青岛联诚物业管理有限公司与北京基业百年投资有限公司、青岛杰瑞自动化有限公司等物业服务合同纠纷一审民事判决书

青岛市市南区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）南民初字第70494号

原告青岛联诚物业管理有限公司。

法定代表人于龙，职务总经理。

委托代理人曹磊、刘振强，山东诚功（城阳）律师事务所律师。

被告北京基业百年投资有限公司。

法定代表人耿喜彬。

被告青岛杰瑞自动化有限公司。

法定代表人赖贻翔，职务总经理。

委托代理人孙绍远，系被告青岛杰瑞自动化有限公司员工。

被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所。

法定代表人李恒劭，职务所长。

委托代理人高海滨，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。

原告青岛联诚物业管理有限公司诉被告北京基业百年投资有限公司、青岛杰瑞自动化有限公司、中国船舶重工集团公司第七一六研究所物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹磊、刘振强，被告青岛杰瑞自动化有限公司的委托代理人孙绍远，被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所的委托代理人高海滨到庭参加诉讼，被告北京基业百年投资有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告青岛联诚物业管理有限公司诉称，原告为青岛市市南区山东路27号物业提供物业管理服务，被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所是该物业东楼杰瑞宾馆（地上10层，建筑面积8647.27平方米）的业主，被告青岛杰瑞自动化有限公司系被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所的全资子公司，是东楼杰瑞宾馆的实际管理人，被告北京基业百年投资有限公司为东楼杰瑞宾馆物业的实际使用人。自2013年6月至2015年2月，被告北京基业百年投资有限公司违反物业管理相关法规的规定，未向原告缴纳物业费、电费、供暖费、消防管道施工费、建筑垃圾清运费等，共计448888.66元。被告青岛杰瑞自动化有限公司、中国船舶重工集团公司第七一六研究所作为物业的业主和实际管理人，按照物业管理相关法规，理应承担被告北京基业百年投资有限公司对原告的债务。原告因此起诉，请求：1、判令被告向原告支付物业费、电费、供暖费、消防管道施工费、建筑垃圾清运费等448888.66元，并自逾期付款之日按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息；2、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。

被告北京基业百年投资有限公司未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期内提交书面答辩意见。

被告青岛杰瑞自动化有限公司辩称，其仅是承租人，并非管理人；2013年后终止了物业服务合同，之前费用已经结清。

被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所辩称，其与原告之间不存在物业服务合同关系，不应承担支付物业费及相关费用的义务；其对被告北京基业百年投资有限公司欠付的物业费等相关费用不承担连带缴纳责任；应当将被告北京基业百年投资有限公司作为物业服务合同项下的业主来处理。

经审理查明，被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所系青岛市市南区山东路27号东楼1-10层的所有人，房屋建筑面积为8647.27平方米。

2012年3月20日，被告青岛杰瑞自动化有限公司与被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所签订《房屋租赁协议》，约定被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所将其拥有的上述房产租赁给被告青岛杰瑞自动化有限公司使用，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日。

2012年12月14日，被告北京基业百年投资有限公司与被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所签订《房屋租赁合同》，约定被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所将其拥有的上述房产租赁给被告北京基业百年投资有限公司；被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所于2013年1月1日前向被告北京基业百年投资有限公司交付上述房产，上述房产租赁期自2013年7月1日至2029年6月30日，2013年1月1日至2013年6月30日为免租金装修期；租赁期间，被告北京基业百年投资有限公司自行承担使用该房地产所发生的水、电、煤、热能、通讯等与经营相关的费用（包含物业费）。

2013年3月1日，原告与被告北京基业百年投资有限公司签订《委托物业管理服务协议书》，约定被告北京基业百年投资有限公司于2013年3月1日入住青岛港澳大厦（青岛市市南区山东路27号）东楼，房屋建筑面积8647.27平方米，房屋承租期间自2013年3月1日至2029年8月31日；由原告向被告北京基业百年投资有限公司提供物业管理服务，向被告北京基业百年投资有限公司收取物业管理费和相关费用；物业费按双方约定，由被告北京基业百年投资有限公司每年支付原告100000元，物业代收的水费、电费、采暖费等，按政府规定执行，被告北京基业百年投资有限公司向原告交纳；被告北京基业百年投资有限公司违反本协议，不按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告北京基业百年投资有限公司补交，并从逾期之日按1%交纳违约滞纳金；房屋装修时，产生的建筑垃圾由被告北京基业百年投资有限公司自行清运。《港澳大厦新入住公司状况登记表》显示被告北京基业百年投资有限公司于2013年3月1日入住上述房产。

2013年6月20日，被告北京基业百年投资有限公司向原告银行转账47941.40元，原告向被告北京基业百年投资有限公司出具收据，收据附注为“13.3-5月欠”；原告于庭审中陈述该款项系被告北京基业百年投资有限公司支付2013年3月至5月欠付的物业费、电费及水费。

原告于庭审中提交《高压供用电合同》、《青岛市供用热合同》、缴费发票、收款收据一宗，欲证明其代缴了电费、供暖费、消防管道施工费及垃圾清运费，并主张被告欠缴自2013年6月至2015年2月的物业服务费175000元、电费535.20元、供暖费253768.60元、消防管道施工费11970.86元及建筑垃圾清运费7600元。

另查明，原告曾于1997年4月1日与案外人青岛港澳置业投资有限公司签订《物业管理委托合同》，约定案外人青岛港澳置业投资有限公司将港澳大厦（青岛市市南区山东路27号）委托给原告实行物业管理，委托管理期限自1997年4月至2005年12月；后双方于2006年1月1日再次签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2006年1月1日始。

原告与被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所于庭审中均认可案外人青岛港澳置业投资有限公司系港澳大厦（青岛市市南区山东路27号）的建设单位。

再查明，原告曾与被告青岛杰瑞自动化有限公司签订《物业管理委托合同》，约定被告青岛杰瑞自动化有限公司将绿都公寓（青岛市市南区山东路27号）委托给原告实行物业管理，委托管理期限自2006年3月1日始。

原告曾就涉案物业消防问题于2014年5月13日向被告青岛杰瑞自动化有限公司发出《工作联系函》，被告青岛杰瑞自动化有限公司工作人员于2014年5月16日签收该《工作联系函》；被告青岛杰瑞自动化有限公司于庭审中表示其工作人员仅是签收该函，但其并不认可该函的内容。

上述事实，有《青岛市房地产权属登记审核表》、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、《委托物业管理服务协议书》、《港澳大厦新入住公司状况登记表》、收款收据、转账凭证、《高压供用电合同》、《青岛市供用热合同》、缴费发票、《物业管理委托合同》、《工作联系函》、照片、被告身份证明、双方当事人陈述及庭审笔录等证据在案为凭，上述证据业经本院庭审审核，可以采信。

本院认为，原告与被告北京基业百年投资有限公司签订的《委托物业管理服务协议书》没有违反法律法规的规定，其内容是原、被告真实的意思表示，因此该合同依法成立，合法有效。原告及被告北京基业百年投资有限公司均应按照合同约定的内容，完全、及时的履行合同义务。原告依合同对被告北京基业百年投资有限公司所在的房产提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，被告北京基业百年投资有限公司作为物业使用人，理应遵守物业管理协议，及时缴纳相关费用。现被告北京基业百年投资有限公司违约欠缴2013年6月至2015年2月的物业服务费175000元、电费535.20元、供暖费253768.60元，原告有权要求其依约给付。

关于原告要求被告北京基业百年投资有限公司支付消防管道施工费11970.86元、建筑垃圾清运费7600元的诉讼请求，因原告并未提交相关证据证明其就消防管道施工及建筑垃圾清运事项已通知被告北京基业百年投资有限公司，亦未提交证据证明双方就消防管道施工及建筑垃圾清运事项达成合意，故对原告要求被告北京基业百年投资有限公司支付消防管道施工费11970.86元、建筑垃圾清运费7600元的诉讼请求，本院不予支持。

关于原告要求被告北京基业百年投资有限公司自逾期付款之日按银行同期贷款利率支付逾期付款利息的诉讼请求，结合原、被告对合同的实际履行情况及缴费习惯，依照公平原则和诚实信用原则，本院认为逾期付款利息应自原告起诉之日即2015年8月3日起算为宜。

关于原告要求被告青岛杰瑞自动化有限公司支付相应费用的诉讼请求，因被告青岛杰瑞自动化有限公司并非涉案房产业主，亦非涉案房产使用人，故对原告要求被告青岛杰瑞自动化有限公司支付相应费用的诉讼请求，本院不予支持。

关于原告要求被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所支付相应费用的诉讼请求，虽被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所系涉案房产的所有权人，但原告据以主张要求被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所支付相关费用的《委托物业管理服务协议书》系原告与被告北京基业百年投资有限公司签订的，被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所并非该合同当事人，根据合同的相对性原则，原告无权根据该合同要求被告中国船舶重工集团公司第七一六研究所支付相应费用。

被告北京基业百年投资有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告北京基业百年投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛联诚物业管理有限公司自2013年6月至2015年2月期间的物业服务费175000元、电费535.20元、供暖费253768.60元；

二、被告北京基业百年投资有限公司于本判决生效之日起十日按银行同期贷款利率支付原告青岛联诚物业管理有限公司429303.80元自2015年8月3日至判决生效之日的逾期付款利息；

三、驳回原告青岛联诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费8033元，由被告北京基业百年投资有限公司负担7740元，原告青岛联诚物业管理有限公司负担293元。因原告已预交，被告北京基业百年投资有限公司于本判决生效后十日内直接给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　黄　健

人民陪审员　　蔡新友

人民陪审员　　姜爱华

二〇一六年一月六日

书　记　员　　所　姗