保利物业服务股份有限公司;广东为峰律师事务所物业服务合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2024）粤01民终33226号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广东某某律师事务所，住所地广东省广州市黄埔区黄埔区大道。 负责人：刘某。 委托诉讼代理人：孙某，该所员工。 委托诉讼代理人：童某，该所员工。 上诉人（原审被告、反诉原告）：某某物业服务股份有限公司，住所地广东省广州市海珠区阅江中路。 法定代表人：吴某某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市中伦（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市中伦（广州）律师事务所律师。 上诉人广东某某律师事务所（以下简称某某律所）、某某物业服务股份有限公司（以下简称某某物业公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省广州市黄埔区人民法院（2024）粤0112民初12892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 某某律所上诉请求：1.维持一审判决第三项;2.撤销一审判决第一、二项，改判某某物业公司赔偿某某律所的财物损失412435.74元、工资损失107212.28元、租金损失28041.13元以及营业损失100000元；3.本案一、二审诉讼费用由某某物业公司承担。事实和理由：一、一审判决对我方受损财物的金额认定错误，应以我方主张的412435.74元为准。一审判决认定我方的财物损失为233736.99元，远不足以弥补我方遭受的损失。我方在本案中受损的办公桌椅、会议桌椅多为木质材料，已被天花板上倾泻的水流长时间浸湿，均严重受损，表面多处脱皮、腐烂，已无法满足日常办公、接待客户的需求。为了解决这些桌椅占用我方会议室、办公室造成诸多不便的问题，我方多次催促某某物业公司处理受损桌椅无果后，无奈只能自行联系废品回收机构，并自掏运费将这些桌椅以处理废品的方式全部拉走，减少损失。因此，办公桌椅、会议桌椅（一审判决附件《广东某某律师事务所财物损失计算表》第7、13、15、32、40、50、67、73项）的受损率应当定为100%，才能弥补我方遭受的此项财物损失。关于受损地毯的损失数额，我方已在《敬告函（2）》《敬告函（3）》中告知某某物业公司，但其司未予回复。另因地毯被脏水浸泡后长时间未更换，已经开始散发恶臭，影响员工健康，我方只能自行联系供应商，对全部受损地毯进行了拆除并布置新地毯，产生费用443040元。一审法院只认定地毯的清洁费用为5672元，远低于我方的实际损失。同理，我方受损的书籍等用品，均应参照一审时我方及某某物业公司双方已确定的数量及单价按100%赔偿，某某物业公司应向我方赔偿合计412435.74元。二、我方属于公司制律师事务所，有正常的上下班考勤制度，员工办理案件、会见客户等各项工作都高度依赖办公场所，案涉事故导致我方的案卷资料、办公场所和通讯网络等严重损毁，直接停工两天，但我方依旧正常发放了当月工资，我方为此支付的两天员工工资107212.28元应由某某物业公司进行赔偿。因案发时大量水流从六楼顺着玻璃幕墙往下倾泻，我方所有的办公室都受损严重，受损面积占比较大。我方在案发后前几天完全无法正常办公，后续虽逐步恢复，但也因受损严重影响了正常的办公经营，无法实现正常办公的目的，但我方仍向出租人支付了全部办公室的当月租金。我方主张按照办公室受损比例、受损天数计算租金损失28041.13元合法有据，一审法院认为租金损失尚未发生属于认定事实错误。在案涉事故于2023年11月15日发生之后，由于某某物业公司一再拖延处理，在长达数月的时间里，我方处于恢复、修理的状态，部分办公场所持续漏水，长期由编织袋遮盖，更换地毯期间物料四处堆放，拆除过程也影响了人员进出，严重影响了我方的正常运营乃至影响其作为专业律所的形象。因公司网络及打印机损坏，律所的员工无法正常办公、接待客户，同时还要恢复各类电子文件、晾晒纸质案卷，严重影响了员工工作及公司效益，一审法院认为某某物业公司的违约行为不会导致我方无法开展正常业务属于事实认定错误。实际上，本案对我方经营产生的直接影响和间接影响已远不止100000元损失，由于某某物业公司后期提供了部分替代性办公场所，综合考量之下我方主张营业损失100000元有理有据，某某物业公司理应承担该部分赔偿。 针对某某律所的上诉，某某物业公司二审答辩称：一、一审判决对某某律所的桌椅和地毯类物品的损失情况认定正确，某某律所主张全部物品的全损赔偿毫无依据，应予驳回。关于某某律所受损的案涉桌椅和地毯类物品，该所在一审中未举证证明其主张的全损情况，应自行承担举证不能的法律后果。在此前提下，一审判决合理确定了桌椅类物品的损失率以及地毯的清洁费用，并无不当。此外，某某律所在本案中主张的是违约赔偿责任，我方并不存在违约行为，即使某某律所存在财物损失，也不属于我方的责任范围，因此某某律所的一审诉请均应予驳回。二、某某律所主张的工资损失、租金损失及营业损失等均无任何依据，一审判决第二项应予维持。关于某某律所主张的工资损失、租金损失及营业损失等赔偿，一审法院已全面查清事实，在此基础上不予支持某某律所的诉请是正确的。综上所述，请求二审法院改判驳回某某律所的上诉请求，支持我方的上诉请求。 某某物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.改判驳回某某律所的全部诉讼请求；3.改判某某律所向某某物业公司支付2023年11月16日至2024年1月31日的物业服务费46343.66元及其逾期违约金（违约金以每月应付物业服务费为基数，按每日千分之一的标准，自次月1日起分段计至某某律所付清应付物业服务费之日止，暂计至2024年11月8日为14218.23元);4.改判某某律所向某某物业公司支付2023年11月1日至11月15日、2024年2月1日至5月31日物业服务费的逾期违约金4829.01元；5.本案一、二审全部诉讼费用由某某律所承担。事实和理由：一、一审判决错误认定了我方的责任范围，对此应予查清并依法改判。1.我方已积极履行物业服务方的义务，不存在违约行为，不应承担违约赔偿责任。本案系物业服务合同纠纷，某某律所以我方违反《某某xx广场前期物业服务协议》约定的“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”相关义务为由，要求我方承担违约赔偿责任。但我方一直依约充分履行该项义务，以及物业服务的其他义务，并不存在违约行为。一方面，在日常提供物业服务的过程中，我方委托了消防维保单位定期对xx广场的消防系统进行维护保养。消防维保单位每月开展消防维保工作并出具书面报告，消火栓跑水事件发生前一月的《建筑消防设施维保报告》显示，xx广场的消火栓系统未发现故障。同时根据专业消防技术服务机构出具的书面报告、消防维保工作依据的国家标准《建筑消防设施的维护管理》（GB25201-2010）可知，引发案涉事件的消防设施质量问题已超出维保工作范围。另一方面，案涉位于6楼通道的消火栓实际于2024年11月15日凌晨5时9分发生阀门脱落，我方于凌晨5时20分巡屏发现后，立即调度工程部、秩序部、客服部等各部门进行应急处理，于凌晨时24分关闭区域阀门和用电，并通知消防和电梯维保单位到场排查以及业户核查受损情况。事件发生后，我方亦与某某律所积极沟通，立即协助该所进行受损情况登记、电路检测、户内清洁、制定修复施工方案、协调消杀等工作，协调保险公司与某某律所等业户开展核损、定损工作，并不存在某某律所所述的消极不处理情况。一审判决判决所述“相隔超过2小时，某某物业公司在此期间既没有控制关闭栓头、阻止流水”与事实不符。2.案涉消火栓跑水事件损失系因消防设施及建筑施工的质量问题造成，不属于物业服务方的责任范围。经过专业消防技术服务机构对大楼消火栓管网水排空后全面检查认定，案涉消火栓跑水事件发生的直接原因是室内消火栓栓头的安装不符合施工规范，即消防设施本身存在质量问题。另在对业户单元进行天花楼板修复的过程中，施工人员发现多处楼板有施工贯穿的孔洞，该等孔洞并非设计或施工工艺要求预留的开口，也未做好防火封堵。楼板内部的孔洞是施工阶段产生的质量问题，而非事件发生后导致的“开裂”。案涉事件发生时，6楼泄漏的消防水正是从业主专有部分天花楼板的多处孔洞逐层扩散至楼下，不合理地造成了受到漏水影响的区域范围扩大。因此，案涉事件发生的直接原因是消防设施质量存在问题，损失扩大的原因是建筑施工质量存在问题，该等质量问题均不属于物业服务方的责任范围，并非我方违约造成。为推动该等质量问题的处理，我方已致函要求项目的开发商广州物产美通贸易有限公司予以解决。根据双方签订的《某某xx广场前期物业服务协议》第九条的约定，本案符合双方约定的乙方免责事由，故我方对某某律所因案涉事件受到的直接或间接损失均不承担任何责任。3.一审判决遗漏查明某某律所扩大损失的争议焦点问题，该等损失扩大的后果应由该所自行承担。一审法院在2024年10月25日庭审中归纳的争议焦点包括某某律所在遇到事故以后有无采取及时的手段和措施防止损失扩大，是否存在故意扩大损失的情况。但一审判决却遗漏了查明前述争议焦点问题，由此导致遗漏认定某某律所自行承担损失扩大的后果之错误。关于财物损失，某某律所在一审庭审中自称，其主张受损的全部财物除一项“木家具”外均已自行“当垃圾扔掉”，且未获得任何残值补偿。若该陈述属实，则某某律所将一百多项明显并非全部全损的财物径行丢弃，属于故意扩大损失，或未采取适当措施防止损失扩大，该行为也导致财物损失无法在本案中进行鉴定评估。实际上，大部分物品经过清洗、晾干或维修等处理，即可正常使用。某某律所对于丢弃财物造成的后果依法应自行承担，不得就由此扩大的损失请求赔偿。4.我方已协调开展各方面工作，极大地弥补了某某律所的损失，即使我方赔偿也应减轻承担责任的比例。案涉事件发生后，我方投入了大量人力、物力、财力向某某律所提供办公便利，有效防止其损失扩大，同时积极协调保险公司与某某律所开展理赔工作，弥补该所的损失。我方完成的该等工作包括但不限于：（1）我方协调保险公司人员于2023年11月16日、2024年3月20日两次上门核损，保险公司在第一次上门核损后已向某某律所出具初步定损方案，此后与某某律所反复沟通修改，最终才形成了某某律所在本案中举证的版本《A2-xxx单元定损方案》。一审判决所述“在商损理赔事宜上，某某物业公司直至事件发生后2个多月后的2024年2月5日才出具初步核定结果，导致某某律所不得不先自行处置损坏物品，严重影响本案定损”，与事实不符。而且某某律所并未举证证明如何处置损坏物品，且损坏的物品并非因我方导致。2.自2023年11月17日起直至2024年5月29日，我方协调提供了同一楼栋的1909-1911单元给某某律所无偿使用，并按照某某律所的指示搬移工位、桌椅，布置、清洁现场。1909-1911单元面积合计443.0824平方米，已超出某某律所507-512单元实际受到漏水影响的区域面积，而且楼层更高、视野更好、市场租金水平更高。某某律所使用1909-1911单元办公、开会长达5.5个月。某某律所在一审庭审中称其仅用于晾晒卷宗的陈述并不属实，无证据证明，一审判决所述“现场不具备充分的办公条件”并无任何依据。在某某律所使用期间，我方单方面承担了1909-1911单元的物业服务费、水电费、租金合计约39万元的成本。3.自2023年11月20日起，我方协调提供了复印机等设备供某某律所使用，并单方面承担了3009元的复印机使用成本。4.我方聘请了施工单位于2023年12月1日、12日、13日进场对某某律所的案涉单元开展部分修复工作，此后按照某某律所的指示，施工单位在2023年12月15日晚上至12月17日集中施工，并于2023年12月17日完工。二、一审判决对某某律所的财物实际损失情况的部分事实认定存在错误，应予纠正。1.本案并无任何证据证明电器及电子产品类物品损失率为100%，且该类物品外观完好，即使功能损坏也存在残值，保险公司出具的《A2-xxx单元定损方案》对某某律所的电器及电子产品类物品核定的损失率有100%、80%、60%、55%、40%、20%和10%不等，理由在于该等物品在2023年11月16日第一次上门核损时，大部分外观完好，考虑水浸程度不一，保险公司核定了不同的重置、折旧、清洗烘干、晾干等费用。对此，我方在本案一审庭审后已按要求提交了保险公司核损的现场照片予以证明。然而，某某律所对其主张全损的该项损失始终未提交任何证明其损坏、维修、检测、鉴定、处置等事实的证据，依法应自行承担举证不能的后果。一审判决认为“事发时，流水从五楼天花漏下，导致电器渗水。因维修该类物品成本过高，故对于列表中电器以及电子用品类物品的损失率确定为100%”缺乏依据，也不合理。2.一审判决确定木地板损失率100%与事实不符，应按55%核定折旧费用。案涉消火栓跑水事件发生后，6楼地面的积水从楼板的孔洞渗透，造成案涉物业有部分区域漏水，但并未发生积水的严重情况，木地板并无泡水全损的后果。《A2-xxx单元定损方案》对第20项“木地板”已按55%的损失率合理核定了折旧费用，某某律所在本案中也未举证证明其木地板已全部损坏并更换。因此，一审判决直接将木地板的损失率确定为100%缺乏依据，应采纳《A2-xxx单元定损方案》的合理核定结果。3.一审判决对部分现场查勘未见实物的物品核定了损失金额，不符合赔偿实际损失的原则。根据《A2-xxx单元定损方案》显示，第14项“生活用品”、第22项“洋酒”、第23项“白酒”、第24项和第108项“茶叶”等物品的上门核损情况均为“现场查勘未见受损物品，未提供受损物品照片不予核定”，即该等物品根本未出现在案涉物业现场。我方在一审庭审中已特别提出对该等物品不予确认，某某律所在本案中也未提供该等物品发生损失的任何证据。因此，一审判决对“生活用品”、“洋酒”、“白酒”和“茶叶”核定了受损金额，存在错误，该等物品实际均无受损结果。4.一审判决附表与主文观点不一致。一审判决第8页观点认为“对于衣服以及律所物料，因该类物品属于耐用品，故确定损失率为10%”，但在原审判决第14页的附表中却将第75项的“律所物料”的损失率错误记载为100%，导致该损失金额计算错误。三、我方的反诉请求具有充分依据，某某律所应依约支付所欠的物业服务费及逾期违约金。根据双方签订的《某某xx广场前期物业服务协议》第六条第一款的约定，案涉507-512单元的物业服务费标准为20元/平方米/月，按建筑面积926.8732平方米计费，即每月应付18537.464元；第六条第五款约定，某某律所应在每月10日前支付当月物业服务费，逾期支付的，从次月1日起按欠付金额每日千分之一的标准计收违约金，直至付清为止。该等约定合法有效，是双方的真实意思表示，某某律所作为律师事务所也具备充分法律知识，对条款无异议，应依约履行。一审中，我方的反诉请求包括两部分，第一部分是某某律所以案涉消火栓跑水事件发生为由，拒付的2023年11月16日至2024年1月31日共2.5个月的物业服务费及其逾期违约金；第二部分则是某某律所无任何理由逾期支付案涉事件发生之前的2023年11月1日至11月15日的物业服务费，以及在此之后2024年2月1日至2024年5月31日的物业服务费，因支付前述时间段共4.5个月的物业服务费存在逾期违约行为所产生的逾期违约金。一审判决所述“因某某物业公司2023年11月16日至2024年1月31日期间没有提供符合约定的物业服务，故对某某物业公司提出的反诉请求不予支持”，明显仅涉及第一部分反诉请求，遗漏第二部分反诉请求，而对第一部分反诉请求的事实认定也存在错误，具体如下：1.某某律所欠付共2.5个月物业服务费毫无依据，我方并无停止该2.5个月物业服务的不履约行为。如前述，我方在2023年11月15日案涉事件发生时已立即应对处理，积极排除事件影响，同时亦从未中断过前述物业服务的工作,一直持续履行提供各项物业服务的义务，包括《物业服务协议》第一条约定的房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序管理、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理等各方面的内容。因此，我方已积极履行物业服务方的义务，不存在履约不当的行为。某某律所在其欠费的2023年11月16日至2024年1月31日期间，也并未停止经营或空置物业，不仅一直持续在使用案涉507-512单元，而且额外无偿使用了1909-1911单元。一审判决所述“某某律所以某某物业公司自跑水事件发生之日至其回到507-512单元恢复办公前，未能提供满足的物业服务为由，拒绝缴纳2023年11月16日至2024年1月31日物业服务费”，与本案事实不符，也与某某律所认定的事实以及陈述的意见相违背。某某律所从未主张其在该时间段搬出案涉物业、直至2024年2月1日才回到案涉物业办公。一审庭审中，某某律所对其欠付物业服务费的回应是“关于相应的物业费用应当在协商后进行金额的确定后支付”，实际上并未否认其付款义务。总之，某某律所是否因案涉事件遭受财物损失，与我方是否对案涉物业所在区域提供物业服务不存在任何关联。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款的规定，某某律所无权拒付物业服务费。2.某某律所逾期支付共4.5个月物业服务费的事实清楚，应支付违约金。《某某xx广场前期物业服务协议》已明确约定物业服务费支付时间为“每月10日前”，某某律所直至2024年5月23日才向我方支付2023年11月1日至11月15日、2024年2月1日至2024年4月30日的物业服务费，以及直至2024年6月13日才支付2024年5月1日至2024年5月31日的物业服务费，显然构成违约，同时该等违约行为与2023年11月15日发生的案涉消火栓跑水事件毫无关联。一审判决仅对2023年11月16日至2024年1月31日期间的相关事实进行了认定，却径行一并驳回了其他时间段的费用请求，明显没有事实依据，系因遗漏处理我方第二部分的反诉请求所致。综上所述，一审判决错误地驳回我方的反诉请求，也错误认定了某某律所的部分财物实际损失结果及我方的责任范围，对此应予查清并改判。同时，某某律所主张的其他损失均无依据，一审判决对此认定事实清楚，应予维持，请求二审法院判如所请。 针对某某物业公司的上诉，某某律所二审答辩称：一、某某物业公司未按《某某xx广场前期物业服务协议》的约定履行义务，在消防系统的检测维修及日常维护中存在重大隐患，进而导致本案事故发生。案涉事故的发生完全是由于某某物业公司日常工作存在缺陷及漏洞，并非相关消防设施本身质量问题或内在缺陷所致，由于某某物业公司未将案涉楼栋A2栋6楼的消防栓栓头拧紧，导致案涉消防栓跑水事故的发生。在案发后的进一步排查中，根据某某物业公司提交的材料显示，案涉楼栋及其他楼栋存在十余处类似或不同的安全隐患。本案事故的发生，给我方造成巨大损失，某某物业公司应承担违约及损害赔偿责任。二、我方处理被消防栓跑水影响的电器及家具等，属被迫无奈之举，且极大地避免了其他损失，我方在一审主张的损失金额，已扣除某某物业公司承担部分。案涉事故发生于2023年11月15日凌晨。16日，某某物业公司派遣工作人员及保险公司人员，会同我方的工作人员一同对受损区域、受损物品及受损情况等进行检查及登记，并在11月21日形成文书材料。此后，经我方多次书面函件、微信及其他方式催促，某某物业公司未及时协助我方进行受损物品的整理检查，或提供场地进行物品移动、堆放及保管。最终，在我方的再三要求下，某某物业公司在2024年3月20日会同保险公司人员进行了第二次上门勘察。需明确的是，我方作为一家中型律所，在案涉事故之初已不得不停工误工数日，并在恢复电力供应的第一时间安排返工，减少了营业损失、租金损失及人员工资损失等。此外，案涉事故发生后，杂物室及会议室受损最为严重，办公区不同程度受损，已无空闲区域堆放受损家具电器等物品。但为了友好解决本次争议，我方仍竭力保存相关物品，并在办公室内不同安全区域摆放。但在等待某某物业公司人员检查的过程中，我方发现受损物品与新采购桌椅、电器等物品的空间矛盾极大，已明显影响律所的正常运转及形象。在多次与某某物业公司沟通后，某某物业公司始终未提供堆放保管场地，只是承诺受损物品以第一次上门检查形成的文书及清单为依据，允许我方自行处理剩余物品。故我方逐步自费将部分物品清理。为了避免扩大损失，我方没有将受损物品再另行租赁场地进行移送、储存及保管，并对物品的移动进行公证等，因此也没有产生运输费、人工费、存储保管费及公证费等，极大地减少了损失。至于某某物业公司提供19楼办公室，对我方部分受损人员提供了替代办公地址，并给予部分协助及承担费用，我方表示感谢。但需注意的是，我方在一审中并没有主张该部分相应的金额，否则为解决该部分人员的工作场地、提供办公用品并租赁打印机等相应的一切支出均应由某某物业公司承担。三、物业费的缴纳以提供符合约定的物业服务为前提。某某物业公司未提供专业且符合合同约定的物业服务，不享有催讨物业费及逾期付款违约金的权利。根据前述事实，我方认为某某物业公司在事故发生即2023年11月15日之前，未提供合格专业的物业服务，进而导致案涉事故发生。在案涉事故发生后，某某物业采取拖延推诿的方式处理，对我方的正常运营及发展造成重大影响，时至今日，某某物业公司仍未履行任何赔偿责任，故其司不具有任何追讨物业服务费用的权利。此外，我方已足额缴纳2024年2月1日至今的物业费，仅未缴纳2023年11月16日至2024年1月31日的物业费，具有合理性。综上所述，请求二审法院驳回某某物业公司的上诉请求。 某某律所于2024年8月20日向一审法院起诉请求：1.某某物业公司赔偿某某律所财物损失412798.74元；2.某某物业公司赔偿某某律所人员工资损失107212.28元；3.某某物业公司赔偿某某律所租金损失28041.13元；4.某某物业公司赔偿某某律所营业损失100000元；5.某某物业公司以前述4项损失总额648052.15元为本金，按照同期1年期贷款市场报价利率（LPR）为标准，向某某律所赔偿自2024年2月6日起计至付清款项之日止的资金占用损失（截至2024年3月4日为1676.83元）；6.某某物业公司承担本案的案件受理费、保全费。 某某物业公司一审反诉请求：1.某某律所支付2023年11月16日至2024年1月31日物业服务费46343.66元以及逾期违约金（违约金以每月应付物业服务费为基数，按每日千分之一的标准，自次月1日起分段计至某某律所付清应付物业服务费之日止，暂计至2024年6月20日为7683.78元）；2.某某律所支付2023年11月1日至11月15日、2024年2月1日至5月31日的物业服务费的逾期违约金4829.01元；3.某某律所承担反诉诉讼费。 一审法院经审理查明：2019年9月2日，某某律所与广州xx企业管理有限公司签订两份租赁合同，分别承租后者位于广州市黄埔区黄埔大道东x号（A—2）栋x楼x房以及xxx—xxx房号的房地产，建筑面积分别为123.63平方米以及778.37平方米，租期自2019年9月1日至2024年10月31日，其中2023年11月1日至2024年10月31日的月租金分别为17669元以及111246元。同日，某某律所、某某物业公司签订《某某xx广场前期物业服务协议》。其中第二条载明“物业管理服务质量……八、消防：……定期对消防设施进行巡视、检查和维护；……”租赁合同签订后，某某律所进场办公。 2023年11月15日早上5时20分，某某物业公司员工发现A2栋6楼北面消火栓有大量水流出办公区；5时24分，6楼地毯已被发现存在大量积水。6时21分，积水沿幕墙流至首层大堂。7时29分，某某物业公司通知某某律所六楼水管跑水导致五楼天花板漏水。某某律所所租赁的案涉办公场存在大范围积水，天花板开裂并持续漏水。11月18日，某某物业公司安排某某律所暂时到19楼空置的房间办公，但现场不具备充分的办公条件。11月21日下午4时，某某物业公司与包括某某律所在内的受损租户进行协商。11月23日，包括某某律所在内的受损租户致函某某物业公司，涉事楼层仍存在漏水情形，要求某某物业公司在11月26日前开展评估、定损等事宜。12月1日以及11日，某某律所以某某物业公司仍未开展定损、理赔等事宜为由，两次致函告知某某物业公司将自行更换网络机房、办公设备、地毯等，以便尽快恢复办公。因某某物业公司长期未能安排定损赔偿事宜，某某律所将因被水浸而无法使用的相关电器、电脑、地毯等自行处置。某某律所以某某物业公司自跑水时间发生之日至其回到507—512单元恢复办公前，未能提供满足的物业服务为由，拒绝缴纳2023年11月16日至2024年1月31日物业服务费。 2024年2月5日，某某物业公司将其投保的保险公司制作的初步核损表通过微信发送给某某律所。除了木家具、洋酒、白酒、茶叶以外，某某律所确认核损表中列明的受损物品清单的品类、数量以及原价，但对保险公司就每个物品核定的损失率不予认可。 另某某物业公司原名为某某物业发展股份有限公司，2020年6月30日变更为某某物业服务股份有限公司。受某某物业公司委托，广东海富消防技术服务股份有限公司于11月28日出具编号253-13-2023-xxxxx《关于某某xx广场A2栋室内消火栓栓头检查报告》。报告认为6楼脱落消火栓栓头仅上两圈螺纹，未安装到位；A2栋现场抽检多个消火栓栓头均存在外露多圈螺纹，表明未完全安装到位；并建议某某物业公司对大厦内消火栓栓头进行检查，并按照相关施工规范将消火栓栓头安装到位。 根据某某律所的保全申请，一审法院裁定冻结某某物业公司银行存款649765.34元，冻结期限至2025年6月5日止。 以上事实，有租赁合同、物业服务协议、微信聊天记录、会议记录、告知函、付款回单、清点清单、检查报告、照片、视频及当事人陈述等予以证明。 一审法院认为，本案争议焦点为某某物业公司应否对跑水事件承担责任、某某律所在本次事件中的损失范围以及某某律所是否享有拒付服务费的权利事由。对此，一审法院观点如下： 一、某某物业公司应就自身未为某某律所提供合格的物业服务承担违约责任。《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。案涉消火栓安装在业主共有空间，属于某某物业公司服务、维修、养护的范围。《物业服务协议》第二条第八款约定某某物业公司应“有健全的消防管理制度……定期对消防设施进行巡视、检查和维护”；第三条第二款第（二）项第6目约定乙方“负责编制房屋……绿化等的年度安全检查、维修养护计划和大中修方案并组织实施”。可见，某某物业公司作为物业服务提供方，依约依法应为某某律所提供安全、合适的物业服务。某某物业公司因自身工作失误，导致涉事消火栓发生严重跑水事件，造成包括某某律所在内的众多进驻物业的客户遭受损失，已构成违约。 二、某某物业公司未能及时、充分地减低某某律所因跑水事件造成的直接以及衍生损失。自发现跑水事件到通知某某律所，相隔超过2小时，某某物业公司在此期间既没有控制关闭栓头、阻止流水，也没有即时通知某某律所搬离办公室内易损设备与紧急文件等。在事件善后阶段，虽然某某物业公司安排了空置场所，但该场所明显无法满足某某律所需要；而且，在磋商定损理赔事宜上，某某物业公司直至事件发生后2个多月后的2024年2月5日才出具初步核定结果，导致某某律所不得不先自行处置损坏物品，严重影响本案定损。某某物业公司应就此增加的某某律所损失承担责任。因某某物业公司自2023年11月16日至2024年1月31日期间没有提供符合约定的物业服务，故对某某物业公司提出的反诉请求不予支持。 三、某某律所应就其主张的财产损失承担举证责任并以实际损失为限。对于某某律所、某某物业公司均予确认的受损物品的名称、数量以及原价，一审法院予以采信。对于保险公司核定的损失率与某某律所主张的损失率相同的物品，一审法院予以确认。对于保险公司核定的损失率与某某律所不一致的，一审法院分类确定：（一）事发时，流水从五楼天花漏下，导致电器渗水。因维修该类物品成本过高，故对于列表中电器以及电子用品类物品的损失率确定为100%。（二）因为木地板、茶叶遇水受潮后，会快速损坏且恢复成本过高，故确定两类物品的损失率为100%。（三）因办公桌椅以及家具属于耐用品，材质多为金属以及纤维，流水不会导致其功能损失，故对该两类物品的损失率确定为10%。洋酒、白酒均以玻璃盛装，且有双层包装，与水接触虽会导致外包装损伤，但不会导致其变质，故确定其损失率为10%。对于衣服以及律所物料，因该类物品属于耐用品，故确定损失率为10%。（四）实木家具与水接触不会导致其有毁损，故不支持某某律所主张该类物品的损失。书籍受潮后可以通过晾晒后继续使用，故不确认该项损失。（五）某某律所办公场所内的地毯被水浸泡，主张全部毁损，但并未提交更换的证据，故一审法院以保险公司确认的清洁费用5672元为损失数额。以上各类物品赔偿总额为233736.99元，详见附表。 四、某某律所开展的法律服务工作，高度依赖其员工的智力与专业能力，与餐饮、工业等高度受固定场所限制的行业有所区别，某某物业公司的违约行为并不会导致某某律所无法开展正常的业务。因此，一审法院对某某律所主张的人员工资损失以及营业损失，不予支持。某某律所主张的租金损失尚未发生，不符合赔偿实际损失的原则，故不予支持。某某律所、某某物业公司并未约定类似纠纷发生后，某某物业公司需就其造成的损失支付某某律所的资金占用损失以及保全保险费用，故对某某律所该两项请求不予支持。 五、某某物业公司应就其违约行为造成某某律所的损失予以赔偿。民法典第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《物业服务协议》第十条第一款，某某物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，某某律所有权要求某某物业公司限期改正，逾期未改正给某某律所造成损失的，某某物业公司承担相应的法律责任。虽然某某物业公司辩称其已委托具备资质的消防工程公司开展消防设施维保工作，但某某物业公司的违约行为并未因此阻却，某某律所要求某某物业公司就其违约行为承担责任，于法有据，一审法院确认某某物业公司应赔偿某某律所233736.99元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，于2024年11月8日作出如下判决：一、某某物业服务股份有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿广东某某律师事务所财物损失233736.99元；二、驳回广东某某律师事务所的其他诉讼请求；三、驳回某某物业服务股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10297.65元，由广东某某律师事务所负担6593.12元，由某某物业服务股份有限公司负担3704.53元；一审保全费3768.83元，由广东某某律师事务所负担2413.01元，由某某物业服务股份有限公司负担1355.82元。广东某某律师事务所已预交该案件受理费以及保全费，某某物业服务股份有限公司应在履行本判决义务时径付广东某某律师事务所。一审反诉受理费636元由某某物业服务股份有限公司负担，并在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 二审中，某某律所向本院提交证据如下：1.产品购销合同，证明某某律所与汕尾市某地毯制造有限公司签订购销合同，购买地毯，数量为568㎡，金额为44304元；2.国内支付业务付款回单，证明某某律所分别于2023年12月12日、2024年1月3日向汕尾市某地毯制造有限公司支付更换地毯的费用15000元、29304元，合计44304元。经本院组织质证，某某物业公司发表质证意见如下：1.对上述证据的真实性、合法性及关联性不予确认；2.根据证据2付款回单显示的日期，该证据并非一审之后新形成或新发现的证据，且某某律所没有提交给保险公司定损，在一审中也未就此举证，应自行承担不利后果；3.证据1未显示交货地点是案涉物业，既无签订日期，亦无相关交付及验收证明，不具有证明力，且记载的产品数量、单价、金额与某某律所在一审中主张的地毯费用不一致。 二审中查明，2023年11月15日，某某物业公司向中国太平洋财产保险股份有限公司广州分公司（以下简称保险公司）出具《出险通知书》，载明：出险日期2023年11月15日；出险情况、主要原因及施救经过：2023年11月15日凌晨05点20分，某某xx广场调度中心员工巡视发现A栋6楼北面消火栓有大量流水流到公区，该员工立即调度工程部、秩序部员工到现场查看，经检查发现消火栓接口阀门脱落导致消防水涌出，此时楼层地毯已存在大量积水，工程部随即关闭区域阀门及断电，为降低损失，现场立即组织抢险。客服部收到现场情况反馈后，立即通知6层、5层、4层、3层业户到公司核查现场受损情况，具体实际情况还在整理汇总中,等。 2023年11月21日下午4点，某某物业公司（项目负责人***）与包括某某律所在内的受损租户在现场进行协商，某某物业公司与某某律所就案涉物业内的物品情况形成《现场清点记录》，其中载明：洋酒1箱、白酒8箱、茶叶25盒、生活用品（无具体内容）、木家具3套、木地板（整屋地板）、律所物料3批，公司诉讼理论与实务问题研究等书籍1批，等。该《现场清点记录》落款处有“***”签名。 2024年2月5日，某某物业公司通过微信向某某律所发送保险公司出具的《A2-xxx单元定损方案》，其中载明，电器及电子产品类物品主要包括显示器、充电线、电脑、插线板、笔记本电脑、数据线、打印机、投影仪、键盘、电话机等，核定损失率为100%、80%、60%、55%、40%、20%、10%及无损不等；木地板的损失率为55%，木家具的损失率为0（备注有实木家具无损等）；生活用品、洋酒、白酒、茶叶等未定损（备注有现场勘查未见受损物品等）。 根据双方提交的微信往来记录（507-512物业群）显示，2023年11月30日，某某律所询问“这个机房的墙面装修工程以及地毯更换，什么时候能安排？”、某某物业公司回复“明天上午已经安排了墙面修复”、某某律所询问“地毯更换呢”、某某物业公司回复“地毯部分我们可以安排清洗的”，等。 2024年2月5日，某某律所询问“请问保险公司是否还会上门进行二次核查受损物业的折损情况？”、某某物业公司回复“可以二次上门”、某某律所表示“我昨天要清理受损的桌子，你们说不会在上门核损”、“现在又要上门，我们处理的物品也找不回来”，等。 一审庭审中，某某律所自述除木家具外，其主张受损的财物均已自行当垃圾扔掉，且未获得任何残值补偿。二审庭审中，双方均认可出租方就案涉物业2023年11月至12月期间的租金给予了一定的减免。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点如下：1.某某物业公司应否承担案涉损失赔偿责任；2.某某律所主张的各项财物损失是否成立；3.某某律所主张的案涉工资损失、租金损失及营业损失是否成立；4.某某物业公司主张某某律所支付案涉物业管理费及逾期付款违约金是否成立。对此，本院评析如下： 关于上述第一点争议，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”本案中，案涉《某某xx广场前期物业服务协议》明确约定，某某物业公司应定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并负责编制房屋……绿化等的年度安全检查、维修养护计划和大中修方案并组织实施，等。因此，某某物业公司作为物业服务提供方，对位于业主共有空间的案涉消火栓负有管理、维护义务。某某物业公司未能为某某律所的财产安全提供安全保障，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认定某某物业公司应对某某律所因此遭受的损失承担相应的赔偿责任，合理有据，本院予以认同。某某物业公司以案涉消防栓跑水事件系因消防设施质量问题所致，已超出维保范围等为由，上诉主张免于承担本案损失赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 关于上述第二点争议，根据现查明事实及在案证据，案涉消防栓跑水事件发生后，某某物业公司即于2023年11月15日协调保险公司出险、随后与保险公司沟通出险及定损事宜。结合某某物业公司与某某律所之间的微信往来记录、《现场清点记录》等，亦反映了双方就受损物品情况进行沟通，以及保险公司上门核损、定损的过程。故保险公司作为专业机构，经现场勘查后就案涉消防栓跑水事件造成的某某律所各项物品损失出具的《A2-xxx单元定损方案》，可以参照作为确定本案事实的依据。一审法院以该定损方案为基础对某某律所主张的各项损失进行审查及处理，并无不当。 二审中，双方均就一审法院关于部分物品损失率的认定提出上诉，某某律所认为除木家具外，其他受损物品均应全额定损，特别是办公桌椅、会议桌椅、书籍等物品因长时间浸泡、受损严重导致无法使用；对室内地毯予以拆除、更换，相关费用44304元应由某某物业公司承担，等，某某物业公司则认为电器及电子产品类物品、木地板无泡水全损的后果，一审法院按100%核定上述物品的损失率不合理；生活用品、洋酒、白酒、茶叶等物品现场勘查时未出现在案涉物业内，无实际受损结果，等。经查，本院认为，其一，根据保险公司出具的《A2-xxx单元定损方案》，电器及电子类物品，主要包括显示器、充电线、电脑、电脑主机、网络设备、打印机、投影仪、笔记本、数据线、插线板、键盘、电话机等，核定损失率为100%、80%、60%、55%、50%、40%、20%、10%及无损不等，这表明该类物品在现场勘查时并未出现全损情形。某某律所在一审中自认除木家具外，其主张受损的财物均已自行当垃圾扔掉，且未获得任何残值补偿。对此，本院认为，某某律所作为受损方，因案涉消防栓跑水事件遭受的损失虽应得到合理赔偿，但在保险公司核损、定损过程中，某某律所理应予以配合并采取维修、清洗、保存残值等合理措施防止损失扩大，而非将大量物品直接丢弃。而且，案涉电器及电子类物品的价值较高，某某律所并未能提供充分证据证实该部分物品已完全丧失使用价值、必须通过更换或丢弃的方式进行处理。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”的规定，相关扩大的损失应由某某律所自行承担。因此，对于某某律所关于电器及电子类物品已无法使用、应整体按100%定损的主张，本院难以采信。同时，考虑到上述电器及电子类物品在受损后，维修周期较长、后续使用价值及使用状态均会受到影响，本院对于《A2-xxx单元定损方案》核定的该类物品的损失率予以酌情调整，除损失率为100%或无损的相关物品外，其他物品的损失率统一上浮20%，即原核定损失率为80%、60%、55%、50%、40%、20%、10%的物品，分别按100%、80%、75%、70%、60%、40%、30%计。其二，关于木地板、地毯，根据《A2-xxx单元定损方案》，木地板的损失率为55%。地毯的清洁费为5672元。本院认为，保险公司经现场勘查后确定该部分物品可以通过维修、清洁等方式进行处理，并据此确定相应的损失率标准，应予合理采信。结合双方之间的微信往来记录，某某物业公司亦于2023年11月30日明确表示“地毯部分我们可以安排清洗的”。现某某律所认为木地板、地毯必须通过更换方式解决，并未能提供充分证据证实，故其要求对该部分物品予以全额定损及赔偿，理据不足，本院不予支持。某某物业公司主张应以《A2-xxx单元定损方案》为据认定该部分物品损失，本院予以采信。其三，关于生活用品、洋酒、白酒、茶叶等物品，根据某某律所提交的《现场清点记录》，双方于2023年11月21日就案涉物业内的各项物品进行清点及确认，其中包括了生活用品、洋酒、白酒、茶叶及相应的数量情况，某某物业公司项目负责人***亦在该《现场清点记录》落款处签名确认，应视为某某物业公司对此予以认可。上述物品皆属于日常生活用品，亦在合理使用范畴内，且洋酒、白酒通常以玻璃瓶盛装，与水接触并不足以导致其内部变质。一审法院结合《A2-xxx单元定损方案》，认定生活用品损失为200元，并分别按10%、10%、100%核定洋酒、白酒、茶叶的损失率，并无不当，本院予以维持。其四，关于办公桌椅、会议桌椅、书籍等，本院认为，该部分物品均为耐用品，其中办公桌椅、会议桌椅的材质多为金属及纤维。根据《A2-xxx单元定损方案》，经现场勘查，该部分物品虽有水浸痕迹，但仅为部分受损。此外，书籍等受潮后亦可通过晾晒处理后继续使用。一审法院根据该部分物品的材质及受损情况，核定办公桌椅、会议桌椅的损失率为10%，并就书籍等给予一定的晾干费用，合理有据，本院予以维持。 另，除木家具及上述论及的各项物品外，某某律所上诉主张其他物品均应按100%的比例定损，均未能提供有效依据证实，本院不予采信。结合前述，某某律所未能采取合理措施防止损失的扩大，亦应承担相应的法律后果。一审法院对此所作相关认定及处理并无不当，本院予以维持。 综上，经核算，以上各类物品赔偿总额为141059.7元，详见附表。 关于上述第三点争议，本院认为，其一，某某物业公司的违约行为并未导致某某律所完全无法经营，且律所行业高度依赖员工智力劳动而非固定的经营场所，某某律所亦未提供证据证明其因案涉消防栓跑水事件导致业务量显著下降或客户流失，故其主张某某物业公司赔偿其工资损失及营业损失，缺乏充分理据，本院不予采信。其二，根据现查明事实，基于案涉消防栓跑水事件对案涉物业使用造成的影响，出租方已就2023年11月至12月期间的租金给予一定减免，某某律所再行主张某某物业公司赔偿其租金损失，理据不足，本院不予支持。 关于上述第四点争议，本院认为，某某物业公司未能按案涉《某某xx广场前期物业服务协议》的约定提供合格的安全保障义务，导致案涉消防栓跑水事件的发生，且致某某律所整体办公环境受损。虽某某物业公司后续提供了部分替代场地供某某律所暂时使用，但并不具备完善的办公条件，难以满足某某律所的基本办公需求。因此，某某物业公司作为物业服务方，在未按约定提供服务期间，某某律所有权拒绝支付相应费用。某某物业公司上诉主张某某律所支付2023年11月16日至2024年1月31日的物业服务费及逾期付款违约金，缺乏充分的事实及法律依据，本院不予采信。另，某某物业公司还主张某某律所迟延支付2023年11月1日至15日、2023年2月1日至5月1日期间的物业管理费，应承担相应的违约责任。经查，某某律所已实际支付上述期间的物业服务费，虽有未按合同约定期限支付的情形，但考虑到此期间主要处于案涉消防栓跑水事件发生后，以及保险公司核损、定损及双方就案涉物业内受损财产事宜进行沟通、对案涉物业现场进行修复、逐步恢复经营的过程中，某某律所据此未支付部分物业服务费，系合理行使抗辩权的行为，某某物业公司对此应予适度容忍，故其要求某某律所支付上述期间物业服务费的逾期违约金，理据不足，本院不予支持。 综上所述，某某律所的上诉请求不能成立，应予驳回；某某物业公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，应予纠正，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2024）粤0112民初12892号民事判决第三项； 二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2024）粤0112民初12892号民事判决第二项； 三、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2024）粤0112民初12892号民事判决第一项为：某某物业服务股份有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿广东某某律师事务所141059.7元； 四、驳回广东某某律师事务所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费10297.65元，由广东某某律师事务所负担7176.46元，由某某物业服务股份有限公司负担3121.19元；一审保全费3768.83元，由广东某某律师事务所负担2950.6元，由某某物业服务股份有限公司负担818.23元；一审反诉受理费636元由某某物业服务股份有限公司负担。二审案件受理费13750.1元,由广东某某律师事务所负担9626.21元，由某某物业服务股份有限公司负担4123.89元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十一月二十八日 法官助理*** 书记员*** 附表 自动履行提示 负有履行义务的一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院可依法对拒不履行义务方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法规对拒不履行义务方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行义务方为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取限制消费等惩戒措施。拒不履行义务方需承担由此产生的执行费用。 逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。 存在规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。