沈阳孔雀城房地产开发有限公司、沈阳市第十四建筑工程公司票据追索权纠纷执行复议执行裁定书

辽宁省沈阳市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）辽01执复770号

复议申请人（异议人、被申请人）：沈阳孔雀城房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂竹香街68-A4号。

法定代表人：孟惊，该公司总经理。

委托代理人：卜奎云，该公司员工。

申请保全人：辽宁九鼎宏泰防水保温工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区闽江街2号。

法定代表人：高岩，该公司总经理。

被申请人：沈阳市第十四建筑工程公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路114号。

法定代表人：史倬才，该公司经理。

复议申请人沈阳孔雀城房地产开发有限公司不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111执异255号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

沈阳市苏家屯区人民法院（以下简称执行法院）在执行申请保全人辽宁九鼎宏泰防水保温工程有限公司（以下简称为九鼎宏泰）与被申请人沈阳孔雀城房地产开发有限公司（以下简称为孔雀城公司）、沈阳市第十四建筑工程公司（以下简称为十四建）票据追索权纠纷一案中，异议人孔雀城公司向执行法院提出执行异议，请求对预售监管资金90万元解除冻结。理由：一、商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。《城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发【2013】17号）中明确要求，各地应制定本地区商品房预售资金的监管办法，建立商品房预售资金监管账户，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。由此可见，商品房预售资金监管账户中的资金当且仅当用于工程施工建设。本案中，我公司开发的沈阳孔雀城项目尚未竣工验收，但作为项目推进重要款项来源的预售监管资金现在被贵院冻结，严重影响了项目的开发建设，进而影响了中小业主的利益。二、根据沈阳市苏家屯区人民政府2021年5月12日给市房产局关于商请将苏家屯区华夏幸福孔雀城项目盘活预售监管资金用于保障项目交付的函及沈阳市房产局领导的签字回复，异议人的预售监管资金须拨付到区政府指定账户，由区政府全程监督资金的使用情况，做到专款专用，切实保障购房者及农民工的利益，确保孔雀城按期交付，以维护社会稳定的大局。综上，执行法院冻结商品房预售资金的行为，明显缺乏法律依据，且容易引发群体性事件。根据民诉法225条的规定，应当解除对预售监管资金的冻结，确保工程正常推进，项目如期交付。

执行法院查明，本院根据申请保全人九鼎宏泰的保全申请，于2021年5月19日作出（2021）辽0111民初3782号民事裁定书，裁定冻结被申请人孔雀城公司、十四建银行存款90万元或查封、扣押其名下相应价值的其他财产。2021年5月21日，本院向中信银行发出（2021）辽0111执保217号之一执行裁定书和协助执行通知书，冻结孔雀城公司在中信银行81×××67账户内存款90万元，冻结期限自2021年5月21日至2022年5月21日。实际冻结90万元。

另查明，根据孔雀城公司提供的证据，2018年6、7、8月，孔雀城公司（丙方）与中信银行股份有限公司沈阳分行营业部（乙方）和沈阳市房产资金监管核算中心（甲方）就该公司开发的沈阳孔雀城学园里一期项目签订《沈阳市商品房预售资金监管协议》八份；2018年11月，上述三方就上述项目签订《沈阳市商品房预售资金监管协议》一份。约定一、本协议所称监管的资金，是指本市各区（开发区）城市规划国有土地范围内，取得预售许可的商品房，在不动产首次登记完成前进行销售，收取的预售资金。三、丙方需在乙方开设商品房预售资金监管账户。丙方同意并保证本协议项下的商品房预售资金全部存入在乙方的监管账户。监管账户户名：沈阳孔雀城房地产开发有限公司，监管账号31×××00（及3112910047470000001-3112910047470000007）。乙方须凭甲方出具的监管资金同意拨付的书面证明和监管系统同意拨付监管资金的指令支付监管资金；乙方将监管账户的收支情况，于次日以书面形式报予甲方；因乙方未按照本协议约定履行监管受托职责，造成监管资金未及时收取或违规发放，给购房者造成损失的，乙方应承担赔偿责任；四、该监管账户的使用范围仅限本项目预售资金的收存、拨付和使用；该监管账户不可支取现金，不得办理除查询功能以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户及办理其他业务。审查期间，孔雀城公司陈述学园里一期项目已竣工，但仍有未付工程款3231.9万元。

执行法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。依此，异议人孔雀城公司有权对本院冻结其账户的行为提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。依此，本院有权冻结被保全人孔雀城公司名下账户存款。异议人以本院冻结的账户系商品房预售款监管账户为由请求解除对该账户的冻结，根据《沈阳市商品房预售资金监管协议》载明监管账号为31×××00（及3112910047470000001-3112910047470000007），非本院冻结81×××67账户，孔雀城公司的请求无事实依据，本院不予支持。

执行法院裁定，驳回申请人沈阳孔雀城房地产开发有限公司的异议请求。

复议申请人孔雀城公司不服，向本院申请复议，请求撤销执行法院（2021）辽0111执异255号执行裁定并支持其异议请求。复议理由：执行法院冻结账号是《沈阳市商品房预售监管资金协议》载明账户的主账户，附属账户的资金属于监管资金，则主账户的资金亦为监管资金。

本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。

本院认为，本案保全执行中，执行法院依据（2021）辽0111民初3782号民事裁定冻结了被申请人孔雀城公司在中信银行的81×××67账号。对此，孔雀城公司主张该账号系商品房预售监管资金账号中的主账户，主、附账户内的资金均系建设工程施工专用资金，人民法院不得强制执行，应解除冻结措施。

首先，关于人民法院能否冻结、扣划商品房预售资金的问题。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同的约定支付给开发商的购房款。货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则，购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，因此，相关法律、法规及规范性文件作出保障购房者合法权益的规定。其中，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”；《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害；《沈阳市商品房预售资金监管办法》第十一条规定，监管部门应当根据建设工程施工进度逐步核减预售资金监管额度。依据上述法律规定，商品房预售资金具备优先用于建设工程施工的法律属性，不得挪作他用。而普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可以冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依据案涉债权的性质依法执行。

其次，关于案涉账号是否为商品房预售资金监管账号的问题。基于上述理由，即使案涉账号是商品房预售资金监管账号，待条件成就时，人民法院即可依法强制执行。因此，案涉账号无论是监管账号还是普通账号，均不能排除本案保全冻结措施。

综上，孔雀城公司的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条一款（一）项之规定，裁定如下：

驳回复议申请人沈阳孔雀城房地产开发有限公司的复议申请，维持沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111执255号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　徐雪春

审判员　　乔维修

审判员　　王雪征

二〇二一年十一月五日

书记员　　金　铭