长春市某某工艺装饰有限公司、某某等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）吉01民终1389号 上诉人（一审被告、反诉原告）：长春市**工艺装饰有限公司，住所地：吉林省长春市朝阳区安达街79号303室。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，长春市东风法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：**，男，汉族，1969年3月10日出生，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：***，吉林同信法大律师事务所律师。 一审被告、反诉原告：王**，男，汉族，1979年3月10日出生，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：**，长春市东风法律服务所法律工作者。 上诉人长春市**工艺装饰有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人**及一审被告、反诉原告王**租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2021）吉0103民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 **公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：**公司与**2020年6月5日签订了《厂房租赁合同》，按合同第一条约定，**将位于***台家村原用于养殖的简易房当作厂房出租给了**公司。租赁合同中明确记载，**租给**公司的房屋面积为3000平方米，其中包括院内所有房屋及公共设施。按合同第二条约定，租赁期限为六年，即从2020年6月5日开始至2026年6月20日止。按合同第三条约定，合同签订后，**将租赁物交付给**公司使用，并在**公司搬家之前同意将厂房现有已经损坏玻璃进行更换，对其他损坏处进行维修处理，恢复正常使用状态，由于此厂房的年限已久，**一定要告知**公司并对接好此厂房的隐患之处（如线路、管道、天棚等）。如果由于厂房本身质量问题，自然灾害或老化而出现厂房及基础设施损坏情况，由**进行维修处理。**必须协助并配合**公司办理营业执照，同时协助**公***相关政府部门关系。按合同第十条约定，合同期内除了政府征占地情况外，**不得解除合同，否则要承担**公司的各项损失。合同签订后，**没有将3000平方米房屋交付**公司使用，没有对损坏的玻璃和其他房屋损坏处进行维修和更换，没有按合同约定协助**公司办理营业执照的变更手续，没有和**公司对接好厂房的隐患之处，以至于夏天水淹、冬天雪塌，给**公司造成经济损失。**还在2020年10月还强行在**出租的院内修建了180平方米的房屋，还在出租的厂房东侧强行开门，更重要的是，**公司交付租金后，宽城区**部门、环保部门和村委会均对**擅自将相关部门批准的养殖房变为厂房提出整改意见。**部门提出现有厂房不符合安全生产的条件；环保部门提出该场地尚未办理环评手续，不符合环保要求，不能营业；村委会提出该宗土地只限于养殖业，不能改变土地用途。另外，**公司在使用该房时才知道，**出租的厂房是自建的简易房屋，动力线路多处外露，因地势低洼生产原材料及产品曾多次被水淹。鉴于上述情况，**公司曾多次以不同方式要求**按合同约定履行义务，而**不但不履行合同中约定的义务，而且在**公司生产期间还以房主的身份强行停水停电，还将**公司正常生产经营的大门用吊车等物堵死，**公司无奈，先后两次报警。因**不履行合同义务，且**交付的租赁物不符合安全生产条件，**公司交付第一笔租金后没有继续交付租金。《中华人民共和国民法典》第703条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第526条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。**公司与**建立的是租赁关系，只有**将租赁物交付**公司使用、收益，**公司才能够履行给付租金的义务。按照上述法律规定，**不全部将租赁物交付**公司，**公司有权拒绝交付租金。鉴于上述情况，**因**公司不交付租金诉至长春市宽城区人民法院，原审法院在查明上列基本事实的情况下，判令**公司继续给付租金81807.2元，同时从2021年8月17日起按每天453.7元给付**占用费。**公司认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了**公司的合法权益。1.原审法院认定事实不清。原审法院在判决书第八页上数第十三行中认定“关于涉案场地5号、6号厂房的使用权及租金支付问题。2021年3月1日，**与**公司法定代表人***的谈话录音中已经表明，双方在合同中对此两处厂房没有书面约定，最初同意**留下5号、6号厂房确实经过***同意的，但对此两处厂房暂由**使用时间及方式双方并没有达成一致，且因此双方发生争议，现双方均无证据证明在签订合同时对此两处厂房使用权的最终归属，故应根据**公司实际使用厂房的状况支付相应的租金。根据双方在庭审中认可的平面图上的面积，**公司实际所用面积为2760平方米，按照比例，**公司应支付第一年租金156400元，扣除已经支付的100000元，**公司还应支付至2021年6月21日的租金56400元”。**公司认为，原审法院既对双方争议的5、6号房屋是否具有协商结果的事实认定不清，也对**实际占有面积的事实认定不清，因而导致判令**公司按实际面积支付租金。事实上，**强行占有合同中约定的3000平方米房屋之内的5、6号房屋后，**公司提出的要求有两点：一是要求承担违约责任；二是要求解除合同并赔偿损失。**公司在与**谈话中并不是将两处房屋无条件的交付**使用，并在3000平方米范围内扣除**占有的面积。另外，原审法院认定，5、6号厂房占用面积210平方米是错误的，210平方米是5、6号房屋的建筑面积，实际使用面积并不是210平方米，而是500平方米。原审法院按照**公司实际使用面积2760平方米，且按照3000平方米的租金比例让**公司交付租金是十分错误的。2.原审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第577条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第566条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任”。第724条规定“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”。按照上述法律规定，一是**与**公司签订租赁合同后，既没有按合同约定将3000平方米租赁物交付**公司使用，导致**公司无法实现正常的生产经营活动，**公司提出异议后**既没有采取措施，也没有对**公司进行相应的补偿。人民法院判令**公司按使用面积和标准支付租金不符合法律规定；二是合同并非**公司自愿解除，而是因为**违约导致**公司无法实现合同目的。按照法律规定，合同因**违约解除的，**公司有权要求解除合同，也有权要求违约方承担违约责任或赔偿损失。故**公司的反诉请求符合法律规定，原审法院应予支持；三是合同签订后，**既没有帮助**公司办理变更手续，也没有对交付的租赁物进行维修，而且**公司在使用租赁物期间因**将养殖用房变更为工业用房，该租赁物具有相应的违法情形，**公司在反诉中要求**提出赔偿损失是有法律依据的。原审法院不但没有依法支持**公司的反诉请求，而且既判令**公司支付租金，又判令**公司支付占用费，纯属适用法律错误。 **辩称，**公司一审认可厂房的实际面积为2970平方米，5号厂房70平，6号是140平，实际使用2760平。**公司主张5、6号厂房一共500平没有依据。原审计算每平方米租金是按照3000平计算的，租金的单价是对**公司有利的，为**公司节省接近2000元的租金。**公司一直在实际使用场地及厂房进行实际经营。因此**公司要求返还租金及赔偿损失没有依据。**公司在一审判决后，2022年1月27日才将厂房还给我方。按照一审判决，**公司应该支付我方厂房的占有使用费163天，共计73953.10元。双方在交接时已经明确电费是3545元，**公司一直没有给付我方。**公司还承诺在春节后开化时清理院内垃圾，但是一直没有清理。为此我方支付清理费1800元应由**公司承担。综上，**公司上诉没有依据，其应当支付我方厂房占有使用费73953.10元，电费3545元，清理垃圾费用1800元。 **向一审法院起诉请求：1.判令**公司、王**返还位于长春市宽城区建业大街与物华路交汇处***台家村的厂房给**，并清理院内生产垃圾并交纳使用期间的电费；2.判令**公司、王**连带给付**2020年6月21日至2021年6月21日期间的厂房占有使用费70000元；3．判令**公司、王**连带给付**自2021年6月22日起至实际返还之日期间的厂房占有使用费（每日按493元计算），暂计算至起诉之日为19720元；4．案件受理费由**公司、王**共同承担。 **公司、王**向一审法院反诉请求：1.依法解除**与王**签订的《厂房租赁合同》；2．判令**返还租金10万元；3．判令**赔偿**公司、王**各项损失人民币15万元；4．反诉费及其他费用由**承担。 一审法院认定事实：2008年6月5日，**与长春市宽城区***台家村民委员会签订《土地使用权有偿转让合同书》，**获得了包括本案涉案场地的土地使用权。2020年6月5日，**（甲方）与**公司的王**（乙方）签订《厂房租赁合同》，甲方将位于建业大街与物华路交汇处***台家村民的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方确定为3000平方米，包括院内所有房屋及公共设施。租赁物的功能为雕塑及相关产品生产、施工、展示、办公、居住等。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期限为6年，从2020年6月21日起至2026年6月21日止。甲方协助并配合乙方办理营业执照。租金第一年按照年租金170000元，第二年至第六年每年租金180000元。乙方于合同签订之日起7日内，将租金支付给甲方100000元整，余款70000元于三个月之内支付给甲方。合同签订后，**将除了东侧两处建筑物外的厂房及场地交给**公司用于生产经营。2020年6月5日，**公司**向**转账10万元，用于支付租金。庭审中，**公司提交了一份自行绘制的场地平面图，平面图上标注了租赁场地及场地上的六处厂房及面积，**对平面图真实性没有异议。在履行过程中，双方因平面图中标注为5号、6号厂房应归谁使用及交付剩余租金问题发生纠纷，**主张已经在签订《厂房租赁合同》时与**公司达成口头协议，租赁的范围不包括此两处房屋，但**公司不予认可。**公司庭审中提供2021年3月1日**公司法定代表人***与**的谈话录音，**：当时你搬家在忙，我也在忙，唯一差的就是没有在合同上标注小房谁用、咋用，我家有老爷子不愿意上楼，当时我就把小房留下了。***：就是这个原因，当时说小房给老爷子留下，我说我都安排好干啥了，我说把我计划都打乱了，当时我就是冲老爷子我才答应的。**：签合同前，当时就是口头没有写在书面上，是咱俩亲自谈完之后形成的，我哪管是对付到年末把老爷子接走，不然也不能前后凿门。***：前期你绝对说了，说家里养点鸡有点破烂没整完，整完就撤。**：不是这么说的，……。另查明，在租赁合同过程中，**在未经**公司同意的情况下在5、6号厂房夹角的空地处修建了180平方米附房。后双方发生矛盾，**分别于2020年10月29日、2020年11月8日开始对**公司停电。2021年6月29日至2021年7月7日对**公司**，并在**期间停电。**公司主张在停电**期间，公司购买电机、加油、雇车及与案外人的合同无法履行等给公司造成了经济损失。同时主张返还已交付的10万元租金。 一审法院认为，关于合同主体问题。王**系**公司工作人员，虽其以个人名义签订了《厂房租赁合同》，但双方均认可所租赁场地系由**公司使用，亦在《厂房租赁合同》中体现了租赁厂房场地的用途等，故可以认定王**系履行职务行为，合同双方主体为**与**公司，故**要求王**个人承担相应义务，法院不予支持，王**的反诉请求，法院亦不予支持。关于合同解除问题。因**公司直接以反诉的形式主张解除合同，**同意解除合同，故法院对**公司解除合同的主张予以确认，故双方于**收到反诉状之日即2021年8月16日解除《厂房租赁合同》，**公司应将租赁厂房返还给**。关于案涉场地5号、6号厂房的使用权及租金支付问题。2021年3月1日，**与**公司法定代表人***的谈话录音中已经表明，双方在合同中对此两处厂房没有书面约定，最初同意**留下5号、6号厂房确是经过***同意的，但对此两处厂房暂由**使用时间及方式双方并没有达成一致，且因此双方发生争议，现双方均无证据证明在签订合同时对此两处厂房使用权的最终归属，故应根据**公司实际使用厂房的状况支付相应租金。根据双方在庭审中认可的平面图上的面积，**公司实际所用面积为2760平方米，按照比例，**公司应支付第一年租金156400元，扣除已经支付的100000元，**公司还应支付至2021年6月21日的租金56400元。因双方约定的第二年租金为180000元，根据**公司实际所用面积折算年租金为165600元，每天为453.70元，故**公司应支付自2021年6月22日至2021年8月16日止的租金25407.20元；自2021年8月17日起按照每天453.70元标准支付至实际迁出之日止占用场地期间的费用。关于**主张的恢复原状的诉讼请求，因**公司对其已经安装的卷帘门不要了，**也表示放弃要求**公司修复，但要求**公司支付使用期间的电费，并清理院内生产垃圾，法院应予支持。关于**公司反诉主张返还租金100000元及造成的经济损失问题。因**公司已经实际使用了场地及厂房进行生产经营，应按照实际使用情况支付租金，故要求返还已支付租金没有事实及法律依据，法院不予保护。关于**公司主张的损失，因**认可对**公司进行了停电、**等措施，客观上影响了**公司的正常生产经营，**公司提交的现有证据，2021年7月1日柴油1000元发票、2021年7月3日柴油300元发票、2021年7月4日柴油1000元发票、2021年7月6日二张共计1300元发票、2021年7月8日柴油300元发票，以上共计3900元，确为停电期间购买柴油花销，法院应予采信。2020年11月8日、2021年11月11日二张发票为复印件，且被告不予认可，法院不予采信；2021年6月27日购买的标注为车用柴油发票，法院不予采信；2021年7月6日三张名称为长春市**工艺装饰有限公司大安分公司购买发电机组的发票，无法认定与本案有关，法院不予采信。被告提交的其他票据非正式发票且无法证明与原告停电行为有关，**公司主张的其他损失根据现有证据无法认定，故法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、五百六十五条第二款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）长春市**工艺装饰有限公司之间于2020年6月5日签订的《厂房租赁合同》于2021年8月16日解除；二、被告（反诉原告）长春市**工艺装饰有限公司于判决生效后十日内将上述第一项《厂房租赁合同》中涉及厂房返还给原告（反诉被告）**；三、被告（反诉原告）长春市**工艺装饰有限公司于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）**至2021年6月21日租金共计81807.20元；四、被告（反诉原告）长春市**工艺装饰有限公司自2021年8月17日起按照每天453.70元标准支付原告（反诉被告）**至实际返还租赁物之日止的占用费；五、被告（反诉原告）长春市**工艺装饰有限公司于判决生效后十日内结清租赁期间及占用期间的电费并清除院内生产垃圾；六、原告（反诉被告）**赔偿被告（反诉原告）长春市**工艺装饰有限公司停电期间加油费用3900元；七、驳回原告（反诉被告）**其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）长春市**工艺装饰有限公司其他反诉请求；九、驳回被告（反诉原告）王**的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2040元，由被告（反诉原告）长春市**工艺装饰有限公司负担；反诉案件受理费2525元，由原告（反诉被告）**负担50元，由被告（反诉原告）长春市**工艺装饰有限公司负担2475元。 本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实基本一致，另查明，2021年11月11日，部分租赁物因冬季下雪倒塌，**公司的相应设备被埋在废墟中。**主张2022年1月27日**公司已返还租赁物，双方予以交接，**公司认可双方进行了交接，但认为交接时间为2021年年末，但是对该交接时间并未举证证实。 本院认为，**公司庭审时称对一审判决第一项、第二项、第五项无异议，故对**公司不提出上诉部分二审不予审理。对**公司上诉提出异议部分，本院认定如下：一、关于**公司是否应支付案涉房屋租金问题。1.**公司上诉主张**并未将租赁物院内的5号楼、6号楼交付其使用，其有权拒付租金，本院认为，双方之间《厂房租赁合同》中约定“租赁物面积经甲乙双方认可确定为3000平方米，包括院内所有房屋及公共设施”，故**负有将租赁物内所有的房屋即公共设施向**公司交付使用的义务，而**拒绝交付5号楼、6号楼行为，该行为属于违约，但**对于除5号楼、6号楼之外的其他厂房予以承租并实际占有、使用，故其应对**实际交付部分支付租金。一审法院根据**公司主张的5号楼、6号楼面积为210平方米，对其应付房屋租金予以折算，符合客观实际及法律规定，二审中，虽然**公司主张5号楼、6号楼的面积为500平方米，但是并未提出相应证据予以证实，故对**公司的上诉主张，本院不予采纳。2.**公司上诉提出**没有履行对房屋维修义务，本院认为，**作为出租人，其对租赁物负有瑕疵担保责任，即保证租赁物可以正常使用，在租赁物出现问题时及时进行维修，如果**拒绝履行维修义务，**公司可以自行维修，并要求**承担维修费用。本案中，**公司虽然提出**没有对租赁物进行维修，但是亦未提供其自行维修而花费的支出，故无法对案涉租金予以扣减。且根据一审时**公司的陈述，其认可案涉租赁物在租赁期间除5号楼、6号楼之外均可以正常使用，故**公司以**未履行维修义务为由拒付租金，本院不予支持。 二、**公司主张因**未全面履行合同，向其交付全部租赁物，且案涉土地性质不应用于商业经营，故其向**提出解除合同，符合法律规定。一审判决案涉《厂房租赁合同》于**收到反诉状之日起解除符合规定。合同解除后，**应对其违约给**公司造成的损失予以赔偿。对于**公司能够证实的损失赔偿诉请，一审法院予以支持，但对于**公司提出的搬迁费损失8.7万元、生产经营损失15万元等，因**公司未提供充分证据予以证实，一审法院不予支持并无不当。 三、关于案涉《厂房租赁合同》解除后，**公司应支付房屋占有使用费数额。在**公司与**对租赁物返还进行交接之前，2021年11月11日部分租赁物已经倒塌，虽然**公司、**对倒塌租赁物面积存在争议，各执一词，但是因租赁物部分倒塌导致**公司的相应设备被掩埋，案涉租赁物其他部分的使用亦存在一定的安全风险，应认定该租赁物已经无法达到正常生产经营的目的，故房屋占有使用费应计算至2021年11月10日。根据一审时确定的房屋占有使用费453.7元标准，**公司应向**支付2021年8月17日起至2021年11月10日共计86天房屋占有使用费，即39018.2元。因二审出现新证据，本院对一审判决第四项内容予以明确。 综上所述，**公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持长春市宽城区人民法院（2021）吉0103民初4458号民事判决第一项至第三项、第五项至第九项； 二、变更长春市宽城区人民法院（2021）吉0103民初4458号民事判决第四项为“上诉人长春市**工艺装饰有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人**房屋占有使用费39018.2元”。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4515元，由上诉人长春市**工艺装饰有限公司、王**负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　梁　芳 审判员　　**鑫 二〇二二年七月十八日 书记员　　***