上海艺昆建筑劳务有限公司与上海贯凯国际货物运输代理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0113民初921号

原告：上海艺昆建筑劳务有限公司，住所地上海市崇明区。

法定代表人：彭海峰，执行董事。

委托诉讼代理人：朱敏超，北京盈科(上海)律师事务所律师。

被告：上***国际货物运输代理有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：洪来园，执行董事兼总经理。

第三人：上海道驰电子科技有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇建贡路****楼****。

法定代表人：王华翰，执行董事。

委托诉讼代理人：付洋，上海观驰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩明志，上海观驰律师事务所律师。

原告上海艺昆建筑劳务有限公司(以下简称“艺昆公司”)与被告上***国际货物运输代理有限公司(以下简称“贯凯公司”)房屋租赁合同纠纷一案自本院受理后，由审判员黄文颋独任审判，适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告艺昆公司的委托诉讼代理人朱敏超，第三人上海道驰电子科技有限公司(以下简称“道驰公司”)的委托诉讼代理人付洋到庭参加诉讼。被告贯凯公司经本院传唤，未有效送达，后经公告送达。本院依法缺席开庭审理，本案现已审理终结。

原告艺昆公司向本院提出诉讼请求：1、确认艺昆公司与贯凯公司就上海市宝山区铁山路XXX号XXX幢仓库2号门北侧1,400平米仓库签订的租赁合同于2019年8月23日解除；2、判令贯凯公司返还押金人民币53,000元(以下币种均为人民币)；3、判令贯凯公司返还2019年8月23日至2019年10月9日的租金83,901.37元；4、判令贯凯公司支付违约金53,166.67元；5、判令贯凯公司支付律师费20,000元。事实和理由：2019年4月10日，艺昆公司和贯凯公司就上海市宝山区铁山路XXX号XXX幢仓库2号门北侧(又名上海市宝山区兰岗路XXX号XXX号库)面积为1,400平方米的仓库(以下简称“系争厂房”)签订租赁合同，约定贯凯公司将系争厂房出租给艺昆公司，租期为2年，自2019年4月10日起至2021年4月9日止，年租金638,000元，付六押一，每半年支付一次。合同签订后，艺昆公司支付租金至2019年10月9日，另交付了押金53,000元。自2019年8月起，艺昆公司陆续收到道驰公司的通知，称其为系争厂房的权利人，贯凯公司无权出租，要求艺昆公司与其签订租赁合同或搬离系争厂房。艺昆公司之后多次联系贯凯公司要求其协调处理，贯凯公司只表示其有权出租，但一直未妥善处理纠纷，直至道驰公司堵门使艺昆公司无法正常出入。之后，艺昆公司与道驰公司就系争厂房签订了租赁合同，并支付了全部租金。艺昆公司认为，贯凯公司未经产权人同意出租系争厂房，致使艺昆公司无法正常使用租赁物，已构成违约，应承担相应违约责任。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。

被告贯凯公司未到庭答辩。

第三人道驰公司述称：系争厂房原产权人为上海神源企业集团有限公司(以下简称“神源公司”)，神源公司委托上海圳鑫物流有限公司(以下简称“圳鑫公司”)将系争厂房出租给上海瑜腾国际货运代理有限公司(以下简称“瑜腾公司”)，后者又将承租权转让给了贯凯公司；道驰公司通过司法竞拍于2016年9月取得系争厂房产权，产权转让时包括艺昆公司在内的租户尚未搬离；2019年8月，其与圳鑫公司签订厂区交接协议，后通过法院强制执行及道驰公司主动催告，陆续与包括艺昆公司在内的租户签订了租赁合同，艺昆公司已支付了合同项下的全部租金。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年3月22日，艺昆公司监事莫静越与贯凯公司监事洪进良签订租赁意向书，主要约定系争厂房出租给艺昆公司，意向书签订后需交纳10万元意向金等。同日，莫静越向洪进良转账支付了10万元。

同年4月10日，艺昆公司(乙方)和贯凯公司(甲方)签订租赁协议，约定甲方将系争厂房出租给乙方，租期为2年，自2019年4月10日起至2021年4月9日止，年租金638,000元，含物业费。付款方式为先付后用，付六押一，每六个月为一周期支付一次租金，甲方指定账户为宋臣华尾号为2904的建行账户。租赁合同第三条主要约定，若因甲方原因，造成合同不能履行的甲方应退还多收租金外，应补偿一个月的租金作为违约金等。合同签订后，原告于2019年4月12日向被告支付了2万元，于4月15日分别支付了199,000元和53,000元，合计支付租押金372,000元。

另查明，系争厂房原权利人为神源公司。

2018年4月2日，圳鑫公司和瑜腾公司签订租赁合同，主要约定前者将包括系争厂房在内的铁山路XXX号XXX幢仓库2号门北侧3,800平方米仓库出租给后者，租赁期自2018年4月20日起至2020年4月19日止等。

同年7月21日，瑜腾公司和贯凯公司签订转让协议，主要约定瑜腾公司自2018年7月21日起将包括系争厂房在内的上海市宝山区铁山路XXX号XXX号库的承租权转让给贯凯公司，由贯凯公司履行瑜腾公司和圳鑫公司的租赁合同等。

又查明，2016年8月5日，上海市浦东新区人民法院出具(2015)浦执字第2007-1号执行裁定书，裁定被执行人上海神源企业集团有限公司名下位于上海市宝山区铁山路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX幢房地产所有权归买受人道驰公司所有等。另有上海中富拍卖有限公司盖章、落款日期为2016年6月10日的拍卖补充规定，其中注明系争厂房在内的铁山路XXX号厂房拍卖，是不带租约拍卖。

同年9月26日，道驰公司取得上海市宝山区铁山路XXX号房屋产权。

2019年5月29日，浦东法院在系争厂房所在的上海市宝山区铁山路XXX号张贴公告，要求相关义务人迁出上述场地。

2019年8月22日，圳鑫公司向仓库租户发函，称其管理人员于2019年8月22日撤离，后续租赁事宜由租户直接与道驰公司接洽。同日，其向瑜腾公司发函，要求提前解除其与后者的租赁合同，至2019年11月21日搬离之前的租金由道驰公司收取等。

同年10月2日，道驰公司向艺昆公司寄发告知书，表示其未与贯凯公司等签订过租房协议，要求艺昆公司与其签约或搬离厂区等。

同年10月29日，艺昆公司向贯凯公司发函，要求贯凯公司提供合法承租权证明、妥善处理与现产权人的租赁纠纷等。

同年10月31日，艺昆公司和道驰公司的受托人上海敏瞻电子科技有限公司签订厂房租赁合同，约定后者将系争厂房出租给贯凯公司，租赁为1年，自2019年8月23日起至2020年8月22日止，年租金为715,392元，付六押一。合同签订同日，艺昆公司向道驰公司分别支付了357,696元和59,616元，2020年2月13日再向道驰公司支付了357,696元。

艺昆公司和道驰公司在庭审中另共同确认，艺昆公司在与道驰公司受托人签约前后未向道驰公司返还过系争厂房，其一直使用至今。

本院认为，艺昆公司与贯凯公司就系争厂房签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，贯凯公司作为出租人，应确保租赁物在租赁期间保持适租状态，确保承租人能正常使用租赁物。根据已查明的事实，道驰公司自2016年起即通过司法拍卖取得系争厂房的所有权，之后因法院强制执行，艺昆公司已无法正常使用系争厂房，贯凯公司已构成违约，艺昆公司诉请解除租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。因诉状副本等诉讼材料未有效送达贯凯公司，本院于2020年3月19日发出公告，确定自公告之日起经过60日即视为送达，故艺昆公司诉状副本于2020年5月19日即视为已送达贯凯公司，双方的租赁合同应于该日解除。合同解除后，贯凯公司应向艺昆公司返还押金53,000元，并应向艺昆公司支付违约金53,166.67元(638,000元÷12月，四舍五入至小数点后两位，下同)，艺昆公司的相关诉请，本院予以支持。艺昆公司现与道驰公司的受托人签订租赁合同，并支付了2019年8月23日至2020年8月22日期间的全部租金。同时，艺昆公司已向贯凯公司支付了半年租金319,000元至2019年10月9日，艺昆公司要求贯凯公司返还2019年8月23日至2019年10月9日期间的租金83,901.37元(638,000元÷365天×48日)，于法有据，本院予以支持。艺昆公司另主张的律师费，无合同依据，本院不予支持。贯凯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证及抗辩的相应权利，由此导致的不利后果由其自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告上海艺昆建筑劳务有限公司与被告上***国际货物运输代理有限公司就上海市宝山区铁山路XXX号XXX幢仓库2号门北侧1,400平方米仓库签订的租赁协议于2020年5月19日解除；

二、被告上***国际货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海艺昆建筑劳务有限公司返还押金53,000元和租金83,901.37元；

三、被告上***国际货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海艺昆建筑劳务有限公司支付违约金53,166.67元；

四、驳回原告上海艺昆建筑劳务有限公司的其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费收取4,451元，由原告上海艺昆建筑劳务有限公司负担424元，被告上***国际货物运输代理有限公司负担4,027元。保全费1,020元，由被告上***国际货物运输代理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　黄文颋

二〇二〇年七月十四日

书记员　　鲍仲钰

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条……

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

……

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

……

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。