四川齐盛建筑工程有限责任公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川01民终7974号

上诉人（原审原告)：四川齐盛建筑工程有限责任公司。住所地：成都市成华区建设路西街12号。

法定代表人：陈学光，经理。

委托诉讼代理人：叶欢，泰和泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张琴，泰和泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1972年9月16日出生，汉族，住成都市金牛区。

被上诉人（原审被告）：杨丽，女，1967年11月19日出生，汉族，住成都市武侯区。

委托诉讼代理人：郑勇，男，1976年9月28日出生，汉族，住成都市武侯区，系杨丽丈夫。

原审第三人：舒红博（曾用名：舒云清、舒洪清），男1975年11月20日出生，汉族，住成都市高新区。

上诉人四川齐盛建筑工程有限责任公司（以下简称齐盛建筑公司）因与被上诉人***、杨丽、原审第三人舒红博房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初928号民事判决，向本院提起上诉。***上诉后未在一审法院指定期限内缴纳二审案件受理费，并主动撤回上诉，本院予以准许。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

齐盛建筑公司上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初928号民事判决；二、改判***、杨丽向齐盛建筑公司支付欠付的租金共计人民币192600元；三、请求依法改判***、杨丽向齐盛建筑公司支付违约金（违约金计算标准按照房屋租赁合同约定从欠付之日起计算至付清之日止）；四、请求依法改判***、杨丽向齐盛建筑公司支付欠付的水电费；五、请求判令本案一审、二审诉讼费及保全费均由***、杨丽承担。事实和理由：1.案涉房屋实际上系***、杨丽共同承租，一审判决认定杨丽转让案涉房屋给***，二人不承担共同支付义务，属于事实认定错误。第一，2018年8月31日，齐盛建筑公司与***、杨丽二人签订《房屋租赁合同书》，其内容系双方真实意思表示，并未违反强制性规定，属有效合同，因而一审判决不认定二人系共同承租人，显属事实认定错误。第二，《房屋租赁合同书》中第四条有约定，未经齐盛建筑公司书面同意，承租人不得转让该租赁房屋。第三，在合同履行过程中，该合同项下的承租人为***和杨丽，二人实际占有并使用该房屋。自二人欠付租金始，齐盛建筑公司按约多次以各种方式向二人送达《租金催收通知》、《退还租赁房屋通知书》，二人均未曾提出异议，并向齐盛建筑公司支付了部分欠付租金。2.一审判决认定录音资料中“印忠”的行为构成表见代理，其民事责任由齐盛建筑公司承担，属事实认定错误，适用法律错误。事实上，***、杨丽二人并未举证证明表见代理的要件，且二人明知齐盛建筑公司不同意转租、转让，还私下与他人进行此类行为，并非善意，存在过错。第一，***、杨丽提交的录音资料存有疑点，为未经法庭核对原物的复制品，属无正当理由未出庭作证的证人证言，原判决将该录音资料作为单独认定案件事实的依据，显属证据认定错误，事实认定错误：①该录音资料来源不明，且未核对录音中讲话人身份，也未对原始证据进行质证，仅凭二人拷贝的“光盘”认定录音资料的真实性，显属证据认定错误；②录音资料中“印忠”的讲话内容与一审判决中认定的事实存在矛盾；③录音资料中明显反映，***、杨丽二人故意隐瞒事实，诱导“印忠”回复。第二，一审判决适用法律错误。案涉合同中落款处“印忠”，仅为签订合同的经办人，并不是齐盛建筑公司的代理人或授权人，齐盛建也未曾同意“印忠”转让、转租租赁房屋。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第12条、第13条、第14条之规定，一审判决错误认定录音中“印忠”的行为系表见代理，属于事实认定错误，法律适用错误。3.一审判决认定违约金标准、水、电费计算标准错误。案涉合同第六条约定的违约金计算标准，符合法律规定；***、杨丽长期拖欠租金，给齐盛建筑公司造成损失，应当按约支付违约金。***、杨丽一直按双方认可的水费7.6元/吨、电费1.3元/吨的标准支付，一审判决也应当以此为标准。另，***、杨丽于2018年12月29日已腾退并返还了房屋，可撤销一审判决要求二人腾退的义务内容。

杨丽答辩称,1.录音资料是真实的。杨丽跟齐盛建筑公司签订的合同有三份，2008年签订第一份合同，当时的租金是40元/平方米；2012年8月31日杨丽和齐盛签订了第二份合同，后面齐盛建筑公司称租金要上涨到60元/平方米，杨丽对案涉房屋也进行了装修，齐盛建筑公司处于很强势的地位，杨丽方被迫与齐盛建筑公司签订了第二份合同。在录音中印忠也有称要把原来的合同收回去，印忠是齐盛委派专门负责杨丽所在茶楼的全权代理，从2008年、2012年签订合同时有印忠签字还留他的电话号码,齐盛建筑公司加盖公章，所有租金等事宜也是印忠在负责，后面因杨丽生了小孩，生意也不好，就想转让茶楼。转让案涉茶楼的事情由郑勇（杨丽丈夫）跟印忠说，印忠同意杨丽转让，但表示需要按原来的合同执行，后在2012年11月13日－2012年11月22日之间就签订了有***、杨丽签字的合同。该份合同有杨丽的名字是应齐盛建筑公司的要求，在2018年8月31日签订了房屋租赁合同，杨丽跟舒红博签订的茶楼转让补充协议中已经说明了杨丽的名字出现在合同中的原因，并且补充协议中已经约定了所有的债权债务均与杨丽无关。由于已经把案涉茶楼转让给舒红博，因此不应当承担责任。3.印忠构成表见代理，从2008年－2012年签订合同时，一直由印忠在负责，所以跟齐盛建筑公司签订合同都是印忠在代理。

***未发表答辩意见。

舒红博未发表陈述意见。

齐盛建筑公司向一审法院起诉请求：1.判令***、杨丽向齐盛建筑公司支付截止2017年12月29日其欠付的租金281350元；2.判令***、杨丽支付其欠付的水电费(暂计算至2017年11月30日的金额为33172.30元)；3.判令***、杨丽按照35500元/月（2018年起，每月标准增加1420元）的标准支付合同终止后的房屋占有费，直至腾退房屋之日止（暂时计算至2017年12月14日为71000元）；4.判令***、杨丽支付滞纳金，从欠付之日起计算至付清之日止（从2017年2月24日起算，暂计算至2017年12月29日共计47712元；5.判令***、杨丽立即搬离租赁房屋，将租赁房屋返还齐盛建筑公司，相关费用由***、杨丽承担。

一审法院认定的事实：2008年1月28日，齐盛建筑公司与杨丽签订《房屋租赁合同书》，将位于成都市武侯区内面积710平方米的房屋出租给杨丽用于经营茶楼，租期2008年1月15日至2012年10月14日。合同签订后，杨丽支付押金30000元。2012年8月31日，齐盛建筑公司与杨丽续签了《房屋租赁合同书》，租期延至2017年10月14日。2012年11月13日，***委托舒红博与杨丽签订《茶楼转让协议》，约定杨丽将正在经营的茗顶茶楼所有设备及经营权转让给***，***支付杨丽已经预交的30000元租房押金，***接手后经营茶楼，按杨丽与齐盛建筑公司所签《房屋租赁合同》的全部内容执行。之后齐盛建筑公司与***重新签订了《房屋租赁合同书》，合同约定内容不变，将承租人变更为***和杨丽，落款时间倒签至2012年8月31日。2012年11月22日。杨丽与舒红博签订《茶楼转让补充协议》约定，杨丽已经完成茗顶茶楼房东与乙方签订茶楼房屋租赁合同书之事宜，为不增加房租等相关费用，房屋租赁合同书中暂加杨丽的名字。2017年10月14日，租赁期限届满，截止此时，***欠付租金192600元。截止2018年6月，***欠付水电费共计55738.92元。

一审另查明，1.在杨丽与印忠的通话录音中，印忠陈述：“……当时你们是转让的嘛，转让的就要把原来的合同按道理来说，按原来的操作来说就收了，转让了就把原来的合同收了，你们是刚刚签了合同第二年转，你们还在合同期，按公司规定是不能转，我是私底下进行的，就帮你转了的。”“你们是给我们说了转让的，我们不敢在合同上反映，因为当时公司说了的，转让公司是要收回的。”齐盛建筑对通话录音的真实性、合法性、关联性不认可。对此一审法院认为，印忠在《房屋租赁合同书》落款经办人处签字，齐盛建筑亦认可印忠曾为齐盛建筑的员工，2016年离职前系租赁合同的经办人，故一审法院对杨丽与印忠的通话录音予以采信。

2.关于***欠付的水电费。***与齐盛建筑签订的《房屋租赁合同书》第七条载明：“租赁期内乙方（承租人）所用之水、电、电话、电视费及治安环卫、物管费等各种费用由乙方承担，并自行向有关方面交纳。”双方对水电费收取单价未作约定，故齐盛建筑代***向成都市玉林小学交纳水电费后应据实收取。根据成都市玉林小学向齐盛建筑出具的结算票据显示，水费单价7.53元/吨（14955元÷1986吨），电费单价0.87元/千瓦时（87290元÷100680千瓦时），***对2017年7月至2018年6月电费的起止度数876495至935084以及水费起止吨数7958至8118、1362至1835无异议，故***2017年7月至2018年6月期间欠付水费4766.49元（7.53元/吨×633吨）、电费50972.43（0.87元/千瓦时×58589千瓦时）元。对于2012年10月15日至2017年7月期间的水电费，***已按照水费7.6元/吨，电费1.3元/千瓦时的标准足额支付，视为此期间其认可该标准，已自愿履行的部分属于自然债务，不予返还或抵扣。

一审法院认为，本案的争议焦点为杨丽是否承担租金支付义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，根据案外人印忠与杨丽的通话录音显示，杨丽向齐盛建筑公司的工作人员印忠告知过转让房屋租赁权行为并得到了同意。虽然录音中印忠陈述“我是私底下进行的”，但并不能证明杨丽在转让时对此知情。无论印忠有无权利同意杨丽转让，其作为出租案涉房屋的经办人，杨丽有理由相信其允许转让的行为代表了齐盛建筑公司，印忠的行为构成了表见代理，其行为的法律后果由齐盛建筑公司承担，即视为齐盛建筑公司知道并同意杨丽转让房屋租赁权。鉴于此情形，齐盛建筑公司主张杨丽系共同承租人的理由不成立，要求杨丽承担共同付款义务的请求，一审法院不予支持。

关于租金的请求。截止合同租赁期满，***欠付租金192600元，抵扣押金30000后，还应支付162600元。故齐盛建筑公司主张的租金，一审法院在162600元范围内予以支持，超过部分不予支持。

关于腾退房屋的请求。租赁期限已于2017年10月14日届满，因双方未再就续签租赁合同达成一致，故双方租赁合同已经终止。租赁期届满后，承租人应向出租人返还租赁房屋，故齐盛建筑公司要求***、杨丽腾退房屋的请求，一审法院予以支持。

关于房屋占有使用费的请求。租赁期满后，***仍占用案涉房屋，庭审中双方均认可按每月每平米50元计算占有使用费，故***应按每月35500元（50元/平方米×710平方米）的标准向齐盛建筑公司支付占有使用费，自2017年10月15日起支付至实际腾退房屋之日止。

关于租金、水电费的请求。截止2018年6月，***欠付水电费共计55738.92元，故对齐盛建筑公司关于水电费的诉讼请求，一审法院在55738.92元范围内予以支持。2018年6月以后的水电费，待实际发生后可另案主张。

关于违约金的请求。合同中约定的违约金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，一审法院酌情调整至20000元。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决：一、***于本判决生效之日起十五日内向齐盛建筑公司腾退并返还位于成都市武侯区的房屋；二、***于本判决生效之日起五日内向齐盛建筑公司支付租金162600元、违约金20000元，合计182600元；三、***于本判决生效之日起五日内向齐盛建筑公司支付占有使用费（按每月35500元的标准，自2017年10月15日起计算至实际腾退之日止）；四、***于本判决生效之日起五日内向齐盛建筑公司支付2017年7月至2018年6月期间的水电费55738.92元；五、驳回齐盛建筑公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5520元，保全费3020云，共计8540元，由***负担8283.8元，由齐盛建筑公司负担256.2元。

二审中，双方当事人并未提出新证据。

本院查明事实与一审查明事实相符，予以确认。另查明，杨丽对其与齐盛建筑公司、***共同签订的《房屋租赁合同书》第三条之3约定，房屋押金在合同解除时、终止时，乙方无违约情形及结清所有水、电、物管及租金后退还。案涉合同第四条约定，因承租人将房屋转租、转让转借、拖欠租金及滞纳金累计达10天以上，应向出租人支付违约金3万元。第六条之1约定，乙方按季度向甲方缴纳租金，交纳日期为提前二十天交纳下季度房租。超过时间应按所滞纳天数以年租金总额的万分之四交纳，同时甲方有权对乙方所使用房屋实行停水、停电，直到乙方付清所欠房租及应交纳的滞纳金。

本院认为，因杨丽对其与齐盛建筑公司、***共同签订《房屋租赁合同书》的事实无异议，故该租赁合同系各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉合同对杨丽是否有约束力，二是一审判决认定未付租金和违约金的金额是否正确，三是一审判决以齐盛建筑公司实际支付的水电费金额认定未付相应款项是否正确。现结合事实证据分析认定如下：

一、关于案涉合同对杨丽是否有约束力的问题。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，行为人的行为如构成表见代理应以其个人意思表示产生代表被代理人作出表示的法律效果，且应以被代理人没有作出明确意思为前提。本案齐盛建筑公司在与***、杨丽的合同中盖章，应认为其在合同中以其主体意志表达了相应的意思表示，故该合同签订的外观特征不需以印忠的个人解释说明该合同的签订是否构成对齐盛建筑公司的表见代理。第二，印忠的证言系事后对相关问题的追述，即使其在相关录音中的陈述真实，但在内容同时包括当时个人对实际由***履行合同知情、大家是隐瞒齐盛建筑公司私下同意***一人履行的情况下，表明大家对齐盛建筑公司对实际由***一人履行合同不知情是清楚的，在此情况下印忠的证言不能产生其个人知情但对公司应产生约束力的不利后果。因此，印忠的证言不能证明齐盛建筑公司对案涉合同实际由***一人履行知情和同意，案涉合同的相对仍应认定为***和杨丽，一审判决认定该合同的相对人仅为***并由其一人承担相应义务，存在错误，本院予以纠正。

二、一审判决认定未付租金和违约金的金额是否正确。本院认为，第一，***、杨丽在合同期限内欠付的租金金额为192600元，因双方在合同中约定在二人付清租金、违约金等义务后对其缴纳的押金予以退还，此外并无承租人支付租金违约不予退还该款项的约定，表明齐盛建筑公司在双方结算时有退还该款项的义务。一审判决基于***要求退还的答辩意见，在已经认定二人应承担租金、房屋占有使用费、违约金支付责任的情况下，从中抵扣齐盛建筑公司应退还的押金3万元并无不当，本院予以维持。第二，***、杨丽迟延支付租金给齐盛建筑公司造成的损失主要为迟延付款产生的利息，一审判决在案涉约定应以每天支付万分之四滞纳金和3万元违约金的基础上，考虑违约金标准过高，酌定以20000元为限责令违约方承担责任已高于一年期贷款利息损失，并无明显不当，本院予以维持。

三、一审判决以齐盛建筑公司实际支付的水电费金额认定未付相应款项是否正确。因案涉合同约定***、杨丽支付这些费用的收款人为相关单位，表明双方约定的是向第三人履行债务，在***、杨丽未支付2017年7月至2018年6月4水电费而由齐盛建筑公司代为支付的情况下，该二人应向案涉合同的债权人齐盛建筑公司承担支付责任，符合我国合同法关于向第三人履行相关规定。同时，齐盛建筑公司与周、杨二之间并无支付相关费用标准的约定，其要求超出自身缴纳标准支付缺乏合同依据，一审判决以齐盛建筑公司实际支付标准认定相关金额正确，本院予以维持。

另，因***已于2018年12月29日腾退并返还了案涉房屋，一审判决关于***腾退的义务内容应予撤销。

综上所述，齐盛建筑公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但认定杨丽不是案涉租赁合同的签订和履行义务主体存在错误，加之二审中发生了新的事实，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初928号民事判决第一、五项，即：***于本判决生效之日起十五日内向齐盛建筑公司腾退并返还位于成都市武侯区的房屋；驳回齐盛建筑公司的其他诉讼请求。

二、变更成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初928号民事判决第二、三、四项为：***、杨丽于本判决生效之日起五日内向齐盛建筑公司支付租金162600元、违约金20000元，合计182600元；***、杨丽于本判决生效之日起五日内向齐盛建筑公司支付占有使用费（按每月35500元的标准，自2017年10月15日起计算至实际腾退之日止）；四、***、杨丽于本判决生效之日起五日内向齐盛建筑公司支付2017年7月至2018年6月期间的水电费55738.92元。

三、驳回齐盛建筑公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费8540元，由齐盛建筑公司负担5540元，由杨丽负担3000元。

本判决为终审判决。

审判长　　张卫敏

审判员　　廖　方

审判员　　袁晟翔

二〇二〇年三月五日

书记员　　刘小春