中冶南方工程技术有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂01民终7633号

上诉人（原审原告）：中冶南方工程技术有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区大学园路33号。

法定代表人：项明武，该公司董事长。

委托诉讼代理人：伍怡、徐思怡，北京中伦（武汉）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：魏洪敢，男，1977年5月8日出生，汉族，住武汉市洪山区，系原武汉市武昌区民俗老乡长菜馆的经营者。

委托诉讼代理人：周勇刚、向力，湖北伟宸律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：段余华，女，1967年5月30日出生，汉族，住武汉市武昌区，

被上诉人（原审被告）：刘之锋，男，1967年6月11日出生，汉族，住武汉市武昌区，

原审第三人：武汉钢铁设计研究总院有限公司，住所地武汉市青山区冶金大道12号。

法定代表人：纪贵东，该公司总经理。

委托诉讼代理人：常光宇，该公司员工。

上诉人中冶南方工程技术有限公司、魏洪敢因与被上诉人段余华、刘之锋及原审第三人武汉钢铁设计研究总院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。

中冶南方工程技术有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令段余华、刘之锋、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆立即腾退案涉房屋；3、判令段余华、刘之锋、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆按月租53,340的标准赔偿迟延腾退期间（从2017年1月4日起算，计至实际腾退之日）占用房屋给中冶南方工程技术有限公司造成的损失；4、本案诉讼费由段余华、刘之锋、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆承担。事实和理由：一审法院将租赁合同到期后段余华、刘之锋、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆强占租赁房屋的违约行为认定为构成不定期租赁合同关系，无事实依据。租赁合同到期后中冶南方工程技术有限公司已明确表示不同意继续出租房屋，且未同意承租方交租金，是承租方自行向我方账户汇款，试图造成租赁合同延续的假象；刘之锋应为租赁合同的承租人，且段余华、刘之锋、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆租赁合同到期后拒不搬离，严重违反合同约定，应共同承担违约责任。一审认定事实不清，适用法律错误，请二审依法改判。

魏洪敢上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或者改判魏洪敢不承担责任；2、本案诉讼费、保全费等均由段余华、中冶南方工程技术有限公司承担。事实和理由：2017年9月下旬，武汉市武昌区民俗老乡长菜馆就明确表示同意退房，10月就全面停止经营，并向工商行政管理部门申请办理了注销个体工商登记手续、结清相关水电费用、拆除了空调等设备，但因段余华将案涉房屋换锁阻扰腾退，导致房屋内留有相关设施设备。即自2017年10月起，武汉市武昌区民俗老乡长菜馆已不再使用案涉房屋，不是该房屋的实际使用人，不应承担房屋的占用费；武汉市武昌区民俗老乡长菜馆为个体工商户，在原审诉讼中已停止营业并取得了准予注销登记通知书，个体工商户在办理注销登记手续后，不再具有诉讼主体资格，原审法院将武汉市武昌区民俗老乡长菜馆列为诉讼主体错误。请二审查清事实，依法改判。

段余华辩称，一直都是段余华和中冶南方工程技术有限公司签订的合同，刘之锋只是帮忙转租金，与合同无关，不应承担合同义务；中冶南方工程技术有限公司已进去案涉房屋多次了，并非该公司所说的房屋未交付。

刘之锋辩称，同意段余华的意见。

武汉钢铁设计研究总院有限公司述称，同意中冶南方工程技术有限公司的意见。

中冶南方工程技术有限公司向一审法院起诉请求：段余华、刘之锋、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆腾退武汉市武昌区徐东大街338号临街两层及临街门面背后两层楼的租赁房屋并参照租金标准计算赔偿延迟腾退期间（从2017年1月4日起算，暂计算至2017年6月4日）占用租赁房屋给中冶南方工程技术有限公司造成的损失266,700元，同时承担本案诉讼费。

一审法院查明：武汉市武昌区徐东大街338号房屋所有权人为中冶南方工程技术有限公司。2010年10月12日，中冶南方工程技术有限公司与段余华签订《武汉市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定段余华租赁武汉市武昌区徐东大街338号、面积为1,270平方米的房屋经营餐饮，租赁期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止，月租金42,352元，押金50,000元。房屋租赁期间，由段余华负责装修。合同期限届满后，若续租，每年租金在原基础上上涨5%或双方协商解决。合同签订后，段余华将涉案房屋转租给武汉市武昌区民俗老乡长菜馆，由武汉市武昌区民俗老乡长菜馆向段余华缴纳租金、段余华向中冶南方工程技术有限公司缴纳租金。2013年10月9日，武汉钢铁设计研究总院有限公司接受中冶南方工程技术有限公司的委托，与段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆签订《房屋（门面）租赁合同》，约定段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆续租涉案房屋，期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止，抵押金60,000元，月租金50,800元，按季度支付，先付后用。自2014年10月1日至2015年12月31日，中冶南方工程技术有限公司及武汉钢铁设计研究总院有限公司虽未与段余华签订《房屋租赁合同》，但武汉市武昌区民俗老乡长菜馆仍使用上述房屋，同时通过段余华向中冶南方工程技术有限公司缴纳租金。2015年12月9日，武汉钢铁设计研究总院有限公司与段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆再次就涉案房屋签订《房屋（门面）租赁合同》，约定租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止；抵押金60，000元，月租金53，340元，按季度支付，先付后用。租赁期满或其他原因中止合同，武汉钢铁设计研究总院有限公司对房屋装修改建的费用不做补偿。合同期满后合同自动终止，段余华及武汉市武昌区民俗老乡长菜馆三天内腾退房屋。若继续承租需提前一个月申请。同等条件下享有优先承租权；合同签订后，段余华缴纳抵押金60，OOO元并由武汉市武昌区民俗老乡长菜馆继续在此经营。合同履行期限届满后，双方未续签合同，但武汉市武昌区民俗老乡长菜馆仍使用涉案房屋并按月租金53，340元的标准，通过段余华向武汉钢铁设计研究总院有限公司支付自2017年1月4日至2017年9月30日期间的房屋租金，共计480，060元。在一审审理过程中，段余华、刘之锋提交《房屋装修评估司法鉴定申请书》，要求对涉案房屋的装修价值进行鉴定。一审法院依法委托中国建设股份有限公司湖北省分行造价咨询中心进行评估。2018年3月12日，中国建设股份有限公司湖北省分行造价咨询中心函告一审法院，以双方当事人在规定的期限内无法提供相关工程造价鉴定计算资料，本案鉴定材料不完整、不充分，不予受理为由，退回本案。一审庭审过程中，段余华、刘之锋申请撤回对中冶南方工程技术有限公司提出的反诉请求，一审法院依法予以准许。

一审法院认为：中冶南方工程技术有限公司作为涉案房屋的权利人，其本身或委托他人有权对房屋行使处置权。中冶南方工程技术有限公司及武汉钢铁设计研究总院有限公司分别与段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规禁止性规定，合同合法有效。该合同履行期限于2016年12月31日届满后，双方未续签租赁合同约定租赁期限，但中冶南方工程技术有限公司仍收取了房屋租金直至2017年9月30日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，中冶南方工程技术有限公司与段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆之间形成不定期租赁合同关系。现中冶南方工程技术有限公司提出判令段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆腾退武汉市武昌区徐东大街338号临街两层及临街门面背后两层楼的租赁房屋的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的相关规定，应予以支持。本案中，段余华虽系《房屋租赁合同》的相对方，但其与武汉市武昌区民俗老乡长菜馆之间实为转租关系，武汉市武昌区民俗老乡长菜馆为涉案房屋的实际使用人。自2017年9月30日后，段余华并未收取武汉市武昌区民俗老乡长菜馆支付的房屋使用费，故应由武汉市武昌区民俗老乡长菜馆应比照租金的标准向中冶南方工程技术有限公司支付房屋占用费。同时，因本案系房屋租赁合同纠纷，刘之锋并非合同的相对方，其在本案中不应当承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆应于本判决生效之日起三十日内，腾退武汉市武昌区徐东大街338号临街两层及临街门面背后两层楼、面积为1,270平方米的房屋。二、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆应于本判决生效之日起三十日内，以月租金53,340元为标准，向中冶南方工程技术有限公司支付房屋占用费（自2017年10月1日起至涉案房屋腾退之日止）。三、驳回中冶南方工程技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,300元、保全费3,720元，由武汉市武昌区民俗老乡长菜馆负担（此款中冶南方工程技术有限公司已预交，武汉市武昌区民俗老乡长菜馆随上述给付义务一并履行）。

二审中，魏洪敢提交了四份证据：1、段余华和魏洪敢签订的租赁合同、保证金收条、协议书，拟证明魏洪敢与段余华订立了为期五年的房屋租赁合同，段余华承诺续租由其负责，魏洪敢交纳租房保证金7万元；2、金额为296,970元的银行转账单，拟证明5年合同期满后，虽然没有签订续租合同，但魏洪敢依然向段余华一次性交纳了三个月租金；3、水费缴费发票、税务注销登记手续、准予注销登记通知书，拟证明武汉市武昌区民俗老乡长菜馆因诉讼无法继续经营，只能注销；4、书面通知、网页截图、照片等，拟证明魏洪敢已于2018年6月30日移走了先前未能搬走的相关设施设备，且告知了中冶南方工程技术有限公司法务部，并告知段余华、督促其妥善解决纠纷。另，魏洪敢申请了证人张某出庭作证，张某陈述：合同到期后，武汉市武昌区民俗老乡长菜馆停业了，2017年10月去店里搬东西，段余华不让搬并把门锁了。经质证，中冶南方工程技术有限公司对证据1、3的真实性无法确认，认为无论段余华与武汉市武昌区民俗老乡长菜馆之间是何法律关系，都不影响武汉市武昌区民俗老乡长菜馆与段余华、刘之锋共同对中冶南方工程技术有限公司履行合同义务；对证据2的真实性无法确认，认为段余华在明知租赁合同到期后，中冶南方工程技术有限公司不再续签，依然要求武汉市武昌区民俗老乡长菜馆一次性缴纳三个月租金，显属恶意，存在过错；对证据4的真实性无法确认，认为魏洪敢从未向中冶南方工程技术有限公司支付任何费用，且段余华也未向中冶南方工程技术有限公司表述其已完成房屋腾退义务；认为证人证言不能达到证明目的。段余华、刘之锋认为证据1是真实的，但达不到其证明目的。证据2的时间是错误的，也不认可证明目的；对证据3不予认可；认为证据4中魏洪敢与段余华的短信记录照片是真实的，其余不认可；对证人证言不予认可，并认为在2017年10月武汉市武昌区民俗老乡长菜馆还在经营。武汉钢铁设计研究总院有限公司同意中冶南方工程技术有限公司的质证意见。本院认为，上述证据真实合法，对于其证明目的，本院将结合查明的事实综合予以认定。

二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，原武汉市武昌区民俗老乡长菜馆系个体工商户，经营者为魏洪敢，经魏洪敢申请，武汉市武昌区行政审批局已于2018年1月30日准予武汉市武昌区民俗老乡长菜馆的注销登记。该注销登记的时间系在一审审理期间，魏洪敢未将这一变动情况告知一审法院。在二审审理中，经询问，中冶南方工程技术有限公司及魏洪敢均认可魏洪敢于2018年6月30日向中冶南方工程技术有限公司发出书面通知，告知中冶南方工程技术有限公司案涉房屋已实际由段余华管控，魏洪敢已取回相关设施设备。

本院认为，中冶南方工程技术有限公司及武汉钢铁设计研究总院有限公司分别与段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同履行期限届满后，虽未续签租赁合同，但中冶南方工程技术有限公司仍收取了房屋租金直至2017年9月30日止，故中冶南方工程技术有限公司与段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆之间已形成不定期租赁合同关系。现中冶南方工程技术有限公司诉请承租人腾退案涉房屋并支付房屋占用费，一审判令段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆腾退案涉房屋，有事实及法律依据，应予以维持。鉴于案涉房屋的实际使用人为武汉市武昌区民俗老乡长菜馆，一审判令由武汉市武昌区民俗老乡长菜馆支付房屋占用费，亦无不妥。因魏洪敢于2018年6月30日向中冶南方工程技术有限公司发出了已腾退案涉房屋的通知，该房屋占用费应以租金为标准，自2017年10月1日起计至2018年6月30日，即房屋占用费为480,060元（53,340元×9）。

刘之锋并非租赁合同的相对方，其在本案中不应当承担民事责任。中冶南方工程技术有限公司要求刘之锋承担相关责任的上诉请求，本院不予支持。

对于魏洪敢提出的其在本案中不应承担腾退房屋及支付占用费的上诉请求，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。

因武汉市武昌区民俗老乡长菜馆已注销，依法不能作为民事主体，本院予以更正。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5674号民事判决第三项：驳回中冶南方工程技术有限公司的其他诉讼请求；

二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5674号民事判决第一项为：段余华、魏洪敢应于本判决生效之日起三十日内，腾退武汉市武昌区徐东大街338号临街两层及临街门面背后两层楼、面积为1,270平方米的房屋；

三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5674号民事判决第二项为：魏洪敢应于本判决生效之日起三十日内，向中冶南方工程技术有限公司支付房屋占用费480,060元；

四、驳回中冶南方工程技术有限公司的其他诉讼请求。

维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5674号民事判决关于诉讼费的负担。

二审案件受理费10,600元，由中冶南方工程技术有限公司、魏洪敢各负担5,300元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　吴　焰

审 判 员　　申　斌

审 判 员　　丰　伟

二〇一八年九月二十日

法官助理　　刘　卫

书 记 员　　陈亮希