没有依据。答辩人认为，原告系明知被告***将案涉房屋转租给张俊宏。这从张俊宏缴纳租金及相关租户办理工商登记所提供的租赁合同可以证实原告是明知的。虽然***与原告所签订的《协议书》约定的案涉房屋租期系2013年7月1日至2015年12月31日，但《协议书》约定的租赁期满后，张俊宏将案涉房屋租金支付给原告直至2018年12月31日，原告也未提出异议，并未将租金返还给答辩人，故原告以其接受答辩人租金的行为，认可答辩人与***签订的《租赁合同》中的租期，即答辩人承租案涉房屋的租期截止至2023年12月31日。故原告无权要求返还房屋。三、假使法庭审理后，认为原告有权要求返还房屋，但鉴于答辩人租期未满，存在装修损失，原告应补偿答辩人的装修损失。纵使法庭经过审理后认为原告有权要求返还房屋，但鉴于答辩人承租案涉房屋后，投入了约350万的装修资金（包括电梯的安装，房屋的室内装修等），现由于案涉房屋租期未满，故答辩人投入的装修价值未能在预期的租期内使用完毕，答辩人存在装修损失（含电梯安装）。答辩人要求原告应补偿答辩人的装修残值损失。四、答辩人已缴交至2018年12月31日的租金应抵扣各租户被告应付的占用费。五、我方认为本案应当还要追加黄文明作为第三人（现第六层的租户），理由是张俊宏从***处转租后（2013年7月26日转租的），后由张俊宏于2013年10月13日又转租给黄文明，所以现在的第六层租户是黄文明。原告主张的被告没有黄文明，因此我方认为应当要追加黄文明。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供协议书、工商信息资料、关于杏林供电公司综合楼建设用地的批复、选址定点规划意见通知书、基建工程施工许可证、厦门电力工程有限公司股东会议纪要、照片、验资报告、福建省厦门供电局《厦供电（84）劳字第116号》文、福建省电力工业局《闽电劳（1993）76号》文、福建省电力有限公司《闽电人资（2008）845文》、《分公司变更登记申请书》、《分公司变更登记审核表》、内资分公司基本信息（国网福建省电力有限公司厦门供电公司）、厦门市人民政府《厦府（1998）综481号》文、厦门市计划委员会《厦计投（1991）011号》文、福建省厦门供电局《厦供电（85）劳字第40号》文、福建省厦门供电局《厦供电（1990）人字第122号》文、厦门市杏林电力工程公司致厦门市工商行政管理局文件、内资法人基本信息（厦门杏林电力工程公司）、厦门市杏林电力工程公司职代会关于转让公司集体权益给厦门电业局工会社团法人的决议、关于厦门市杏林电力工程公司资产、负债和所有者权益移交书、福建省厦门电业局《厦电业多经（2000）029号》文、企业法人申请开业的登记书、企业法人申请变更登记注册书、公司变更登记申请书，第三人旺建丰服务部提交了房屋租赁合同、收条，第三人张俊宏提交了房屋租赁合同、银行转账电子回单等证据，本院组织当事人进行了质证，六被告无正当理由拒不到庭，视为放弃相应权利。原告、第三人旺建丰服务部、第三人张俊宏作了当庭陈述。

对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于各方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：

1988年11月3日厦门市人民政府批准厦门市供电局杏林供电公司综合楼建设用地。1991年1月18日，厦门市计划委员会批准同意厦门供电局下属厦门市杏林机电安装公司新建综合楼。后厦门市杏林机电安装公司更名为厦门供电局杏林电力工程公司。1991年3月11日，厦门市城市规划管理局批准厦门供电局杏林电力工程公司的选址规划。1991年9月10日，厦门市城乡建设委员会批准杏林电力工程公司综合楼工程许可，即本案讼争厦门市集美区杏西路11号1-6层房屋，该房屋建设完毕后尚未办理产权证。1999年厦门供电局杏林电力工程公司将公司集体权益转让与厦门市电业局工会社团法人，厦门市电业局工会社团法人又将资产投资于厦门电力工程有限公司，后厦门电力工程有限公司更名为厦门电力工程集团有限公司。2013年6月26日，厦门电力工程集团有限公司作为甲方与***作为乙方签订《协议书》，约定：“1.甲方将杏西路#11楼二层至六层共45间房屋，统一租赁给乙方作为片区物业经营管理。2.租赁期限。自2013年7月1日至2015年12月31日止，共2年6个月。3.房屋租金。房屋租金按每间120元，月租金为5400元，每6个月交一次租金32400元。4.租金交纳时限。乙方在协议签订后10日内，一次性交清半年费用，每拖延一天按万分五计算。5.经乙方要求，甲方同意在不破坏承重结构的前提下，维持乙方自行出资，经甲方同意的实施每个房间设置一个卫生间的布局改造后的现状，协议合同期满后，如不续租，除甲方同意保留外，乙方均应予恢复原状。……12.租赁期间如遇国家征用拆迁，本合同自行终止。有关赔偿事宜按“厦门市拆迁管理条例”规定办理。本次租赁期满，乙方应无条件交回房屋。13.以上协议经双方签章后即发生法律效力，甲乙双方应共同遵守。”《协议书》还约定了其他内容。2015年12月24日，厦门市华林测绘工程有限公司对杏林西路11号房屋进行房屋建筑面积测算，测算结果为杏林西路11号房屋1-6层建筑面积均为291.221平方米。

2013年6月30日，被告***（甲方）与第三人张俊宏（乙方）签订《租赁合同》，约定将座落于杏西路11号二至六层共45间房屋给乙方做经营使用（用途不限，装修自理）。租赁期限：自2013年7月1日起，至2023年12月31日止。每月租金为5400元。第九条约定同意乙方转租并承担转租产生的一切民事、经济、法律责任；装修改造（含安装电梯）费用由乙方自理，合同期满如甲方无法续租则乙方可以拆走自行装修的物件。

2013年7月26日，第三人张俊宏与案外人高原签订《租赁合同》，将杏西路11号201（含厨房、储藏间等附属用房）的房屋出租给高原作餐饮使用，租赁期限：自2013年8月1日至2020年12月31日，月租金为6000元。

2013年10月26日，第三人张俊宏与案外人吴莲贞签订《租赁合同》，将杏西路11号301房屋出租给吴莲贞作教育培训使用。租赁期限自2013年10月26日起至2018年12月31日止，每月租金5000元。

2013年7月28日，第三人张俊宏与被告一对一公司签订《租赁合同》，将杏西路11号501房屋出租一对一公司作教育培训使用。租赁期限自2013年8月1日至2020年12月31日止，月租金4000元。

2013年10月13日，第三人张俊宏与案外人黄文明签订《租赁合同》将杏西路11号601房屋出租给黄文明作公寓住宿等使用。租赁期限自2013年10月15日至2021年12月31日止，月租金3500元。

2014年1月24日，第三人张俊宏与被告行知成公司（筹）签订《租赁合同》，将杏西路11号4A房屋出租行知成公司使用，租赁期限自2014年1月10日起至2016年1月9日，月租金700元。

2016年3月30日，案外人高原与游建丰签订《房屋租赁合同》，将杏西路11号201房屋出租给游建丰作家政服务使用。租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日，每月租金3000元。

另查明，2019年1月3日，张俊宏转入原告电力工程公司97200元。

再查明，现讼争房屋第二层由鑫福山餐厅、旺建丰服务部使用，第三层由博识公司使用，第四层由行知成公司使用，第五层由一对一公司使用，第七层由艺点艺公司使用。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。第三人主张原告的资产转移未经过国资委批准，原告不具备主体资格。依据庭审查明事实，讼争房屋因电力系统内部改革而多次变更占有人最终由原告占有使用。据此，原告与被告***签订《协议书》，该《协议书》是双方当事人的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。双方约定的租赁期限届满，***应依约将房屋腾空交还给原告。然而被告***超出租赁期限将讼争房屋转租给张俊宏，张俊宏又再次转租他人。原告主张***返还讼争房屋（2-7层），于法有据，本院予以支持。被告鑫福山餐厅、博识公司、行知成公司、一对一公司、艺点艺公司实际占有讼争房屋的二层、三层、四层、五层、七楼，故原告主张实际占有使用人被告鑫福山餐厅、博识公司、行知成公司、一对一公司、艺点艺公司归还讼争房屋对应楼层的主张于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，被告鑫福山餐厅、博识公司、行知成公司、一对一公司、艺点艺公司是负有腾房义务的房屋实际使用人，仍在使用讼争房屋相应楼层，故被告鑫福山餐厅、博识公司、行知成公司、一对一公司应分别向原告支付所占用楼层的房屋占有使用费。《协议书》约定讼争房屋二至六层，月租金为5400元，讼争房屋二至六层每层的月租金为5400/5=1080元/月，原告主张房屋占有使用费依照《协议书》约定计算，系原告对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以支持。占有使用费的起算时间自2016年1月1日起计至实际交还房屋之日止。依照原告与***签订的《协议书》约定，租赁期届满，***应无条件交回房屋，现讼争房屋仍被占有使用，原告主张***对被告鑫福山餐厅、博识公司、行知成公司、一对一公司上述付款义务承担共同还款责任，本院予以支持。第三人张俊宏、旺建丰服务部主张返还房屋其利益将受损，但这属于第三人与其出租人之间的租赁合同关系，与原告无关，第三人可依法另行提起民事诉讼。被告***、鑫福山餐厅、博识公司、行知成公司、一对一公司、艺点艺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、敌一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告***应于本判决生效之日起十日内返还原告厦门电力工程集团有限公司厦门市集美区杏西路11号楼二至七层。被告厦门市集美区鑫福山餐厅、厦门博识教育咨询有限公司、厦门行知成教育服务有限公司、厦门一对一教育服务有限公司、厦门市艺点艺文化艺术传播有限公司应于本判决生效之日起十日内分别就占用的厦门市集美区杏西路11号的二层、三层、四层、五层、七层向原告厦门电力工程集团有限公司共同承担返还义务；

二、被告厦门市集美区鑫福山餐厅、厦门博识教育咨询有限公司、厦门行知成教育服务有限公司、厦门一对一教育服务有限公司应于本判决生效之日起十日内分别向原告厦门电力工程集团有限公司支付所占用楼层的占有使用费（每层按1080元/月，从2016年1月1日起计算至上述被告实际交还房屋之日止），被告***对上述被告的付款义务向原告厦门电力工程集团有限公司承担共同还款责任；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5188元，由被告***、厦门市集美区鑫福山餐厅、厦门博识教育咨询有限公司、厦门行知成教育服务有限公司、厦门一对一教育服务有限公司、厦门市艺点艺文化艺术传播有限公司负担。上述被告应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳该款。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。

审　判　长　　詹雪霞

人民陪审员　　张振男

人民陪审员　　罗惠兰

二〇二〇年一月二十一日

书　记　员　　刘　麟

附：相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。