某某、六冶洛阳建设有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省宜阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0327民初2718号

原告:***，女，汉族，1989年4月15日生，住洛阳市涧西区。

委托诉讼代理人：周景发，河南明耀律师事务所律师，特别授权代理，代为立案、承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解、代领法律文书等。

委托诉讼代理人：王向娜，河南明耀律师事务所律师，一般代理。

被告：六冶洛阳建设有限公司，住所地，洛阳市涧西区浅井头二街坊。统一社会信用代码，910410300171078718K。

法定代表人：杨泉胜，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：姚新萍、李栋栋，河南良达律师事务所律师，一般代理。

第三人：洛阳泰盈置业有限公司，住所地，河南省宜阳县城关镇人民北路。

法定代表人：肖芳，该公司总经理。

原告***与被告六冶洛阳建设有限公司（以下简称六冶洛阳公司），第三人洛阳泰盈置业有限公司（以下简称泰盈公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人周景发、王向娜，被告六冶洛阳公司的委托代理人姚新萍、李栋栋到庭参加了诉讼，第三人泰盈公司经本院传票传唤无故没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告和第三人于2021年元月1日签订的《商品房转让协议》合法有效；2、请求终止对位于宜阳县房产的执行；3、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：一、本案的基本事实。本案第三人泰盈公司因资金周转困难，从2014年至2016年共向原告借款1916000元，利息1724904元，共计3640904元。经原告多次催要，泰盈公司无力偿还。经协商，泰盈公司将位于宜阳县房产作价130万元抵顶欠原告的债务，并于2020年元月1日签订了《商品房转让协议》，其中第201号房于2020年9月16日签订了《商品现房买卖合同》，并在宜阳县房产管理局进行备案。合同生效后，泰盈公司将该房交给了原告，原告已实际占用了该房。但因泰盈公司的原因未办理过户手续。2020年5月29日，宜阳县人民法院作出（2019）豫0327民初885号民事判决书，判决书第一条载明：“限被告泰盈公司于本判决生效之日起二十日内向原告六冶公司支付工程款1497040.4元”因泰盈公司没有履行上诉生效判决，被告向宜阳县人民法院申请执行，2021年3月12日，宜阳县人民法院向宜阳县住房保障和房产服务中心发出执行裁定书及协助执行通知书，“查封泰盈公司位于宜阳县（现房屋网签给***）房原告知道该房屋被查封之后，向宜阳县人民法院提出书面执行异议，2021年8月13日，宜阳县人民法院作出了（2021）豫0327执异58号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。

二、宜阳县人民法院作出的（2021)豫0327执异58号执行裁定书驳回原告执行异议错误。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：(三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，(一）在宜阳县人民法院查封之前，原告在和泰盈公司签订了商品房买卖合同，并已备案；(二）在宜阳县人民法院查封之前，原告已经在2020年1月15日合法占有了该房产；(三）2020年1月1日，原告和泰盈公司签订了《商品房转让协议》，泰盈公司将301号商品房作价130万元抵顶了欠原告的部分借款，原告已经支付了全部价款；(四）因泰盈公司自身的原因没有办理过户登记，过错责任并不在原告。原告提出的执行异议，完全符合上述四个条件且其权利完全能够排除执行，该裁定书驳回原告的执行异议是完全错误的。

三、宜阳县人民法院作出的（2021)豫0327执异58号执行裁定书认定事实错误。该裁定书认为：“***与被执行人泰盈公司在本院查封案涉房产前签订了书面协议书，但关于案涉款项的支付情况，***称案涉款项系通过以房抵债方式支付，提供的相关证据显示系***与任路遥、任瑞霞、马培植、幸福树公司、宜阳县城关镇新兴国美电器商场、泰盈公司磨账方式以房抵债，本院无法核实其真实性。”原告认为，在没有核实的情况下，就否定其真实性，驳回原告的异议，显然是认定事实不清。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告六冶洛阳公司辩称：1、2020年1月1日原告与第三人签订的商品房转让协议系无效合同，签订协议时六治洛阳公司与第三人之间的诉讼已经开庭审理，处在等待法院判决的阶段，并且当时第三人已有多起被执行案件，第三人在被诉之后与原告签订以房抵债协议系双方恶意串通、恶意转移第三人的财产，逃避执行。该协议严重损害了包括被告在内的债权人的合法权益，根据合同无效的相关法律规定，该合同无效。2、原告主张的其对涉案房屋享有的民事权益是由原告的近亲属任路遥、任瑞霞、马培植等多人通过转让债权给原告，原告与第三人通过以房抵债而来，最高院关于办理执行异议的规定第二十八条是对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理，本案原告主张的权利是通过以房抵债的方式取得，以房抵债的目的并不是购买不动产，目的是实现债务的清偿，所以原告不是真正意义上的不动产买受人。另外，第三人系房地产开发公司应当适用上述规定的29条涉案房屋是面积为474.74平方米的商业用房并不是原告用于居住的唯一住房，不属于商品房消费者生存权益特别保护的范畴，原告的执行异议不能排除执行，不应当终止对涉案房屋的执行。3、贵院做出的第58号裁定认定事实清楚，不存在原告所说的认定错误。4、在法院查封涉案房屋的时候，该房屋时空置的，原告未实际占用。5、关于借贷关系没有成立，没有完全支付全部价款，没有进行过户登记，不符合第二十八条规定，执行异议之诉不成立。综上，原告的诉请没有依据，请求驳回原告的诉求。

第三人泰盈公司经本院传票传唤既没有到庭参加应诉，也未向本院提交陈述意见。

本院经审理认定事实如下：泰盈公司与宜阳幸福树电器有限公司（以下简称幸福树公司）的法定代表人肖芳以及前述两个公司的股东乔峰与原告***系母女、父女关系，***曾系幸福树公司的财务人员。

2014年8月5日，幸福树公司向原告丈夫的姑姑任瑞霞借款20万元，约定月利率1.8%，8月13日，幸福树公司给任瑞霞出具还款计划书及担保函，约定还款月利率1.5%；***向其丈夫的姑姑任瑞霞借款20万元，约定月利率1.8%，8月13日，幸福树公司给任瑞霞出具还款计划书及担保函，约定还款月利率1.5%；2014年8月6日，***向原告丈夫的姑姑任瑞霞借款20万元，约定月利率1.8%，8月13日，幸福树公司给任瑞霞出具还款计划书及担保函，约定还款月利率1.5%；2014年8月6日，幸福树公司向原告丈夫任璐瑶借款20万元，约定月利率1.8%；2014年8月9日，宜阳县城关镇新兴国美电器商店向原告丈夫的奶奶马培芝借款30万元，约定月利率1.8%，当日，幸福树公司给马培芝出具还款计划书及担保函，约定还款月利率1.5%；2014年9月18日，宜阳县城关镇新兴国美电器商店（个体工商户，负责人周艳娜，现已注销）向原告丈夫的姑姑任瑞霞借款10万元，约定月利率1.8%，当日，幸福树公司给任瑞霞出具还款计划书及担保函，约定还款月利率1.5%；原告分别于2016年3月18日、2016年3月24日、2016年9月7日通过其宜阳农商银行尾号为4796的幸福树公司账户向转账7万元、6.6万元、58万元，幸福树公司分别向原告出具了借据并约定了相应利息。2016年4月1日，幸福树公司通过尾号为2454的账户向***宜阳农商银行尾号为4796的账户转账10万元。2019年3月17日，任璐瑶、任瑞霞、马培芝分别出具证明，证明幸福树向该三人借款共计80万元债权转让给原告***。

2020年1月1日，甲方泰盈公司与乙方***签订《商品房转让协议》，约定：因甲方借乙方款1916000元，应付利息1724904元，共计3640904元，现因甲方无力偿还，甲方将位于宜阳县房产自愿转让给乙方抵顶上述债务，抵顶后双方债务全清。2020年9月16日，出卖人泰盈公司与买受人***签订《商品房现房买卖合同》，约定泰盈公司将位于宜阳县房屋出售给***，房屋的单价为每平方米2738.34元、总价130万元。该房产系商业用房，建筑面积为474.74平方米，办理房产过户的费用由泰盈公司承担。庭审中，原告认可实际借款金额为1716000元，抵账不足部分双方另行协商。

2020年2月14日，本院作出（2019）豫0327民初885号民事判决书，判决：一、限被告泰盈公司于本判决生效之日起二十日内向原告六冶公司支付工程款1497040.4元。二、限被告泰盈公司于本判决生效之日起二十日内向原告六冶公司支付以1497040.4元为基数计算的利息，自2018年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至本判决指定的履行期限届满之日止（如履行期限届满前支付，算至实际付清之日止）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。三、驳回原告六冶公司的其他诉讼请求。六冶公司和泰盈公司均不服上述判决，向洛阳中院提出上诉。洛阳中院于2020年6月19日作出（2020）豫03民终2607号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。因泰盈公司未履行上述生效判决，六冶公司向我院申请强制执行。2021年3月12日，本院向宜阳县住房保障和房产服务中心发出（2020）豫0327执1859号执行裁定书及协助执行通知书，“查封泰盈公司位于宜阳县（现房屋网签给***）房产。查封时间：2021年3月12日-2024年3月11日。”

原告认可案涉房屋具备办理不动产权证的条件，目前案涉房屋201号、301号出租给案外人潘保国，年租金17万元。泰盈公司出具《情况说明》认为，所抵账的案涉房屋没有及时办理过户登记的原因是其公司财务状况不佳，无力承担过户费所致。本院（2021）豫0327民初1107号民事裁定书显示：在审理泰盈公司诉郑州凌达消防工程有限公司洛阳分公司一案中，泰盈公司于2021年4月8日向本院提出财产保全申请，请求对被申请人郑州凌达消防工程有限公司洛阳分公司名下价值90万元的财产采取保全措施。洛阳泰盈置业有限公司自愿以其所有的位于河南省洛阳市宜阳县的房产为保全提供担保。

本院认为，本案是基于案外人对执行异议裁定书不服提起的诉讼，属于执行异议之诉纠纷，原告要求确认与泰盈公司于2021年元月1日签订的《商品房转让协议》合法有效不属于本案审理范畴，本院对此不做审理。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告通过债权转让以及以房抵债的方式与被告泰盈公司达成了房屋买卖合同，但原告是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当从以下方面分析：

一、判断房屋是否交付的主要依据是案涉房屋的租赁人潘保国是否在发生以房抵债后将案涉房产的租金及时交给了原告，原告***在庭审中陈述，其持有乔中一的银行卡，潘保国缴纳给乔中一的租金实际是其本人掌控，但该银行卡内的钱转账给原告时，多笔转款注明有转账用途，不符合常理；

二、案涉房屋虽然进行了网签，但网签只是将商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，是一项行政管理措施，商品房预售合同登记备案具体表现为一种存档备查的行政管理手段，不具有审查、批准的性质，亦不发生物权变更；

三、本院（2021)豫0327民初1107号民事裁定书显示，原告与泰盈公司达成以房抵债的401号房屋依然属于泰盈公司的财产，该内容与原告签订的四套房屋转让协议相互矛盾，不排除泰盈公司逃避执行行为的可能；

四、以物抵债协议当事人不具有购买不动产的意思表示。以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于商品房买卖合同而产生的物权期待权具有基础性区别，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对购买不动产的物权期待权，原告亦不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的真正意义上的买受人；

五、已到清偿期的债权人对债务人的一般责任财产有平等受偿权，如果赋予抵债受让人物权期待权，能够排除强制执行，则导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，扰乱债权清偿顺序，损害债权平等受偿原则。

综上，原告***对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百二十七条、第五百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

本案受理费减半收取18210元，由原告***承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判员　　李国强

二〇二一年十一月十九日

书记员　　水晓艳

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百二十七条动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替付。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件

若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。