北京和谐智联新能源汽车销售有限公司、四川通安实业有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省成都高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川0191民初18128号

原告（反诉被告）：北京和谐智联新能源汽车销售有限公司，住所地：北京市朝阳区高碑店乡八里庄村（京通高速南侧）建国路52号三层。

法定代表人：杨磊，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：刘晓秋，河南金纬律师事务所律师。

被告（反诉原告）：四川通安实业有限公司，住所地：成都高新区新加坡工业园。

法定代表人：赵子江，职务不详。

委托诉讼代理人：杨唯，四川联一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈鹏，四川联一律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京和谐智联新能源汽车销售有限公司（以下简称和谐智联公司）与被告（反诉原告）四川通安实业有限公司（以下简称通安实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月7日立案受理，依法适用简易程序，于2021年12月15日公开开庭进行了审理，原告和谐智联公司的委托诉讼代理人刘晓秋，被告通安实业公司的委托诉讼代理人杨唯、陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

和谐智联公司向本院提出诉讼请求：通安实业公司返还和谐智联公司已支付的保证金100万元。事实和理由：2019年4月1日，和谐智联公司与通安实业公司签订了《房屋租赁合同》，约定和谐智联公司租赁通安实业公司位于成都高新区××路××号的房屋，用于经营品牌汽车（拜腾）销售及服务，第一和第二年的租金为200万元。合同签订后，和谐智联公司向通安实业公司支付了保证金100万元、一年的租金200万元。因和谐智联公司拟经营的拜腾品牌汽车一直未能量产上市，故房屋一直空置未使用，加之2020年初的疫情影响，和谐智联公司已无力坚持，故在2020年4月27日向通安实业公司提出了退租及解除《房屋租赁合同》。另，经了解，案涉房屋无合法手续（包括建设工程规划许可证），故双方所签订的《房屋租赁合同》系无效合同，通安实业公司应返还和谐智联公司已支付的保证金。

通安实业公司答辩称，双方合同约定的租赁房屋系有规划验收合格证的，合同有效，合同约定在未付清违约金及其他款项的情况下，保证金不予退还。

通安实业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认和谐智联公司与通安实业公司的租赁合同在2021年6月30日解除；2.和谐智联公司向通安实业公司支付2020年4月1日至2021年6月30日的租金损失252.5万元；3.和谐智联公司向通安实业公司支付逾期付款违约金，均按每日千分之一计算，以100万元为基数，从2019年8月31日至2019年12月10日为10.2万元；以100万元为基数，从2020年4月1日至8月30日为15.2万元；以200万元为基数，从2020年8月31日至2021年3月31日为42.6万元；以252.5万元为基数，从2021年4月1日至付清租金之日止；4.和谐智联公司支付解除合同违约金21万元。事实与理由：合同签订后，通安实业公司交付了房屋，和谐智联公司支付第一年的租金，之后和谐智联公司于2020年4月27日发函单方解除合同，因其解除合同并没有法律和合同依据，故通安实业公司不同意解除。为防止损失扩大，通安实业公司于2020年6月22日开始对外进行招租，但房屋至2021年7月1日才重新租赁成功，故和谐智联公司应支付此段时间的租金损失。此外，双方合同还约定了逾期支付租金的违约金及解除合同违约金，和谐智联公司应支付。

和谐智联公司针对反诉答辩称，1.租赁的房屋71%以上为违法建筑，没有规划验收合格证，双方合同为无效合同；2.房屋所在土地性质为工业用地，规划许可用途为工业用途，但通安实业公司却违法出租为商业用途；3.和谐智联公司租赁房屋的目的为整体使用经营，有证部分不能独立履行，不能实现合同目的；4.通安实业公司主张的租金损失和违约金，因租赁合同无效而不成立。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下：

2019年4月1日，通安实业公司（出租方）与和谐智联公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，其中与双方争议相关的约定如下：

1.房屋基本情况：位于成都市高新区××路××号，具体位置见附图，可使用区域及面积以图纸约定（图纸为本合同附件）。

2.租赁用途：办公、小汽车展示及维修，用于经营品牌汽车销售及服务。

3.租赁期限：5年，自2019年4月1日至2024年3月31日止。双方意向合作十年，第一阶段为五年。五年到期前三个月双方商签续租合同，同等条件下通安实业公司优先租给和谐智联公司。

4.租金及租赁保证金：2019、2020年年度租金为含税价200万元，从2021年开始，年度租金在上年度租金基础之上每年递增5%。履约保证金100万元。

5.支付方式：保证金：合同签订后10个工作日内，和谐智联公司向通安实业公司一次性付清100万元履约保证金，该保证金在和谐智联公司不再租赁通安实业公司房屋、无任何违约和赔偿情况且付清所有款项，完善所有交接手续后10个工作日无息退还和谐智联公司。租金：第一次2019年4月10日之前付款金额100万元；第二次2019年8月31日之前，付款金额100万元；第三次2020年4月1日之前，付款金额100万元；第四次2020年8月31日之前，付款金额100万元；第五次2021年4月1日之前付款金额为105万元……。

6.违约责任：和谐智联公司逾期支付，每逾期一天，和谐智联公司应向通安实业公司支付应付总额的千分之一的违约金，累加计算，直至付清本金及违约金为止；和谐智联公司逾期支付租金等各项费用以及提前退租的，通安实业公司可解除本合同并随时收回房屋，且不承担违约责任，和谐智联公司还应按照合同当年租金额的10%向通安实业公司支付违约金，且履约保证金及已收未使用部分款项可冲抵违约金。

7.提前解除：若确因和谐智联公司经营困难无法继续经营的，和谐智联公司可提前60天向通安实业公司提出房屋转租或转让请求。如通安实业公司书面同意和谐智联公司转租转让，和谐智联公司应向通安实业公司结清全部债务并履行完双方及受让方的全部合法手续。

合同附件有：1.《房屋所有权证》，证载房屋坐落高新区××路××号××栋××层××号，规划用途成品车间，套内建筑面积1324.72平米，土地用途工业用地。2.《租用房屋及场地平面图》，图示租赁范围主要包括四个部分，展厅、功能用房、客体区及功能用房、维修车间、备件库（两层）。3.《建设工程规划合格证》证载项目名称：维修车间、成品车间；建筑总面积：4346.49平米；附件之中未见该证附图。

2019年5月29日，和谐智联公司向通安实业公司转账200万元。

2019年6月6日，和谐智联公司向通安实业公司出具《付款说明》载明：我司于2019年5月29日向贵司支付一笔款项总计金额为200万元，其中100万元是向贵司支付的2019年4月1日至2019年9月30日的房屋租赁款；另外100万元是向贵司一次性支付的履约保证金。

2019年10月31日，通安实业公司向和谐智联公司出具《催款函》载明：“……贵司应于2019年8月31日之前支付第二次房屋租金100万元，截止2019年10月31日，贵司仍未支付……请贵司于2019年11月10日前付清上述费用……”。

2019年12月12日，和谐智联公司向通安实业公司转账100万元，转账附言载明：“代成都拜腾支行（此处应为笔误，实际应为支付）”。

2020年4月27日，和谐智联公司向通安实业公司发送《关于成都市高新区××路××号房屋退租函》载明以下内容：1.租赁房屋是为代理经营拜腾品牌汽车使用；2.已支付100万元保证金以及200万元租金；3.由于拜腾厂方车辆一直未量产上市，该租赁场地至今无奈空置，处于闭店状态，造成无任何收入，同时拜腾厂家承诺的租金补贴事宜迄今未兑现，再加之新冠疫情，公司已无力继续坚持；4.决定于本函件发送之日解除《房屋租赁合同》，不再承租该租赁房屋，由于不可抗力原因，我司请求退回已缴纳的全部房屋保证金。

2020的5月6日，通安实业公司向和谐智联公司发送《回函》载明以下内容：1.《关于成都市高新区××路××号房屋退租函》已收悉；2.按照合同约定，贵司应于2020年4月1日之前支付第三次房租，贵司未缴并单方解除合同已构成违约；3.我司不同意解除《房屋租赁合同》。

2020年6月12日，和谐智联公司再次向通安实业公司发送《关于房屋退租的情况说明》载明：1.我方于2019的下半年以来，尤其是新冠期间，遭遇重大经营困难、资金紧张，已经先后关闭了多家店面，在客观上确实已经无法继续租赁贵公司房屋；2.请贵司积极寻求寻找新的承租方，将房屋尽快投入使用，避免产生更大的损失。

2020年6月22日，通安实业公司回函称：我司对贵司状况表示理解。目前我司已采取措施对外招租，争取能尽快出租以防止损失的进一步扩大。对于合同解除相关事宜，请贵司提出切实可行的解决方案，双方友好协商解决。

据通安实业公司自认，案涉房屋于2021年7月1日租赁于案外人。

另查明以下事实：

和谐智联公司向本院申请调查令调取的案涉《建设工程规划许可证》及《总平面图》显示：双方合同附件《租用房屋及场地平面图》中展厅、客休区及功能用房区域规划对应“成品车间”、功能用房规划对应“研发楼”，总计面积1290.96平方米，占租赁总面积41.1%，其余维修车间及备件库等区域规划对应为公共绿地，该地块之上的搭建在许可证之内未进行载明，面积为3141-1290.96=1850.04平方米，占租赁总面积58.9%。

上述事实，有《房屋租赁合同》、转账记录、《付款说明》《催款函》《关于成都市高新区××路××号房屋退租函》《关于房屋退租的情况说明》《租用房屋及场地平面图》《建设工程规划许可证》《回函》以及各方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为，本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.双方签订的《房屋租赁合同》的效力；3.双方的各项诉讼请求是否能够得到支持。

一、本案的法律适用

根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。

二、双方签订的《房屋租赁合同》的效力

本案之中和谐智联公司对《房屋租赁合同》的效力提出异议，认为是无效合同，其理由为案涉房屋部分未取得规划许可证，另外，有规划许可证部分为工业用地却出租为商业，因此，合同应该整体无效。对此，通安实业公司不予认可，抗辩称无证部分为赠送使用，工业用地出租为商业不违反法律效力性强制性规定，不导致合同无效。对此，本院主要从以下几个方面进行考量：

1.本案租赁范围，双方合同明确约定，可使用区域及面积以图纸约定（图纸为本合同附件）。因此，《租用房屋及场地平面图》所载明的范围即是双方合同约定的租赁标的范围。至于通安实业公司抗辩所称的无证部分为赠送使用，合同无约定，亦无其他证据予以证明，故本院不予采纳。

2.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，现通安实业公司无证据证明案涉维修车间及备件库等区域的搭建符合规划许可，即1850.04平方米的租赁合同无效。

3.出租本身即为商业行为，虽案涉房屋所在土地规划为工业土地，但是无强制性效力性法律、行政法规规定工业土地之上的建筑物不能用于出租这一商业行为，因此，对于和谐智联公司以用途为由主张合同无效的抗辩不予支持。

综上，本案所涉租赁合同，符合规划许可证要求的1290.96平方米部分有效，无规划许可证的1850.04平方米部分无效。

三、双方的各项诉讼请求是否能够得到支持

关于合同解除，对于无规划许可证的1850.04平方米部分，因该部分合同无效，不存在解除权行使的基础；对于符合规划许可证要求的1290.96平方米部分，因该部分合同有效，和谐智联公司提前解除合同，违反合同约定，根据合同约定的解除要件，通安实业公司具有合同解除权，对于通安实业公司解除合同的诉讼请求予以支持。对于解除时间，和谐智联公司无解除权，应以通安实业公司解除通知，即反诉状副本送达之日为准，即2021年12月1日解除。

关于解约违约金，依合同约定，因和谐智联公司提前解除合同，通安实业公司行使解除权，违约金为合同当年租金金额的10%，通安实业公司行使解除权的时间是2021年12月1日，其时合同约定租金为210万元/年，由于合同租赁总面积41.1%的部分有效，此部分为租金即86.31万元，而其余部分为无效合同而产生的占有使用费。故，违约金应该为86310元。

关于2020年4月1日至2021年6月30日的租金及占有使用费。对此，本院从以下几个方面进行考量：

1.案涉房屋实为和谐智联公司为经营拜腾牌汽车，而租赁的房屋，因该品牌汽车未能量产，无法经营而退租。实际和谐智联公司并未占用经营案涉房屋，而是使之一直处于等车空置状态。

2.2020年4月27日，和谐智联公司向通安实业公司发送《关于成都市高新区××路××号房屋退租函》，即向通安实业公司发出了退租的意思表示，虽其不具有解除权，但是对于通安实业公司决策止损具有相应意义。

3.依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，通安实业公司亦有减少损失的义务。

综上，本院认为，基于本案情况，酌情确定通安实业公司的止损期至2020年9月30日，即6个月。至于金额标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，上述期限内租金与房屋占有使用费的总和应与合同约定的租金标准一致，即100万元。由于合同约定保证金可以冲抵违约金等和谐智联公司应支付的费用，基于双方意思表示，保证金100万元，与上述费用品迭，故对于和谐智联公司要求退还保证金的诉讼请求不予支持。

关于逾期付款违约金，2019年4月1日至2021年3月31日之前，合同约定租金标准皆为年200万元，合同有效部分占比41.1%，即租金为82.2万元，因此，每半年应支付租金金额为41.1万元。现和谐智联公司确实存在逾期付款违约行为，应该承担逾期付款违约责任，至于违约金标准，合同约定为日千分之一，明显过高，且和谐智联公司申请调整，本院酌情确定为年息6%。具体计算方式为：以41.1万元为基数，按年息6%为标准，从2019年8月31日计算至2019年12月10日。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）北京和谐智联新能源汽车销售有限公司与被告（反诉原告）四川通安实业有限公司于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》中有效的1290.96平方米部分于2021年12月1日解除；

二、原告（反诉被告）北京和谐智联新能源汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川通安实业有限公司支付解约违约金86310元；

三、原告（反诉被告）北京和谐智联新能源汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川通安实业有限公司支付逾期付款违约金，具体计算方式：以41.1万元为基数，按年息6%为标准，从2019年8月31日计算至2019年12月10日；

四、驳回原告（反诉被告）北京和谐智联新能源汽车销售有限公司的本诉诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）四川通安实业有限公司的其他反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取6900元，由原告（反诉被告）北京和谐智联新能源汽车销售有限公司负担；反诉案件受理费减半收取27880元，由原告（反诉被告）北京和谐智联新能源汽车销售有限公司负担9072元，被告（反诉原告）四川通安实业有限公司负担18808元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　吴翔

二〇二二年二月二十四日

书记员　　曾娜