兰州**集团有限公司与甘肃天陆酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0191民初2682号 原告（反诉被告）：兰州**集团有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路194号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张文娟，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：**来，男，该公司员工。 被告（反诉原告）：甘肃天陆酒店管理有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区**家园21-201号。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃现代发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，甘肃现代发展律师事务所律师。 原告（反诉被告）兰州**集团有限公司（以下简称**集团）与被告（反诉原告）甘肃天陆酒店管理有限公司（天陆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。**集团的委托诉讼代理人张文娟、**来，天陆公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **集团向本院提出诉讼请求：1．判令天陆公司支付2020年2月20日至2021年12月31日租金共计183435.62元。2．判令本案诉讼费用由天陆公司承担。事实与理由：2019年6月18日，**集团与天陆公司签订了《房屋租赁合同》五份，约定天陆公司承租其公司所有的位于**·新区××号商铺，面积共计1358.97㎡，其中14-202、21-202商铺租金为18元／ｍ2／月，其余商铺租金为25元／ｍ2／月。租赁合同第八条第2项约定，乙方未按本合同约定按期足额缴纳租金及相关费用，每逾期一日承担应当承担当年租金千分之三的违约金，逾期30日甲方有权解除合同，并收回出租房屋，乙方自行承担因违约造成房屋内装修的损失。合同签订后，其公民已按约定如期交付了房屋，全面履行了义务。但天陆公司违反合同约定，以各种理由长期拒绝交纳租金。截止2022年2月19日，天陆公司承租的五间商铺共计欠租183435.62元，其中2020年2月20日至2021年2月19日欠租57700.00元，2021年2月20日至2021年12月31日欠款125735.62元。其公司多次催促天陆公司缴纳租金未果，为维护其合法权益，请求判如所请。 天陆公司辩称，1．双方签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，受法律保护。2018年5月，双方口头达成协议，**集团将案涉房屋出租给天陆公司，用于经营优选酒店。天陆公司于2018年5月14日交纳前期费用41,765.31元；2018年9月20日双方移交了出租房产。2019年6月18日双方正式签订五份书面《房屋租赁合同》。此后，其公司按约履行合同。2．**集团交付的出租房屋存在持续的屋顶漏水、主楼下水管道周期性堵塞漏水等质量问题，影响其公司经营，并造成营业损失。案涉酒店两侧两栋16层居民楼的生活用水、人体排泄物等混合污水堵塞，**集团维修人员打开屋顶管道障碍处，积存的污水喷涌倾泻而下，喷溅四处，溢出盛放的备用水桶，致使酒店过道异味臭气熏人，致使酒店开业延期。虽**集团派员维修，但因漏水位于居民楼一楼、裙楼顶楼结合处，无法一次性彻底维修排障，致使污水泄漏事故断断续续，持续达两年之久。另2018年8月31日，在装修过程中，21-108附通道处突然塌陷，造成装修人员2人摔伤，其公司支出治疗费、误工费等57,700元，**集团曾承诺从租金中扣除赔偿，但至今未赔偿。3．天陆公司并非故意拖欠房租。酒店屋顶漏污水、下水管道周期性堵塞漏水，虽经双方多次协商仍未解决，其公司只好暂停交纳涉案房租，以促纠纷尽快解决。 天陆公司向本院提出反诉请求：1．判令**集团赔偿合同侵权损失共计339,986．16元；2．判令反诉费由天陆公司承担。事实与理由：2018年5月，双方达成口头《房屋租赁合同》，天陆公司于2018年5月14日交纳前期费用41,765.31元，2018年9月20日双方移交了出租房产。**集团出租房屋存在屋顶漏水、主楼下水管道周期性堵塞漏水、通道地面下沉等质量情形，造成经营损失、人身损失339,986.16元。其中2019年4月14日8250房间房顶严重漏污水持续两个月，造成8246、8248、8249、8250、8251、8252房间装修破坏无法使用，造成损失37,800元；2019年5月9日严重臭漏水，致使全酒店过道异味严重，酒店无法正常经营30天，造成损失45,000元；2019年6月18日，21号楼酒店8209房间房顶严重漏污水，造成损失45,000元；2019年10月整个商铺屋面漏水，直到2021年12月23号**集团才处理，造成损失124,486.16元（4个月房租）；2020年漏水6次之多，造成损失总计约30,000元左右；2018年，我公司在装修过程中21-108附通道处下沉，造成装修人员摔伤，反诉人支出治疗费、误工费57,700元，**集团曾承诺从租金中扣除赔偿，但至今未赔偿。上述质量问题经双方多次协商，但对损失金额双方未能达成一致。 **集团辩称，1．天陆公司主张57,700元装修工人人身损害赔偿没有任何依据。**集团交付房屋时处于完好状态。其声称装修期间通道塌陷造成人员受伤，现无法确定该通道塌陷是否属于天陆公司装修造作不当，导致房屋出现塌陷情形，造成人员受伤。**集团与受伤之人不存在任何雇佣关系，根据双方签订的《租赁合同》7.6约定，天陆公司在承租房屋后应加强自身防范工作，全权负责房屋的安全管理工作，因管理不善发生意外事故、人身伤害造成自身及**的人身财产安全，损失由天陆公司承担。天陆公司主张的57700费用没有任何计算依据，其也无相关证据来证明确实向装修人员支付了57,700元赔偿。2．天陆公司的损失主张明显过高，且与实际受到的损失不符。2018年3月，其公司将房屋交付给天陆公司时尚处于免租期内，未收取租金，故不存在漏水导致开业延迟，受到损失应由天陆公司承担。天陆公司主张的所有装修损失都是单方面陈述，没有任何的依据，且在漏水发生后其公司已积极进行维修，天陆公司声称房屋漏水两年之久与事实不符。天陆公司承租商铺上方的下水管道堵塞造成的房屋异味不是其公司造成的。该管道属于公共管道，产权归全体业主所有，且该栋楼已全部移交至甘肃建投物业管理集团有限公司，公共管道的维修与疏通应当由房屋物业公司处理，不属于其公司管理及维修**，该管道造成的损失不应由其公司承担。 对于本诉中当事人关于租赁基本情况、租赁期限、租金数额及支付期限等没有争议的事实，对**集团陈述的基本事实，本院予以确认。对反诉中双方争议认定问题，经审理认定事实如下：2019年6月18日，**集团（甲方）与天陆公司（乙方）签订了五份《房屋租赁合同》，约定天陆公司承租其公司所有的位于**·新区××路××号商铺用于经营优选酒店，面积共计1358.97㎡，年租金共计373458.5元。合同签订后，**集团交付了租赁商铺，截止2022年2月19日，天陆公司承租的五间商铺共计欠租183435.62元。 因案涉租赁商铺所在***共排污管道设计原因，天陆公司承租商铺分别于2019年4月14日、5月9日、6月18日发生漏水问题。2021年3月29日，天陆公司向**商管公司、**新区家园物业服务中心提交《99优选酒店多次严重漏水情况汇报》，载明：1.2019年4月14日8250房间房顶严重漏污水无法入住，造成8246、8248、8249、8250、8251、8252房间装修破坏无法使用，造成损失37,800元；2.2019年5月9日严重漏水，致使全酒店过道异味严重，酒店无法正常经营，造成损失45,000元；3.2019年6月18日，21号楼酒店8209房间房顶严重漏污水，造成损失45,000元；4.2019年10月整个商铺屋面漏水，雨水流到配电室，存在严重安全隐患，**集团安监相关负责人到现场查看，至今未处理；5.2020年漏水6次之多，同样造成不同程度的损失。**商管公司就上述问题作出复函：1．屋面防水问题，现已全部维修完毕，此问题已彻底解决。涉及赔偿问题已上报集团，对受损情况认定后进行补偿；2．主楼下水管道周期性堵塞漏水问题，经集团协调物业公司已出具新区家园主楼下水管道及商铺顶部主管线改造明细表及方案，后期严格按照改造方案实施。3.对21-108附通道处下沉问题，因涉及施工质量问题，待集团协调一致后及时答复。后天陆公司多次就漏水损失问题与**集团协商未果。审理中，**集团主张因公共管道的维修与疏通涉及楼上住户，暂无法完成管道整改。 上述事实由当事人陈述及提供的《房屋租赁合同》、欠费明细、照片、《99优选酒店多次严重漏水情况汇报》等证据在卷佐证，并经当事人质证后确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系天陆公司与**集团的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，**集团依约交付案涉商铺后，天陆公司理应及时支付足额租金，现天陆公司认可欠付2020年2月20日至2021年12月31日租金共计183,435.62元，对**集团的该项诉请本院依法予以支持。关于天陆公司反诉主张侵权损失如何认定问题。本案中，天陆公司主张案涉租赁商铺屋顶漏水、主楼下水管道周期性堵塞漏水、人工赔偿损失共计339,986.16元，但未就各项损失提供具体明确的证据予以证明。依据现有证据，天陆公司所述屋顶漏水问题确实存在，经**集团维修处理现已得到解决，但双方就造成的相应损失未予协商确定。同时，天陆公司所述主楼下水管道周期性堵塞漏水问题，因该管线系酒店所在楼宇住户的下水管道，由于设计原因在周期性疏通时需通过酒店相应场地进行施工，故会对酒店经营造成一定影响。因此，尽管天陆公司主张的各项损失虽均为单方计算的营业损失，但本着化解矛盾纷争，减少当事人诉累的意愿，本院结合案件实际情况，综合考虑酌定以案涉租赁合同年租金的10%计算实际损失赔偿数额，即37,346元（373458.5×10%）。关于天陆公司主张的人工赔偿损失问题，该公司所提交的证据不能证明该损失与**集团存在关联，应就此承担举证不能的法律后果，对天陆公司的该项反诉请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十四条、第七百零八条、第七百一十二条、第七百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下： 一、甘肃天陆酒店管理有限公司支付兰州**集团有限公司2020年2月20日至2021年12月31日租金共计183,435.62元； 二、兰州**集团有限公司赔偿甘肃天陆酒店管理有限公司屋面漏水及管路疏通造成的损失37,346元； 三、驳回甘肃天陆酒店管理有限公司其他反诉请求。 上述一、二项折抵后甘肃天陆酒店管理有限公司于本判决生效之日后十五日内支付兰州**集团有限公司146,089.62元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的本诉案件受理费1,984元，由甘肃天陆酒店管理有限公司负担。反诉案件受理费3,200元，由兰州**集团有限公司负担500元，甘肃天陆酒店管理有限公司负担2,700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年五月五日 书记员　　***