深圳市软联物业服务有限公司、深圳科技工业园（集团）有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤03民终15452号

上诉人（原审原告）：深圳市软联物业服务有限公司。

法定代表人：付显明。

委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖翩翩，广东钦达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳科技工业园（集团）有限公司。

法定代表人：何景成，董事长。

委托诉讼代理人：吴灵燕，广东万诺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨茉，广东万诺律师事务所实习律师。

上诉人深圳市软联物业服务有限公司（以下简称软联公司）因与被上诉人深圳科技工业园（集团）有限公司（以下简称科技园公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初13006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。

上诉人软联公司上诉请求：1.判令科技园公司向软联公司支付拖欠的物业管理费（从2018年5月1日起计算至全部付清之日止，暂计至2019年4月30日为287121元），并从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款项付清之日止（此项不服一审判决的金额为287121-20935.95=266185.05元）;2.判令科技园公司向软联公司交纳专项维修资金（从2018年5月1日起支付至全部交清之日止，暂计至2019年4月30日的专项维修资金共计2153元），并从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款项付清之日止（应交纳专项维修资金不服一审判决的金额为2153元，两项合计不服一审判决的金额为268338.05元）；3.判令本案一审、二审诉讼费由科技园公司承担。事实与理由：一、一审判决以涉案商铺没有产权证为由认定涉案商铺不属于计收物业管理费和专项维修资金的区域面积，该认定是错误的。一审判决述“涉案商铺无产权证，依法不属于计收物业管理费和专项维修资金的区域面积，原告主张按其与业委会签订的物业服务合同向被告收取物业管理费和专项维修资金没有法律依据。”该认定违背了法律规定。1.科技园公司虽然没有涉案商铺的产权证，但根据相关规定仍应缴纳涉案商铺的物业管理费。《深圳市物业管理服务收费管理规定》（深价联字[2006]18号）第十五条规定“业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业管理服务费。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费由开发建设单位全额交纳。”第十六条规定“物业管理服务费按房地产权利证书登记的房屋建筑面积收取。未办理房地产权利证书的，物业管理服务费按购房合同标明的建筑面积收取。”《深圳市住宅局关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知》（深住[1997]16号）第六条“关于空置房的管理服务收费的第（二）项关于综合市场楼、公寓楼和商业用房的收费规定：3、对于已出租、出售仍未使用的和由于二次租、售原因造成的空置房，由产权单位（人）缴纳全额管理服务费。”根据上述规定，物业是否办理房产证并不是缴纳物业管理费的条件即便是未出售的房产及空置的房产也应缴纳物业管理费，兜底的缴费主体是开发商。证据显示，科技园公司是涉案商铺的开发建设单位，同时也是涉案商铺的实际控制人，涉案商铺的大部分面积由其对外出租牟利，软联公司是小区业主依法选聘的物业服务企业，为小区提供了物业管理服务，科技园公司及其租户也实际享受了相应的服务。根据上述规定，即便涉案商铺尚未办理产权证，科技园公司也应当按实际占用面积并根据物业管理服务合同的约定全额交纳物业管理费。2.科技园公司应依法缴纳涉案商铺的物业专项维修资金。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定“一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。”第九十三条规定“业主应当按照物业服务合同约定或者业主大会决定支付物业服务费、交纳物业专项维修资金、承担有关分摊费用。”《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十六条规定“业主未按照本规定交纳日常收取和续筹的物业专项维修资金的，由业主委员会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催交。业主拖欠物业专项维修资金的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。”前面已述，涉案物业依法应缴纳物业管理费，根据上述规定，专项维修资金应该与物业管理费同时收取，若逾期缴纳还应当加计同期银行贷款利息。因此，科技园公司作为涉案商铺的实际占有控制人有义务按照法律规定按期缴纳专项维修资金。软联公司在一审中提交了从深圳市物业专项维修资金管理中心网站中调取的《科技园×区分户信息表》证据，该证据显示涉案商铺面积共计1196.34平方米，该区域面积属于应缴纳维修资金的区域面积。二、软联公司与涉案小区业主委员会签订的《科技园×区物业服务合同》是具有法律效力的合同，商业物业的物业管理费收费标准在合同中有明确规定，该条款是有效的合同条款，科技园公司应当按照该标准支付物业管理费。一审判决述“对于未支付的物业管理费，原告虽主张按20元每平方米的标准支付，但原告在未与被告充分协商，且在涉案小区住宅类的管理费保持原先的标准不做改变的情况下大幅增加商业的管理费标准有悖诚信及公平原则，故本院判令被告按其同意的3.5元/每平方米的标准向原告支付。”一审判决该认定事实错误、适用法律错误。软联公司提交的证据显示，2018年1月涉案小区召开了业主大会，此次业主大会的第一项议题为：是否同意《科技园×区物业服务合同》,该物业服务合同将作为业主大会续聘或者是协议选聘物业公司所用合同；第三项议题为：是否同意授权业主委员会协议选聘新的物业服务企业为科技园×区提供物业服务，并授权业主委员会与其签订《科技园×区物业服务合同》。上述两项议题经业主大会投票表决后均已通过。2018年4月3日软联公司与业主委员会签订了《科技园×区物业服务合同》。证据证明，涉案小区业主委员会是经过业主大会授权与软联公司签订物业服务合同的，且该合同文本也是经过业主大会决议通过的，该物业服务合同作为业主大会决议的事项在未经法定程序被撤销前是具有法律效力的合同。一审判决指责软联公司未与科技园公司协商毫无道理，软联公司只是业主大会选聘的物业服务企业，按业主大会通过的合同内容履行义务，软联公司没有与科技园公司协商的权利及义务。而且，在召开业主大会期间，业主委员会已按照规定于会议召开15日前在小区公示了上述业主大会的议题（包括物业合同文本），在业主大会投票表决结束后，业主委员会也将业主大会的投票表决结果在小区进行了公示，在两次公示期间，科技园公司均没有提出异议，而且其也没有提起撤销业主大会决议的诉讼。对上述事实一审判决也予以确认，一审判决述“原告与深圳市南山区×园×区第一届业主委员会签订的《深圳市南山区×园×区物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行。涉案物业服务合同一经订立，即对小区内的全体业主产生效力，业主亦负有向物业服务企业交纳物业费的合同义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……。”根据上述事实及规定，一审判决应支持软联公司的主张。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判如所请。

被上诉人科技园公司辩称，一、软联公司请求科技园公司支付拖欠物业管理费金额266185.05元，无事实和法律依据。（一）软联公司擅自大幅调整商业物业管理费的收费标准，极不合理，且有违诚信及公平原则。1.软联公司既未与作为涉案小区唯一商业用户的科技园公司协商，又未经科技园公司同意，擅自大幅增加商业物业管理费标准，从原来的每月3.5元每平方米上调至20元每平方米，有悖诚实信用和公平原则。2.软联公司在上诉状中主张“业委会已按规定在会议召开15日前在小区公示了上述业主大会的的议题（包括物业合同文本），在业主大会投票表决结束后，将投票表决结果在小区进行了公示，在两次公示期间，科技园公司均没有提出异议”，该陈述与事实不符，且软联公司没有提供任何证据证明其有向科技园公司通知。实际上，软联公司在更换物业过程中以科技园公司未取得产权证为由拒绝科技园公司进行表决，不承认科技园公司对涉案商业物业的业主身份。3.根据《物业管理条例》第40条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与物业服务水平相适应的原则”。但软联公司将原3.5元每平方米的价格变更为20元每平方米，收费相差5倍之多，而同区域周边商业用户的物业管理费普遍在5元每平方米以下，科技园公司要求软联公司提供调价的合理性依据，软联公司无法提供。二、软联公司请求科技园公司交纳专项维修资金，无事实和法律依据。1.科技园公司已按0.15元的单价按时足额向软联公司及原物业服务企业缴纳专项维修基金，并不存在拖欠情形。2.软联公司不具备要求科技园公司缴纳物业专项维修资金的资格。根据业委会与软联公司签订的《物业服务合同》第六条6款规定，专项维修资金作为全体业主共有的资金，业委会是该笔资金的所有权人，软联公司对该笔物业专项维修资金并没有合法的管理权，也没有证据证明业委会委托软联公司对该笔物业专项维修资金进行收取与管理。3.—审判决虽然认定涉案商铺没有产权证不属于计收物业管理费和专项维修资金的区域面积，但仍按照全部商铺面积1196.34平方米来计算了科技园公司应当支付给软联公司的物业管理费及利息。因此，该认定未损害软联公司的利益，亦不影响一审判决的结果。综上，软联公司的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回软联公司的全部诉求。

软联公司一审起诉请求：1.判令科技园公司向软联公司支付拖欠的物业管理费287121元（从2018年5月1日起计算至全部付清之日止，暂计至2019年4月30日），并从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款项支付完毕之日止；2.科技园公司向软联公司交纳专项维修资金2153元（从2018年5月1日起支付至全部交清之日止，暂计至2019年4月30日），并从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款项支付完毕之日止；3.判令本案诉讼费用由科技园公司承担。

一审法院审理查明，2018年4月3日，深圳市南山区×园×区第一届业主委员会（甲方）与软联公司（乙方）签订《深圳市南山区×园×区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对科技园×区实行转型、一体化的物业管理，占地面积9763.3平方米，建筑面积17744.76平方米，其中住宅16667.20平方米；合同管理服务期限为3年，自2018年5月1日至2021年4月31日止；物业管理收费拟采用酬金制；在合同履行期内，乙方按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即按每月每平方米建筑面积1.30元的标准执行，商业用户按每月每平方米建筑面积20.00元的标准执行；日常收取的物业专项维修资金每平方米建筑面积乙方按0.15元每月收取，乙方应对日常收取的物业专项维修资金设立专用银行存款账户存储，按期（不超过3个月）转入政府基金中心账户；以及其他内容。

为证明科技园公司系科技园×区×栋一、二层商铺部分及附楼一、二层实际占用人，并且将涉案商铺转租第三方获取租金收益以及涉案场地面积共1196.34平方米，软联公司向法庭提交了科技园公司与彭某签订的《房屋租赁合同》、《深圳市物业专项维修资金管理中心网站截图》、《科技园×区分户信息表》、《市规划国土委南山管理局关于科技园×区项目信息公开有关问题的复函及附件》予以证明。科技园公司对租赁合同证据真实性予以认可，但认为租户才是涉案商铺的实际使用人，应由租户交纳相关费用，对其他证据认为软联公司在更换物业时以科技园公司未取得产权证为由拒绝科技园公司进行表决，但又在本案中承认科技园公司的业主身份。

为证明2018年1月科技园×区召开业主大会，业主大会形成决议同意授权×区业主委员会与软联物业签订物业合同，软联公司向法庭提交了深圳市物业专项维修金管理中心网站关于×区业主大会投票统计结果的截图予以证明。该截图显示：在是否同意将《科技园×区物业服务合同》作为续聘或者协议选聘新物业公司所用合同中投票总数为131票，同意的票数超过一半，投票总面积为10958.80平方米，同意的面积超过一半；在是否同意授权业主委员会协议选聘新的物业服务企业为科技园×区提供物业服务，并授权业主委员会与其签订《科技园×区物业服务合同》中投票总票数为131票，同意的票数超过125票，投票总面积为10958.80平方米，同意的面积超过一半。科技园公司对该证据不予认可，认为投票时排除了科技园公司的合法权利，表决的内容涉及到科技园公司的切身利益却拒绝科技园公司参与投票表决。

为证明2018年5月-9月新旧物业交替期间，科技园公司物业服务实际由原科技园物业公司提供服务，科技园公司已足额支付，科技园公司向法庭提交了深圳市科技园物业×公司×物业服务中心出具的《关于×区×栋1-2层的情况说明》予以证明。该情况说明载明：2018年5月9月共5个月，租户在面对天价物业管理费时拒绝缴交管理费给软联物业，在此期间，商铺的消防检查、水电抄表代缴等服务仍由科技园物业公司在提供服务，租户彭某缴纳管理费及本体维修金2698.69元每个月，黄×教育系1625.42元每个月，林某一系214.95元每个月。软联公司对该证据真实性予以认可，但认为前物业公司收取2018年5月-9月的物业管理费及维修资金的行为属于违法行为，不能免除科技园公司支付该期间费用的义务。

为证明科技园公司的承租人与原科技园物业签订《物业管理收费协议书》中约定物业管理期限为2017年12月26日至2022年12月25日，且约定的物业管理服务费低于软联公司收取费用，科技园公司向法庭提交了彭某、林某二、林某一与深圳市科技园物业×公司签订的《物业管理收费协议书》予以证明。软联公司认为该协议书已在2018年5月1日终止，相关缴费也应在2018年5月1日终止。

为证明科技园公司已按时足额缴纳2018年10月-2019年4月的物业管理费30746.1元及专项维修金917.56元，科技园公司向法庭提交了租户支付物业费及专项维修金银行转账凭证及软联公司出具科技园×区服务中心专用收据予以证明。软联公司认可科技园公司已通过租户向其缴纳部分物业管理费及专项维修金并同意在科技园公司应支付的总费用中予以抵扣，但不认为科技园公司系足额支付。

一审庭审中，科技园公司确认科技园×区×栋一、二层商铺部分及附属楼一、二层共1196.34平方米系其实际所有，但未取得产权证。

一审庭审后，软联公司确认涉案场地租户已支付2018年10月-2019年4月的部分物业管理费共30746.1元；已支付2018年10月-2019年4月的部分专项维修金917.56元。

一审本院认为，软联公司系涉案小区的物业管理服务单位，软联公司与深圳市南山区×园×区第一届业主委员会签订的《深圳市南山区×园×区物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行。但是，涉案商铺无产权证，依法不属于计收物业管理费和专项维修资金的区域面积，软联公司主张按其与业委会签订的物业服务合同向科技园公司收取物业管理费和专项维修资金没有法律依据。

一、关于物业管理费。首先，由于科技园公司实际占用使用涉案商铺并已对外出租，其亦已享受了相关物业服务，软联公司作为涉案小区的物业管理服务单位，科技园公司实际享受了相关物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，且软联公司承租的租户已分别按3.5元每平方米及5元每平方米的标准向科技园公司支付了物业管理费，一审法院予以照准。对于未支付的物业管理费，软联公司虽主张按20元每平方米的标准支付，但软联公司在未与科技园公司充分协商，且在涉案小区住宅类的管理费保持原先的标准不做改变的情况下大幅增加商业的管理费标准有悖诚信及公平原则，故一审法院判令科技园公司按其同意的3.5元/每平方米的标准向软联公司支付。其次，关于科技园公司抗辩称2018年5月至2018年9月期间的涉案物业的消防检查、水电抄表代缴等服务仍由原物业管理公司提供并且其已向原物业公司交纳该期间的物业管理费。一审法院认为，涉案物业服务合同一经订立，即对小区内的全体业主产生效力，业主亦负有向物业服务企业交纳物业费的合同义务，而物业服务企业提供的服务具有公共性，全体业主实际上接受了物业服务企业提供的服务，科技园公司以软联公司未向其提供物业服务而拒绝向软联公司交纳物业管理费等费用的抗辩理由不能成立。其在原物业服务合同终止后仍向原物业公司交纳物业管理费、专项维修金不能免除其向软联公司交纳相关费用的义务。故科技园公司仍需向软联公司缴纳2018年5月至2018年9月期间的物业管理费共20935.95元（1196.34×3.5×5），关于其已就上述期间向原物业企业支付的相关费用，可另循法律途径解决；再次，关于科技园公司主张其已支付2018年10月至2019年4月的物业管理费30746.1元，软联公司亦已对该部分金额予以确认，故该段期间科技园公司无需再支付相关费用。综上，科技园公司需向软联公司支付物业管理费20935.95元。最后，关于软联公司主张科技园公司支付拖欠的物业管理费的利息，一审法院认为，科技园公司一直拖欠相关费用的行为，构成违约，给软联公司造成了利息损失，科技园公司应当予以赔偿，故科技园公司应向软联公司支付上述费用的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年5月15日起，依次计算至判决确定的付款之日止。

二、关于专项维修资金。承前所述，涉案商铺并不属于计收专项维修资金的区域面积，软联公司主张专项维修资金没有法律依据，软联公司就涉案商铺向科技园公司收取的专项维修资金无缴存至深圳市物业专项维修资金专用账户，故对专项维修资金及利息的主张一审法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、科技园公司于判决生效之日起十日内向软联公司支付2018年5月1日至2018年9月30日期间的物业管理费20935.95元及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年5月15日起，依次计算至判决确定的付款之日止）；二、驳回软联公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2819.56元，由软联公司负担2657.86元，科技园公司负担161.7元。

本院经审理，确认一审查明的事实。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷。软联公司据其与深圳市南山区×园×区第一届业主委员会签订的《深圳市南山区×园×区物业服务合同》成为涉案小区的物业管理服务单位，其可在业主委员会的授权范围内，从事相应的物业管理服务活动并收取相应的物业服务费。本案中，涉案商铺虽由科技园公司实际占用及使用，但因未取得产权证，根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”的规定，在本案中无法认定科技园公司即为涉案房屋的业主。故此，一审法院认为软联公司据其与业主委员会签订的物业服务合同向科技园公司收取物业管理费和专项维修资金的法律依据不足，并无不当。鉴于涉案房屋处于软联公司提供的物业管理服务的地域范围之内，科技园公司实际上享受了相应的物业管理服务且也同意按一定标准向软联公司支付相应的费用，一审根据案件的实际情况，判令科技园公司按3.5元/每平方米的标准向软联公司支付物业管理服务费及迟延支付期间的利息损失，而科技园公司亦未提出上诉，故本院对此予以维持；软联公司上诉主张更多的物业管理费，依据不足，本院不予支持。

综上，软联公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费5325.07元，由上诉人深圳市软联物业服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　冼　 朝　 暾

审判员　张　 永　 彬

审判员　徐　 玉　 婵

二〇二一年六月十一日

书记员　任楚妍（兼）

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。