成都市民用建筑统一建设办公室、成都市兴安房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)川01民终5341号

上诉人（原审原告）：成都市民用建筑统一建设办公室。住所地：成都市青羊区西玉龙街2号。

法定代表人：郑尚钦，负责人。

委托诉讼代理人：周薇，女，系该公司员工。

委托诉讼代理人：徐怡，四川亚峰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：成都市新大业建设工程有限公司。住所地：成都市文翁路126号。

法定代表人：武文义，总经理。

委托诉讼代理人：肖伟，四川瑞信杰律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：成都市兴安房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区金家坝22号。

法定代表人：刘德玉，总经理。

委托诉讼代理人：肖伟，四川瑞信杰律师事务所律师。

诉人成都市民用建筑统一建设办公室（以下简称成都市统建办）与上诉人成都市新大业建设工程有限公司（以下简称新大业公司）、成都市兴安房地产开发有限公司（以下简称兴安公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第3424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

成都市统建办上诉请求：变更一审判决第一项为新大业公司、兴安公司向成都市统建办支付土地转让款2191278.75元及利息，利息计算方式不变。事实和理由：一审判决认定事实有误，错误的认定代征地面积为登记的土地使用权面积减去建筑物占地面积，导致错误的计算了兴安公司、新大业公司应支付的土地转让款，根据兴安公司、新大业公司与成都市国土局签订的《国有土地使用权转让合同》约定，其代征地面积为367.84平方米。

新大业公司、兴安公司共同辩称，一审的基本事实认定无误，但有遗漏，其不应支付成都市统建办土地转让款，成都市统建办主张的利息也缺乏依据。

新大业公司、兴安公司共同上诉请求：撤销一审判决，驳回成都市统建办的全部诉讼请求。事实和理由：兴安公司、新大业公司之所以取得目前涉案的用地面积713.99平方米，系两公司与相邻业主达成补偿协议而取得的，成都市统建办无权取得两公司因自身行为的土地使用权的权益。即便认定需支付部分土地转让款，也应从成都市统建办起诉之日起计算实际损失，本案不是借款合同纠纷，不应支付利息。

成都市统建办辩称，两公司与案外人签订的补偿协议只能证明他们对案外人进行了补偿，不能证明他们由于补偿协议取得了多余的土地，与土地面积的增加没有关系，兴安公司现有的地块就是成都市统建办享有权利的地块；两公司向成都市统建办支付转让费在办理国土证之前，两公司有义务按照实际面积支付土地转让款，按银行利率支付利息合法有据。

成都市统建办向一审法院起诉请求：新大业公司、兴安公司向成都市统建办支付土地款225.96万元，并以225.96万元为基数，以2000年人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2000年4月11日起计算至225.96万实际付清之日为止。

一审法院认定事实：2000年4月11日，成都市统建办（甲方）与新大业公司、兴安公司（乙方）签订《土地使用权转让协议》，内容为：甲方同意将东城根南延线以东，原成都师范学校教学楼以南地块使用权转给乙方使用。转让土地使用权的地块位于东城根南延线以东，原成师学校教学楼以南，其地块总面积为0.64亩，其中净用地为0.24亩，代征地为0.4亩。准确转让地块面积以放线测量为准。土地使用权价格为净用地每亩250万元，代征地每亩75万元，总金额为：（0.24亩×250万元/亩）+（0.4亩×75万元/亩）=90万元。在办理国土使用证前，乙方必须将土地转让费向甲方支付完毕。

2000年6月13日成都市计划委员会出具成计投资[2000]243号《关于成都市新大业建设工程有限责任公司与成都市兴安房地产开发公司联合修建综合业务用房项目建议书的批复》，内容为：经研究同意新大业公司、兴安公司联合修建综合业务用房，建设地址拟位于延线（文惠路口）原成都师范学校教学楼以南地块。

2000年9月20日，新大业公司、兴安公司向成都市国土局填写了《土地出让意见书审核意见表》，载明：拟受让单位为新大业公司、兴安公司，拟受让地块位于，土地权属来源为旧城改造成都市统建办修建延线余留地，成都市统建办以250万元/亩转让。同日，成都市国土局向新大业公司、兴安公司出具成国土出让[2000]91号《出让土地意见书》载明：拟同意新大业公司、兴安公司在青羊区汪家拐街道办事处文惠路范围内做出让前的调查摸底、登记封户、签订有关协议、规划设计等工作，正式出让手续。

2000年12月18日，新大业公司、兴安公司（乙方）与成都市国土局（甲方）签订成国土青[2000]出让合同第46号《国有土地使用权出让合同》,内容为：甲方出让给乙方的地块位于青羊区延线（文惠路口）规划红线范围内，总面积为1100.05平方米，其中甲方出让给乙方的土地面积为732.22平方米，乙方负责无偿提供367.84平方米的土地作为规划城市道路用地。

2000年12月25日、2001年3月19日新大业公司、兴安公司分别向成都市统建办支付了300000元、600000元。

2001年3月26日，成都市地籍事务部出具了《地籍调查表》载明该宗面积暂按出让合同面积确定为732.22平方米，待竣工验收后以我部地籍测量实测面积为准。

2001年3月27日，成都市国土局出具《土地登记审批表》载明：土地面积为732.22平方米，土地用途为综合，该宗地为出让土地使用权设定登记，出让金已缴20%，经地籍调查，宗地权源合法，四至清初，面积暂以出让合同面积为准，建议交清出让金后准予登记发证，工程竣工验收后换发证。同日，成都市国土局向新大业公司、兴安公司发放了国用（2001）字第××号《国有土地使用证》，并备注：本宗地在工程建设竣工验收后三十日内，必须到市国土局核实土地面积、用途、换发《国有土地使用证》。

2004年6月3日，新大业公司、兴安公司向成都市国土局发出申请，载明：”兹有成都市兴安房地产开发有限公司和成都市新大业建设工程有限公司修建的商住楼，竣工验收备案编号为2003-320。土地面积、用途、年限换证。”

2004年7月15日，成都市地籍事务部门出具《地籍调查表》载明：本宗地用地面积为713.99平方，其中建筑占地面积为350平方米。本宗地依据用途分摊土地面积，其中住宅分摊的土地面积为104.06平方米，商业分摊的土地面积为609.93平方米。

2004年7月14日，成都市地籍事务部出具《地籍测量成果资料》载明：依据权调确定的界址点和外量测量取得的成果，用清华山维系统软件计算出宗地总面积为713.99平方米。本次测量以实测面积为准。本宗地用地面积为713.99平方米，其中建筑占地面积为350平方米，本宗地依据用途分摊土地面积，其中住宅分摊的土地面积为104.06平方米，商业分摊的土地面积为609.93平方米。

2004年7月22日新大业公司、兴安公司向成都市国土局填写了《土地登记申请书》载明：变更简要说明为竣工换证，申请登记的类型为出让国有土地使用权设定（变更），申请登记的土地座落在成都市青羊区，面积为713.99平方米。申请登记的依据是为成国土青[2000]出让合同第46号《国有土地使用权出让合同》。

2004年7月22日成都市国土局《国有土地登记审批表》载明：新大业公司、兴安公司经登记取得本宗地出让土地使用权。现竣工换证，依据《国有土地使用权出让合同内容变更情况审核表》使用权面积减少了18.23平方米，土地使用权用途由综合调整为商业、住宅。本宗地面积为713.99平方米，其中商业用地609.93平方米、住宅用地104.06平方米。建议准许变更登记。经发证机关批准准予注册登记颁发证书。

2004年7月30日，成都市国土局制发成国用（2004）第867号国有土地使用权证书，载明座落于青羊区的案涉地块使用权面积为713.99平方米，土地使用权人为新大业公司、兴安公司。

另查明，1.1995年5月8日成都市国土局出具《关于成都市民用建筑统一建设办公室划拨土地的批复》成国土拔[1995]42号，内容为：同意成都市统建办在锦江区人民南路办事处所辖上南大街6号至24号，青羊区汪家拐办事处所辖忠孝巷22号至31号、观音巷10号、仁义巷28号至59号、陕西街171号至214号、文庙前街76号至82号、53号、93号、观音乡1号至10号、鸿雁路2号至6号、文庙后街58号至66号、上池正街49号至64号，青羊区祠堂街办事处所辖半办桥北街1号至14号、28号、西御街101号至109号、武侯区浆洗街办事处所辖城边街8号至10号、柳荫街135号至169号、武侯大街83号至87号、杀牛巷1号至7号、倒桑树街46号至61号、元通巷2号至7号规划红线范围内，划拨城镇国有土地89.026亩，作为延线街道与支线道路建设用地。工程竣工时，必须依法报经国土局对其所划拨土地的位置、面积、用途进行检查验收后，核发《国有土地使用证》。2.1995年10月26日，成都市房屋拆迁管理处向成都市统建办发放了房屋拆迁许可证，拆迁范围为上南大街6号至24号，忠孝巷22号至31号、观音巷10号、仁义巷28号至59号、陕西街171号至214号、文庙前街76号至82号、53号、93号、观音乡1号至10号、鸿雁路2号至6号、文庙后街58号至66号、上池正街49号至64号，半办桥北街1号至14号、28号、西御街101号至109号、城边街8号至10号、柳荫街135号至169号、武侯大街83号至87号、杀牛巷1号至7号、倒桑树街46号至61号、元通巷2号至7号。3.1994年12月25日，成都市规划局出具了成规建[1994]1639号《定点通知书》，内容为：同意成都市统建办在上南大街6号至24号，忠孝巷22号至31号、观音巷10号、仁义巷28号至59号、陕西街171号至214号、文庙前街76号至82号、53号、93号、观音乡1号至10号、鸿雁路2号至6号、文庙后街58号至66号、上池正街49号至64号，半办桥北街1号至14号、28号、西御街101号至109号、城边街8号至10号、柳荫街135号至169号、武侯大街83号至87号、杀牛巷1号至7号、倒桑树街46号至61号、元通巷2号至7号范围内定点修建东城根南延线道路的建设项目。4.1995年6月20日成都市人民政府办公厅出具成办函[1995]50号《成都市人民政府办公厅关于同意搬迁扩建成都师范学校的批复》，内容为：市政府同意将成都师范学校由市内文庙后街52号搬迁至金牛区花照村六组。原校址的土地、校园内的建筑设施交成都市统建办开发。5.1998年6月4日成都市计划委员会出具成计投资[1998]139号《关于修建拆迁综合楼及职工住宅项目建议书的批复》，载明：为解决延线拆迁安置遗留问题，同意成都市统建办修建拆迁安置房和职工住宅。6.1998年8月10日成都市规划管理局出具成规建[98]727号《定点通知书》，内容为：同意成都市统建办在原成都师范学校范围内定点。7.1998年10月12日，成都市规划管理局向成都市统建办发放了城规建（98）1656号《建设用地规划许可证》，载明用地单位为成都市统建办，用地位置为东城根南延线与支线交叉口。用地项目名称为住宅、综合拆迁楼。

一审庭审中，（一）成都市统建办还提交了以下证据：1.统建办建设用地规划红线图，欲证明成都市规划管理局将位于延线地块规划为用于建设成都市统建办综合楼及住宅，新大业公司、兴安公司认为此项证据不能达到成都市统建办的证明目的。2.四川省纺织建筑设计院制作的新大业公司、兴安公司综合商主楼总平面图及建设用地红线图，欲证明新大业公司、兴安公司取得位于延线（文惠路口）现文翁路126号土地的土地使用权。新大业公司、兴安公司认为此项证据不能达到成都市统建办的证明目的。（二）新大业公司、兴安公司提交了以下证据：1.新大业公司、兴安公司与成都市教职工活动中心签订的《协议书》和《补充协议》，以及新大业公司、兴安公司向成都市教职工活动中心支付补偿款的《收据》，其中《协议书》载明”商住楼建成后，考虑将影响活动中心综合楼南侧，楼梯通道的安全以及道内照明、疏散标志的设置，由乙方一次性补偿教职工活动中心肆万元。”《补充协议》内容为：原协议中活动中心南侧走廊铝金封闭、走廊楼梯处理及道内照明设施装修由新大业公司、兴安公司一次性支付12000元完全了结。新大业公司、兴安公司欲证明其为完成案涉地块的修建自行对周围业主进行协商、补偿才得以完成现状物业及土地的使用。成都市统建办认为此项证据与本案无关。2.三张照片，欲证明现有土地的取得符合原新大业公司、兴安公司双方约定的情形，现有面积是与相邻业主协商、补偿后取得的。成都市统建办认为此项证据不能实现新大业公司、兴安公司的证明目的，与本案无关。

一审法院认为，成都市统建办与新大业公司、兴安公司于2000年4月11日签订的《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，当事人双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，新大业公司、兴安公司应按净用地每亩250万元，代征地每亩75万元的价格向成都市统建办支付土地转让款。虽然《土地使用权转让协议》所载案涉土地总面积为0.64亩，其中净用地为0.24亩，代征地为0.4亩，且新大业公司、兴安公司已据此向成都市统建办支付了900000元，但根据《土地使用权转让协议》，准确转让地块面积应以放线测量为准。成都市统建办主张，案涉地块实际面积为1.6501亩，比协议约定的面积多1.0101亩，新大业公司、兴安公司应再向成都市统建办再支付土地转让价款2259600元，但根据成都市地籍事务部于2004年7月14日、15日出具的《地籍测量成果资料》及《地籍调查表》，案涉地块的用地面积为713.99平方米，其中建筑占地面积为350平方米，成都市国土局亦据此于2004年7月30日颁发了成国用（2004）第867号国有土地使用权证书。综上，新大业公司、兴安公司应按净用地350平方米，代征地363.99平方米（713.99－350）向成都市统建办支付土地转让价款共计1721988.75元（2500000×350×0.0015+750000×363.99×0.0015），因新大业公司、兴安公司已支付900000元，故还应向成都市统建办支付821988.75元（1721988.75－900000），据此，对成都市统建办的该项诉讼请求一审法院部分予以支持。关于新大业公司、兴安公司提出的案涉地块的国土使用权证上所载面积之所以超过双方协议约定的面积，是因为新大业公司、兴安公司与周边业主达成了补偿协议，否则按照国家建筑行业的相关标准，新大业公司、兴安公司无法在案涉地块上修建现有办公楼，成都市统建办在与新大业公司、兴安公司签订合同时即知晓此情况的抗辩。一审法院认为，新大业公司、兴安公司提交其与案外人签订的《协议书》、《补充协议》及《收据》仅能证明其在案涉地块上修建房屋时对周边业主进行了补偿，但从《协议书》和《补充协议》的内容上看，新大业公司、兴安公司并未从周边业主处另行获得土地使用权转让，故不能证明案涉地块实际面积高于《土地使用权转让协议》系基于新大业公司、兴安公司与周边业主达成补偿协议，新大业公司、兴安公司还提交了照片三张，亦仅能证明案涉地块现状，不能证明新大业公司、兴安公司的上述抗辩主张，综上，一审法院对新大业公司、兴安公司的该项抗辩不予支持。

关于利息。一审法院认为，结合前述相关认定，案涉地块至2004年7月才经测量并确定用地面积，新大业公司、兴安公司亦于2014年7月30日取得案涉地块的土地使用权证书，根据《土地使用权转让协议》约定，新大业公司、兴安公司应于办理国土使用证前将土地转让费支付完毕，但新大业公司、兴安公司未履行该义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，新大业公司、兴安公司至今未支付欠款的行为构成违约，应承担相应的违约责任，因双方未对迟延支付上述款项的违约责任作出约定，而新大业公司、兴安公司延迟支付行为对成都市统建办造成的实际损失主要为资金占用的利息损失，故应以新大业公司、兴安公司尚欠的821988.75元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的标准向成都市统建办赔付利息损失，自2014年7月30日起，支付至全部821988.75元付清之日止。成都市统建办主张，新大业公司、兴安公司应以2259600元为基数，以2000年人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2000年4月11日起计算至2259600元实际付清之日为止，一审法院认为，成都市统建办关于利息计算标准该主张无法律及和合同依据，一审法院不予支持。对上述成都市统建办关于利息计算基数及起始时间的主张，结合前述相关认定，一审法院部分予以支持。

综上，对成都市统建办的诉讼请求，一审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、新大业公司、兴安公司于本判决生效之日起十日内向成都市统建办支付土地转让款821988.75元及利息（利息从2014年7月30日起按中国人民银行同期同档贷款利率标准支付至本判决确认的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；二、驳回成都市统建办的其余诉讼请求。如果新大业公司、兴安公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1159元，减半收取579.5元，由新大业公司、兴安公司负担。

二审中，成都市统建办向本院申请，请法院咨询相关行政部门关于土地使用权面积与征地过程中净地面积的关系。经本院向成都市国土局了解，成都市国土局工作人员答复，净地面积为土地使用权人所能实际使用的面积，因此净地面积应等同于土地使用权面积。

本院认为，成都市统建办与兴安公司、新大业公司于2000年4月11日签订的《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应按合同约定，及时全面履行其合同义务。本案争议焦点在于：兴安公司、新大业公司在原约定面积之外取得的面积是否应向成都市统建办支付土地转让款；若应支付土地转让款，款项数额是多少；兴安公司及新大业公司是否应支付欠款利息及应从何时起算。

关于兴安公司、新大业公司在原约定面积之外取得的面积是否应向成都市统建办支付土地转让款。从成都市统建办提交的成都市国土局批复、成都市房屋拆迁管理处发放的房屋拆迁许可证、成都市规划局定点通知书及成都市人民政府办公厅的批复等文件均可以看出，新大业公司和兴安公司取得的涉案713.99平方米土地使用权，在成都市统建办拆迁安置和用地范围内，而2000年4月11日签订的《土地使用权转让协议》明确约定转让地块面积应以放线测量为准，因此兴安公司、新大业公司应按实际取得面积，向成都市统建办支付土地转让款。兴安公司、新大业公司向案外人进行的补偿，仅是基于相邻关系让案外人同意其扩大土地使用权面积，不能等同于从案外人处受让取得土地使用权，故本院对兴安公司、新大业公司关于其系不应向成都市统建办支付约定面积外土地款的主张不予支持。

关于兴安公司、新大业公司应支付的土地款数额。兴安公司、新大业公司应支付的土地款包括净地面积部分和代征地面积部分。根据本院向成都市国土局调查的情况，净地面积应等同于土地使用权面积，结合兴安公司、新大业公司与成都市统建办关于净地单价的约定，本案中兴安公司、新大业公司应支付的净地部分土地款为2677449.11元（713.99÷666.67×2500000）。所谓代征地，一般是指建设单位代替城市人民政府征用或办理相应划拨手续，并负责拆迁、安置后，交市政部门进行管理的市政、道路、绿化及其他公共用地。根据2000年12月18日兴安公司、新大业公司与成都市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》之约定，兴安公司、新大业公司负责无偿提供367.84平方米土地作为规划城市道路用地，该367.84平方米土地符合代征地性质。因此，结合双方对代征地单价的约定，兴安公司、新大业公司应支付的代征地费用为413817.93元（367.84÷666.67×750000）。综上，兴安公司、新大业公司应向成都市统建办支付的土地转让款为3091267.04元，扣除兴安公司、新大业公司已支付的90万元，还应支付2191267.04元。一审法院认为国土使用权面积为净地面积和代征地面积之和，属认定事实不当，本院予以纠正。

关于兴安公司、新大业公司是否应支付利息及起算时间。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于兴安公司、新大业公司在2004年7月30日取得土地使用权后，未及时足额向成都市统建办支付土地转让款，因此其应承担相应的违约责任，支付相应的违约金。因兴安公司、新大业公司与成都市统建办签订的合同中并未约定违约责任，而兴安公司、新大业公司主要违约行为系未按期付款，故成都市统建办的损失主要是相应的资金利息损失。原审从2004年7月30日兴安公司、新大业公司取得国土使用权之日起，按照银行同期贷款利率计算损失赔偿金额并无不当，本院予以维持。

综上，上诉人成都市统建办的上诉请求部分成立，上诉人新大业公司、兴安公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第3424号民事判决第二项；

二、变更成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第3424号民事判决第一项为：成都市新大业建设工程有限公司、成都市兴安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市民用建筑统一建设办公室支付土地转让款2191267.04元及利息（利息从2014年7月30日起按中国人民银行同期同档贷款利率标准支付至本判决确认的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）

二审案件受理费42131元，由成都市新大业建设工程有限公司、成都市兴安房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李俊

代理审判员　　王果

代理审判员　　赵韬

二〇一六年九月九日

书　记　员　　黄迪