安徽同鑫置业有限公司、中国联合网络通信有限公司六安市分公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖04民终1203号 上诉人（原审被告）：安徽同鑫置业有限公司，注册地安徽省淮**市寿县***寿州宾馆综合楼**层，实际经营地寿县***同鑫第一城，统一社会信用代码91340422563435032F。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，安徽滨阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司六安市分，住所地安徽省**安市梅山路**号9号，统一社会信用代码91341500704998294E（1-1）。 负责人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽郢都律师事务所律师。 上诉人安徽同鑫置业有限公司（以下简称同鑫置业公司）因与被上诉人中国联合网络通信有限公司六安市分公司（以下简称中国联通六安分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2018）皖0422民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人同鑫置业公司的委托诉讼代理人**、被上诉人的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 同鑫置业公司上诉请求：撤销原判，改判同鑫置业公司支付中国联通六安分公司逾期交房违约金656139.40元，由中国联通六安分公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院未能正确适用关于诉讼时效的规定，导致判决错误。中国联通六安分公司的诉讼请求是支付逾期交房违约金，属于一般债权请求权，应该适用诉讼时效的规定，只应支持两年的违约金。据此，中国联通六安分公司的诉讼请求部分超过诉讼时效。一审法院对诉讼时效起算点这一事实认定错误。本案诉讼时效应从约定的交房日2013年6月30日起计算至2015年5月29日，这两年的违约金因己经过两年的诉讼时效，不应支持。本案未超过诉讼时效的违约金应该自2018年5月31日计算至2016年5月31日。2、一审法院关于违约金的计算数额错误。本案中同鑫置业公司应该按照合同约定支付中国联通六安分公司从2016年5月31日起至2018年5月31日期间的逾期违约金，即按日计算为730天，共计656139.40元，对于中国联通六安分公司诉请的2013年6月30日起至2016年6月30日止的违约金，其已经超过诉讼时效，同鑫置业公司不应支付3、一审法院适用法律错误，举证责任倒置不当。一审中，同鑫置业公司提出诉讼时效的抗辩，根据合同约定的时间点即能证明，已经完成了证明责任，主张时效中断的举证责任在中国联通六安分公司，而一审法院却将证明超过诉讼时效的举证责任再次分配给同鑫置业公司，加重了同鑫置业公司的举证责任，同时也错误地适用了举证责任倒置，违反了“谁主张，谁举证”的证据原则。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致错误判决，恳请上级法院予以纠正，支持同鑫置业公司的上诉请求。 中国联通六安分公司辩称，1、一审判决对于中国联通六安分公司主张的违约金未超过诉讼时效的认定，符合法律规定。2、关于违约金数额计算和认定符合双方合同约定。3、关于举证责任倒置的问题，到目前为止，案涉房屋没有实际交付。开发商应当承担逾期交房的法律后果。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 中国联通六安分公司向一审法院起诉请求：1、判令同鑫置业公司支付中国联通六安分公司逾期交房违约金共计1614282.69元（从2013年7月1日暂计算至2018年5月31日，以8988211元为基数按日万分之一为标准计算）；2、判令同鑫置业公司赔偿因逾期交房给中国联通六安分公司造成的实际损失（五年的房屋租赁费）60万元；3、判令同鑫置业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年4月27日，同鑫置业公司（出卖人）与中国联通六安分公司（买受人）共同签订了一份《商品房买卖合同》，三份合同载明：……第一条项目建设依据……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[暂定名]同鑫新街口商业广场。……第三条买受人所购商品房的基本情况……第18座119-124号，139-142号；二层223-226号，242号；三层323-326号，345号，346号房。该商品房的用途为商业，……第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：……2、买受人采取分期付款方式支付房款：于2012年5月25日前付清首批房款即……（￥7569020）；于主体结构封顶后25个工作日内付清第二批房款，即……（￥1419191）；于房屋交付时付清第三批房款，即……（￥473064）。……第八条交付期限出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……该合同后有同鑫置业公司印章、法定代表人印章以及中国联通六安分公司印章。双方签订合同后，中国联通六安分公司依照以上合同的约定，共***置业公司支付购房款8988211元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、中国联通六安分公司主张的违约金是否超过诉讼时效；2、同鑫置业公司支付违约金数额如何计算以及中国联通六安分公司所主张的实际损失是否应得到支持的问题。一审法院认为，中国联通六安分公司认为同鑫置业公司至今未履行涉案商品房的交付，本案诉讼时效应以同鑫置业公司履行交房通知义务时起算，故中国联通六安分公司诉请的违约金请求，没有超过诉讼时效；对于违约金，同鑫置业公司逾期交付房屋的行为一直持续，期间中国联通六安分公司就房屋交付及违约金事宜找过同鑫置业公司要求解决未果，同鑫置业公司认为中国联通六安分公司要求其支付违约金的请求部分超过诉讼时效的意见，无证据支持且不符合本案实际，对此意见不予采纳。对于违约金及损失的问题。本案所涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容及形式不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中中国联通六安分公司按照合同约定履行了的分批交付房款的义务，同鑫置业公司应按约定期限交付房屋，现同鑫置业公司逾期未将符合双方约定交付条件（即涉案商品房经综合验收合格）的商品房交付中国联通六安分公司使用，已构成违约，应承担逾期交付的违约责任。关于违约金的数额，按照合同约定，交房时间为2013年6月30日，逾期交付违约金应从约定的交房时间之次日即2013年7月1日起算，截止2018年5月31日，违约金应为1614282.69元（以已交付房款8988211元为基数，按日万分之一计算自2013年7月1日至2018年5月31日止，共计1796天）。故对中国联通六安分公司要求同鑫置业公司支付延迟交房违约金1614282.69元的诉请，予以支持。对于中国联通六安分公司所诉请的损失60万元的请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，本案中双方已在所签订的《商品房买卖合同》中对于逾期交房违约金的计算方法作出了明确约定，且中国联通六安分公司未提供其实际损失高于约定的违约金的相关证据，故中国联通六安分公司的以上诉请，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1、被告安徽同鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司六安市分公司支付逾期交房违约金1614282.69元（以已交付房款8988211元为基数，按日万分之一计算自2013年7月1日至2018年5月31日止，共计1796天）；2、驳回原告中国联合网络通信有限公司六安市分公司的其他诉讼请求。案件受理费24514元，减半收取12257元，由原告中国联合网络通信有限公司六安市分公司负担2593元，被告安徽同鑫置业有限公司负担9664元。 二审中，双方未提交新证据。本院经庭审，对一审法院查明的事实予以确认。 本案二审争议焦点为：中国联通六安分公司是否存在部分诉讼请求超过诉讼时效的情形，一审判决对于违约金数额的认定是否妥当。 民事诉讼中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。依法成立的合同，对合同双方均有拘束力。合同双方当事人均应按合同的约定履行。本案双方当事人签订《商品房买卖合同》合法有效,双方均应严格履行。合同约定的交房期限为2013年6月30日。同鑫置业公司至今未能交房，应依据双方合同的约定，按日向中国联通六安分公司支付已交付房价款万分之一的逾期违约金。因双方约定的违约金系按日计算，逾期所经过的每一日，均产生相应且独立的违约金数额，故对于中国联通六安分公司而言，其对于同鑫置业公司关于违约金的主张的诉讼时效应按日起算分别计取。中国联通六安分公司从2013年7月1日起就应当知道同鑫置业公司逾期交房，其应在法定的诉讼时效内***置业公司主张权利。《中华人民共和国民法通则》规定的普通诉讼时效为两年，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》规定的普通诉讼时效为三年。最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”该解释第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案诉讼期间，中国联通六安分公司为证明其在诉讼时效内主张了权利，提交一份《关于履行交房义务、支付逾期交房违约金的函》，因该函落款时间为2018年4月17日，故不能证实中国联通六安分公司在2015年10月1日前***置业公司主张了给付违约金的权利，且中国联通六安分公司亦未提交证据证明存在其他符合法律规定的引起诉讼时效中止、中断的事由，故同鑫置业公司上诉称中国联通六安分公司部分诉讼请求中超过诉讼时效的理由成立，本院予以支持。但同鑫置业公司上诉称本案诉讼时效应从2016年5月31日计算两年至2018年5月31日的理由与法律规定相悖，本院不予支持。根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，同鑫置业公司应从2015年10月1日支付违约金至中国联通六安分公司主张的截止日期2018年5月31日止。一审判决对中国联通六安分公司的诉讼请求不存在部分超过诉讼时效的认定无事实及法律依据，对逾期交房违约金数额的认定不当，本院依法予以改判。 综上所述，同鑫置业公司上诉请求部分成立，对于其上诉请求中的合理部分，应予以支持。一审判决对于违约金数额的认定不当，依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省寿县人民法院（2018）皖0422民初2226号民事判决； 二、安徽同鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向中国联合网络通信有限公司六安市分公司支付逾期交房违约金874552.93元（以已交付房款8988211元为基数，按日万分之一计算自2015年10月1日至2018年5月31日止，共计973天）； 三、驳回中国联合网络通信有限公司六安市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24514元，减半收取12257元，由中国联合网络通信有限公司六安市分公司负担5617元，安徽同鑫置业有限公司负担6640元；二审案件受理费19329元，安徽同鑫置业有限公司负担10471元，中国联合网络通信有限公司六安市分公司负担8858元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇一八年十月二十三日 书记员　　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。