海南发展控股置业集团有限公司与某某房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

海南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）琼民申11号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：海南发展控股置业集团有限公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道15A号全球贸易之窗大厦17楼。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人:**，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人:**，海南昌宇律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：***，男，1976年6月19日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 再审申请人海南发展控股置业集团有限公司（以下简称海控置业）因与被申请人***房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2020）琼01民终1028号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 海控置业申请再审称，一、一二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定应当再审。（一）案涉房产不属于普通商品房，是海南省财政厅委托海控置业定向代建开发的福利性职工住房，海控置业仅为案涉房产的项目***。根据海南省财政厅《关于报送的函》（琼财支函[2009]392号）、《“***苑”项目定向开发协议书》《“***苑”项目定向开发补充协议书》《***苑住宅项目定向开发补充团购协议书（一）》等文件，“***苑”小区建设采用定向代建的开发模式，即由海南省财政厅委托海控置业承建，海南省财政国库支付局在完成该项目土地变性手续后将使用权以协议转让的方式过户至海控置业名下，海控置业完成建设任务后按照委托人指定的名单将福利性住房按成本价销售给职工。由于“***苑”小区建设的特殊性，由海南省财政厅和海控置业共同成立该项目协调小组。小组以联席会议方式共同对项目建设中的重大问题共同研究决策。“***苑”小区建设的监督工作采用由省财政厅、省发展控股、项目管理监察室、省审计厅驻项目审计组等单位共同实施监督，主要监督内容是项目招投标、合同管理、房屋销售、财务管理和建设成本等。案涉房产是由海南省财政厅提供土地、确定项目设计、施工方案及提出团购住宅和车位的分配销售方案，由海南省财政厅和海控置业双方以“全成本、零利润”的团购建设模式，共同开发管理“***苑”房产项目。（二）海控置业在案涉房产项目代建过程中不存在过错。案涉房产项目因委托人海南省财政厅为完成土地置换方案，而造成海控置业迟迟未能取得不动产权证总证，从而造成案涉房产买受人即***逾期取得房产证。同时《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第五条约定《商品房买卖合同》受海南省财政厅与海控置业签订的相关协议的约束。而相关协议约定，涉案房产项目因海南省财政厅过错造成的损失由海南省财政厅承担。因此逾期办证违约责任应由海南省财政厅承担。根据《海口市国土资源局关于***苑项目用地调整边界问题的请示》（海土资用字[2018]452号）、《海南省财政国库支付局关于办理整合调整“***苑”小区内1431.54平方米土地权证的函》，因海南省财政厅部分建设用地的产权手续存在瑕疵，在“***苑”建设过程中进行了规划调整、置换土地等事项，造成海控置业无法取得新的土地使用权证，无法完成综合验收，无法取得涉案房产项目不动产权证总证。***因海南省财政厅的行为要求海控置业承担违约责任，违反了《商品房买卖合同》补充协议的约定。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第五条约定，商品房买卖合同及补充协议未尽事宜按照海南省财政厅与出卖人签订的《***苑项目定向开发协议书》《***苑项目定向开发补充协议书》《***苑项目定向开发补充团购协议书（一）》有关约定执行。因此《商品房买卖合同》应受海南省财政厅与海控置业签订的相关协议的约束。而海控置业与海南省财政厅签订的系列协议均明确约定，因海南省财政厅原因造成的延误和损失，由海南省财政厅承担。（三）海控置业在取得涉案房产项目新的国有土地使用权证后，即为***办理涉案房产不动产权证，海控置业在履行办理不动产权证的义务过程中不存在过错。2018年10月24日经各方协调，海控置业取得“***苑”项目不动产权证书，2018年11月15日办理完成不动产权总证，即通知***在完善补缴购房款差额、缴纳契税、缴纳维修资金等事项后，将相关缴款单、受理单等材料交至海控置业，2019年7月5日海控置业收到***移交的办理不动产权证材料，2019年7月10日，将相关办证材料移交至房屋管理部门，2019年8月12日，办结***的不动产权证书，2019年8月13日，通知***领取不动产权证书。自2018年11月15日起海控置业才具备办证条件，《商品房买卖合同》中约定的720日办证时间应从海控置业取得项目土地证之日起计算。综上，再审申请人认为，一二审判决仅对***与海控置业商品房买卖的法律关系作出认定，而无视海控置业提交的《***苑住宅项目定向开发补充团购协议书（一）》等证据，也未对案涉房产是否属于海南省财政厅委托海控置业定向代建开发的福利性职工住房，海控置业与海南省财政厅的委托代建关系、海控置业在案涉房产项目代建过程中是否存在过错、海南省财政厅是否应当承担逾期办证违约责任等事实进行认定。一二审判决故意回避客观事实，作出对海控置业极为不公的判决。再审申请人认为该认定和判决没有事实和法律依据，且有失公允，依法应予以改判。二、一二审判决适用法律确有错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定应当再审。案涉房产项目系非经营性项目，海控置业与委托人海南省财政厅就案涉房产项目形成委托代理关系。***作为海南省财政厅的职工在签订《商品房买卖合同》时清楚知道海控置业与其任职单位之间的代理关系，因此《商品房买卖合同》直接约束委托人海南省财政厅和第三人***。按照最高人民法院《民事案件案由适用要点与请求权规范指引》的解释，委托代建合同属于委托代理关系合同。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。根据（2016）最高法民终128号案、（2016）黔民初232号案件的判决，法院认为，从***与建设单位的关系来看，两者的关系应该属于委托代理关系，***的权利基础是基于建设方的委托，因代建产生的权利与义务最终还是由建设方来行使和承担。***是工程项目管理的一种表现形式，属于一种代理关系，法律有关委托代理的规定都能适用。再审申请人认为，虽然海南省财政厅不是《商品房买卖合同》的当事人，但因海控置业与其存在委托关系，因此《商品房买卖合同》直接约束委托人海南省财政厅和***。***应直接向海南省财政厅主张逾期办证违约责任。一二审判决未对海控置业与海南省财政厅的委托代建关系作出认定，未适用委托代建的相关规定，属于适用法律错误，依法应予以纠正。综上，一二审判决认定基本事实的证据明显不足，适用法律确有错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形，请求再审本案，撤销一二审法院判决，支持申请人诉讼请求。 ***提交意见称，一、被申请人购买的房产属于普通商品房。根据购房合同第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为在建商品房，已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件，取得海口商品房预售许可证。根据***苑项目定向开发协议书第七条住房销售价格，房屋预售价格按照***苑项目同等地段商品房市场价格的70%确定及房屋预售均价初步定为3300元每平方米，也就是说***苑项目当时同等地段同等质量商品房市场价格为4714元每平方米，被申请人以4300元每平方米从申请人处购买的商品房与市场价基本持平，且捆绑销售的车位款97500元，高出当时同等地段车位市场价格（5万元）一倍，当时同等地段商品房和车位市场价格合计760069.82元，被申请人从申请人处购买的商品房和捆绑的车位款合计745209元，更是与市场价相差无几。根据***苑项目定向开发协议书第七条住房销售价格，房屋和车位的实际售价在工程竣工经审计后的建设成本基础上上浮一定幅度确定，也就是被申请人是以市场价购买的商品房，而不是按照成本价购买的福利性住房。二、申请人应当承担逾期办理房产证的违约责任。根据海南省财政国库支付局琼库支函（2011）6号《关于办理整合调整“***苑”小区内1431.54平方米土地权证的函》，由于城西片区规划路作了部分调整，将两块边角地1431.54平方米土地整合到“***苑”小区项目建设用地，恳请市政府办理该地块土地权证。申请人2011年之前就已经知道规划调整，明知道建设用地的产权手续存在瑕疵，2012年10月23日与被申请人签订购房合同，且涉及规划调整等重大事项，未书面通知被申请人，说明申请人对办证具有提前预见性能避免且能克服，不具有不可抗力和不可控性，申请人就存在过错，应该承担逾期办理房产证的违约责任，不应该以此来对抗被申请人，而应该就土地的产权瑕疵向海南省财政厅主张其权利。三、申请人在履行办理不动产权证的义务过程中存在过错。申请人2018年11月15日并未通知被申请人办理不动产权证，被申请人从未签收申请人办理不动产权证通知，也未签收该类挂号信或特快专递，也未见通知在海南日报上刊登。被申请人于2019年7月1日才收到来自申请人发来的手机短信，短信内容是申请人开始办理***苑地上部分的不动产权证需要被申请人完善手续方可办证。根据购房合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，而不是从申请人取得项目土地证之日起计算。四、一二审判决适用法律正确。被申请人与申请人签订购房合同时并不知道申请人与海南省财政厅之间的代理关系，只知道申请人作为房地产开发企业，开发建设并出售房屋或签订的商品房购买合同。被申请人于2019年7月8日提起海控置业逾期交付房产证和车位产权证的起诉书，申请人至今尚未履行义务交付车位及其产权证，被申请人只能向申请人主张权利。五、供房期限与办证期限已超出委托授权范围。如果根据定向开发补充团购协议书和定向开发协议书来约束购房合同，那么供房期限应该是2013年10月31日，而不是购房合同的2013年12月31日。办证日期应该是竣工验收交付使用之日起一年内而不是购房合同规定的两年内为购房者办理房屋产权证。申请人已超出海南省财政厅的委托授权范围与被申请人订立合同（如供房期限、办证期限等），那么该合同就只能约束被申请人和申请人，而且还要超出授权范围赔偿海南省财政厅。综上，一二审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求维持原判，驳回申请人的再审申请。 本院经审查认为，1.关于案涉房产不属于普通商品房，系由于海南省财政厅为完成土地置换原因导致办证迟延，应由海南省财政厅承担违约责任，海控置业在履行办理不动产权证的义务过程中不存在过错问题。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产企业支付酬金的合同。本案中，虽然案涉房产是海控置业专门针对海南省财政厅职工销售的，并非面向不特定社会公众进行销售的房屋，但涉案合同符合房屋买卖合同的基本构成要件和法律特征，应属房屋买卖合同性质，双方应受《商品房买卖合同》的约束。海控置业主张本案合同系委托代理合同关系，明显与事实不符。涉案合同签订的时间为2012年10月23日和2015年7月28日，根据海南省财政国库支付局琼库支函（2011）6号《关于办理整合调整***苑小区内1431.54平方米土地权证的函》，在涉案合同签订时，海控置业已知海南省财政厅将进行土地置换，海控置业应在签订合同时考虑到该因素，相应变更办理产权证书时间。又根据海口市国土资源局海土资用字[2018]452号《关于***苑项目用地调整边界问题的请示》载明“该宗地在建设***苑项目时超出用地红线……因部分用地超出发证面积界线，导致项目无法正常验收。”海控置业主张系由于海南省财政厅为完成土地置换原因导致办证迟延，海控置业在履行办理不动产权证的义务过程中不存在过错的理由不成立。2.关于一二审判决适用法律错误，***应直接向海南省财政厅主张逾期办证的违约责任问题。本案海控置业与***之间的法律关系是房屋买卖合同的法律关系。海控置业与海南省财政厅虽签订《“***苑”项目定向开发协议书》《“***苑”项目定向开发补充协议书》《***苑住宅项目定向开发补充团购协议书（一）》等协议,且上述协议与***存在利害关系，但协议的具体内容***并不知情，且合同具有相对性，本案不存在突破合同相对性原则的情形，海控置业与海南省财政厅之间的协议以及对完成土地置换等的约定系海控置业与海南省财政厅之间的约定，属于另一民事法律关系，与***无关，相关协议对***并无约束力。***不能依据上述协议直接起诉海南省财政厅，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定。海控置业可就其主张根据事实和约定另寻途径解决。海控置业与***签订了《商品房买卖合同》后,未按约定期限办理和交付不动产权证,其行为已构成违约,故理应由海控置业承担违约责任，一二审判决适用法律并无不当。 综上，海控置业的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回海南发展控股置业集团有限公司的再审申请。 审 判 长　　夏　艳 审 判 员　　郑　船 审 判 员　　*** 二〇二一年三月三十日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。