洛阳市洛西建筑有限公司、某某合同纠纷二审民事判决书

河南省洛阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫03民终7520号

上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市洛西建筑有限公司，住所地河南省新安县洛新产业集聚区京津路东310国道北金鼎明苑****。

法定代表人：郑新显，该公司执行董事。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1972年9月15日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。

二上诉人共同委托诉讼代理人：史玉雷，河南卉林律师事务所律师。

二上诉人共同委托诉讼代理人：方正，河南卉林律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：涧西区重庆路谷水东社区居民委员会，住所，住所地河南省洛阳市涧**谷水和平街**div>

法定代表人：孙智辉，该社区主任。

委托诉讼代理人：孙雪坤，河南润合律师事务所律师。

上诉人洛阳市洛西建筑有限公司(以下简称洛西公司)、***与被上诉人涧西区重庆路谷水东社区居民委员会（以下简称谷水东居委会）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初3400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法进行了审理。上诉人洛西公司、***的委托诉讼代理人方正，被上诉人谷水东居委会的委托诉讼代理人孙雪坤，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

洛西公司、***上诉请求：1.依法撤销原审判决书第二项，改判洛西公司、***与谷水东居委会于2016年4月16日签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》无效，谷水东居委会退还20万元租金给洛西公司、***；2.判决谷水东居委会赔偿洛西公司、***投资建房款250万元及利息或将此案发还重审；3.一审诉讼费、反诉费及二审诉讼费由谷水东居委会承担。事实与理由：一审判决认定双方签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》是有效协议错误，该合同系无效合同，理由如下：2020年6月22日经调查，该协议书所谓的门面房的土地所有权是中国一拖集团有限公司的，与协议书的甲方谷水东居委会根本就没有关系。到此时洛西公司、***才知道2016年4月16日签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》，谷水东居委会是采用了欺诈的方法手段骗取洛西公司、***与其签订的协议。协议书上所涉及的土地的所有权、使用权限本就不是谷水东居委会的。真正的所有权人（中国一拖集团有限公司）从未将该土地的所有权、使用权转让或委托给谷水东居委会过。谷水东居委会采用欺诈手段骗取洛西公司、***与其签订了该无效合同，其过错全在谷水东居委会。根据合同法规定，无效合同自始无效，故谷水东居委会应退还洛西公司、***已交租金20万元；同时谷水东居委会应赔偿乙方实际建房投入的资金（直接损失）250万元，其它损失洛西公司、***将另案另诉。

谷水东居委会辩称，一审法院查明的事实证实诉争的地块为谷水东居委会所有，洛西公司、***上诉所称该地块的所有权人为中国一拖集团有限公司，但是没有证据予以证明，且中国一拖集团有限公司在本案也未主张任何权利，因此一审判决对于诉争地块认定和对双方合同效力的认定是正确的，请求二审法院依法审查，驳回洛西公司、***的上诉请求。

谷水东居委会向一审法院起诉请求：1.依法解除洛西公司、***与谷水东居委会2016年4月16日签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》；2.判决洛西公司、***支付谷水东居委会至2019年10月30日前的租金40万元。3.本案诉讼费用由洛西公司、***承担。

洛西公司、***向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销双方之间签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》。2.判令谷水东居委会立即返还洛西公司、***已支付的租金20万元以及投入的装修款等其他实际损失。3.判令谷水东居委会实际支付洛西公司、***工程建设款250万元及资金占用费（以250万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年4月20日起计算至付清之日止）。4.由谷水东居委会承担本案一切诉讼费用。

一审法院认定如下事实：2016年4月16日，洛阳市涧西区重庆路谷水东社区居民委员会（甲方）与洛阳市洛西建筑有限公司、***（乙方）签订《门面房代建施工及返租合作开发协议书》一份，主要内容为：工程名称：秦岭南路饮食一条街门面房工程，工程质量：砖混二层合格工程，总体工期为半年，从2016年4月20日至2016年10月30日。工程造价总建筑面积约6000平方米，按500元/㎡，含土建、水电安装工程等，造价约300万元全部由乙方投资。所建工程均以竣工实际面积为准。甲方将所建二层门面房约6000平方米承租给乙方承包经营。承租期10年。即2016年11月1日至2026年10月30日止。分三个档次阶段：第一段：前四年（2016年11月1日至2020年10月30日）；四年期满，代建资产归甲方所有。乙方向甲方缴纳租金20万元/年，合计80万元。第二段：中三年（2020年11月1日至2023年10月30日）；乙方向甲方缴纳租金45万元/年，合计135万元。第三段：后三年（2023年11月1日至2026年10月30日）；乙方向甲方缴纳租金60万元/年，合计180万元。房租、地租、地租各占50%期满，若继续使用，应在合同期满前提前3个月通知甲方，经甲方同意后可在同等条件下享有优先权。合同签订后，***分别于2017年6月27日和2018年12月29日向涧谷水东居委会各缴纳租金10万元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。谷水东居委会和洛西公司、***于2016年4月16日签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》是双方真实意思的表示，且合同的内容不违背法律的禁止性规定，应认定有效，双方都应遵守合同约定的权利和义务。洛西公司、***按照协议约定投资建设了门面房，并支付了20万元租金，协议约定租期10年，分三个阶段，第一段时间自2016年11月1日至2020年10月30日，租金20万元/年，合计80万元。双方并未对租金的缴纳具体时间和缴纳方式作出明确约定，现第一段时间并未到期，且协议中并未对解除协议作出明确约定，故谷水东居委会要求解除2016年4月16日签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》，要求洛西公司、***支付谷水东居委会至2019年10月30日前的租金40万元的诉讼请求，一审法院不予支持。洛西公司、***对协议中约定其投资建设门面房的土地并非谷水东居委会所有，谷水东居委会欺诈致使洛西公司、***作出错误意思表示，投入巨资代建门面房，要求撤销该协议，但其所提交的证据并不能证明其主张，且现有证据未显示有案外人对该土地的所有权提出异议，谷水东居委会租赁期的使用权并未受到侵害，故对洛西公司、***的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回谷水东居委会的诉讼请求；二、驳回洛西公司、***的反诉请求。本案本诉受理费7300元,由谷水东居委会承担，反诉受理费14200元，由洛西公司、***承担。

本院二审期间，洛西公司、***向本院提交了洛阳新尺度测绘技术有限公司出具的测绘图，拟证明涉案商铺占用的土地使用权人是中国一拖集团有限公司。谷水东居委会质证认为，该测绘图是单方委托，我方不认可，与洛阳市不动产登记中心的查询不一致。依据谷水东居委会的申请，本院向洛阳市国土资源局涧西分局、洛阳市不动产登记中心作出调查令，洛阳市国土资源局涧西分局回复查询不到涉案商铺占用土地的信息，洛阳市不动产登记中心回复未查询到不动产登记信息。洛西公司、***质证认为涉案商铺占用的土地使用权与谷水东居委会没有关联，根据我方提交的证据可以证明涉案商铺占用的土地使用权人为中国一拖集团有限公司。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。

本院认为，本案争议焦点为涉案《门面房代建施工及返租合作开发协议书》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更等经依法登记发生效力。谷水东居委会主张其是涉案商铺占用土地的使用权人，洛西公司、***主张案外人中国一拖集团有限公司是土地使用权人，但是洛阳市国土资源局涧西分局、洛阳市不动产登记中心经过查询，均没有查询到涉案商铺占用土地的登记信息，因此，依据现有证据不能证明谷水东居委会是涉案商铺的土地使用权人。谷水东居委会与洛西公司、***签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》系房屋施工与租赁的综合性合同，谷水东居委会没有提交涉案商铺的规范许可证。综合以上两方面情况，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《门面房代建施工及返租合作开发协议书》系无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，双方应当相互返还，不能返还的折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，因此，谷水东居委会起诉请求与洛西公司、***均不能支持，双方可另行主张。

综上所述，洛西公司、***关于合同无效的上诉理由成立，本院予以支持，但其二审上诉请求变更了一审诉讼请求，因此，对于其上诉请求本院不予支持。一审法院适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：

一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初3400号民事判决第一、第二项；

二、确认涧西区重庆路谷水东社区居民委员会与洛阳市洛西建筑有限公司、***于2016年4月16日签订的《门面房代建施工及返租合作开发协议书》无效；

一审案件本诉受理费7300元,由涧西区重庆路谷水东社区居民委员会负担，反诉受理费14200元，由阳市洛西建筑有限公司、***负担。二审案件受理费28400元，由洛阳市洛西建筑有限公司、***负担。

本判决为终审判决。

审判员　　范振洋

二〇二〇年十二月八日

法官助理王恒毅

书记员李圆圆