马欢与陕西宏泰源建设工程有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）陕01民终12397号

上诉人（原审原告、反诉被告）：马欢，男，1983年4月27日出生，汉族，陕西大荔县村民，住。

委托诉讼代理人：袁青军，陕西省老法律工作者协会法律工作者。

委托诉讼代理人：杨省茹，陕西省老法律工作者协会法律工作者。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西宏泰源建设工程有限公司，住所地陕西省西安市碑林区太乙路5号秋林苑1幢4层10403室。

法定代表人：苏雄，该公司总经理。

委托诉讼代理人：付山林，陕西畅洋律师事务所律师。

上诉人马欢因与被上诉人陕西宏泰源建设工程有限公司（以下简称宏泰源公司）返还原物纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初8602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

马欢上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为马欢支付宏泰源公司租金8920元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由宏泰源公司负担。事实和理由：其前期交房租的押金条、收据都在其保险柜中，保险柜被宏泰源公司锁在租赁房内，故其无法提供，应由宏泰源公司向法庭提供，宏泰源公司只向法庭提供了2017年9月11日的收据，一审判决在计算房屋租金周期时按完整的一个月计算错误。宏泰源公司违约限制马欢拿走其财物，并导致马欢大量财物被宏泰源公司丢失，一审判决却对丢失财物不作处理，让其另行诉讼，增加当事人的诉讼成本。一审判决事实认定错误并导致适用法律错误。

宏泰源公司辩称，双方于2017年10月28日签订协议终止合同，则租金就应当计算至该日，一审判决认定事实正确。一审时，马欢未提交相关有利证据证明商铺内有自己的物品，其本着诚信原则予以配合现场核查，至于马欢所述屋内还有其他物品，其不应当承担举证责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

马欢向一审法院提出诉讼请求：1.判令宏泰源公司立即返还马欢财物（价值12万元，详见清单）、损失2万元（因多次索要能用物品遭拒绝后另外补买物品损失）；2.本案诉讼费由宏泰源公司负担。

宏泰源公司向一审法院提出反诉请求：1.马欢向其支付2017年5月10日至2017年10月28日扣除已付房款后的租金72708元，并按照年利率2%承担逾期利息；2.马欢向其支付2017年10月28日至2018年4月1日的预期利益租金损失65880元；3.马欢负担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2017年4月1日，马欢（承租方、乙方）与宏泰源公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于房屋出租给乙方，租赁期限自2017年5月10日至2022年5月10日止，共计60月，装修期40天，面积为183平方米，每平米20元，合计每月21960元，每一月支付一次，必须提前十天付，2018年一季度支付，2019-2022年半年支付一次；乙方必须预交1个月押金为21960元作为保证金；在租赁期间如乙方逾期10天不交房租，甲方有权打开房门，收回房屋，所留置物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权随意处置，保证金不退，所造成的损失由乙方自行承担；乙方未按约定支付租金及其他费用，逾期每日承担应付费用的5%违约金，超过7天的，甲方有权终止合同,不退任何前期所交费用。马欢提供宏泰源公司开具的收据三份：1.时间为2017年7月31日，金额为16000元，交款事由载明“6月份部分房租（2017年6月10日—2017年7月10日）”；2.时间为2017年8月7日，金额为5000元，交款事由载明“部分房租”；3.时间为2017年9月11日，金额为3万元，交款事由载明“7月份剩余16960元＋8月份部分租金13040元＝30000元”，并在票据下方备注：8月份剩余8920元未交。2017年10月28日，马欢与宏泰源公司签订《合同终止协议》，解除所签订的租赁合同，并注明“现马欢同意我公司帮其转让此商铺，商铺内所有物品（除马欢能用物品外）归陕西宏泰源置业有限公司处理”。马欢提供自制《店内物品清单》一份，要求宏泰源公司返还25类店内物品，宏泰源公司当庭承认除编号1、2、4、6、12、13、14、22、23、24、25的物品外，其他都有。

宏泰源公司认为马欢2017年5月10日至2017年6月9日的租金21960元未交，7月份租金已经交付完毕，8月份剩余8920元租金未付。马欢称8月之前租金已经交清，其他票据可能遗失，现无法提供；宏泰源公司认为所交款项没有充抵之前所欠租金可能因财务原因，没有搞清之前的事情。后经双方现场查看，马欢遗留物品包括：1.桌子12张、凳子30张；2.财神1套；3.八宝箱1个；4.菜架10个；5.香油瓶2个；6.空调2台；7.收银柜全套1组；8.视频头6个；9.雨棚一组；10.音响一组；11.料台一组；12.灭蝇灯2个；13.吊灯8盏；14.礼品钟一个；15.节能炉两个；16.大料桶不锈钢1个；17.料桌三个；18.冰柜1台；19.排气一组；20.洗碗池1组；21.摆菜架2个；22.卫生间全套两组（镜子一面、洗手盆2个、洗手架1个、烘手机1个）。2018年4月，宏泰源公司已将涉案房屋另行出租他人。

一审法院认为，马欢与宏泰源公司签订的《房屋租赁合同》及《合同终止协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规之规定，合法有效，法律予以保护。《房屋租赁合同》中约定租期从2017年5月10日至2022年5月10日，后双方达成一致于《合同终止协议》解除原租赁合同，故依法认定，《房屋租赁合同》已于2017年10月28日解除，马欢应当支付至解除之日止的房屋租金。2017年9月11日的收据为马欢向宏泰源公司最后一次交付租金的凭证，上备注“8月份剩余8920元未交”，应当认定马欢已经交清8月份之前房屋租金，对宏泰源公司抗辩之前租金未交清的抗辩理由，于理不合，依法不予采信。故应由马欢向宏泰源公司支付截止2017年10月28日止的租金50715元，对宏泰源公司要求马欢支付租金的反诉请求，依法部分予以支持。合同解除后房屋空置的费用宏泰源公司要求马欢承担于法无据，依法不予支持。马欢逾期支付租金属于违约行为，应当承担违约金，双方于合同中约定的违约金显属过高，依法酌情认定按照中国人民银行同期贷款利率支付，从2017年10月28日开始计算，算至实际付清之日止。

返还原物请求权，是指所有权人在其物被他人非法占有时，依法要求该占有人或转得人返还原物的权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：物权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求其他民事责任。本案中，马欢与宏泰源公司在终止协议中约定商铺内所有物品（除马欢能用物品外）归陕西宏泰源置业有限公司处理。经双方庭后核实，现有物品包括：1.桌子12张、凳子30张；2.财神1套；3.八宝箱1个；4.菜架10个；5.香油瓶2个；6.空调2台；7.收银柜全套1组；8.视频头6个；9.雨棚一组；10.音响一组；11.料台一组；12.灭蝇灯2个；13.吊灯8盏；14.礼品钟一个；15.节能炉两个；16.大料桶不锈钢1个；17.料桌三个；18.冰柜1台；19.排气一组；20.洗碗池1组；21.摆菜架2个；22.卫生间全套两组（镜子一面、洗手盆2个、洗手架1个、烘手机1个），以上物品经马欢请求，宏泰源公司应当向马欢返还。马欢主张的其他物品，宏泰源公司未认可的项目，缺乏证据予以证明实物确实存在，故对马欢要求宏泰源公司返还该部分物品依法不予支持；宏泰源公司认可的部分，因原物已经无法查找，马欢应另行起诉，本案依法不予处理。马欢要求宏泰源公司支付补买物品的损失2万元，但未提供足够证据予以证明，且现大部分物品可以返还，故马欢该诉讼请求无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条规定，判决:一、被告陕西宏泰源建设工程有限公司于本判决生效后十日内向原告马欢返还以下物品：1.桌子12张、凳子30张；2.财神1套；3.八宝箱1个；4.菜架10个；5.香油瓶2个；6.空调2台；7.收银柜全套1组；8.视频头6个；9.雨棚一组；10.音响一组；11.料台一组；12.灭蝇灯2个；13.吊灯8盏；14.礼品钟一个；15.节能炉两个；16.大料桶不锈钢1个；17.料桌三个；18.冰柜1台；19.排气一组；20.洗碗池1组；21.摆菜架2个；22.卫生间全套两组（镜子一面、洗手盆2个、洗手架1个、烘手机1个）；二、原告马欢于本判决生效后十日内向被告陕西宏泰源建设工程有限公司支付房屋租金50715元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2017年10月28日至实际清偿之日止的违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告其余诉讼请求；四、驳回被告其余反诉请求。本案案件受理费3100元，由马欢负担1500元，陕西宏泰源建设工程有限公司负担1600元；由于马欢已预交，陕西宏泰源建设工程有限公司于本判决生效后十日内将1600元支付马欢。反诉费1711元，由陕西宏泰源建设工程有限公司负担711元，马欢负担1000元；由于陕西宏泰源建设工程有限公司已预交，马欢于本判决生效后十日内将1000元支付陕西宏泰源建设工程有限公司。

本院经审理查明，一审中，宏泰源公司开具的关于租金支付情况的三份收据，系由宏泰源公司提交。一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。

本院认为，马欢与宏泰源公司签订的《房屋租赁合同》及《合同终止协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照上述约定全面履行合同义务。双方于2017年10月28日协商一致解除租赁合同，故一审认定租期为2017年5月10日至2017年10月28日，于法有据，本院依法予以确认。现宏泰源公司主张马欢支付剩余租金，并提交其出具的三份收据。一审根据收据记载内容及租期，确认马欢尚欠租金50715元，并无不妥。马欢上诉称，租金周期计算错误，无事实依据，本院依法不予采信。因马欢未按月支付租金，宏泰源公司主张违约金，符合合同约定与法律规定，但双方约定违约金过高，一审酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算，本院依法予以维持。关于预期利息租金损失，因双方系协议解除租赁合同，该损失不应得到支持。另，马欢要求宏泰源公司返还其清单上的物品，宏泰源公司认可清单中部分物品，经一审主持双方现场核实后，清单中现有物品，宏泰源公司应当予以返还；对宏泰源公司认可但原物无法找到的，可另行处理；对宏泰源公司不予认可的物品，马欢亦未提交证据证明其主张，依法不予支持。马欢要求宏泰源公司支付其补买物品的2万元损失，证据不足，亦不予支持。

综上所述，马欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费845元，由马欢负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　姜亦君

审　判　员　　赵羽嘉

代理审判员　　林　瀚

二〇一八年十一月二十三日

书　记　员　　张小赛