北京市海淀区人民法院
民事判决书
（2016）京0108民初33893号
原告：北京遥感设备研究所，住所地北京市海淀区永定路51号1号楼。
法定代表人：赵家琛，所长。
委托诉讼代理人：操一飞，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：马玲，北京大成律师事务所律师。
被告：北京运通世纪投资有限公司物业管理分公司，住所地北京市海淀区复兴路×甲1、甲10、甲11。
法定代表人：丁华，总经理。
被告：北京运通世纪投资有限公司，住所地北京市海淀区复兴路×东九楼二层201、201A、202房。
法定代表人：丁华，总经理。
二被告共同委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。
原告北京遥感设备研究所（以下简称遥感研究所）与被告北京运通世纪投资有限公司物业管理分公司（以下简称运通物业分公司）、北京运通世纪投资有限公司（以下简称运通世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遥感研究所之委托诉讼代理人操一飞、马玲与被告运通物业分公司、运通世纪公司之共同委托诉讼代理人俞延彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
遥感研究所向本院提出诉讼请求：1、运通物业分公司、运通世纪公司退还租金536 928元，并支付自2015年9月23日至履行退还租金完毕期间按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的债务利息；2、运通物业分公司、运通世纪公司向我公司支付违约金175 000元；3、运通物业分公司、运通世纪公司向我公司支付装修损失349 056.28元；4、运通物业分公司、运通世纪公司承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：我单位与运通物业分公司于2012年签订《房屋租赁合同》，将位于海淀区复兴路×甲一楼（以下简称涉案房屋）建筑面积为2016平方米的租赁物出租给我单位，作为单位员工宿舍使用,约定租期为2012年8月1日至2015年7月31日。2015年9月16日我单位与运通物业分公司续订《房屋租赁合同》约定租期为三年，自2015年8月1日至2018年4月28日。同时约定运通物业分公司违反合同交付房屋使用的，按照我单位已经支付租金10%支付违约金。我单位于2012年承租运通物业分公司上述房屋时，进行装修改造增加设备设施，根据北京华建联造价工程师事务所提供的《结算审计验证定案表》确定的装修金额为1 047 168.84元。2015年9月23日，我单位向运通世纪公司支付房租1 750 000元（包括2015年5月14日我单位支付运通世纪公司380 000元保证金）。我单位于2016年4月7日收到国防大学校务部房地产管理处的通知，该通知称其已与运通物业分公司于2016年3月31日终止了租赁合同，要求各住户最晚于2016年4月10日办理腾退房屋事宜。我单位于2016年4月10日腾退了房屋。由于运通物业分公司违反了合同约定，且运通物业分公司是运通世纪公司的分公司，二公司应返还我单位已付租金并承担相应违约责任。
运通物业分公司、运通世纪公司辩称，我公司同意按照2016年4月15日作为腾退之日退还相应租金，不同意支付利息,不认可第二项、第三项诉讼请求。双方签订合同后，运通物业分公司已经依约履行了合同义务，该房屋的产权单位为国防大学，按照上级要求，其相应的租赁合同应依法解除，国防大学对包括遥感研究所在内的实际承租人发放了通知，运通物业分公司对于合同的解除不存在任何过错，是产权单位政策和情势变更，不应该由我方承担违约金，装修相关的损失也不应该由我方承担。运通世纪公司并非合同签订的主体，运通物业分公司可以作为适格的被告，运通世纪公司不承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：运通物业分公司（甲方、出租方）与遥感研究所（乙方、承租方）于2015年9月16日签订《房屋租赁合同》，该合同中约定："第一条、房屋基本情况：甲方将坐落于北京市海淀区复兴路×甲一楼框架结构，建筑面积共2016平方米及其所属设施、设备等现状条件租赁给乙方；第二条、房屋用途：该租赁物用途为宿舍。除双方另有约定外，乙方不得任意改变租赁用途；第三条、租赁期限：租赁期限为叁年，自2015年8月1日至2018年4月28日止......第四条、租金及递增率：该租赁物每年房租金为壹佰柒拾伍万整（每12个月为一个租约年，最后一年不满12个月的，按实际天数计算房租）；第五条、付款方式及时间......根据甲乙双方上次签订的房屋租赁合同（租期2012.8.1至2015.7.31合同金额161万元），乙方向甲方交纳的履约保证金38万元整冲抵本合同金额。第一次付款时间为2015年10月31日，其中房租￥1 370 000元（应交房租1750000元，乙方已于2015年4月30日交纳380 000元），供暖费为￥76 608元，第二次付款时间为2016年6月30日，金额为￥1 750 000元，供暖费为￥76 608元；......第六条、交付房屋：甲方向乙方交付租赁物的方式为乙方在甲方办公处领取钥匙，视同乙方对甲方租赁物的结构、面积、设施、设备、场地等现状情况的确认。乙方装修增加设备设施附后。无论何种原因导致合同解除或合同期限届满时，甲方检查租赁物的完好情况，对租赁物的毁损情况进行评估核价（双方认可的第三方评估机构），该评估价格作为甲方主张损害赔偿金从乙方履约保证金中扣除，不足部分由甲方向乙方追讨；第七条、甲方对房屋产权的承诺：甲方保证所出租的房屋产权清楚，没有纠纷。若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责处理。因此影响乙方使用该房屋的，甲方应承担赔偿责任......第九条......合同期满后或退租时，乙方应将所租房屋及新建设施、装修完好无偿移交给甲方或恢复原样......第十三条、提前终止合同......如遇政府、军队收回、拆迁或甲方改变经营模式调整经营范围等情况，在甲方提前30日以书面或公示方式通知乙方后，乙方应按时无条件交还承租区域，甲方应无条件退还剩余房租；第十四条、违约责任：......2、甲方违反合同第六条时，按乙方已交付租金的10%支付给乙方违约金。"2015年5月15日、2015年9月17日，遥感研究所给付运通世纪公司第一期即2015年8月1日至2016年8月1日的房屋租金及供暖费共1 826 608元。
2016年4月7日，国防大学校务部房地产管理处发出通知："各住户：运通物业分公司租用我单位甲一楼，经双方协商一致，同意该栋楼的租赁合同到2016年3月31日终止，并于同日将全部腾退手续办理完毕，结清全部租金。为避免各方损失，请各住户最晚于4月10日前，尽快将各自物品清空，4月10日后，我单位将停止对本楼宇进行水电供应。请各住户严格按照本《通知》规定的日期，妥善办理腾退事宜。否则，逾期造成的一切后果，将由各住户自行承担。"审理中，遥感研究所提交腾退交接确认单，证明其按照通知于2016年4月10日腾退涉案房屋，2016年4月15日办理交接手续。运通物业分公司、运通世纪公司对交接确认单的真实性认可，但提出腾退时间应以交接单为准即2016年4月15日。遥感研究所提交了2013年1月18日的房屋建筑修缮及装修工程施工合同、2013年1月的结算审核报告，证明其对涉案房屋进行了装修改造修缮工程，要求按照造价1 047 168.84元计算两年的装修损失349 056.28元。运通物业分公司、运通世纪公司对施工合同和结算审核报告的真实性和关联性均不认可，不同意支付装修损失。遥感研究所要求运通物业分公司、运通世纪公司按照已付租金的10%的标准支付违约金175 000元。运通物业分公司、运通世纪公司认为其不存在过错，不同意支付违约金。运通物业分公司、运通世纪公司提出运通物业分公司系独立核算，由总公司代收款项，就此未提交证据。
经遥感研究所申请，本院于2016年11月3日作出（2016）京0108民初33893号民事裁定书，冻结运通世纪公司在中国工商银行北京广安门中电财支行账号×××的银行存款。
本院认为，遥感研究所与运通物业分公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。运通物业分公司提前终止房屋租赁合同，遥感研究所已腾退涉案房屋，故运通物业分公司应退还遥感研究所剩余房租。运通世纪公司与运通物业分公司系总分公司关系，遥感研究所亦将房屋租金给付运通世纪公司的账户内，现遥感研究所要求运通物业分公司、运通世纪公司共同退还房屋租金，于法有据，本院予以支持。运通物业分公司、运通世纪公司提出运通物业分公司系独立核算，运通世纪公司不应承担民事责任之抗辩理由，未提交证据，本院不予支持。关于退还房租的期间，遥感研究所主张涉案房屋实际交接时间为2016年4月10日，未提交相应证据，且其提交的腾退交接确认单亦载明交接日期为2016年4月15日，故本院对遥感研究所的主张不予采信。运通物业分公司、运通世纪公司主张腾房时间以交接单为准之抗辩理由，于法有据，本院予以支持。运通物业分公司、运通世纪公司应退还遥感设计所2016年4月16日至2016年7月31日的房屋租金，具体数额由本院按照合同约定予以核算。遥感研究所要求运通物业分公司、运通世纪公司支付利息之诉讼请求，双方无相关约定，本院不予支持。遥感研究所要求运通物业分公司、运通世纪公司支付提前终止合同的违约金，但双方就此无相关约定，本院不予支持。遥感研究所主张运通物业分公司、运通世纪公司赔偿其两年的装修损失，缺乏合同依据，且涉案合同为双方续签的合同，而遥感研究所的装修系针对双方第一次签署的房屋租赁合同，故本院对遥感研究所主张的装修损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京运通世纪投资有限公司物业管理分公司、北京运通世纪投资有限公司于本判决生效后七日内共同退还北京遥感设备研究所房屋租金五十一万三千零一十三元七角；
二、驳回北京遥感设备研究所之其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元（北京遥感设备研究所已预交），由北京运通世纪投资有限公司物业管理分公司、北京运通世纪投资有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费一万四千三百四十八元（北京遥感设备研究所已预交七千一百七十四元），由北京遥感设备研究所负担五千四百一十八元，已交纳；由北京运通世纪投资有限公司物业管理分公司、北京运通世纪投资有限公司负担八千九百三十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 郭 晶
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 陈绪飞
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 于安宁
-8-
-7-
