兰州**集团有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市七里河区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0103民初5632号 原告：兰州**集团有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路194号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张文娟，该公司员工。 被告：***，女，1974年5月13日，汉族，无业，住甘肃省兰州市城关区。 原告兰州**集团有限公司（以下简称：**集团）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**集团委托诉讼代理人张文娟、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **集团向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠原告2018年7月20日至2021年9月19日租金共计1379448.02元；2.判决被告支付拖欠原告2018-2019及2020-2021年度采暖费共计70485.8元；3.本案案件受理费及其他诉讼费全部由被告承担。事实与理由：一、原被告双方所签房屋租赁合同基本情况。1.2018年11月21日原被告双方签订了编号(LSRE-505-170720-069)的《房屋租赁合同》。被告承租了原告所有的位于豪布斯卡5号地块瑞园4号楼204室，租期为5年(2017年7月20日至2022年7月19日)租赁面积为766.152首年租金单价70元/㎡/月，前三年按5%进行递增，后两年递增15%，五年合同期房租总价3783158.49元。2.《房屋租赁合同》第二十三条第1项明确约定“乙方违反合同约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、能耗费或者租赁合同约定的其他费用，经甲方或者甲方委托的物业公司三次催告仍未缴纳的，甲方有权解除合同并不退还任何费用。第二十三条第2项约定，乙方如在合同约定的营业时间内暂停营业或者停止营业的，乙方应事先书面通知甲方并在获得书面同意后方可暂停或者停止营业，否则乙方擅自停业的，甲方有权解除合同，并不退还任何费用。”二、合同签订后原告已按照合同约定如期交付了房屋，全面履行了义务。但被告违反合同约定，以亏损为由拒绝交纳租金，并在未通知甲方的情况下，擅自停业长达7个月之久。在被告承租原告商铺期间，为了鼓励商户经营，原告出台免租扶持政策，每年给予被告租金减免政策，鼓励被告开展经营，但被告仍拒绝交纳租金。截止2021年7月19日原告共计给被告减免租金888583.64元，减免后被告2018年7月20日至2019年7月19日欠租256416.73元，2019年7月20日至2020年7月19日欠租354765.76元，2020年7月20日至2021年9月19日欠租768265.53元，共计欠租1379448.02元;同时被告违反合同约定，2018-2019及2020-2021年度采暖费，共计70485.8元。鉴于上述情况，被告违反合同约定，拖欠租金及采暖费，原告曾以口头、电话、书面通知、发律师函等形式多次通知被告及时向原告交付拖欠租金及相关费用，被告均以各种理由拒绝，其行为给原告造成了一定的经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求，变更第一项诉讼请求为判令被告支付拖欠原告2018年7月20至2020年1月19日的租金272908.18元；变更第二项诉讼请求为判令被告支付拖欠原告2018年至2019年度采暖费35424元，放弃第一项、第二项的其他诉讼主张。 ***辩称，学校开始的时候，原告口头承诺了优惠政策，被告考虑到**集团的前景好，虽然租金很高，但倾尽所有办学。房租拖欠的原因是原告同意一点一点交纳租金，但2018年至2019年原告承诺的修路没有修好，影响被告学校招生，没有盈利。2019年暑期，学校招了暑期生，原告私自给被告商铺停电，在孩子们上课时直接停电，导致孩子们没有办法上课，停了三个月电。后来被告变卖了房屋，交纳了租金，但停电导致暑期生全部流失。9月学校重新开课，但都是老生的课，学校没有进项。被告找了原告领导，但没有解决。一直维持到2020年，因为疫情学校没有开，2020年5月开始，学校开始重新营业，重新招生，但因为停课的原因，没有学生来上课。2020年寒假，原告又再次强行停电，导致没有办法上课，学生和老师全部流失，学校直接倒闭，导致被告和家庭一无所有。原告主张的房租其不同意，也没有能力支付，被告的损失很大。对采暖费有异议，原告名义上在送暖，实际上温度达不到，孩子上课很冷，被告给每个教室安装了空调，开着空调上课。找物业，原告物业说就是这个温度。原告给被告也造成了损失，有可能的话也要求原告给予赔偿。原告陈述合同的所有内容是我们正常营业的情况下支付费用，原告强行停电，导致被告学校不能正常营业，所以不同意支付相关费用。 本院经审理认定事实如下：2018年11月21日，**集团与***签订了《**豪布斯卡商业项目房屋租赁合同》（合同编号为：LSRE-505-170720-069），约定**集团将位于**豪布斯卡项目瑞园43号商铺出租给***，用于教育培训。租赁建筑面积：766.15㎡，租期为五年，自2017年10月20日至2020年7月19日。另装修期为3个月，自2017年7月20日至2017年10月19日。租赁金额：第一年单价70元/㎡/月，租赁期限为9个月，第二年单价73.5元/㎡/月，租赁期限为12个月，第三年单价77.175元/㎡/月，租赁期限为12个月，第四年单价88.75元/㎡/月，租赁期限为12个月，第五年单价102.06元/㎡/月，租赁期限为12个月。第一年总租金：482674.5元，第二年总租金：675744.3元，第三年总租金：709531.5元，第四年总租金：815949.8，第五年总租金：938319.2元。同时约定房屋租赁保证金160891.5元。合同签订后，2017年7月20日至2018年7月19日，其中因被告***装修涉案铺面，原告**集团免收其3个月租金，应收租金643566元，免租金额160891.5元，免租后被告应缴纳租金482674.5元，被告实际缴纳503066元。2018年7月20日至2019年7月19日，原告**集团免收***3个月租金，应收租金675744.3元，免租金额168936.08元，免租后被告应缴纳租金506806.22元，被告实际缴纳230000元。2019年7月20日至2020年1月19日，原告**集团免收***3个月租金，应收租金354765.76元，免租金额177382.88元，免租后被告应缴纳177382.88元，被告尚欠租金177382.88元。 另查明，2021年8月20日，被告***配偶**向**集团出具《还款承诺书》，记载扣除原告免租金额后，尚欠原告房租433799.6元，并承诺上述欠款分三期还清。2021年9月3日、2021年9月6日，原告**集团分别向被告***出具《告知函》，告知其因未按照还款承诺书支付租金，将解除合同，并通过诉讼程序追缴所欠费用。 审理中，被告***提交证人证言三份，称2019年暑假、2020年寒假，所在商铺被**物业强制断电，导致学校无法正常上课，导致学生退课，学校遭受了损失。 另查明，2018年至2019年度案涉商铺共产生暖气费35242.9元，被告认可未缴纳过暖气费。 上述事实，有《**豪布斯卡商业项目房屋租赁合同》、《商户租金收缴明细表》、《还款承诺书》、《告知函》、证人证言及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应本着诚实信用的原则履行各自义务。**集团与***签订的《**豪布斯卡商业项目房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”结合本案查证事实，2017年7月20日至2018年7月19日，原告**集团减免被告三个月租金后，被告应缴纳租金482674.5元，实际缴纳503066元，2018年7月20日至2019年7月19日，原告**集团减免被告三个月租金后，扣除被告实际缴纳的金额230000元，被告***尚欠原告租金276808.22元；2019年7月20日至2020年1月19日告**集团减免被告三个月租金，减免后被告***尚欠租金177382.88元。故本院认定，被告***应支付**集团自2018年7月20日至2020年1月19日租金共计454191.1元，扣除保证金160891.5元及2017年7月20日至2018年7月19日多缴纳的20391.5元后，还应支付272908.1元，本院予以支持。 关于原告**集团要求被告***支付35424元的诉讼请求，经查明，2018年至2019年案涉商铺暖气费应为35242.9元，被告在庭审中辩称，暖气不热，但未提交证据予以证明，故本院认定，被告***承担2018至2019年年度暖气费35242.9元。 关于被告***抗辩因原告**集团停电给其造成的损失，系其抗辩意见而非反诉请求，且仅提交了证人证言无其他证据予以佐证，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 被告***于本判决生效之日起二十日内向原告兰州**集团有限公司支付房屋租金272908.1元、暖气费35242.9元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2962元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年四月二十五日 书记员　　孙　婷