扬州某某俬制造有限公司与扬州鑫鸿电子有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

**省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏10民终713号 上诉人（原审原告）扬州***俬制造有限公司，住扬州市江阳工业园***116号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，**鈜云辰旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鈜云，**鈜云辰旭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）扬州鑫鸿电子有限公司，住扬州市高新区牧羊路8号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1965年3月22日出生，住**省扬州市广陵区，系该公司员工。 上诉人扬州***俬制造有限公司（以下简称远东公司）因与被上诉人扬州鑫鸿电子有限公司（以下简称鑫鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2015)***初字第4812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 远东公司上诉请求：撤销扬州市邗江区人民法院(2015)***初字第4812号民事判决，发回重审或直接改判。事实和理由：1、一审法院不应将另案中鑫鸿公司单方解约承担的租金损失视为其已支付的部分房屋占有使用费，另案中租金损失的性质为违约金，如果作为本案中房屋占有使用费，将导致鑫鸿公司没有承担相应违约责任；2、一审法院不应将2015年11月9日作为计算房屋占有使用费的截止日，一把钥匙的寄送无法认定归还房屋的意思表示，房屋内物品没有清空，达不到房屋交接的前提，鑫鸿公司未清空物品的行为影响了远东公司的另行出租，应当以双方正式办理交接手续的时间2016年5月28日作为计算房屋占有使用费的截止日；3、履行返还承租房屋的义务在鑫鸿公司，远东公司也一直要求被上诉人尽快返还房屋，不存在过错，不应承担占有使用费的40%；4、即使按照一审法院观点，也应根据双方租赁合同约定第一个三年是50万房租以后三年10%递增，第一年交纳20万元，即第四年应支付22万元，一审法院计算仅仅将50万元增加10%后除以三平均计算房屋占有使用费，违反了合同的约定。 鑫鸿公司辩称，1、被上诉人实际上2014年11月24日就已经向上诉人交付了房屋，而且不影响上诉人继续出租和使用该房屋，仅仅剩五台空调，已经拆除，放在租赁房屋里；2、被上诉人租赁的上诉人的租赁房屋是在远东公司的厂区范围内，门口有传达室和门卫，进入到涉案租赁房屋是需要通过上诉人的门卫，而五台空调因为双方发生严重分歧是上诉方不让被上诉人搬离，房屋未完全清空的责任在远东公司。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 远东公司向一审法院起诉请求：1、被告立即迁出扬州市江阳工业园***116号3号楼的房屋，并将房屋恢复原状后交付给原告；2、被告支付原告房屋占有使用费暂计91666.7元（房屋占有使用费参照合同约定的同期租金标准，自2015年6月1日开始，暂算至2015年11月30日，实际计算至被告交付房屋之日止）及水电费暂计500元；3、被告赔偿原告损失10万元。后原告变更要求被告支付水、电费500元的请求为要求被告结清占有承租房屋期间的水电费。 一审法院认定事实：原告远东公司（甲方）与被告鑫鸿公司（乙方）于2012年5月15日签订《租房合同书》一份，约定：远东公司将江阳工业园***和荷叶路交叉口116号3号楼一幢，二层计1000平方米出租给乙方使用，租赁期限自2012年6月1日至2022年5月31日，2012年5月15日至2012年5月31日为鑫鸿公司的装修时间，租金按三年一计算，第一个三年共50万元，以后每三年按10%递增，租金费用实行先付费后使用的原则。租金第一年为20万元，第二年、第三年分别为15万。在租赁期间内，不得随意终止合同，如有特殊情况乙方需变更合同或提前终止合同，必须按拟定变更合同或终止合同之日，提前一个月书面通知另一方，经双方协商同意后方可变更或终止。 2014年11月24日，鑫鸿公司以房屋租赁合同纠纷一案，向一审法院起诉远东公司，请求判令：1、解除双方间签订的租房合同；2、远东公司返还剩余租期的租金并赔偿因违约行为给鑫鸿公司造成的损失；3、远东公司返还鑫鸿公司垫付的修路款10000元。一审法院经审理认为，“…庭审中原告表示双方之间的租赁合同已经无法继续履行，要求解除租赁关系，考虑到原、被告在租赁期间确实多次发生纠纷，且原告以向被告寄送解除租赁关系的通知表示不再履行租赁合同，若仍要求双方继续履行租赁合同，不合情理，也不利于双方权益的保护，故对要求解除原、被告之间的租赁关系的诉讼请求，一审法院予以支持”，鉴于鑫鸿公司交纳租金至2015年5月31日，鑫鸿公司需支付远东公司自首期合同租金期满次日起2个月的租金损失30555.6元。一审法院于2015年4月30日作出（2014）***初字第3661号判决书，判决：1、解除鑫鸿公司与远东公司于2012年5月15日签订的《租房合同书》；2、鑫鸿公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿远东公司租金损失30555.6元；3、驳回鑫鸿公司的其他诉讼请求。远东公司不服该判决，上诉于扬州市中级人民法院，后因远东公司未缴纳上诉费，扬州市中级人民法院于2015年9月9日作出（2015）扬民终字第01563号民事裁定书，裁定：本案的上诉作自动撤回上诉处理。 鑫鸿公司在（2014）***初字第3661号案件起诉前，已经搬离承租房屋，房屋内仅剩五台空调。 2015年11月9日，鑫鸿公司向远东公司发出《告知函》一份，内容为：“贵司与我公司租赁合同纠纷一案，已经扬州市邗江区人民法院、扬州市中级人民法院两级法院两审终审。现（2014）***初字第3661号判决书已生效，贵司与我公司的房屋租赁已解除，贵我双方应立即办理房屋交接手续，此为判决书所判令的义务。然而，在我公司主动要求向贵公司支付租金损失赔偿款并交还房屋钥匙的情况下，贵公司拒不接见我公司人员、办理交接手续，无奈之下，我公司已将30555.6元租金损失赔偿款打入法院帐户，由法院帮助执行，现我公司在贵公司处尚有空调五台，分别为日立2匹柜式空调1台、美的3匹柜式空调1台、**3匹柜式空调1台、美的2匹挂机空调1台，被贵司锁住仍未归还。据此，我公司特致函贵司，在接到本告知函之日起5日内与我公司主动联系，将属于我公司的五台空调归还我公司，并彻底完成房屋交接手续，我公司将房屋钥匙随该函件先交还贵司以表示我公司之最大诚意。如贵司逾期仍拒不办理上述事项，则因此造成的一切扩大损失均由贵司承担，且我公司保留进一步向贵司追索包括空调在内的一切损失的权利，特此告知”。 2015年11月11日，远东公司***公司发出《函告》一份，内容为：“1、扬州市邗江区人民法院（2014）***初字第3661号民事判决书生效后，你公司仍一直占有使用租赁房屋，至今既未将租赁房屋交付给我公司，也未支付任何费用（包括水电费、房屋占有使用费等），我公司对此已向法院提起诉讼；2、你公司随函交还的钥匙，我公司现随函退还给你公司，我公司没有保管你公司物品的义务，请你公司在法院的组织和安排下，在清空租赁房屋内的物品、恢复原状、迁让房屋并付清房屋占有使用费后，与我公司正式办理房屋的交接手续”。 2016年5月28日，远东公司与鑫鸿公司就承租房屋进行了交接，鑫鸿电子将房屋内的物品全部清空，空调取回，房屋的钥匙已交付给远东公司，双方确认了水、电表的示数。 一审法院认为，鑫鸿公司在一审法院（2014）***初字第3661号案件判决解除鑫鸿公司与远东公司之间的租赁关系后，应履行返还承租房屋的义务，继续占有使用承租房屋的，远东公司有权要求鑫鸿公司支付期间的占有使用费，但结合本案的具体情况，远东公司亦应对解除租赁关系后产生的占有使用费用承担责任。理由为：1、鑫鸿公司与远东公司在租赁期间双方矛盾不断，鑫鸿公司在（2014）***初字第3661号案件起诉前已经基本搬离承租房屋，以自己的行为表明不再继续履行租赁合同，远东公司亦应知晓双方的租赁合同已无法继续履行。2、在一审法院（2014）***初字第3661号案件判决解除双方之间的租赁关系后，远东公司不服该判决提起上诉，又因未交纳上诉费于2015年9月9日按撤回上诉处理。至此，双方的租赁关系解除，双方当事人应当积极办理交接手续。鑫鸿公司作为房屋的承租方，在双方租赁关系解除后，应及时将承租房屋腾空并返还；远东公司作为房屋的出租方，应当对自身事务尽到注意义务，在双方租赁关系解除后，应当积极主动收回房屋以避免产生额外损失。3、鑫鸿公司于2015年11月9日向远东公司寄送承租房屋的钥匙，虽远东公司将钥匙寄回，双方并未对租赁房屋进行交接，但应当认定鑫鸿公司具有返还承租房屋的表示，同时，因鑫鸿公司已基本将承租房屋内的物品搬清，虽仍有五台空调放置在承租房屋内，但因此并不完全影响远东公司另行出租。综上，作为出租方的远东公司在双方租赁关系无法继续履行、解除的情况下，应积极主动收回房屋；而作为承租方的鑫鸿公司在解除租赁合同后应及时返还房屋，对该期间房屋的空置损失，双方均应承担责任。综合考量合同履行情况、当事人的过错等因素，一审法院酌定鑫鸿公司承担占有使用费的60%的责任，远东公司承担40%的责任。因鑫鸿公司交纳租金至2015年5月31日，（2014）***初字第3661号又判决鑫鸿公司支付“自首期合同租金期满次日（2015年5月31日）起2个月的租金30555.6元(500000元×1.1÷3年÷12月×2个月）”，而鑫鸿公司于2015年11月9日将承租房屋的钥匙寄送给远东公司，故自2015年8月1日至2015年11月9日期间占有使用费应为50416.66元(500000元×1.1÷3年÷12月×3个月+500000元×1.1÷3年÷12月×9/30），即鑫鸿公司应支付远东公司占有使用费30250元(50416.66元×60%)。 综上，鑫鸿公司应支付远东公司占有使用费30250元，远东公司主***公司支付2015年6月1日至交付房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，一审法院予以部分支持。因双方已经于2016年5月28日对案涉房屋进行了交接，故远东公司要求鑫鸿公司恢复原状返还房屋的诉讼请求，已无事实和法律依据，一审法院不予支持。因双方租赁关系已解除，远东公司要求鑫鸿公司结清返还房屋前产生的水、电费用，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于远东公司主张为履行鑫鸿公司之间的租赁合同而专门修建门楼和路，为此产生11万元的费用应***公司承担的诉讼请求，对此，鑫鸿公司对该损失的三性均不予认可，而远东公司又未能举证证明该费用的产生是因***公司的要求或双方之间另有约定，故该主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、被告扬州鑫鸿电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告扬州***俬制造有限公司房屋占有使用费30250元；二、被告扬州鑫鸿电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内与原告扬州***俬制造有限公司结清交付承租房屋前产生的水、电费；三、驳回原告扬州***俬制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4224元，由原告扬州***俬制造有限公司负担3524元，被告扬州鑫鸿电子有限公司负担700元。 经审理查明，一审认定的基本事实无出入，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、一审法院关于房屋占有使用费的金额的认定是否恰当；2、一审法院酌定远东公司承担房屋占有使用费的40%是否恰当。 关于争议焦点一，一审法院关于房屋占有使用费的金额的认定合理恰当。首先，已经生效的（2014）***初字第3661号判决书载明，“原告（鑫鸿公司）应当赔偿被告（远东公司）租赁房屋闲置期间的租金损失，酌定损失为自首期合同租金期满次日起2个月租金”，因此，一审法院判决中的占有使用费不能与（2014）***初字第3661号判决的租金损失重复计算，已经计算租金损失的两个月不应再计算占有使用费，原审对占有使用费的支付作相应扣减，并无不当。其次，鑫鸿公司于2015年11月9日向远东公司发出书面告知函，要求办理房屋交接手续，并随函向远东公司寄送了承租房屋的钥匙，且承租房屋内除五台空调外，已经基本清空，故原审认定此时已不影响远东公司进行房屋出租，并将2015年11月9日作为占有使用费计算的截止日，合理恰当。最后，双方租赁合同中的租金计算方式只是作为房屋占有使用费计算的参考，一审法院以租赁期间的每月平均租金计算房屋占有使用费，公平合理。 关于争议焦点二，首先，远东公司没有提供证据证明其实施过主动要求鑫鸿公司退还租赁房屋的行为。其次，从（2014）***初字第3661号判决书载明内容，“庭审中，原告（鑫鸿公司）主张房屋基本腾空，向被告（远东公司）退还租赁房屋，被告（远东公司）拒收”，和远东公司***公司退还房屋租赁钥匙的函告内容来看，远东公司没有主动收回租赁房屋的意思表示。因此，原审以远东公司未实施主动收回房屋的行为，对房屋空置存在过错，酌定远东公司对租赁房屋空置期间的损失承担40%的责任，并无不当。 综上，远东公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2100元，由扬州***俬制造有限公司负担（已交）。 本判决为终审判决。 审　判　长　　柏　鸣 审　判　员　　韩　冰 代理审判员　　*** 二〇一七年四月二十八日 书　记　员　　孙皎皎