天津市新型建材建筑设计研究院有限公司、天津中联医院等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

天津市南开区人民法院 民事判决书 （2021）津0104民初5919号 原告：天津市新型建材建筑设计研究院有限公司，住所地天津市南开区红旗南路498号。 法定代表人：***，院长。 委托诉讼代理人：***，天津富永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，天津富永律师事务所律师。 被告：天津中联医院，住所地天津市南开区红旗南路498号。 法定代表人：***，院长。 委托诉讼代理人：***，男，1972年8月15日出生，汉族，天津中联医院副院长，住天津市东丽区。 被告：***，女，1971年8月12日出生，汉族，天津市心连物业管理有限公司经理，住天津市东丽区。 委托诉讼代理人：***，天津津刚律师事务所律师。 原告天津市新型建材建筑设计研究院有限公司（以下简称新型建材公司）与被告天津中联医院（以下简称中联医院）、被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新型建材公司的委托诉讼代理人***，被告中联医院的委托诉讼代理人***，被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新型建材公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与中联医院于2020年7月13日签订的《房屋租赁协议》；2.判令二被告腾空并返还坐落于南开区及附属设施；3.判令二被告将注册在诉争房屋地址下的中联医院迁出南开区红旗南路498号；4.判令二被告向原告支付拖欠的2021年2月、3月租金266666.67元；5.判令二被告向原告支付自2021年4月1日起至实际腾空返还租赁物之日止，按日租金4383.56元向原告支付逾期腾房占有使用费；6.判令二被告向原告支付自2021年2月1日起至2021年3月31日止拖欠租金的滞纳金30933.33元（滞纳金计算方式为266666.67元×58天×2‰）及自2021年4月1日至实际付清租金之日止，按拖欠租金金额266666.67元的2‰按日向原告支付滞纳金；7.本案诉讼费及原告聘请律师的费用（10000元）由二被告承担。事实和理由：原告与中联医院于2020年7月13日签订《房屋租赁协议》，约定中联医院承租原告所有的坐落于南开区及楼内附属设施，租赁期限自2020年6月1日至2023年7月31日。租金每年160万元，支付方式为每半年付80万元，即每年8月1日前和2月1日前分别支付半年租金80万元。租赁协议签署后，原告如约向中联医院交付了租赁房产及附属设施，但中联医院自2021年2月起未支付租金，原告多次催要未果。***系中联医院实际控制人，其应当就腾空、返还并迁出南开区红旗南路498号以及支付租金、逾期腾房占有使用费、滞纳金及律师费承担相应责任。二被告拖欠租金的行为严重违反了协议约定,故原告请求解除该协议,并要求二被告按照合同约定向原告支付租金、逾期腾房占有使用费、滞纳金及律师费等相应的维权费用。 被告中联医院辩称，中联医院关门前是资不抵债，2019年9月底关门停业，停业期间，通过太平医药公司的介绍，***愿意接手中联医院。当时中联医院的医保额度为1450万元，外债860万元，对此向***进行了说明。***答应偿还外债，所有设施设备都归***所有。***从2020年5月开始经营，其交付了100万元租金，租金交纳至2020年11月，后原告起诉。因中联医院欠付国药公司的药费，该公司将中联医院起诉，和平法院有查封，不允许中联医院转移资产。因中联医院欠付药商的药费，医院物品被查封，无法转移，更无法腾房，原告知晓此情况。此外，国家规定租金减免四个半月，但是原告没有减免。现不同意原告的诉讼请求。 被告***辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一项诉讼请求，与***无关，***无权决定是否解除中联医院与原告之间的租赁关系。第二项诉讼请求，***愿意将涉案房屋的钥匙交付法庭，另说明，房屋中没有***的任何物品，***不具有腾房义务。***对中联医院在2020年6月30日至2021年2月8日有经营权，但没有管理权和决策权，***没有腾房义务，在上述期间***开始接诊和停诊，由中联医院占用。第三项诉讼请求，其属于行政管理范畴，不属于法院的受案范围。第四、五、六项诉讼请求，根据原告与中联医院之间签订的租赁协议，合同的相对方不是***，***对中联医院仅有经营权，2020年6月30日前和***接手的租金由中联医院交纳。***曾垫付2020年8月、9月的租金，是由于中联医院的***没有将财务转账的Ukey交由***使用，导致中联医院无法向原告缴纳租金，因此***垫付。中联医院系民营非企业单位，根据民营非企业单位管理暂行条例，该单位不得盈利，盈余不得分红，***在经营期间，没有盈余及分红，鉴于单位的性质及***没有获利的情况，***不应承担房屋租金。中联医院的资产被***擅自转移占用，其为实际的获利人，除此之外，***接手的中联医院是被***抛空资产并且隐瞒多项重大债务的医院，***已经对中联医院和***提起诉讼，为此***没有支付租金的义务。关于律师费，与***无关，律师费应提交相应的证据予以证实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据原告提供的产权证书显示坐落天津市南开区红旗南路498号房屋登记在原告名下。中联医院承租原告房屋经营十余年。 2017年10月31日，原告作为出租方与作为承租方的中联医院签订《房屋租赁协议》，约定原告同意将坐落天津市南开区红旗南路498号办公楼1-5层及楼内附属设施出租给中联医院使用，建筑面积为2190.31平方米；租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日，租期三年；经双方协商，房屋年租金为160万元，租金支付时间为每年11月15日前支付半年租金80万元，每年5月15日前再支付半年租金80万元。后双方因履行合同发生争议，原告于2020年1月向本院提起诉讼，要求中联医院腾交租赁房屋，给付租金、占有使用费、滞纳金等。2020年5月19日，原告作为甲方与作为乙方的中联医院及作为丙方的***签订《关于欠交房租问题的和解协议》，约定经三方确认，甲方与乙方原租赁合同于2019年11月30日到期；租赁期间，乙方共计欠付甲方房租58万元、电费23575.63元、热量损失费18556.8元、水费2000元；另外，乙方欠付甲方2019年12月1日至2020年5月31日期间房屋占有使用费100万元；以上共计1624132.43元；经三方协商一致，乙方将原租赁合同存续期间向甲方缴纳的租房押金50万元用于冲抵2019年11月30日前的欠付房租，冲抵后剩余未付房租8万元、电费23575.63元、热量损失费18556.8元及水费2000元，共计124132.43元，由丙方替乙方支付给甲方；2019年12月1日至2020年5月31日期间房屋占有使用费100万元，由丙方替乙方支付给甲方；考虑到乙方公司账户处于查封状态，丙方为乙方今后实际控制人，因此丙方应于本协议签订之日起30日内，替乙方向甲方支付1124132.43元；丙方付款后，甲乙双方就原租赁合同的费用问题再无争议，甲方不得要求乙丙双方另行支付上述费用，乙丙双方不得要求甲方返还上述费用。当日，原告以双方已就部分争议达成和解为由申请撤诉，本院作出（2020）津0104民初367号民事裁定书，准许原告撤诉。 2020年7月13日，原告作为出租方与作为承租方的中联医院续签《房屋租赁协议》，约定原告同意将坐落天津市南开区红旗南路498号办公楼1-5层及楼内附属设施出租给中联医院使用，建筑面积为2190.31平方米；租赁期限自2020年6月1日至2023年7月31日，租期三年零两个月，其中2020年6月1日至2020年7月31日为免租期，租赁期满后合同自然终止；原则上双方不得提前终止本协议，但若因特殊情况，如原告单位体制改革、上级部门整体规划，或者中联医院经营遇到困难等情况可以提前终止；任何一方提前终止协议需提前三个月通知对方，否则应支付对方数额相当于三个月房租的经济损失；经双方协商，房屋年租金为160万元，租金支付时间为每年8月1日前支付半年租金80万元，每年2月1日前再支付半年租金80万元；房屋租赁期内中联医院保证按期付租付费，如中联医院不能按期交纳租金，按中联医院违约处理；原告有权收回房屋要求中联医院限期迁出，并按照日千分之二的比例收取滞纳金；在租赁期内，中联医院可对租赁物进行装修改造，但事先需要原告同意，并提供相关装修计划；双方租赁关系解除或终止后，中联医院所装修的固定设施不得拆除，该装修设施的所有权无偿归原告所有；双方约定违约金金额为违约方赔偿对方当年年租金的50%；如果中联医院违约，其应承担原告为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、取证费、律师费等费用。原告与中联医院均在该协议签字盖章处加盖印章，中联医院印章旁有***签名。该协议签订后，中联医院继续使用涉案房屋。租金交至2021年1月31日，此后租金未支付。 庭审中，***表示2020年4月经人介绍认识中联医院的***，双方就中联医院的经营权进行协商，当时中联医院的医保结算账户因三个执行案件被查封，为了使***接手中联医院正常经营，双方约定，***垫付中联医院三个执行案件的费用，解除对医保结算账户的查封；医院经营权转让以下一年度的医保额度为标准确定最终的价款，价款确定后扣除***垫付的前期款项，再支付剩余款项，***接手前的债权债务由中联医院和***承担，***接手后的债权债务由***承担；另约定，***仅有经营权，没有管理权和决策权，中联医院的印章由***保管和使用；***于2020年6月30日开始营业，2020年10月底***将Ukey和财务章交给***；2021年1月底，***得知太平医药集团将对中联医院提起诉讼，鉴于中联医院和***没有履行偿还中联医院此前债务的承诺，以及中联医院和***隐瞒***非法转移中联医院资产，导致中联医院不具备偿还债务能力的情况，致使中联医院的结算账户因太平医药集团的起诉而被查封，***鉴于此于2021年2月8日停诊至今；双方仅为口头协议，当时约定医保额度确定后再签订书面合同；2020年7月底左右，医保额度被确定为570万元，但中联医院欠付外债较多，且有很多未了事宜，所以双方一直没有协商一致，后因医保结算账户被查封导致无法经营。中联医院表示其在涉案房屋已经营十三年，五年签订一次合同；2019年亏损停业，因三个执行案件导致账户被查封无法经营，大门也被贴了封条；经与***商谈，***将三个执行案件的款项还清，房屋及设备解封；2020年5月，***将房屋钥匙交给***，其经营到何时不清楚；后因太平医药集团起诉，中联医院医保结算账户被查封，但未对实物进行查封；涉案房屋内的物品都是中联医院的，对原告主张的腾空房屋没有异议，需要回去问问，现在钥匙不在中联医院处。 根据原告提供的转款凭证显示，2020年5月18日至9月21日期间，***向原告转款共计140万元。***表示108万元是履行和解协议中的款项，32万元是垫付的两个月租金。 另查，原告与天津富永律师事务所签有委托合同，约定原告与二被告房屋租赁合同纠纷一案，委托该事务所指派律师作为原告的代理人，代理费为10000元。原告已向天津富永律师事务所支付律师代理费10000元。 案件审理期间，本院至涉案房屋进行现场勘查，涉案房屋为整栋建筑，东侧五层、西侧四层，原经营中联医院，现为停业状态，内部留有部分设施、设备及物品；原告所述附属设施为四楼顶层一排简易房及主楼南侧五间平房，该部分房屋内放置有一些设备及物品。 本院认为，原告与中联医院于2020年7月13日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，双方应依约履行各自义务。原告依约提供了涉案房屋供中联医院使用，中联医院亦应按照协议约定向原告按时足额支付租金。中联医院未按照合同约定向原告支付租金已构成违约，现原告要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。关于合同解除时点，原告未通知中联医院，系通过诉讼主张解除合同，合同应自起诉状副本送达中联医院即2021年6月25日解除。同时，中联医院对于合同解除前欠付的租金负有给付义务。经核算，2021年2月1日至2021年6月24日期间的租金为638538.81元（1600000元÷12个月×4个月+1600000元÷365天×24天）。合同解除后，中联医院继续占用涉案房屋及附属设施已无合法依据，故原告要求中联医院腾交涉案房屋及附属设施的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋占有使用费，合同解除后，中联医院继续占用涉案房屋及附属设施造成原告无法对房屋进行使用、收益的损失，现原告比照租金标准每日4383.56元，要求中联医院给付占用期间的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的滞纳金，根据协议约定，房屋年租金为160万元，租金支付时间为每年8月1日前支付半年租金80万元，每年2月1日前再支付半年租金80万元；房屋租赁期内中联医院保证按期付租付费，如中联医院不能按期交纳租金，按中联医院违约处理；原告有权收回房屋要求中联医院限期迁出，并按照日千分之二的比例收取滞纳金。原告主张对拖欠的266666.67元租金按日千分之二计算滞纳金，二被告提出滞纳金标准过高。原告虽未提交中联医院逾期支付租金给其造成实际损失的证据，但中联医院未按约支付租金的行为，给原告造成了占用资金的利息损失，现原告要求支付违约金的数额已过分高于造成的利息损失。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，将违约金的计算标准调整为以266666.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍标准计算。根据协议约定，中联医院应于2021年2月1日前支付原告主张的2021年2月1日至2021年3月31日期间的租金266666.67元。中联医院应以欠付租金266666.67元为基数，支付自2021年2月1日（从逾期支付租金次日起算）至实际给付之日的违约金。 关于原告主张将注册在涉案房屋地址下的中联医院迁出南开区红旗南路498号的诉讼请求，因无合同依据且该主张不属于人民法院受理民事案件的范围，本院不予涉及，双方可另行解决。 关于律师代理费，租赁协议明确约定如果中联医院违约，其应承担原告为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、取证费、律师费等费用，且原告主张的律师代理费数额属合理范围，亦有相关证据予以佐证，故对于原告主张的律师代理费10000元，本院予以支持。 关于***应否承担责任，原告主张和解协议约定***是中联医院的实际控制人，代表中联医院签字的也是***，故要求***与中联医院连带承担责任。然，和解协议约定***代中联医院向原告支付原租赁合同所欠费用，而各方未约定中联医院此后债务由***承担。后中联医院作为承租方与原告续签《房屋租赁协议》，使用涉案房屋继续经营，***虽参与合同签署并代为支付过部分租金，但其并非合同相对方，亦不构成债务加入，且中联医院现已停止经营，涉案房屋内无***个人物品，故原告要求***连带承担腾房义务及给付责任，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告天津市新型建材建筑设计研究院有限公司与被告天津中联医院于2020年7月13日签订的《房屋租赁协议》于2021年6月25日解除； 二、本判决生效后三十日内，被告天津中联医院将坐落天津市南开区红旗南路498号办公楼1-5层及附属设施（四楼顶层一排简易房及主楼南侧五间平房）腾交原告天津市新型建材建筑设计研究院有限公司； 三、本判决生效后三十日内，被告天津中联医院给付原告天津市新型建材建筑设计研究院有限公司2021年2月1日至2021年6月24日期间的租金638538.81元； 四、本判决生效后三十日内，被告天津中联医院以每日4383.56元标准向原告天津市新型建材建筑设计研究院有限公司支付自2021年6月25日至实际腾交上述房屋及附属设施之日的使用费； 五、本判决生效后三十日内，被告天津中联医院以266666.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍向原告天津市新型建材建筑设计研究院有限公司支付自2021年2月1日至实际给付之日的违约金； 六、本判决生效后三十日内，被告天津中联医院给付原告天津市新型建材建筑设计研究院有限公司律师代理费10000元； 七、驳回原告天津市新型建材建筑设计研究院有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5764元，由被告天津中联医院负担，于本判决生效后十五日内给付原告天津市新型建材建筑设计研究院有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二一年十一月二十二日 书记员*** 附：本裁判文书所依据的法律规定的具体条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 宣判后当事人权利义务告知书 一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。 当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。 二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。 四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。