广东省某某集团有限公司、广州某某集团有限公司商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市从化区人民法院 民事判决书 （2023）粤0117民初7511号 原告：广东省某某集团有限公司，住所地广东省广州市，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxx。 法定代表人：杨某某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：杨某，国信信扬律师事务所律师。 被告：广州某某集团有限公司，住所地广东省广州市，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxx。 法定代表人：吴某某，职务：执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：温某某，公司员工。 原告广东省某某集团有限公司与被告广州某某集团有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2023年10月17日立案后，依法由审判员***担任审判长，与人民陪审员***、***组成合议庭适用普通程序，于2023年12月1日公开开庭进行了审理。原告广东省某某集团有限公司的委托代理人杨某、被告广州某某集团有限公司的委托代理人温某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广东省某某集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即涂销“珠光·××××街××单元××房、××单元××房及××单元××房”上已设定的抵押权，并与原告签署《商品房买卖合同》及办理合同网签备案；上述三套房屋总价值463万元（以房抵债金额）；二、判令被告协助原告办理“珠光·××××街××单元××房、××单元××房及××单元××房”的不动产产权变更登记手续；三、判令被告向原告退还已实际支付的15万元定金；四、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实和理由；2019年，原告与被告就被告及其下属子公司于2016年至2019年期间拖欠原告服务费事宜达成“以房抵款”的一致约定。2019年，原被告双方分别签订编号为xxxxxxxxxxxxxxxx-1、xxxxxxxxxxxxxxxx-2、xxxxxxxxxxxxxx-3的《xx花园楼宇认购书》(认购日期为：2019年8月30日)，原告已于2021年8月30日向被告支付认购定金合计150000元。根据上述《认购书》约定，原告认购被告3套房屋总金额为4630000元，具体情况如下：(1)位于珠光·××××街××单元××房,建筑面积101.44平方米，总价为￥1448757.00元；(2)位于珠光·××××街××单元××房，建筑面积104.09平方米，总价为￥1591932.00元；(3)位于珠光·××××街××单元××房，建筑面积104.09平方米，总价为￥1589311.00元。上述认购完成后，为妥善处理后续不动产权变更事宜，原告与被告及其下属子公司于2020年9月分别签署12份《补充协议》，就“以房抵款”相关事宜进行书面明确，《补充协议》项下确认“以房抵款”总金额为4630000元。上述《补充协议》签署后，2020年12月至2021年1月期间，被告向原告分别开具4份《收款专用收据》，金额合计4480000元，并备注“以房抵款”，加上前述150000元认购定金收据金额(被告同意定金退还，“定金收据”转化为“以房抵款收据”，不再另行出具)，合计4630000元。 2021年4月，原告向被告提出收楼申请，并已于2021年4月1日按照被告出具《确认函》中记载的账号支付“物业维修基金及不动产登记费用”合计32750.1元；2021年5月，上述3套房屋(毛坯状态)实际交付原告，原告已于2021年5月份开始实际缴纳物业管理费用等。案涉房屋交付后，原告多次催促被告要求办理案涉房屋抵押权涂销登记手续及退还原告实际支付的15万元认购定金。自2022年开始，历经数次拖延，被告于近期明确告知2023年6月能办理涂销、网签等相关手续，并能同步处理150000元定金退款事宜。但截至本案起诉之日，被告仍未能妥善处理案涉房屋不动产产权变更登记及150000元定金退还等系列事宜。 基于上述，原告认为，根据《补充协议》记载，原合同履行期届满后，原被告双方已明确达成“以房抵款”的意思表示，符合法律规定，应受法律保护，双方均应恪守履行，且双方已经另行签署案涉房屋《认购书》，被告已出具收据确认购房款已经缴清，案涉房屋已经实际交付原告，原告有权要求被告配合办理案涉房屋不动产产权变更登记的所有手续。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起本案诉讼，判如所请。 被告广州某某集团有限公司辩称：对原告提出的诉请一，我方认为该诉请应当依法驳回，主要理由是：一、涉案的认购书并未约定涂销的时间；二、涉案的房屋涂销还需要经过抵押权人的同意；三、人民法院无法通过执行强制涂销的工作，因此该诉请应当属于法律规定的不具有强制执行力的诉请，应当依法予以驳回。对原告提出的诉请二，因为办理不动产权证需要涂销以及网签为前提，涉案的房屋仍未涂销抵押，也未网签，同时涉案房屋受到确权的影响，目前仍未达到办理产权证的条件，不具有强制执行力的诉请，应当予以驳回。对原告提出的诉请三，我方没有异议，同意退还。 经审理查明：2019年11月13日，原告（乙方）与被告（甲方）分别签订编号为xxxxxxxxxxxxxxxx-1、xxxxxxxxxxxxxxxx-2、xxxxxxxxxxxxxx-3的《某某花园楼宇认购书》，约定原告向被告购买位于珠光·××××街××单元××房、××单元××房及××单元××房，房屋价格分别为1448757元、1591932元、1589311元，合计4630000元。《认购书》第五条约定：“乙方应按第四条履行付款义务，待甲方涂销通知5个工作日内按第十二条第2款约定签订《商品房买卖合同》并办理网上备案。”第十二条约定：“乙方清楚知悉该物业尚未涂销抵押，承诺按认购书约定付款，保证不以该物业存在抵押为由主张解除认购书或追究甲方责任。涂销抵押后甲方以电话或短信的方式通知乙方，乙方在接到通知之日起5日内按本认购书约定与甲方签署《商品房买卖合同》。”以上三份认购书均有原被告盖章确认。另，原告已于2019年8月30日支付了三套房屋的定金款共计150000元（每套房定金50000元）。 庭审中，双方确认原告购买被告的上述房屋原因是“以房抵债”，根据原告提交的《补充协议》（12份）内容显示，被告以及案外人广州某某房地产有限公司、广州某某实业发展有限公司、广东某某大厦有限公司确认共欠原告服务费4630000元。2020年12月28日和2021年1月5日，被告分别就2单元505房、3单元1104房开出收款收据四张，备注为“以房抵款”。 2021年5月，原告确认收楼，收楼状态为“毛坯”并自收楼后开始交纳物业管理费至今。 另查，经本院向广州市规划和自然资源局从化区分局发函了解案涉三套房屋的初始登记及抵押情况，该局复函：三套房屋均未办理不动产首次登记（确权）和预购商品房预告登记，并有在建工程抵押登记。根据不动产查册信息显示，抵押权人均为中国某某管理股份有限公司某某分公司，抵押设立时间分别为：2019年9月30日（××单元××房）、2018年12月19日（××单元××房）、2018年12月19日（××单元××房）。 庭审中，经本院释明，原告明确暂不在本案中主张解除合同，仍坚持其诉请不变更。 本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案所涉法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施前，且根据原告的诉讼主张，本案不应适用《中华人民共和国民法典》,而应适用当时的法律、司法解释。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原被告签订的三份《楼宇认购书》是因被告拖欠原告服务费，原被告协商一致通过“以房抵债”的方式购买案涉三套房屋，该约定约定是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效。认购书签订后，被告至今未完成涂销抵押的工作，因此原告要求与被告签订正式买卖合同、办理网签手续以及被告协助办理不动产登记的主张尚不具备客观条件，原告可待涂销抵押后另循途径解决。庭审中，经本院释明，原告亦不在本案中主张代位清偿抵押权或解除合同，故本院对原告的第一项、第二项诉讼请求不予支持。 关于定金退还。双方确认案涉房屋为“以房抵债”，同时亦确认原告先行交付的定金在签订认购书后及时退还，庭审中，被告同意退还定金，故原告主张被告退还定金150000元理据充分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、被告广州某某集团有限公司应自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东省某某集团有限公司退还定金150000元； 二、驳回原告广东省某某集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43840元，由被告广州某某集团有限公司承担3300元（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，如逾期不交纳的，法院将强制执行），由原告广东省某某集团有限公司负担40540元。原告广东省某某集团有限公司预交的受理费3300元，在本判决生效后由本院退还到原告指定的银行账户。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年十二月二十六日 法官助理*** 书记员***