国药集团化学试剂有限公司与上海鲁众实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市黄浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0101民初23379号 原告：国药集团化学试剂有限公司，住所地上海市静安区沪太路801号1幢。 法定代表人：王**，总经理兼董事。 委托诉讼代理人：和彤彤，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，上海市锦天城律师事务所律师。 被告：上海鲁众实业有限公司，住所地上海市黄浦区延安东路373号底层后间。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**发，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，上海善法律师事务所律师。 第三人：***，女，1980年7月25日出生，汉族，住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：***，上海灜东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海灜东律师事务所律师。 原告国药集团化学试剂有限公司（以下简称：国药化学试剂公司）与被告上海鲁众实业有限公司（以下简称：上海鲁众实业公司）、第三人***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月20日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告国药化学试剂公司的委托诉讼代理人和彤彤、***，被告上海鲁众实业公司的委托诉讼代理人**，第三人***的委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国药化学试剂公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的房屋租赁合同、补充协议于2021年9月30日到期终止；2.判令被告及XX路XX弄XX号房屋；3.判令被告按原租金标准，即每日602元，支付自2021年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。4.定金20,000元在本案中予以抵扣。事实与理由：原告为上海市黄浦区XX路XX弄XX号房屋（以下简称：涉案房屋）的公房承租人。2014年3月，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定被告承租涉案房屋，租赁期限为2014年8月1日至2021年7月31日，且明确约定：“在租赁期限内，如遇市政动迁，双方的租赁协议自然终止。”2014年11月6日，原、被告签订补充协议，将上述租赁期限变更为2014年10月1日至2021年9月30日。2021年4月27日，原告向被告发函，通知被告提早做好腾退房屋的准备。2021年5月6日，被告向原告回函，其认为“征收是政府行为，属不可抗力因素”，同时要求巨额补偿。根据上海市黄浦区政府发布房屋征收决定，涉案房屋已被纳入征收范围内。原告通过发函、面谈等方式与被告友好协商租赁期满腾退房屋相关事宜。在协商过程中，被告起初口头同意于2021年9月30日搬离，但之后反悔，表示租赁期满后也不搬离，谈到金额满意并收到款项之后才会腾空。2021年8月25日，原告无奈向被告发送律师函，明确提出根据相关法律规定及房屋租赁合同的约定，双方签订的房屋租赁合同和补充协议已因政府动迁而终止。原告作为国有企业，配合政府实施征收及避免国有资产流失是原告的责任。被告的行为导致原告无法与拆迁单位签订上海市国有土地上房屋征收补偿协议，若涉案房屋因此被实施强制征收，原告将损失本应获得的奖励费，其合法权益势必遭受严重损害。为避免国有资产的进一步损失，原告恳请法院查清事实，判如所请。 被告上海鲁众实业公司辩称，1.同意第一项诉讼请求，确认双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2021年9月30日届满终止；2.同意第二项诉讼请求，但实际占有人系第三人而非被告；3.同意第三、第四项诉讼请求。 第三人***发表意见，1.不同意原告第一项诉讼请求，认为房屋租赁合同应至2027年9月30日届满。2.不同意第二项诉讼请求，第三人认为征收决定发生在租赁关系期间，在原告未补偿第三人经营损失的情况下，不同意搬离。3.第三、四项的诉讼请求与第三人无关。 当事人围绕各自相应诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的：1.2014年4月10日的申请报告、国药集团化学试剂有限公司文件、用房租金计算表，本院对该组证据证明目的不认可；2.2014年5月8日的申请报告及上海市黄浦区绿化和市容管理局文件，本院对该组证据真实性认可，证明目的不认可；3.评估咨询报告预评估告知单，本院对该证据关联性不予认可；4.申请装修报告，本院对该证据真实性认可；5.请示报告、关于本市使用权房租金减免工作的通知，本院对该组证据真实性认可；6.计算清单，系被告单方制作，本院对该证据真实性不认可；7.补偿方案，本院对该证据真实性认可。第三人提交的证据：1.承包经营合同、出租房屋安全协议、支付凭证、微信聊天记录，本院对该组证据真实性认可；2.对第三人提交的其余证据，本院对其关联性均不予认可。 基于当事人**和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋权属情况 涉案房屋性质系非居住营业用房，管理部门为案外人上海XX集团）有限责任公司，非居承租人系国药化学试剂公司。 二、原、被告履约经过 2014年3月，国药化学试剂公司（出租人）与上海鲁众实业公司（承租人）签订房屋租赁合同一份，上载：1.租赁房屋坐落在XX路XX弄XX号、间数6、建筑面积及438㎡。2.租赁期限从2014年8月1日至2021年7月31日。3.租金：2014年8月1日至2017年7月31日每年贰拾万。2017年8月1日至2021年7月31日每年贰拾贰万。4.租金的支付期限与方式：租金采取预付方式，每三个月付一次，承租人每次支付应于当月5日前付清。5.租赁房屋用途为旅馆住宿使用。6.出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是每次装修或增设需经出租人书面同意后方可进行。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：免费归属于出租人。7.出租人不允许承租人转租租赁房屋。8.定金20,000元。9.如遇市政动迁，双方的租赁协议自然终止，获赔的装修费用归承租人。 2014年11月6日，双方签订补充合同一份，国药化学试剂公司考虑涉案房屋房龄长，存在一定安全隐患，同意上海鲁众实业公司加固后延长装修期。租赁期限修正为2014年10月1日至2021年9月31日（笔误应为9月30日）。免费装修期延至9月31日止(笔误应为9月30日)，收取租金和其他约定同步顺延。 2021年4月27日，国药化学试剂公司委托律师向上海鲁众实业公司发送律师函一份，主要内容为，2014年3月，国药化学试剂公司与上海鲁众实业公司签订房屋租赁合同。上述租期即将届满，双方不再签署新的房屋租赁合同，在合同有效期内，上海鲁众实业公司仍可正常租用涉案房屋，确保安全环保等各项工作落实到位，但应避免非必要的装修、改建，减少不必要的开支。上海鲁众实业公司应于2021年8月1日之前腾退并归还涉案房屋，返还的房屋应当符合正常使用后的状态，拆除自行装饰、装修或购买的设施、设备。2021年8月1日之后，滞留于涉案房屋内的任何物品均视为废弃物。 2021年5月6日，上海鲁众实业公司向国药化学试剂公司发送商务函一份，主要内容：1.依据房屋租赁合同和当时约定，租期为“7+3”，计10年合同。2.2014年11月6日双方签订的补充合同，第一期合同装修期延长三个月至2021年9月31日（笔误应为9月30日），故到8月1日腾空房屋无法律依据。3.关于2020年2至4月疫情减免三个月租金一事，贵司至今还没有落实，为此我单位认定贵公司是用延长三个月租期来解决减免政策，故第一期租期自动延长到2021年12月31日止。4.因该房屋要被征收是政府行为，属不可抗力因素，我单位理应积极配合政府和贵公司来做好此项工作。依据区府（2020）10号文，征收“告三”的政策：我单位理应得到合理的补偿如下：（1）装修补偿依非居住建筑面积1,500元/平方米计算，具体以（评估报告）为准。2019年11月第二次装修我单位向贵公司申报备案过，二次装修、二次更新床上用品、家具、空调、彩电，合计费用约8,100,000元，上述款项均是股东集体所有。事实该房原是破旧危房，且被绿化包围，无大门进出，是我方迁移绿化60平方米/加固/改建/开门/装饰后***酒店。（2）搬迁补偿。（3）停工停业补偿。（4）设施设备搬迁补偿。（5）租赁期内我单位自行搭建的三层内阁约230平方米，本次征收我单位能争取到补偿。 2021年6月7日，国药化学试剂公司再次委托律师向上海鲁众实业公司发送律师函一份，称根据来函所附补充合同复印件，贵司曾要求增加装修免租期，因此租赁合同到期日调整为2021年9月31日（应为9月30日）。基于该情况的变化，上海鲁众实业公司可正常使用该房屋至2021年9月30日。房屋租赁合同和补充协议的履行不受其他任何因素影响，也不会因政府所实施的征收而提前终止。合同自然到期的前提下，上海鲁众实业公司应自行承担可能产生的任何损失。 三、被告与第三人之间履约情况 2014年4月1日，上海鲁众实业公司（发包方、甲方）与***（承包方、乙方）签订承包经营合同一份，约定甲方将涉案房屋发给乙方独立承包开设分支机构“永星酒店”使用，合同主要内容为，1.甲方将涉案房屋交给乙方开设旅馆使用。2.乙方对房屋结构、设施已作了解，同意按房屋现状承包使用。3.乙方向甲方承诺，承包该房屋仅作为旅馆住宿使用。4.承包期：2014年7月10日至2020年7月9日。承包金：2014年7月10日至2016年7月9日，每年460,000元（115,000元/3个月/付1次）；2016年7月10日至2018年7月9日，每年480,000元（120,000元/3个月/付1次）；2018年7月10日至2020年7月9日，每年500,000元（125,000元/3个月/付1次）。付款方式：租金每3个月付一次，实行先付后做的原则。同日，双方另签订出租房屋安全协议及交付房屋确认书一份。 审理中，上海鲁众实业公司表示其与***之间系承包经营关系，***系借用上海鲁众实业公司的营业执照经营酒店。***则认为双方之间系租赁关系，其每月向上海鲁众实业公司支付固定租金，独自经营，风险自担。国药化学试剂公司表示其与上海鲁众实业公司订立的租赁合同中明确禁止转租。 四、涉案房屋被依法征收情况 2021年4月29日，因福州路项目（征收类别旧城区改建），黄浦区人民政府作出房屋征收决定，涉案房屋被划入征收范围之内。本案诉讼期间，本院经向上海市XX事务所有限公司询问涉案房屋征收进展，该公司工作人员表示该户尚未签订征收补偿协议，需待本案纠纷处理完毕后再行签订。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。一、关于原、被告租赁合同存续状态。原、被告约定租期至2021年9月30日届满，在双方后无续租情况下，本院确认房屋租赁合同及补充协议于2021年9月30日到期终止。二、关于返还涉案房屋的义务主体。经审理查明，被告与第三人虽签订了承包经营合同，但合同中未就生产经营任务、经营成果分配等承包经营关系基本事项进行约定，事实上在履约过程中双方并无共同经营行为，而系由第三人独立经营、独自结算、自负盈亏。在每个支付周期，由第三人向被告支付固定金额的费用。该等约定不符合承包关系的典型特征，实质上具备了房屋租赁关系中支付固定金额对价获取房屋确定期限内占有、使用收益之特征，此为其一。其次，双方在承包经营合同中关于付款方式、违约责任及被告与第三人微信聊天往来中对于固定费用的描述均为“租金”。本院结合在案证据及当事人庭审**，确认双方之间的法律关系名为承包经营，实为租赁。另，鉴于原、被告之间租赁合同约定禁止被告转租，且第三人未就原告知晓被告转租一节提供相应证据加以证明，故第三人就原告而言系无权占有，其次承租权无法对抗原告的非居房屋承租权。现原告要求被告及第三人搬离并返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。三、关于支付房屋使用费。因原、被告租期届满，被告未按时交还涉案房屋，根据合同相对性，原告主张被告按原租金标准支付自租期届满次日起至实际返还之日止的房屋使用费，于法不悖，本院予以支持。四、关于定金20,000元处理。原、被告均同意在本案中予以抵扣，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第七百三十三条之规定，判决如下： 一、确认原告国药集团化学试剂有限公司与被告上海鲁众实业有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2021年9月30日到期终止； 二、被告上海鲁众实业有限公司与第三人***应于本判决生效之日起十日内共同搬离上海市黄浦区XX路XX弄XX号房屋； 三、被告上海鲁众实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国药集团化学试剂有限公司上海市黄浦区XX路XX弄XX号房屋占有使用费（以日租金602元为标准，自2021年10月1日起计算至实际搬离之日止）； 四、被告上海鲁众实业有限公司已支付房屋定金20,000元用以抵扣上述第三项支付义务所涉款项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费601元，由被告上海鲁众实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员　　杨　颖 二〇二二年六月二十九日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文