北京基业百年投资有限公司、青岛联诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鲁02民终4401号

上诉人（原审被告）：北京基业百年投资有限公司。

法定代表人：耿喜彬，董事长。

委托诉讼代理人：薛焕周，山东青天成律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：青岛联诚物业管理有限公司。

法定代表人：于龙，总经理。

委托诉讼代理人：曹磊，山东诚功（城阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘振强，山东诚功（城阳）律师事务所律师。

原审被告：青岛杰瑞自动化有限公司。

法定代表人：赖贻翔，总经理。

原审被告：中国船舶重工集团公司第七一六研究所。

法定代表人：李恒劭，所长。

委托诉讼代理人：高海滨，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：段晓君，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。

上诉人北京基业百年投资有限公司（以下简称北京基业投资公司）因物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第70494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人北京基业投资公司的委托诉讼代理人薛焕周，被上诉人青岛联诚物业管理有限公司（以下简称青岛联诚物业）的委托诉讼代理人曹磊，原审被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所（以下简称第七一六研究所）的委托诉讼代理人段晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

北京基业投资公司上诉请求：撤销原判决第一、二项并驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人已交付2013年6月至11月的物业、水、电费。上诉人于2014年7月24日通过银行汇款支付了2013年6月至11月的物业、水、电费50414元，一审没有查明事实、判决错误。2、上诉人已将供暖管道断开，没有采用统一供暖系统，不应支付供暖费。因装修施工，上诉人将原供暖系统全部拆除，装修工程至今没有完工，没有接入供暖管道。被上诉人一审提交的是山东路27号的供暖合同和部分收据，而山东路27号有两栋楼，上诉人租赁的是东栋楼，供暖费收据并没有注明是东栋楼，一审判决认定错误。3、被上诉人没有履行物业管理的基本职责，不应收取物业管理费。上诉人实际交付物业、水、电费至2013年11月，而涉案的租赁房屋在2013年6月9日至2014年12月20日被城阳区人民法院查封，上诉人没能使用。法院解封后又被案外人员在砌墙封门至今。被上诉人没有按照双方协议的约定，对该行为进行制止，未履行物业管理基本职责，严重违约并给上诉人造成实际损失。

被上诉人青岛联诚物业答辩称，同一审起诉意见，一审判决正确。

原审被告七一六研究所答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

原审被告青岛杰瑞自动化有限公司未作陈述。

青岛联诚物业向一审法院起诉请求：1、判令北京基业投资公司、青岛杰瑞自动化有限公司、第七一六研究所向青岛联诚物业支付物业费、电费、供暖费、消防管道施工费、建筑垃圾清运费等448888.66元，并自逾期付款之日按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息；2、判令本案诉讼费、保全费由北京基业投资公司、青岛杰瑞自动化有限公司、第七一六研究所承担。

一审法院认定的事实，第七一六研究所系青岛市市南区山东路27号东楼110层的所有人，房屋建筑面积为8647.27平方米。

2012年3月20日，青岛杰瑞自动化有限公司与第七一六研究所签订《房屋租赁协议》，约定第七一六研究所将其拥有的上述房产租赁给青岛杰瑞自动化有限公司使用，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日。

2012年12月14日，北京基业投资公司与第七一六研究所签订《房屋租赁合同》，约定第七一六研究所将其拥有的上述房产租赁给北京基业投资公司；第七一六研究所于2013年1月1日前向北京基业投资公司交付上述房产，上述房产租赁期自2013年7月1日至2029年6月30日，2013年1月1日至2013年6月30日为免租金装修期；租赁期间，北京基业投资公司自行承担使用该房地产所发生的水、电、煤、热能、通讯等与经营相关的费用（包含物业费）。

2013年3月1日，青岛联诚物业与北京基业投资公司签订《委托物业管理服务协议书》，约定北京基业投资公司于2013年3月1日入住青岛港澳大厦（青岛市市南区山东路27号）东楼，房屋建筑面积8647.27平方米，房屋承租期间自2013年3月1日至2029年8月31日；由青岛联诚物业向北京基业投资公司提供物业管理服务，向北京基业投资公司收取物业管理费和相关费用；物业费按双方约定，由北京基业投资公司每年支付青岛联诚物业100000元，物业代收的水费、电费、采暖费等，按政府规定执行，北京基业投资公司向青岛联诚物业交纳；北京基业投资公司违反本协议，不按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，青岛联诚物业有权要求北京基业投资公司补交，并从逾期之日按1%交纳违约滞纳金；房屋装修时，产生的建筑垃圾由北京基业投资公司自行清运。《港澳大厦新入住公司状况登记表》显示北京基业投资公司于2013年3月1日入住上述房产。

2013年6月20日，北京基业投资公司向青岛联诚物业银行转账47941.40元，青岛联诚物业向北京基业投资公司出具收据，收据附注为“13.35月欠”；青岛联诚物业于庭审中陈述该款项系北京基业投资公司支付2013年3月至5月欠付的物业费、电费及水费。

青岛联诚物业于庭审中提交《高压供用电合同》、《青岛市供用热合同》、缴费发票、收款收据一宗，欲证明其代缴了电费、供暖费、消防管道施工费及垃圾清运费，并主张欠缴自2013年6月至2015年2月的物业服务费175000元、电费535.20元、供暖费253768.60元、消防管道施工费11970.86元及建筑垃圾清运费7600元。

青岛联诚物业曾于1997年4月1日与案外人青岛港澳置业投资有限公司签订《物业管理委托合同》，约定案外人青岛港澳置业投资有限公司将港澳大厦（青岛市市南区山东路27号）委托给青岛联诚物业实行物业管理，委托管理期限自1997年4月至2005年12月；后双方于2006年1月1日再次签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2006年1月1日始。

青岛联诚物业与第七一六研究所于庭审中均认可案外人青岛港澳置业投资有限公司系港澳大厦（青岛市市南区山东路27号）的建设单位。

青岛联诚物业曾与青岛杰瑞自动化有限公司签订《物业管理委托合同》，约定青岛杰瑞自动化有限公司将绿都公寓（青岛市市南区山东路27号）委托给青岛联诚物业实行物业管理，委托管理期限自2006年3月1日始。

青岛联诚物业曾就涉案物业消防问题于2014年5月13日向青岛杰瑞自动化有限公司发出《工作联系函》，青岛杰瑞自动化有限公司工作人员于2014年5月16日签收该《工作联系函》；青岛杰瑞自动化有限公司于庭审中表示其工作人员仅是签收该函，但其并不认可该函的内容。

一审法院认为，青岛联诚物业与北京基业投资公司签订的《委托物业管理服务协议书》没有违反法律法规的规定，其内容是青岛联诚物业、北京基业投资公司真实的意思表示，因此该合同依法成立，合法有效。青岛联诚物业及北京基业投资公司均应按照合同约定的内容，完全、及时的履行合同义务。青岛联诚物业依合同对北京基业投资公司所在的房产提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，北京基业投资公司作为物业使用人，理应遵守物业管理协议，及时缴纳相关费用。现北京基业投资公司违约欠缴2013年6月至2015年2月的物业服务费175000元、电费535.20元、供暖费253768.60元，青岛联诚物业有权要求其依约给付。

关于青岛联诚物业要求北京基业投资公司支付消防管道施工费11970.86元、建筑垃圾清运费7600元的诉讼请求，因青岛联诚物业并未提交相关证据证明其就消防管道施工及建筑垃圾清运事项已通知北京基业投资公司，亦未提交证据证明双方就消防管道施工及建筑垃圾清运事项达成合意，故对青岛联诚物业要求北京基业投资公司支付消防管道施工费11970.86元、建筑垃圾清运费7600元的诉讼请求，一审法院不予支持。

关于青岛联诚物业要求北京基业投资公司自逾期付款之日按银行同期贷款利率支付逾期付款利息的诉讼请求，结合青岛联诚物业、北京基业投资公司对合同的实际履行情况及缴费习惯，依照公平原则和诚实信用原则，一审法院认为逾期付款利息应自青岛联诚物业起诉之日即2015年8月3日起算为宜。

关于青岛联诚物业要求青岛杰瑞自动化有限公司支付相应费用的诉讼请求，因青岛杰瑞自动化有限公司并非涉案房产业主，亦非涉案房产使用人，故青岛联诚物业要求青岛杰瑞自动化有限公司支付相应费用，原审不予支持。

关于青岛联诚物业要求第七一六研究所支付相应费用的诉讼请求，虽第七一六研究所系涉案房产的所有权人，但青岛联诚物业据以主张要求第七一六研究所支付相关费用的《委托物业管理服务协议书》系青岛联诚物业与北京基业投资公司签订，第七一六研究所并非合同当事人，根据合同的相对性原则，青岛联诚物业无权根据该合同要求第七一六研究所支付相应费用。

北京基业投资公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京基业投资公司于判决生效之日起十日内支付青岛联诚物业自2013年6月至2015年2月期间的物业服务费175000元、电费535.20元、供暖费253768.60元；二、北京基业投资公司于判决生效之日起十日按银行同期贷款利率支付青岛联诚物业429303.80元自2015年8月3日至判决生效之日的逾期付款利息；三、驳回青岛联诚物业的其他诉讼请求。案件受理费8033元，由北京基业投资公司负担7740元，青岛联诚物业负担293元。因青岛联诚物业已预交，北京基业投资公司于判决生效后十日内直接给付青岛联诚物业。

本院二审期间，上诉人提交证据一汇款凭证一份，证明上诉人于2014年7月24日通过银行汇款支付了2013年6月至11月的物业费、水费、电费合计50414元。被上诉人质证称，对证据一的真实性及证明事项均无异议，认可上诉人交纳了2013年6月至11月的物业费、水费、电费共计50414元，同意从一审判决认定的数额中予以扣除。原审被告第七一六研究所质证称，对证据一的真实性认可，但该汇款没有体现物业费、水电费的具体金额。上诉人提交证据二通知一份，证明2013年6月9日至2014年12月20日期间涉案房屋被青岛市城阳区人民法院查封（在大门上贴封条），上诉人没能使用。被上诉人质证称，对证据二的真实性无异议，对证明事项有异议，该份证据系证明上诉人与案外人之间的纠纷，与被上诉人没有关系，不能证明上诉人没能使用；根据被上诉人与上诉人签订的物业服务协议第三条、青岛市物业管理条例第三十条及青岛市物业收费办法第七条规定，物业服务是对公用部分和公用设施的管理和服务，即对公共绿化、公共环境和公共秩序进行管理，故上诉人的主张不能支持。原审被告第七一六研究所质证称，对证据二的真实性无异议，证明事项与本案无关。上诉人提交证据三照片一组，证明青岛市城阳区人民法院解除查封后，又被案外人员将大门用砖给堵住。被上诉人质证称对证据三的真实性不认可，与本案无关。原审被告第七一六研究所质证称，对证据三的真实性不认可。上诉人提交证据四青岛杰瑞大厦房屋交接协议及清单一份，交接协议载明：“废暖气片110楼”，上诉人主张交接清单证明暖气片拆除，没有供暖，不能产生供暖费。被上诉人质证称，对证据四的真实性无法确认，系上诉人与原房屋租赁人的交接书；且被上诉人从未收到过上诉人要求停止供暖的通知，根据青岛市供热条例第35、36条之规定，单位用户变更供热面积供热量，应向供热单位办理变更手续；根据第46条之规定，用户禁止擅自拆除供热设施，禁止擅自开启或关闭公共管道上的供热阀门，故上诉人主张应不予支持。原审被告第七一六研究所质证称，对证据四房屋交接协议本身的真实性认可，对于附件的真实性不认可，对证明事项不认可。本院经审理查明，上诉人提交的交接协议载明：“废暖气片110楼”。

本院查明的其他事实与一审一致。

本院认为，青岛联诚物业与北京基业投资公司签订的《委托物业管理服务协议书》合法有效，双方均应依约严格履行。该协议明确约定，由青岛联诚物业向北京基业投资公司提供物业管理服务，向北京基业投资公司收取物业管理费和相关费用；物业费按双方约定，由北京基业投资公司每年支付青岛联诚物业100000元，物业代收的水费、电费、采暖费等，按政府规定执行，北京基业投资公司向青岛联诚物业交纳；北京基业投资公司违反本协议，不按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，青岛联诚物业有权要求北京基业投资公司补交，并从逾期之日按1%交纳违约滞纳金。因此，青岛联诚物业依约提供相应物业服务后，北京基业投资公司应依据双方协议约定及时向青岛联诚物业支付相关费用。关于物业费问题，因北京基业投资公司二审期间提交相应银行支付凭证证明其已支付2013年6月至11月的物业费、水费、电费合计50414元，被上诉人亦予以认可，同意扣除该50414元，应予以确认。一审判令北京基业投资公司支付青岛联诚物业自2013年6月至2015年2月期间的物业服务费175000元、电费535.2元，二审应扣除上述双方认可的物业服务费、电费共计50414元，上诉人北京基业投资公司尚应支付青岛联诚物业自2013年12月至2015年2月期间的物业服务费125121.2元，并应承担自起诉之日即2015年8月3日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息。北京基业投资公司虽主张其自2013年6月9日之后未实际使用涉案房屋不应承担相应费用，对此，本院认为，双方合同明确约定：“房屋使用人在本房屋空房期间，应按时全额交纳物业管理服务费、水电费、采暖费及相关费用，不得拖欠”。因双方所签订的物业服务协议并未解除，且北京基业投资公司提交的因查封等因素造成其无法使用房屋亦系其自身原因导致，而北京基业投资公司亦已实际交纳2013年6月至11月期间的相关费用，故北京基业投资公司又主张不应承担相应费用理由不成立，本院不予采信。

关于上诉人主张的供暖费问题，本院认为，双方合同约定由青岛联诚物业代北京基业投资公司交纳供暖费，供暖费按政府规定收取，青岛联诚物业公司亦已提交交费发票证明其已实际代为交纳供暖费，故北京基业投资公司应据实向青岛联诚物业支付其代交的供暖费。北京基业投资公司虽抗辩称山东路27号有两栋楼，上诉人租赁的是东栋楼，而青岛联诚物业系一并交纳两栋楼的供暖费，不能体现涉案房屋的实际交费数额，但因涉案房屋未实施分户计量，依法应按房屋的使用面积计收。根据相关供热管理规定的收费标准，北京基业投资公司使用的非居民类用户的采暖用热价格为33.06元/平方米，其承租的房屋建筑面积为8647.27平方米，因此，北京基业投资公司每个采暖季应支付的供暖费为285878.75元（8647.27平方米×33.06元/平方米）。现青岛联诚物业主张北京基业投资公司支付代交的2013年6月至2015年2月期间涉及两个采暖季的供暖费共计253768.6元，远低于北京基业投资公司应实际承担的供暖费数额，系青岛联诚物业对其自身权利的处分，并无不当，本院予以确认。北京基业投资公司虽提交交接协议主张其并未实际使用供热，但青岛联诚物业抗辩称拆除暖气片是为铺设地暖，并不能证明未实际供暖，该交接协议亦仅载明“废暖气片110楼”，并不足以证明北京基业投资公司未实际使用供暖，且根据相关供热法律规定，北京基业投资公司即使不使用，亦应及时办理终止或变更手续，其亦未提交证据证明其已办理相应手续，故北京基业投资公司的该项主张不成立，本院不予支持。原审判决北京基业投资公司承担取暖费253768.60元及自起诉之日即2015年8月3日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息，符合法律规定，本院予以确认。

综上，基于二审提交新证据，上诉人北京基业投资公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、维持青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第70494号民事判决第三项；

二、变更青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第70494号民事判决第一项为：上诉人北京基业百年投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人青岛联诚物业管理有限公司自2013年12月至2015年2月期间的物业服务费125121.2元、自2013年6月至2015年2月期间的取暖费253768.6元，两项合计378889.8元；

三、变更青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第70494号民事判决第二项为：上诉人北京基业百年投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人青岛联诚物业管理有限公司以378889.8元为基数，自2015年8月3日至本判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息。

如果上诉人北京基业百年投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费8033元，二审案件受理费8033元，共计16066元，由上诉人北京基业百年投资有限公司负担13561元，被上诉人青岛联诚物业管理有限公司负担2505元。

本判决为终审判决。

审　判　长　侯　娜

代理审判员　王　蕾

代理审判员　迟金铜

二〇一七年三月十五日

书　记　员　王　晶

书　记　员　吴苗苗