4812扬州某某俬制造有限公司与扬州鑫鸿电子有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

**省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）***初字第4812号 原告：扬州***俬制造有限公司，住扬州市江阳工业园*****号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，**鈜云辰旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鈜云，**鈜云辰旭律师事务所律师。 被告：扬州鑫鸿电子有限公司，住扬州市江阳工业园***116号2楼 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，**擎天柱（上海）律师事务所律师。 原告扬州***俬制造有限公司（以下简称远东公司）与被告扬州鑫鸿电子有限公司（以下简称鑫鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远东公司的委托诉讼代理人**、被告鑫鸿公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远东公司向本案提出诉讼请求：1、被告立即迁出扬州市江阳工业园***116号3号楼的房屋，并将房屋恢复原状后交付给原告；2、被告支付原告房屋占有使用费暂计91666.7元（房屋占有使用费参照合同约定的同期租金标准，自2015年6月1日开始，暂算至2015年11月30日，实际计算至被告交付房屋之日止）及水电费暂计500元；3、被告赔偿原告损失10万元。后原告变更要求被告支付水、电费500元的请求为要求被告结清占有承租房屋期间的水电费。事实和理由：2012年5月15日，原、被告签订《租房合同书》，约定被告承租原告位于扬州市江阳工业园***116号3号楼一幢二层计1000平方米。租赁期限共拾年，期限自2012年6月1日至2022年5月31日。租金按三年一计算，第一个三年共50万元，以后每三年按10%递增，租金费用实行先付费用后使用的原则等内容。后被告向贵院起诉，贵院于2012年5月15日作出(2014)***初字第3661号民事判决书，判令解除原、被告于2012年5月15日签订的《租房合同书》。但截止目前，被告既未搬离租赁房屋，也未支付相应房屋占有使用费，同时，被告恶意违约，提前解除合同给原告造成极大的损失。 被告鑫鸿公司辩称：1、原、被告租赁关系解除前，被告已基本搬离租赁房屋，不再继续使用。合同解除后，被告已按照(2014)***初字第3661号民事判决书的要求支付了原告的损失，并主动与原告联系交还承租房屋，但原告拒不见被告，更不配合办理交接手续。无奈之下，被告向原告发函寄送房屋钥匙，但原告无理退还，并将被告的五台空调和其他一些物品强行扣留；2、租赁房屋出租给被告是毛坯房，现租赁房屋添附后的状态使房屋价值得以增加，原告要求恢复原状不具有合理性；3、原告拒收房屋并扣留被告物品，故被告无需支付原告房屋使用费；4、被告搬离承租房屋的日期为2014年11月30日，该期间的租金被告可以承担，之后的费用被告不应承担；5、关于原告主张的损失，在(2014)***初字第3661号民事判决书中已认定，被告已支付，原告再次主张，违反一事不再理的原则，并且原告主张的装修损失，并不能证明是为被告租赁所为，装修改造使原告的厂区获得增值，并仍可正常使用或出租，故原告的损失根本不存在。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 原告远东公司（甲方）与被告鑫鸿公司（乙方）于2012年5月15日签订《租房合同书》一份，约定：远东公司将江阳工业园***和荷叶路交叉口116号3号楼一幢，二层计1000平方米出租给乙方使用，租赁期限自2012年6月1日至2022年5月31日，2012年5月15日至2012年5月31日为鑫鸿公司的装修时间，租金按三年一计算，第一个三年共50万元，以后每三年按10%递增，租金费用实行先付费后使用的原则。租金第一年为20万元，第二年、第三年分别为15万。在租赁期间内，不得随意终止合同，如有特殊情况乙方需变更合同或提前终止合同，必须按拟定变更合同或终止合同之日，提前一个月书面通知另一方，经双方协商同意后方可变更或终止。 2014年11月24日，鑫鸿公司以房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉远东公司，请求判令：1、解除双方间签订的租房合同；2、远东公司返还剩余租期的租金并赔偿因违约行为给鑫鸿公司造成的损失；3、远东公司返还鑫鸿公司垫付的修路款10000元。本院经审理认为，“…庭审中原告表示双方之间的租赁合同已经无法继续履行，要求解除租赁关系，考虑到原、被告在租赁期间确实多次发生纠纷，且原告以向被告寄送解除租赁关系的通知表示不再履行租赁合同，若仍要求双方继续履行租赁合同，不合情理，也不利于双方权益的保护，故对要求解除原、被告之间的租赁关系的诉讼请求，本院予以支持”，鉴于鑫鸿公司交纳租金至2015年5月31日，鑫鸿公司需支付远东公司自首期合同租金期满次日起2个月的租金损失30555.6元。本院于2015年4月30日作出（2014）***初字第3661号判决书，判决：1、解除鑫鸿公司与远东公司于2012年5月15日签订的《租房合同书》；2、鑫鸿公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿远东公司租金损失30555.6元；3、驳回鑫鸿公司的其他诉讼请求。远东公司不服该判决，上诉于扬州市中级人民法院，后因远东公司未缴纳上诉费，扬州市中级人民法院于2015年9月9日作出（2015）扬民终字第01563号民事裁定书，裁定：本案的上诉作自动撤回上诉处理。 鑫鸿公司在（2014）***初字第3661号案件起诉前，已经搬离承租房屋，房屋内仅剩五台空调。 2015年11月9日，鑫鸿公司向远东公司发出《告知函》一份，内容为：“贵司与我公司租赁合同纠纷一案，已经扬州市邗江区人民法院、扬州市中级人民法院两级法院两审终审。现（2014）***初字第3661号判决书已生效，贵司与我公司的房屋租赁已解除，贵我双方应立即办理房屋交接手续，此为判决书所判令的义务。然而，在我公司主动要求向贵公司支付租金损失赔偿款并交还房屋钥匙的情况下，贵公司拒不接见我公司人员、办理交接手续，无奈之下，我公司已将30555.6元租金损失赔偿款打入法院帐户，由法院帮助执行，现我公司在贵公司处尚有空调五台，分别为日立2匹柜式空调1台、美的3匹柜式空调1台、**3匹柜式空调1太、美的2匹挂机空调1台，被贵司锁住仍未归还。据此，我公司特致函贵司，在接到本告知函之日起5日内与我公司主动联系，将属于我公司的五台空调归还我公司，并彻底完成房屋交接手续，我公司将房屋钥匙随该函件先交还贵司以表示我公司之最大诚意。如贵司逾期仍拒不办理上述事项，则因此造成的一切扩大损失均由贵司承担，且我公司保留进一步向贵司追索包括空调在内的一切损失的权利，特此告知”。 2015年11月11日，远东公司***公司发出《函告》一份，内容为：“1、扬州市邗江区人民法院（2014）***初字第3661号民事判决书生效后，你公司仍一直占有使用租赁房屋，至今既未将租赁房屋交付给我公司，也未支付任何费用（包括水电费、房屋占有使用费等），我公司对此已向法院提起诉讼；2、你公司随函交还的钥匙，我公司现随函退还给你公司，我公司没有保管你公司物品的义务，请你公司在法院的组织和安排下，在清空租赁房屋内的物品、恢复原状、迁让房屋并付清房屋占有使用费后，与我公司正式办理房屋的交接手续”。 2016年5月28日，远东公司与鑫鸿公司就承租房屋进行了交接，鑫鸿电子将房屋内的物品全部清空，空调取回，房屋的钥匙已交付给远东公司，双方确认了水、电表的示数。 本案争议焦点为：远东公司要求鑫鸿公司支付房屋占有使用费有无事实和法律依据。 本院认为，鑫鸿公司在本院（2014）***初字第3661号案件判决解除鑫鸿公司与远东公司之间的租赁关系后，应履行返还承租房屋的义务，继续占有使用承租房屋的，远东公司有权要求鑫鸿公司支付期间的占有使用费，但结合本案的具体情况，远东公司亦应对解除租赁关系后产生的占有使用费用承担责任。理由为：1、鑫鸿公司与远东公司在租赁期间双方矛盾不断，鑫鸿公司在（2014）***初字第3661号案件起诉前已经基本搬离承租房屋，以自己的行为表明不再继续履行租赁合同，远东公司亦应知晓双方的租赁合同已无法继续履行。2、在本院（2014）***初字第3661号案件判决解除双方之间的租赁关系后，远东公司不服该判决提起上诉，又因未交纳上诉费于2015年9月9日按撤回上诉处理。至此，双方的租赁关系解除，双方当事人应当积极办理交接手续。鑫鸿公司作为房屋的承租方，在双方租赁关系解除后，应及时将承租房屋腾空并返还；远东公司作为房屋的出租方，应当对自身事务尽到注意义务，在双方租赁关系解除后，应当积极主动收回房屋以避免产生额外损失。3、鑫鸿公司于2015年11月9日向远东公司寄送承租房屋的钥匙，虽远东公司将钥匙寄回，双方并未对租赁房屋进行交接，但应当认定鑫鸿公司具有返还承租房屋的表示，同时，因鑫鸿公司已基本将承租房屋内的物品搬清，虽仍有五台空调放置在承租房屋内，但因此并不完全影响远东公司另行出租。综上，作为出租方的远东公司在双方租赁关系无法继续履行、解除的情况下，应积极主动收回房屋；而作为承租方的鑫鸿公司在解除租赁合同后应及时返还房屋，对该期间房屋的空置损失，双方均应承担责任。综合考量合同履行情况、当事人的过错等因素，本院酌定鑫鸿公司承担占有使用费的60%的责任，远东公司承担40%的责任。因鑫鸿公司交纳租金至2015年5月31日，（2014）***初字第3661号又判决鑫鸿公司支付“自首期合同租金期满次日（2015年5月31日）起2个月的租金30555.6元(500000元×1.1÷3年÷12月×2个月）”，而鑫鸿公司于2015年11月9日将承租房屋的钥匙寄送给远东公司，故自2015年8月1日至2015年11月9日期间占有使用费应为50416.66元(500000元×1.1÷3年÷12月×3个月+500000元×1.1÷3年÷12月×9/30），即鑫鸿公司应支付远东公司占有使用费30250元(50416.66元×60%)。 综上，鑫鸿公司应支付远东公司占有使用费30250元，远东公司主***公司支付2015年6月1日至交付房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，本院予以部分支持。因双方已经于2016年5月28日对案涉房屋进行了交接，故远东公司要求鑫鸿公司恢复原状返还房屋的诉讼请求，已无事实和法律依据，本院不予支持。因双方租赁关系已解除，远东公司要求鑫鸿公司结清返还房屋前产生的水、电费用，有事实和法律依据，本院予以支持。关于远东公司主张为履行鑫鸿公司之间的租赁合同而专门修建门楼和路，为此产生11万元的费用应***公司承担的诉讼请求，对此，鑫鸿公司对该损失的三性均不予认可，而远东公司又未能举证证明该费用的产生是因***公司的要求或双方之间另有约定，故该主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告扬州鑫鸿电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告扬州***俬制造有限公司房屋占有使用费30250元； 二、被告扬州鑫鸿电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内与原告扬州***俬制造有限公司结清交付承租房屋前产生的水、电费； 三、驳回原告扬州***俬制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4224元，由原告扬州***俬制造有限公司负担3524元，被告扬州鑫鸿电子有限公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于**省扬州市中级人民法院。 审　判　长　　李　五 人民陪审员　　**彬 人民陪审员　　*** 二〇一六年十一月七日 书　记　员　　孟　婷