***、***等财产保险合同纠纷民事一审民事判决书

河南省安阳市文峰区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0502民初3496号

原告：***，女，1981年8月1日出生，汉族，住安阳市文峰区凯旋广场2号楼17层1701室。

委托诉讼代理人：王志飞，河南商歌律师事务所律师。

被告：***，男，2002年5月13日出生，汉族，住安阳市文峰区凯旋广场2号楼18层1801室。

委托诉讼代理人：谭桂花（***奶奶），女，1952年2月2日出生，汉族，住安阳市文峰区凯旋广场2号楼18层1801室。

被告：谭桂花，女，1952年2月2日出生，汉族，住安阳市文峰区凯旋广场2号楼18层1801室。

被告：姚先亭，男,1953年2月6日出生，汉族，住安阳市文峰区凯旋广场2号楼18层1801室。

委托诉讼代理人：谭桂花（姚先亭妻子），女，1952年2月2日出生，汉族，住安阳市文峰区凯旋广场2号楼18层1801室。

被告：河南省恒祥房地产开发有限责任公司，住所地安阳市文峰区曙光路与德隆街交叉口向北路东（曙光路73号）。

法定代表人：白恒，职务执行董事兼总经理。

被告:安阳市吉庆物业服务有限责任公司，住所地汤阴县光明路北段政泰苑小区12号1单元801室。

法定代表人：蔡军，职务执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：马涛，男，1986年5月24日出生，汉族，住安阳县白壁镇南务村635号，系该公司经理。

被告：安阳益和热力集团有限公司，住所地安阳市高新区东工路南段443号。

法定代表人：杨永峰，职务总经理。

委托诉讼代理人：马志敏，河南邦林律师事务所律师。

原告***与被告***、谭桂花、姚先亭、河南省恒祥房地产开发有限责任公司（以下简称恒祥房地产公司）、安阳市吉庆物业服务有限责任公司（以下简称吉庆物业公司）、安阳益和热力集团有限公司（以下简称益和热力公司）财产损害责任纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序于2021年8月9日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人王志飞，被告姚先亭、谭桂花及被告***、姚先亭共同委托的诉讼代理人谭桂花、被告吉庆物业公司法定代表人蔡军及其委托诉讼代理人马涛、被告益和热力公司委托诉讼代理人马志敏到庭参加诉讼,被告恒祥房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判决被告***、谭桂花、姚先亭对涉案1801室房屋地暖漏水处进行修复；2.判决六被告承担连带责任，赔偿因漏水对原告造成的损失并支付鉴定费：租金损失5060元，房屋损失7050元，鉴定费15500元。3.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第一、二、三被告系上下楼邻居关系，原告是安阳市文峰区凯旋广场2号楼17层1701室的业主，第一、二、三被告是安阳市文峰区凯旋广场2号楼18层1801室业主。2019年3月中旬一天，原告发现自家客厅、餐厅、卧室天花板上有成片的水印，水印干后有掉皮现象，原告联系第五被告物业公司和第六被告热力公司查看情况，发现是由于楼上1801室漏水造成，18层管道井管道也存在漏水问题。原告多次找第二被告协商，要求被告尽快查明漏水原因并进行维修，但第二被告一直推脱拒不处理，导致原告房屋多处受损严重。后产生纠纷，经过河北工程大学建筑设计研究院鉴定，认定原告房屋漏水原因：主要是由于1801号居室地暖漏水所致，同时也不排除1801居室外管道井漏水维修前对1701号居室顶板造成不利影响的可能性，经河南永信资产评估事务所对原告房屋财产损失价格评估为7050元，两次鉴定共花费鉴定费15500元原告长期对外出租1701号居室，因为屋顶漏水原因，导致原告减少收取租金1100元，维修期间退租损失3960元，共计5060元。被告恒祥房地产公司、吉庆物业公司、益和热力公司应分别根据和原告订立的协议及相关法律规定同被告***、谭桂花、姚先亭共同承担向原告赔偿损失的责任，原告代理词中陈述被告恒祥房地产公司应对1801室地暖修好承担义务。故诉至法院，望判如所请。

被告***、谭桂花、姚先亭共同辩称,1.原告提供不出2019年3月17日漏水的依据，提供不出1801户漏水到原告家的漏水证据，原告隐瞒漏水时间，虚假诉讼，根据法律规定，原告诉请不成立；2.2019年3月17日漏水在停暖停气停供暖期间，原告利用1801户住有病的两位老人，在一年多后，以检测漏水为由，雇佣人员用工具对1801户暖气管道及管件高强度乱拧、电泵高压打气等措施破坏1801户暖气管件，停暖期间漏水，采取供暖逆向鉴定违背漏水事实，栽赃陷害，鉴定是欺骗法院是犯罪证据；3.追究原告隐瞒事实真相虚假诉讼刑事责任，赔偿原告2019年3月17日后多次到被告***、谭桂花、姚先亭家取闹，对被告***、谭桂花、姚先亭身心造成伤害，原告目的就是敲诈、侵财，被告提供的管道井照片显示供暖管道供暖期间长期滴水，管道井内的管道锈渍、水渍更严重。

被告恒祥房地产公司未到庭，亦未答辩。

被告吉庆物业公司辩称,其作为文峰区凯旋广场的物业服务人，自接到原告房屋漏水的报修事项后，及时到1701、1801户所在楼层及室内查看漏水情况，通过观察，未在2#17层、18层及周边楼层发现积水现象，随后逐个检查17层、18层各个管道井，通过对周边公共区域实地仔细查看：该单元有一户供暖分支管有滴水现象。根据当时现场的情况并没有造成地面积水的情况。我单位已按照法律法规的规定，在发现供热管道发生漏水故障时，及时向专业经营单位安阳市益和热力集团有限公司进行了报告，已尽到了法律所规定的义务。根据吉庆物业公司与恒祥房地产公司签订的《前期物业服务合同》的约定，2015年4月起吉庆物业公司进驻凯旋广场进行物业服务。吉庆物业公司作为凯旋广场的物业服务人，不承担本小区供热系统的运营、维护、收费等一系列供热服务事项。在供热期间，吉庆物业公司既不是合同相对方，也不是供热用热的利害关系方，因此就原告所述财产损害赔偿纠纷而导致的损失，吉庆物业公司不应承担赔偿责任。本案案涉漏水部位位于1801户室内集水器位置，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款等规定，漏水部位位于业主的自用部分。物权具有排他性，业主对其专有部分享有所有权，物业企业不能擅自对业主的专有部分进行占有、使用、处分。2019年3月原告发现房顶阴水后由于热力公司工作人员及时关闭阀门，当时阴水痕迹不明显、损失不大，造成现在漏水损失扩大后果是原告没有采取措施制止楼上住户2019年冬季继续用暖。原告未能及时采取果断措施导致房屋损失进一步扩大，应当承担导致损失扩大的责任。同时，原告针对侵权的事实及赔偿责任未能及时提出证据证明侵权行为的因果关系和过错责任，也应当承担举证不能的责任。鉴于原告***、被告***、谭桂花、姚先亭均系本小区业主或物业使用人，该单位为化解邻里矛盾，随即安排物业项目经理张福利、副经理张爱清多次调解于1701和1801业主之间。但双方分歧较大，物业人员无法调解。2019年3月第一次漏水后当时漏水范围小，维修费用不高，物业找到楼上1801户协调此事，但对方表示没有维修意愿。物业人员又通过案涉房屋亲戚女婿和亲家来协调此事，仍然没有成效；2019年10月12日1801住户人员找到小区物业办再次声明不让维修。2019年冬季又一采暖季开始后，直至2020年2月22日，楼下1701业主到物业楼说楼上漏水又严重了，并打了110报警电话，物业工作人员再次联系1801户的亲家张美婷，让其协调下，1801室的女婿和物业张经理到1701室查看，说：过了疫情再说、能修就给修修。后来，物业工作人员将漏水情况汇报给了开发建设单位恒祥房地产公司，但是1801户使用人不让维修，后又打电话说不让管这个事。综上，原告诉称被告吉庆物业公司承担赔偿责任，无事实依据和法律依据。且本案属于一般的侵权案件，按照民事诉讼法第64条之规定，原告应该按照民事证据谁主张谁举证的原则对侵权行为、损害结果、因果关系及过错责任等方面进行举证。同时原告于2021年3月12日庭审的陈述侵权行为已自认为是楼上所为，与吉庆物业公司无关，原庭审案件号（2021）豫0502民初315号，已两次开庭，原告诉请多次变更，该房屋损失已一年有余，房屋租金是客观存在的，实际损失金额，原告一再变更租金损失，怀疑涉虚假诉讼或者恶意串通故意捏造等，吉庆物业公司将保留法律追诉的权利。

被告益和热力公司辩称,要求该公司赔偿没有事实和法律依据，理由：第一、原告室内财产遭受损失是因为1801户地暖分水器漏水所致，该公司既非产权所有人也非施工单位，不应承担漏水损失。第二、至于原告依据河北工程大学建筑设计研究院作出的鉴定报告提到的同时也不排除1801室外管道井漏水维修前对原告室顶板造成不利影响的可能性，而起诉热力公司没有任何依据。1.对于室外管道井我公司既非该井的产权人又非施工人，公司没有管理义务，2016年11月22日该公司和被告恒祥房地产公司签订了凯旋广场集中供热公共配套设施移交管理协议第二条约定了双方的管理范围，具体管理范围详见移交管理协议，结合本案，漏水点有两处1801户室内采暖设施地暖分水管和活结处，根据移交管理协议约定室外管道井分水管活结属于1801户入户装置，属于恒祥房地产公司的管理范围。根据该协议第六条甲方权利义务第一项第二款和第四款以及第七款的规定，无论室内采暖设施还是入户装置管道井漏水造成的损失均由被告恒祥房地产公司承担。2.益和热力公司认为室外管道井分户管漏水对于原告室顶板受损没有必然的因果关系，2019年该公司接到物业通知后对分户管维修时发现管道井的地面并没有滴水，只是分户管滴水，当时物业在现场，而且室外管道井分户管漏水会顺着管道井排出管排出去，根本不会流到1801室内更不会到原告室内。且热力公司2019年3月份接到物业公司通知及时对管道井分户管进行维护，物业公司认可，管道井分户管没有渗水情况，后热力公司在1801户查看，发现该户的地暖分水器漏水，用手机对该漏水处录像。2019年冬季，原告反映渗水，此次渗水是因为1801户业主一直未及时维修室内采暖设施造成的，在供暖季这种渗水现象明显。至于鉴定机构现场勘查照片上提到的1801室外管道井墙体下部返潮水痕迹，该公司认为该痕迹也是因为1801户地暖分水管长期漏水未及时修复渗到管道井引起的，1801户地暖分水管管道上有明显的发黄的痕迹。原告室内顶板有渗水痕迹，局部面呈现空鼓脱落，更何况与1801户紧邻的室外管道井墙体。3.鉴定报告提到的只是一种可能而非高度可能性。根据民诉法解释的规定，负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在，另根据举证原则，原告需要对待证事实的高度可能性承担举证责任，否则承担不利后果。综上，恳请法院驳回原告对热力公司的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,原告提交了身份证明及受损房屋1701室不动产登记证、被告恒祥房地产公司工商登记信息、吉庆物业公司工商登记、益和热力公司企业登记信息、原告1701室房屋的《住宅（商业）装修管理服务协议》、《装修施工申请审批表》、装修管理费票据及装修押金费票据两张、《业主日常报修情况跟踪表》、吉庆物业经理张福利的证言、《新天地财富中心商住小区业主临时管理公约》及恒祥房地产公司代收出具的暖气费收费票据、《分户热计量收费试验供热用热协议书》及热力表缴费单据、益和热力公司的工作人员阎征出具的证明、“关于安阳市***居室渗水案”鉴定书、评估报告书、鉴定费的发票两张、原告1701室的房屋租赁合同、与住户聊天记录及房租转账记录、1801室漏水视频光盘、“联营协议”、2019年3月22日两段漏水的视频；被告***、谭桂花、姚先亭提交关于1801户不漏水的录音光盘、管道井内管道滴水照及管道锈渍反碱黄渍照片、姚先亭的安阳市地区医院的出院证及住院收费票据、谭桂花的安阳市人民医院住院病历及住院收费票据；被告吉庆物业公司提交2019年3月17日工作记录2份、2019年10月12日工作记录、2020年2月22日工作记录、2020年3月10日工作记录、凯旋广场住宅小区2019年12月份水费及2020年1-12月、2021年1-6月水表抄表记录（2021）豫0502民初315号于2021年4月23日开庭庭审记录；被告益和热力公司提交了2016年10月22日的集中供热协议；被告恒祥房地产公司未到庭、亦未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人述和庭审查明的证据，本院认定事实如下：

1.原告***与被告***、谭桂花、姚先亭系楼下楼上的

邻居关系，原告是安阳市文峰区凯旋广场2号楼17层1701室的业主，被告***、谭桂花、姚先亭是安阳市文峰区凯旋广场2号楼18层1801室业主及住户。被告吉庆物业公司2019年3月17日的工作记录显示：原告家打电话说屋顶漏水，物业公司张队、建国随即到现场，发现公司（应为益和热力公司）活接漏水，与热力公司联系，热力公司派人5:00左右到现场。下午现场查看，发现楼上分水器漏水，当时热力公司把1801室分水器阀门关掉。经物业参与调解，楼上1801住户与楼下原告未达成调解协议。

2.2019年底至2020年初的渗水现象加重，经物业协调，楼上1801住户与楼下原告未达成调解协议，原告诉至法院。经河北工程大学建筑设计研究院鉴定，2020年7月16日出具了鉴定书,鉴定分析显示，1701号室顶板渗水主要是由于1801号居室地暖⑥、⑧（详见下图）管开关阀门的接口处漏水所致。接口处的水顺着外套管流入地板下，并随地暖盘管周围的缝隙及比较疏松的豆石混凝土填充层扩散到周围房间，引起其它房间向下漏水或顺墙体向上、下渗透，随着供暖的持续，漏水通过地板渗到楼下1701室顶板，使其顶板发生不同程度渗水情况。同时，不排除其地暖其他部位有漏水的可能。另外也不排除1801室外管道井漏水维修前对1701居室顶板造成不利影响的可能性。该鉴定书第6页显示，2020年7月7日下午，鉴定机构工作人员同本院法官再次来到1801室被告家，由于未能得到当事人签字同意维修，对发现的漏水点没有进行修复处理，因此无法再进行（其他）漏水点查找。鉴定意见显示：原告居室渗水主要是由于1801室地暖漏水所致,同时也不排除1801号居室外管道井漏水维修前对1701号居室顶板造成不利影响的可能性。鉴定书修复方案显示：1.对1801室地暖管道漏水点修复;2.1701室原告居室修复方案等。该次鉴定费用为13000元，开具发票单位显示为邯郸市科技咨询服务协会，原告方提交《联营协议》（原件在鉴定卷宗中），该协议显示，河北工程大学建筑设计研究院与邯郸市科技咨询服务协会系会员与协会的关系，鉴定费由邯郸市科技咨询服务协会收取和出具相关票据。2020年11月19日河南永信资产评估事务所出具评估报告书，对原告1701室因漏水造成的损失及维修费用进行评估，评估结论是7050元。该次鉴定费用为2500元，以上两次鉴定原告共花费鉴定费15500元。

3.原告提交的房屋租赁合同显示，原告与承租方签订的合同租赁期自2018年5月1日至2023年5月1日，租用期5年，每月租金为1980元，租户每半年交付一次租金，合计5940元，原告提交的支付宝记录显示6月份收入5940元，9月份收入5640元，12月份收入5640元，原告和租户9月份聊天显示因为楼上漏水一个月减少100元租金。告支付宝6月份、9月份、12月份收入记录与合同上显示的月租金1980元半年交付一次合计5940元情况不符。另根据被告吉庆物业公司提交的2019年12月水费、2020年1-6月、2020年7-12月、2021年1-6月水表抄表记录，显示该房屋在以上期间有人居住。

4.原告提交的《新天地财富中心商住小区业主临时管理公约》第二十一条显示建设单位被告恒祥房地产公司应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；《分户热计量收费试验供热用热协议书》显示签订日期为2019年9月12日，热力表缴费单据显示为同一天。

本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。公民的合法财产权益受法律保护，侵害公民财产权益，应依法承担侵权责任。案涉原告房屋损失经河北工程大学建筑设计研究院鉴定,原告居室渗水主要是由于1801室地暖漏水所致,故对原告诉求被告***、谭桂花、姚先亭对涉案1801室房屋地暖漏水处进行修复，本院予以支持，鉴定书显示因未能得到1801室住户当事人签字同意维修，对发现的漏水点没有进行修复处理，因此无法再进行（其他）漏水点查找，故被告***、谭桂花、姚先亭应当对查找到的地暖漏水点先行予以修复，对以后发现的漏水点同样有修复的义务，以不渗、不漏水为合格。

关于原告诉称的维修期间租金收入共计减少5060元，证据不足，根据原告提交的证据显示6月份收入5940元，9月份收入5640元，12月份收入5640元，租金约定的1980元/月，以及原告和租户9月份聊天显示因为楼上漏水一个月减少100元租金，可以认定租金系3个月交付一次5940元（1980元×3），减少后系5640元（1880元×3），以上收入共计减少600元。10、11月份不在供暖期，楼上不渗水不会影响居住，另根据被告吉庆物业公司提交的2019年12月水费、2020年1-6月、2020年7-12月、2021年1-6月水表抄表记录，显示该房屋在以上期间有人居住，原告在12月份收入租金5640元，证明在2019年10月份、11月份租户仍在居住，但房屋因渗水使原告出租利益受损是既定事实，本院认定租金损失除以上600元外，另认定损失一个月租金，共计2580元（600元+1980元）。

关于原告诉请被告益和热力公司承担责任，根据鉴定机构出具的鉴定意见，原告1701室房屋漏水同时不排除1801号居室外侧管道井漏水维修前对1701号居室顶板造成不利影响的可能性。根据《物业管理条例》第五十一条及《安阳市城市集中供热管理办法》第三十八条规定，供热单位应当承担居室外供热设备的维修和养护责任，应当定期检查、维修。本案被告谭桂花陈述管道井经常处于锁门状态，其对井中的热力管道无法行使管理权，故应当由被告益和热力公司管理和维修。被告益和热力公司辩称，其与被告恒祥房地产公司签订了凯旋广场集中供热公共配套设施移交管理协议，活结处属于恒祥房地产公司的管理范围，本院认为，该协议约束合同相对方即被告恒祥房地产公司和被告益和热力公司，不能损害第三人的合法权益，故被告益和热力公司的该答辩意见，本院不予采纳，对原告诉请被告益和热力公司承担赔偿责任，本院予以支持。

关于原告诉请被告恒祥房地产公司承担责任，被告恒祥房地产公司作为建设施工单位，根据法律法规规定在保修期内应当承担保修责任，保修期内给原告造成的损失应当承担赔偿责任。根据《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条规定建设工程实行质量保修制度，对供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期，本案被告恒祥房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为对自己诉讼权利的放弃，应自行承担相应的法律后果，本院采信原告提交的供暖起始时间，对原告诉请被告恒祥房地产公司承担修复和赔偿责任，本院予以支持。

关于原告诉请被告吉庆物业公司承担责任，本院认为被告吉庆物业公司在发现供热管道发生漏水故障时，及时向被告益和热力公司和被告恒祥房地产公司进行了报告，且吉庆物业公司对于案涉1801户与1701户的渗水事宜，已多次组织双方调解，也督促1801户住户进行维修，虽然维修和调解未果，但其已经尽到了物业管理服务的职责，故对原告诉请被告吉庆物业公司承担赔偿责任，证据不足，本院不予支持。

综上,被告***、谭桂花、姚先亭、恒祥房地产公司除应当承担原告诉请的第一项修复义务，还应当承担侵权责任赔偿原告***房屋渗水造成的损失及维修费用7050元、租金损失费用2580元、两次鉴定费用15500元，以上共计25130元；被告恒祥房地产公司在保修期内、被告益和热力公司均应当定期对供热设施检查、维修，当发现有侵害业主权益的事情时，应当及时维修避免损害的继续发生，本案中原告财产的损失，与以上被告的行为均有因果关系，故被告***、谭桂花、姚先亭、恒祥房地产公司、益和热力公司对原告的财产损失共同承担赔偿责任。

依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条、第一千一百六十八条、第一千一百八十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告***、谭桂花、姚先亭、河南省恒祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内对河南省安阳市文峰区凯旋广场2号楼18层1801室地暖漏水点进行修复；

二、被告***、谭桂花、姚先亭、河南省恒祥房地产开发有限责任公司、安阳益和热力集团有限公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告***位于河南省安阳市文峰区凯旋广场2号楼17层1701室房屋渗水造成的损失及维修费用、租金损失费用、鉴定费用共计25130元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费490.25元，由被告***、谭桂花、姚先亭、河南省恒祥房地产开发有限责任公司、安阳益和热力集团有限公司共同负担428.25元，由原告***负担62元。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。

审　判　长　　孙莉莉

审　判　员　　张　伟

审　判　员　　殷存霞

二〇二一年八月二十四日

代理书记员　　刘珊珊