长沙市浩映消防安全工程有限公司与郴州市金江房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）湘1002执异165号 异议人（案外人）：***，女，1988年8月15日出生，汉族，住湖南省临武县。 委托代理人：**，湖南大问律师事务所律师。 申请执行人：长沙市浩映消防安全工程有限公司，住所地湖南省长沙市高新开发区东方红街道林语路247号。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：郴州市金江房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区日月路1号**假日酒店副楼1124号。 法定代表人：***，该公司执行董事。 本院在执行申请执行人长沙市浩映消防安全工程有限公司（以下简称浩映消防公司）与被执行人郴州市金江房地产开发有限公司（以下简称金江公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人***向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人***请求事项：1、请求裁定停止对异议人购买的位于郴州市××道××号**大厦1栋2208号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求依法确认异议人与被执行人郴州市金江房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，并确认异议人为郴州市××道××号××大厦××栋××号房屋的所有权人。事实与理由：2014年10月29日，异议人***与被执行人金江公司签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201304352208），协议约定，金江公司将位于郴州市××道××号金***1栋2208号房出售给***，总价款为537700元。合同签订后***按照合同约定一次性缴纳了房屋款，房屋竣工验收后，异议人于2018年1月23日缴纳了5271元的物业专项维修基金，2018年2月办理不动产登记证明进行了预告登记，权利人为***。2019年11月13日，异议人又补缴了房屋面积差价665元，金江公司便于当天出具了金额为538365元的增值税发票给异议人。2023年2月28日，异议人缴纳了134.59元的印花税和21534.6元的契税，异议人应当系该房屋的所有权人，现该房屋被浩映消防公司申请执行并查封，异议人特向贵院提出执行异议，请求法院支持异议人的异议请求。 申请执行人浩映消防公司未作答辩。 被执行人金江公司未作答辩。 本院查明：一、申请执行人浩映消防公司与被执行人金江公司建设工程合同纠纷一案，本院依法作出（2020）湘1002民初2847号民事判决书，因被执行人金江公司未履行上述生效法律文书所确定的义务，浩映消防公司向本院申请强制执行，本院受理后于2021年2月9日作出（2021）湘1002执284号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人郴州市金江房地产开发有限公司的存款3864192.06元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押其相应价值的财产。2021年6月17日，本院向郴州市不动产登记中心送达协助执行通知书，协助：立即查封被执行人郴州市金江房地产开发有限公司名下位于郴州市××道××号**大厦共计404套房产、位于郴州市××路××房产（房产信息详见附表），查封期限为叁年，自2021年6月17日至2024年6月16日止。其中，上述查封的404套房产包括**大厦1栋2208号房屋在内。 二、2014年9月25日，***为购买**大厦1栋2208号房屋，通过***账户向金江公司账户转账支付购房款497700元，异议人称之前还交了40000元。2014年10月29日，金江公司为出卖人，***为买受人，双方签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201304352208），主要约定，由***购买金江公司开发的“**大厦”项目1幢2208号房，商品房规划用途为商业；建筑面积56.6㎡，单价9500元/㎡，总金额537700元；买受人自签约之日一次性支付总房款的100%（含定金）计537700元；出卖人应当在2015年5月31日将商品房交付给买受人使用。合同签订后，***与金江公司、郴州市**酒店管理有限公司于2014年10月29日签订一份《**大厦商务公寓委托管理协议》（编号：201304352208），约定由***将其购买的**大厦2208号商务公寓委托给郴州市**酒店管理有限公司经营管理，委托经营管理期限为约15年，委托中止日期为2028年8月31日，***年固定收益为购买原价的9%，折合4032.75元/月（税后）。异议人***提交中国工商银行股份有限公司郴州五岭支行出具的《借记卡账户历史明细清单》显示，从2014年11月13日至2023年4月30日止，郴州市**酒店管理有限公司按合同约定，每月向***（异议人称系其母亲）账户已支付委托收益款。 三、2018年1月23日，***向金江公司支付物业维修基金5271元，金江公司于2018年2月为***办理涉案1栋2208号房屋的预告登记，权利人为***［不动产登记证明：湘（2018）北湖不动产证明第0××9号］。2019年11月13日，***向金江公司支付房屋面积差价665元，金江公司在当日向***出具了房屋金额为538365元的增值税发票。2023年2月28日，***向北湖区税务局第一税务缴纳了134.59元的印花税以及21534.6元的契税。 本院认为，本案系执行标的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，在本院依法查封涉案房屋之前，异议人***已经与金江公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，已经合法占有该涉案房屋，且已经办理涉案房屋的预告登记，申请执行人浩映消防公司没有证据证明系异议人***的原因未办理过户登记，因此，***对该案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。故***要求排除对案涉房屋的执行，本院予以支持。至于***要求确认***与金江公司签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，并确认***为郴州市××道××号××大厦××栋××号房屋的所有权人，其不属于执行异议的审查范围，故本院对该项异议请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对登记在被执行人郴州市金江房地产开发有限公司名下位于郴州市××道××号**大厦1栋2208号房屋［不动产权证号：湘（2018）北湖不动产权第0××9号］的执行； 二、驳回异议人***的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　　陈　阵 审 判 员　　*** 审 判 员　　周　琦 二〇二三年七月十三日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。