天津市燃气集团有限公司、天津浩天房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷执行审查类执行裁定书

天津市第一中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）津01执异12号

案外人：天津三源电力投资有限公司，住所地天津市河**区**纬路**号。

法定代表人：郑永娟，董事长。

委托诉讼代理人：袁宏伟，天津唯睿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李志升，天津唯睿律师事务所律师。

申请执行人：天津市燃气集团有限，住所地天津市和平区吴家窑**号路**号4号。

法定代表人：李庚生，董事。

委托诉讼代理人：国静，女，该公司法务。

被执行人：天津浩天房地产开发有，住所地天津市和平区常德道**号50号。

法定代表人：王国胜，总经理。

在本院执行天津市燃气集团有限公司与天津浩天房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案中，案外人天津三源电力投资有限公司于2018年5月21日，对本院（2008）一中执字第177号执行案件查封坐落天津市河西区马场道天娇园5、6、7号楼提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

天津三源电力投资有限公司称，请求撤销天津市第一中级人民法院（2008）一中执字第177号执行案件针对天津市河西区马场道天娇园5、6、7号楼的查封。1997年11月25日，案外人与天津浩天房地产开发有限公司签订《马场道208号“天娇园”房屋买卖合同（草签）》和《补充协议》，购买天津浩天房地产开发有限公司“天娇园”F甲、F乙、F丙座三排12套别墅（现变更登记为“河西区马场道天娇园5、6、7号楼”），并于1997年11月27日对上述《房屋买卖合同（草签）》和《补充协议》进行了公证。案外人于1998年11月17日付清了全部购房款。此后，案外人实际占有并使用上述别墅，并缴纳物业费和电费至今。但在2002年6月25日前，天津浩天房地产开发有限公司因没有为该别墅办理初始登记，故其无法为案外人办理产权登记。自2006年起，天津浩天房地产开发有限公司实际控制人王晓毛涉嫌行贿罪被依法调查并逮捕，天津浩天房地产开发有限公司也涉嫌偷税罪被调查并被追究刑事责任，其经营活动被冻结。因此，至今未能为案外人办理产权登记，致使上述别墅仍登记在天津浩天房地产开发有限公司名下。2017年，案外人经查询得知上述别墅被天津市第一中级人民法院在（2008）一中执字第177号执行案件在执行程序中查封，查封期限为：2016年2月5日至2019年2月4日，被执行人为天津浩天房地产开发有限公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人与被执行人天津浩天房地产开发有限公司早已签订合法有效的《房屋买卖合同》，且被查封前合法占有上述别墅，并已支付全部价款，虽未办理过户登记但并非是因为案外人的原因。故案外人属于无过错不动产买受人，符合上述规定，享有物权期待权，能够排除执行。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中案外人已支付全部价款并实际占有，未办理过户登记也并非是案外人过错，其同时符合本条规定，人民法院不得对上述别墅进行查封，应当予以解封。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案外人的权利能够排除执行，故请求天津市第一中级人民法院依法撤销对上述别墅的查封。

天津市燃气集团有限公司称，不同意案外人的异议请求。天津市燃气集团有限公司和天津浩天房地产开发有限公司是经生效判决确定的债权债务关系，天津市燃气集团有限公司依据生效的判决向天津市第一中级人民法院申请的执行。在执行过程中，申请查封了被执行人天津浩天房地产开发有限公司名下的房屋，其中包括天津市河西区马场道天娇园5、6、7号楼三套房屋。查封时上述房屋登记在天津浩天房地产开发有限公司名下，法院的查封行为符合法律规定的，所以不同意解除查封。

天津浩天房地产开发有限公司未提交书面意见。

本院查明，天津市燃气集团有限公司与天津浩天房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，天津市高级人民法院于2008年5月27日作出（2008）津高民一终字第0040号民事判决书，判决：“一、维持天津市第一中级人民法院（2007）一中民一初字第45号民事判决第一项及案件受理费、诉讼保全费负担部分；二、变更天津市第一中级人民法院（2007）一中民一初字第45号民事判决第二项：本判决生效之日起十日内，上诉人天津浩天房地产开发有限公司以36849918.60元为基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准给付被上诉人天津市燃气集团有限公司自2006年1月1日起至2007年7月31日止的违约金；上述违约金数额以不超过3316492元为限；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回上诉人天津浩天房地产开发有限公司的上诉请求”。判决生效后，天津浩天房地产开发有限公司未履行生效判决确定的给付义务，天津市燃气集团有限公司向本院申请执行。该案执行过程中，查封天津浩天房地产开发有限公司名下坐落天津市河西区马场道天娇园部分房屋，其中包括案外人天津三源电力投资有限公司购买的天津市河西区马场道天娇园5、6、7号楼三套房屋，查封期限至2019年2月5日。

另查，案外人天津三源电力投资有限公司与天津浩天房地产开发有限公司于1997年11月25日签订《马场道208号“天娇园”房屋买卖合同（草签）》。约定：天津三源电力投资有限公司购买天津浩天房地产开发有限公司马场道208号“天娇园”F甲、F乙、F丙座三套房号面积3425.64平方米（现变更登记为“河西区马场道天娇园5、6、7号楼”）。房屋价格合计34187880元人民币。同日签订《补充协议》，约定：天津三源电力投资有限公司首期付全部房款的90%，在合同签字并经公证生效后三日内一次性足额付清。其余10%房款在天津三源电力投资有限公司所购房屋取得土地证、产权证后三日内付清。1997年11月27日，双方对上述《房屋买卖合同（草签）》和《补充协议》在天津市和平区公证处进行了公证。后，天津三源电力投资有限公司入住上述房屋。并自1999年开始缴纳物业费至今。2006年3月23日，天津浩天房地产开发有限公司出具书面证明：“天津三源电力投资有限公司于97年11月25日在天津浩天房地产开发有限公司购置坐落天津市河西区马场道208号天娇园（小区）内房产：连体别墅F甲、F乙、F丙，共12套，购买合同所注面积：3425.64平米，总房款：3418.788万元。房款于98年11月17日付清。以上房产尚未办理入住手续及房屋所有权证。该房产系天津三源电力投资有限公司所有。”后，由于天津浩天房地产开发有限公司涉及刑事案件，其经营活动被冻结，未能为天津三源电力投资有限公司办理产权登记。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人天津三源电力投资有限公司与被执行人天津浩天房地产开发有限公司于1997年签订《房屋买卖合同（草签）》，且，案外人天津三源电力投资有限公司已于1998年11月17日付清全部购房款，并实际入住。由于被执行人天津浩天房地产开发有限公司的原因，未能为案外人天津三源电力投资有限公司办理房屋产权证。本院在执行燃气集团有限公司与天津浩天房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案中，查封被执行人天津浩天房地产开发有限公司名下坐落天津市河西区马场道天娇园部分房屋，其中包括案外人天津三源电力投资有限公司购买的三套房屋。现案外人天津三源电力投资有限公司要求解除对其购买房屋的查封，符合人民法院能够排除执行的情形。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：

中止对坐落天津市河西区马场道天娇园5、6、7号楼三套房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　罗　翔

审判员　赵文杰

审判员　刘美茹

二〇一八年五月三十日

书记员　张钧然

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。